Lokalplan 4.27 for et boligområde nord for Skibstrup i Ålsgårde

Startredegørelse Startredegørelse for Lokalplan 4.27 for et boligområde nord for Skibstrup i Ålsgårde Baggrund Center for Teknik, Miljø og Klima har modtaget ansøgning om at opføre boliger på et areal i det sydlige Ålsgårde. Arealet er i kommuneplanen udlagt til byudvikling. Der skal udarbejdes lokalplan for den kommende bebyggelse, fordi: Projektet har et stort omfang i forhold til lokalområdet. Det er med vedtagelse af lokalplanen, at området overføres til byzone, hvilket er en forudsætning for at der kan bygges. Projektområdet er markeret med blåt. Oversigtskort Området er beliggende nordøst for landsbyen Skibstrup og syd for HHG-banen og Ellekildehavevej. Mod øst grænser arealet op til bebyggelsen ved vejene Mølledalen og Skellebækbakken og mod vest er der åbent 1

Startredegørelse land. Arealet er udover fire ejendomme langs vejen Hyrebakken i områdets nordlige del ubebygget. Området er i Kommuneplanen udlagt som byudviklingsområde til 220 boliger og offentlige formål. Fakta om projektet Hovedgreb Bygherre/ansøger Matr.nr. Anvendelse Boligantal Grundareal Bebyggelsesprocent Maks. 25 Højder 1 2 etager Planen består af en bebyggelse af parcel- og rækkehuse. I planens østlige del åbner rækkehusbebyggelsernes fællesarealer sig mod landskabet mod øst. Huscompagniet og arkitekt Steen Kieler på vegne af tre ejere. 1a, 1f, 1i, 1k, 1l, 1m, 2d, 2f, 2l, 2ci, Skibstrup by, Hellebæk Boliger Ca. 192, hertil mulighed for at udstykke op til otte boliger fra to ejendomme på vejen Hyrebakken i lokalplanområdets nordlige del. Ca. 156.500 m 2 (15,5 ha). Stedet Området er i dag landbrugsjord og ligger mellem byområdet Ålsgårde mod nord og landsbyen Skibstrup der stammer tilbage fra middelalderen mod syd. Særlig markant er den store skråning, hvor landskabet har et kraftigt fald fra projektområdet ned mod Skibstrupvej mod syd. Skråningen er ikke med i kommuneplan-rammeområdet med det formål at friholde dette markante landskabstræk for bebyggelse. Ved at holde skråningen fri for bebyggelse og anlæg sikres en afstand mellem Ålsgårdes boligområder og landsbyen Skibstrup. Afstanden skønnes at være nødvendig, for at indpasse ny bebyggelse i det omfang, der er tale om i projektet. At fastholde og understrege spor af områdets historie og kulturtræk er med til at styrke attraktivitet og identitet af et område. Centralt i området i nord-sydgående retning udgør et jord- og stendige et kulturhistorisk spor. Det er fastlagt i kommuneplanen, at diget skal bevares sammen med de hegn, der omgiver arealet langs Skibstrup Stationsvej og langs vejen Hyrebakken. Nord for området løber lokalbanen, som påvirker lokalplanområdet med støj. Nye boliger skal holde en minimumsafstand på 25 m til spormidte for at sikre mod støj og vibrationer fra banen. Projektets indpasning i og påvirkning af omgivelserne Et nyt boligområde med op til 220 boliger er en markant udbygning af byområdet Ålsgårde. Og det har betydning for såvel nabobebyggelser som for opfattelsen af landskabet, der ligger mellem landsbyen Skibstrup og byområdet Ålsgårde: Hensynet til områdets umiddelbare naboer sikres ved hegning med beplantning og ved gode trafikforhold på områdets veje Indpasning i omgivelserne: den friholdte skråning mod syd giver luft og er med til at mindske opfattelsen af en massiv udbygning af Ålsgårde, der er på vej til at optage middelalderlandsbyen i det moderne byområde. 2

Startredegørelse Projektskitse, fremsendt af ansøger. Vejnavne tilføjet af Center for Teknik, Miljø og Klima. 3

