ANETTE RAVNESTED Udlejning af ejerbliger FINANSSEKTORENS UDDANNELSESCENTER
INDHOLD Kapitel 1: Frældrekøb... 2 1.1 Udlejning til nærtstående... 2 1.2 Skat ved udlejning... 3 1.2.1 Valg af skattemetde... 4 1.3 Den gde kundedialg... 5 1.4 Salg af frældrekøbsbligen... 6 1.4.1 Ejendmsavancebeskatning... 6 1.4.2 Videresalg til nærtstående... 6 1
Kapitel 1: Frældrekøb Et frældrekøb er sm sådan et helt almindeligt køb af en ejerblig. Den største frskel ligger i selve frmålet med købet. Der er tale m køb af en udlejningsejendm, sm skal lejes ud til en nærtstående. 1.1 Udlejning til nærtstående Når vi taler m udlejning til nærtstående, mfatter det persnkredsen: Frældre g bedstefrældre Børn, børnebørn g disses ægtefæller Stedbarns- g adptivfrhld sidestilles med prindeligt slægtskabsfrhld Skattepligtiges ægtefælle Det kan eksempelvis være frældrene, der køber en ejerblig, sm deres barn skal b til leje i. Men det kan gså være barnet, der køber en ejerblig, sm frældrene eller bedstefrældrene skal b til leje i. Et frældrekøb går altså begge veje. EKSEMPEL Søren er far til Sara, sm ønsker at flytte til Aalbrg, da hun skal til at læse på universitetet. Søren har set på en lejlighed, der kster 2.000.000 kr. Det er en rigtig fin lille lejlighed, sm han siger. Da der er tale m en frældrekøbslejlighed, kan realkreditinstituttet give en helt nrmal belåning i ejendmmen. Det betyder, at Søren kan få et realkreditlån på 80% af kntantprisen 1. Købet af lejligheden kan derfr finansieres med et realkreditlån med en kursværdi på 1.600.000 kr. Selvm Sara er nærtstående til Søren, er det vigtigt, at han pkræver den husleje, der svarer til den markedsleje, en tredjemand skal betale. Ellers risikerer han at blive beskattet af en fiktiv markedsleje svarende til frskellen mellem den faktiske markedsleje g den husleje, sm Sara betaler. En lavere husleje end markedslejen sidestilles med et gavebeløb, sm Sara kan kmme til at betale gaveafgift af, hvis hun i frvejen får det maksimale gavebeløb fra sin far. Søren må derfr undersøge markedslejen i det mråde, hvr lejligheden ligger. En gd mulighed kan være at spørge den ejendmsmægler, der fremviser lejligheden, Lejernes Landsrganisatin eller Huslejenævnet. 1 Ifølge værdiansættelsesbekendtgørelsen skal private bligudlejningsejendmme nrmalt belånes efter rentabilitabilitetsprincippet g ikke kntantprincippet, sm er gældende ved frældrekøb. 2
1.2 Skat ved udlejning Udlejning af frældrekøbslejligheder anses fr en erhvervsvirksmhed, uagtet at der er tale m udlejning af en ejerblig til nærtstående. De skattemæssige regler i frhld til frældrekøb var i en længere peride til debat g frhandling i Flketinget. Det endte med et frlig, hvilket betød ændrede skatteregler ved udlejning af frældrekøb. De nye regler trådte i kraft den 1. januar 2021. Tidligere var der tre frskellige regelsæt, udlejer kunne benytte g skifte imellem fra år til år. Det var: 1. Den almindelige persnbeskatning 2. Virksmhedsskatterdningen 3. Kapitalafkastrdningen Kapitalafkastrdningen er reelt afskaffet ved frældrekøb sm følge af de nye regler. Det skyldes, at man ikke længere må beregne et årligt kapitalafkast af frældrekøbsbligen g flytte den del af renterne, der svarer til kapitalafkastet fra kapitalindkmsten, til den persnlige indkmst. Det er værd at bemærke, at hvis bligen på et tidspunkt udlejes til en tredjemand, er kapitalafkastrdningen frtsat en mulighed. Efter den 1. januar 2021 er det frtsat muligt at anvende de t regelsæt ved frældrekøb: 1. Den almindelige persnbeskatning 2. Virksmhedskatterdningen Der er frtsat frdele ved at benytte virksmhedsskatterdningen i et frældrekøb. Men sm følge af de skattemæssige ændringer har renter g bidrag nu den samme skattemæssige værdi, uanset m man benytter den almindelige persnbeskatning eller virksmhedsskatterdningen. Rent teknisk sker det ved en rentekrrektin i virksmhedsskatterdningen. Der er frtsat mulighed fr at skifte mellem de t metder fra år til år. Uanset hvilket af de t regelsæt, en kunde vælger at benytte sig af, er der fælles regler, der er gældende i begge tilfælde, da der er tale m en erhvervsmæssig udlejning. Kunden betaler ikke ejendmsværdiskat, når bligen er udlejet Der er fradragsret fr udgifter ved at købe, sikre g vedligehlde bligen Der er fradrag fr et evt. underskud i den persnlige indkmst Et evt. verskud er skattepligtigt sm persnlig indkmst Der er fradragsret fr udgifter til dækning af de årlige driftsudgifter, herunder: Ejendmsskat 3