Startredegørelse Bebyggelsesplanen Planskitsens udformning bærer præg af, at ejernes to rådgivere arbejder med to forskellige projekter. Diget, der løber i nord-sydgående retning midt gennem arealet, markerer nuværende ejendomsgrænser og deler den fremtidige bebyggelse i to omkring en fordelingsvej. Diget og beplantningen på det bør styrkes og blive et samlende rekreativt element i planen, hvori vejen kan indarbejdes. Udformningen kan inspireres af det grønne vejforløb i planens nordøstlige hjørne. I planens østlige del forholder bebyggelsen sig til landskabet og udsigter, mens bebyggelsen i den vestlige del er placeret uden hensyn til landskab og udsigtsmuligheder. Hertil kommer, at der er flere grunde med veje til to sider. Det er ikke attraktivt for de berørte grunde og det er utilstrækkelig udnyttelse af arealet. Hegning mod grundens naboer og omgivelser indarbejdes. Indarbejdelse af diget som rekreativt og samlende element i planen. Optimering af areal og attraktivitet: Udsigtsmulighed er og vejføring, særligt i planens vestlige del. Trafik og vejadgange Vejadgang I kommuneplanen er det fastlagt, at der skal være vejadgang til bebyggelsen fra Skibstrup Stationsvej og at der i den forbindelse skal ske de nødvendige forbedringer af vejen. Bygherrerne har ønsket at udføre to adgange til Skibstrup Stationsvej og hertil yderligere en tredje adgangsvej til Skibstrupvej ned over skråningen mod syd. Skibstrupvej, vejadgang ad skråningen: Den ønskede vejadgang ned over skråningen mod syd ligger uden for kommuneplanrammen. Formålet med afgrænsningen af kommuneplanrammen er at sikre, at skråningen ikke inddrages i byudviklingen med bebyggelse eller anlæg mv. Den friholdte skråning sikrer, at Ålsgårdes byområde ikke gror sammen med landsbyen Skibstrup. Etablering af et vejanlæg her vil inddrage en bred bane ned over skråningen og ved tilslutningen til Skibstrupvej. Skibstrupvej er en smal vej med flere kurver, som reducerer oversigtsforholdene. Pga. de begrænsede oversigtsforhold kan det ikke anbefales, at udføre en vejtilslutning her. Endvidere har den viste vejtilslutning til Skibstrupvej på de sidste ca. 120 meter ned ad skråningen et fald på ca. 10 meter. Vejtilslutningen har derfor dårlig tilgængelighed og i glat føre er der risiko for, at bilister fra området ikke kan standse for deres ubetingede vigepligt, men skrider ud på Skibstrupvej. Den sydlige adgangsvej ud mod Skibstrup Stationsvej kan ikke anbefales, fordi Skibstrup Stationsvej herfra skråner mod syd. Det betyder, at bilister sydfra er skjult af bakken og dermed uden for synsvidde fra overkørslen. Den nordlige adgangsvej ud mod Skibstrup Stationsvej har en ideel placering med gode oversigtsforhold og hensigtsmæssig afstand til baneoverkørslen. Kapacitetsmæssigt er der ingen problemer med én ind- og udkørsel til et boligområde med ca. 200 boliger. Center for Teknik, Miljø og Klimas anbefalinger vedr. vejadgang: 4

Startredegørelse Bygherre anfører, at en vejadgang sydfra spreder trafikken fra området. Center for Teknik- Miljø og Klima vurderer, at det ikke er nødvendigt med flere adgangsveje i forhold til trafikafviklingen, set i lyset af de ulemper, de øvrige vejtilslutninger har trafiksikkerhedsmæssigt. Én indkørsel har tilstrækkelig kapacitet til at forsyne området. Her er den nordlige overkørsel til Skibstrup Stationsvej den bedste løsning i forhold til sikkerhed, oversigt og terrænforhold. Overkørslen mod syd ad skråningen kan ikke anbefales som vejtilslutning af hensyn til de landskabelige træk og trafiksikkerheden. Vejforbedringer: Vejbredden på Skibstrup Stationsvej er kun ca. 4 meter og der skal jf. kommuneplanens bestemmelser udføres trafikale forbedringer på Skibstrup Stationsvej med det formål at sikre overholdelse af hastigheden, oversigt og sikkerhed for cyklister. Hertil kommer forbedringer af krydset i Skibstrup landsby. Der er jf. planloven mulighed for at indgå en frivillig udbygningsaftale med bygherrer omkring etablering af nødvendige infrastrukturanlæg. Stier: Projektet har stiforbindelse på tværs af området til stationen mod nordvest og gennem boligområdet mod øst videre til Apperupskolen. Stiforbindelsen skal udformes til cykler og gående. Gode stiforbindelser gennem området og forbinde dem til naboområderne kan også andre beboere end områdets få glæde af en forbedret fremkommelighed. Parkering for cykler og biler skal følge kommunens parkeringsnorm. Dvs. at der skal være plads til 2 bilparkeringspladser pr. bolig, antallet kan dog reduceres til 1½ for tæt-lav bebyggelser, hvis der er fællesparkering. Udearealerne til den enkelte bolig skal kunne rumme og indrettes, så der er rum til cykler, skure mv., som er almindelige for familieboliger. Fastholdelse af vejadgang til Skibstrup Stationsvej, herunder fastlæggelse af oversigtsforhold Fastlæggelse af parkering : på egen grund eller i fælles p-arealer samt udformning af de bolignære udearealer. Mulighed for indgåelse af udbygningsaftale med bygherrer omkring nødvendige infrastrukturanlæg. 5