Klak- g renvatinsarbejde Ejendmsfrsikring Administratin g pasning Vedligehldelse, men ikke frbedringer Kntingent g bidrag til ejerfrening Renter g bidrag 1.2.1 Valg af skattemetde Selvm der ikke er ngen likviditetsmæssig frskel på fradragsværdien af renter g bidrag i virksmhedsskatterdningen g den almindelige persnbeskatning, vil der frtsat være kunder, sm kan drage nytte af at anvende virksmhedsskatterdningen. Eksempelvis hvis kunden har brug fr at videreføre en eksisterende virksmhedsskatterdning i frbindelse med et salg af sin virksmhed. Den rådgivning g det ansvar må kunden få hs sin revisr, hvrfr det er vigtigt, at kunden bliver henvist til en revisr. En rådgiver i et pengestitut skal tage udgangspunkt i den almindelige persnbeskatning, når han regner på kundens rådighedbeløb før g efter et eventuelt frældrekøb. Det er herefter p til revisren at undersøge, m kunden kan ptimere sine skattemæssige muligheder eksempelvis ved at anvende virksmhedskatterdningen. Den almindelige persnbeskatning Rådgiverens udgangspunkt, når han laver en bligkøbsberegning, er at finde netthuslejen før renter g bidrag, svarende til den årlige husleje minus driftsudgifterne. Netthuslejen tilllægges kundens samlede lønindkmst, sm han skal betale AM-bidrag af. Overskuddet (driftsresultatet) beskattes herefter sm persnlig indkmst. Renter g bidrag, sm følge af kundens øgede lånebehv ved et frældrekøb, får han fradrag fr i sin kapitalindkmst. Tabel 1 Persnbeskatning + Lønindkmst (nettudleje driftsudgifter) AM-bidrag + Persnlig indkmst (PI) (driftsresultat til beskatning) +/ Kapitalindkmst (KI) (renter g bidrag) Ligningsmæssige fradrag (LI) Beskæftigelsesfradrag = Skattepligtig indkmst (SI) 4
Når der er regnet på de skattemæssige knsekvenser, skal de samlede ydelser på kundens nye finansiering fratrækkes. Herefter finder man den reelle likviditetsvirkning af kundens årlige rådighedsbeløb. Tabel 2 Likviditetsvirkning ved frældrekøb Likviditetsvirkning Netthusleje (husleje driftsudgifter) Samlet skatteudgift Renter, bidrag g afdrag på frældrekøbsgæld (samlede ydelser på lån) = Årligt likviditetsresultat 1.3 Den gde kundedialg Det primære frmål med et frældrekøb er, at man køber en blig fr at hjælpe en nærtstående eksempelvis at barnet har et gdt sted at b i sin studietid. Mange betragter gså et frældrekøb sm en gd g alternativ investering. Uanset frmålet med købet skal rådgiveren gså være en gd sparringspartner. Det er nemlig vigtigt, at kunden udver de øknmiske aspekter gså frhlder sig til eventuelle faldgruber ved et frældrekøb. Et gdt udgangspunkt er, at kunden tager stilling til, hvr meget lejligheden må kste ham hver måned. Rådgiveren kan så hlde det p md resultatet i bligkøbsberegningen. Hvis kunden eksempelvis maksimalt kan tåle at gå 3.500 kr. ned i sit månedlige rådighedsbeløb, er det j ikke realistisk at købe en frældrekøbsblig, sm belaster rådighedsbeløbet med 5.000 kr. m måneden. Herudver bør kunden blandt andet frhlde sig til: Hvad nu hvis Skal bligen udlejes til tredjemand, hvis barnet drpper sine studier g flytter? Hvad nu hvis kundens øknmi ændrer sig sm følge af en lønnedgang? Finansiering af lejligheden Hvilken risikprfil har kunden, g hvilken hldning til renten m.m.? Selve købet af bligen Er det en gd ejerfrening g skal barnet leje et værelse ud? Hvad er fremtidsplanerne med bligen? Er der flere børn, der skal hjælpes på sigt? Øvrige aktører i blighandlen herunder advkaten Salg af bligen Er der råd til et tab? 5
1.4 Salg af frældrekøbsbligen Hvedreglen er, at kunden bliver beskattet af en eventuel gevinst ved et senere salg af bligen. Det gælder, uanset m kunden vælger at sælge lejligheden til barnet eller en tredjemand, da parcelhusreglen ikke finder anvendelse. 1.4.1 Ejendmsavancebeskatning Gevinsten beskattes efter reglerne i ejendmsavancebeskatningslven. Tabel 3 Opgørelse af ejendmsavance eller -tab Opgørelse af ejendmsavance eller tab Kntante salgssum (minus diverse salgsmkstninger) kntante anskaffelsessum (+ årligt tillæg + frbedringer + købsmkstninger) = Ejendmsavance / tab (= skattepligtige avance) Udgangspunktet er, at ejendmsavancer beskattes sm kapitalindkmst. Har kunden et ejendmsavancetab i frbindelse med salget, er det ikke fradragsberettiget. Tabet kan til gengæld fratrækkes i kundens eller hans ægtefælles fremtidige ejendmsavancer g fremføres tidsubegrænset. Kunden er naturligvis interesseret i at nedbringe sin skattepligtige ejendmsavance. Altså at salgssummen på papiret bliver mindst mulig g anskaffelsessummen højst mulig. Det har han mulighed fr, idet han kan nedbringe den kntante salgssum med diverse handelsmkstninger. Anskaffelsessummen kan skattemæssigt frhøjes med et årligt tillæg, frbedringer g diverse købsmkstninger. 1.4.2 Videresalg til nærtstående Vælger kunden at sælge bligen til en nærtstående, eksempelvis sit barn, har han mulighed fr at sælge til en pris, der pgøres efter helt særlige regler, medmindre der freligger særlige mstændigheder. Det betyder, at kunden kan bruge den sidst bekendtgjrte ffentlige ejendmsvurdering g regulere prisen indenfr et spænd på +/- 15% 2. 2 Den sidst bekendtgjrte ejendmsvurdering er sm følge af et skattestp fra 1. ktber 2011. Når kunden mdtager en ny vurdering, skal den ligge til grund med et spænd på +/-20%. 6