Startredegørelse Forhold til anden planlægning og lovgivning Rammeområdet er vist med blå markering. Helsingør Kommuneplan står der om rammeområde 4.B.20 Skibstrup Stationsvej: Rammenummer 4.B.20 Rammenavn Skibstrup Stationsvej Områdetype Helårsbolig Bebyggelsesprocent 20 Max etager 2 Max højde Særlige bestemmelser a. Området kan desuden anvendes til offentlige. b. Ny bebyggelse skal varieres, fx med parcelhuse, tæt lav eller punkthuse. c. Der må maksimalt bygges 220 boliger. d. Der må ikke foretages terrænreguleringer der slører det eksisterende terræn. e. Ny bebyggelse skal indpasses på arealet på grundlag af en samlet landskabsplan, hvori de eksisterende hegn skal bevares og evt. forstærkes. Beplantningen omkring ejendommen langs med Lokalbanen skal indgå i bebyggelsesplanen som et grønt nærrekreativt areal. f. Vejadgang skal ske fra Skibstrup Stationsvej. g. Der skal etableres en offentlig sti fra Falkenbergvej igennem området op til Ellekildehavevej. h. I forbindelse med bebyggelse af arealet skal der ske en forbedring af Skibstrup Stationsvej samt krydset i Skibstrup. i. Området skal overføres til byzone. Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen i forhold til : Rammeområdets udstrækning: Den foreslåede adgangsvej mod syd ligger uden for den ramme, der er udlagt til byformål. Også dele af havearealerne til planens sydlige grunde ligger uden for. ad. e. Eksisterende hegn: Diget centralt i arealet skal løbe i et grønt areal for reelt at kunne bevares, det vurderes, at et bælte på ca. 5 m omkring diget vil betyde, at det kan fastholdes. 6

Startredegørelse ad. f. Den ønskede vejadgang mod syd er i strid med bestemmelsen. Tilpasning af projektet til kommuneplanrammen. Bevaring af diget og plan for forstærkning af diget som landskabeligt element. Indarbejdelse af vejmatriklen Hyrebakken i lokalplanen som rekreativt grønt areal. Fastholdelse af vejadgang fra Skibstrup Stationsvej. Skråningen syd for projektområde (markeret med grønt) ligger uden for kommuneplanrammen. Bæredygtighed og klimatilpasning Ifølge spildevandsplanen er området separatkloakeret med nedsivning af regnvand. Overfladevand skal håndteres indenfor området. Der er i planen udlagt et regnvandsbassin centralt i den vestlige del af arealet. Beskrivelse af klimatiltag i projektets huse samt på ubebyggede arealer i form af LAR (lokal afledning af regnvand) mv. Udstykningmuligheder på vejen Hyrebakken i lokalplanområdets nordlige del I forbindelse med lokalplanen medtages de eksisterende fire ejendomme på vejen Hyrebakken. Hermed overføres de til byzone og to af ejendommene har en størrelse, der gør det muligt at udstykke i alt ca. otte grunde her. omfanget af udstykning på Hyrebakken og vejadgang til de nye grunde skal fastlægges. 7

Startredegørelse Miljøvurdering og VVM I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget skal det vurderes, om projektet har et omfang, der kræver udarbejdelse af miljøvurderingsrapport. Forventet tids- og procesplan 06.06.2016: Udvalgsmøde TMK: godkendelse af startredegørelse. Uge 24 30: Uge 31 36: Bygherre udarbejder lokalplangrundlag på baggrund af startredegørelsens beskrivelse af yderligere bearbejdning og detaljering af materialet. Helsingør Kommune udarbejder forslag til lokalplan samt evt. miljøvurdering. 13.09. 31.10.2016: Politisk behandling af forslag til lokalplan. 02.11. 2016-28.12.2016: Offentlig høring. Uge 1-4 2017: Behandling af høringssvar og kvalitetssikring. Primo februar 2017 ultimo marts 2017: Politisk behandling af endelig vedtagelse. 8