Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 31. marts 2011 Kollegiekontoret i Aarhus, Grundtvigs Hus Kollegiet - indstilling om støtte til renovering samt frikøb af grund i forbindelse med samtidig udvidelse af kollegiet 1. Resume Kollegiekontoret har på Grundtvigs Hus Kollegiets vegne fremsendt ansøgning om støtte efter almenboliglovens 100. Endvidere søger kollegiet om at frikøbe en del af matriklen i forbindelse med en samtidig udvidelse af kollegiet med 60 nye ungdomsboliger. Kollegiet har behov for en modernisering, hvilket samtidig er en oplagt mulighed for at udvide med nye boliger. Der er således allerede den 20. december 2010 administrativt givet tilsagn hertil i form af en godkendelse af skema A-ansøgning til 60 nye almene ungdomsboliger. Udvidelsen er med til at begrænse udgifterne til renoveringen af de eksisterende bygninger. Det er en økonomisk og en byggeteknisk forudsætning, at renoveringen og udvidelsen udføres samtidig. Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Aarhus Kommune Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Sagsnummer POB/10/01607 Sagsbehandler Claus Michael Krogh Telefon 8940 2740 Direkte telefon 8940 2477 Telefax E-post almentbyggeri@mtm.aarhus.dk E-post direkte cmk@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk I henhold til almenboligloven kan der ikke opføres almene boliger på grundarealer med tinglyste tilbagekøbsklausuler. Arealet, hvor de nye boliger placeres, skal derfor frastykkes grunden og købes fri af den eksisterende tilbagekøbsklasul. 2. Beslutningspunkter At 1) byrådet vedtager at yde støtte efter almenboligloven 100. At 2) tilbagekøbsklausulen tinglyst på ejendommen Gøteborg Allé 14 aflyses på den matrikel, som frastykkes til brug for tilbygningen på Grundtvigs Hus Kollegiet. 1
At 3) anlægsindtægten på 4.728.485 kr. og anlægsudgiften på 10.000 kr. (honorar til ejendomsmægler) bevilges under sektor 2.24 Byfornyelse. At 4) nettoindtægten overføres til kontoen for opsparing til finansiering af trafikløsningen for erhvervshavnen. 3. Baggrund Renoveringsansøgningen Grundtvigs Hus Kollegiet er velfungerende men bygningsmæssigt set i dårlig stand. Kollegiekontoret har på kollegiets vegne fremsendt ansøgning om støtte efter almenboliglovens 100. Endvidere søger kollegiet om at frikøbe en del af matriklen i forbindelse med en samtidig udvidelse af kollegiet med 60 nye ungdomsboliger. Udvidelsen vil være i tråd med kommunens politik om at øge antallet af ungdomsboliger. Ligeledes vil en renovering betyde en væsentlig reducering af energiforbruget på kollegiet. Der er udarbejdet et dispositionsforslag til renovering og udbygning af kollegiet. Grundtvigs Hus Kollegiet er opført i 1969 og har i dag plads til 130 beboere. Kollegiet er beliggende på Gøteborg Allé i Aarhus Nord og er nabo til blandt andet Aarhus Tech, Teknisk Gymnasium, Via University College (Sygeplejerskeuddannelsen), Danmarks Medie- og Journalisthøjskole og Århus Akademi. Inden for en radius af få kilometer ligger Aarhus Universitet, Handelshøjskolen og mange andre uddannelsesinstitutioner. I 1983 blev trapper og altaner renoveret med offentlig støtte. I 1989 fik kollegiet støtte til renovering og ombygning af fælleshuset med bl.a. 10 nye ungdomsboliger. I 2000 fik kollegiet støtte til udbedring af byggeskader og ekstraordinær renovering og modernisering efter 100 i almenboligloven. Dette havde som konsekvens, at kommunen fremadrettet skulle indestå for eventuelt underskud på driften. Da kollegiet imidlertid er omdannet fra en selvejende institution til en almen afdeling under Kollegiekontoret i Århus, vil eventuelle underskud blive dækket af Kollegiekontorets dispositionsfond, før kommunen kommer i en situation, hvor der skal dækkes underskud. Endvide- 2
re vil Landsbyggefondens støtteordninger kunne træde i kraft. Samlet set vurderes kommunens risiko som værende minimal. 100 renoveringen godkendt af byrådet i 2000 har medført en årlig anslået kommunal udgift til ydelsesstøtte på ca. 56.000 kr. Ydelsesstøtten er dog til stadighed afhængig af renteudviklingen. Nedenstående tabel viser det fremtidige huslejeniveau under forskellige forudsætninger: Anslået stigning (kr.) Anslået fremtidige husleje pr. måned (kr.) Nuværende husleje 2.326 Det indstillede: 175 2.501 Husleje, hvis renoveringen foretages med støtte (anslået) Husleje, hvis renoveringen foretages 520 2.846 uden støtte (anslået) Husleje uden en samtidig udvidelse 415 2.741 af kollegiet, men med støtte Husleje uden en samtidig udvidelse 1.250 3.576 af kollegiet og uden støtte Husleje for sammenlignelige boliger 2.000 til 2.400 Det er vurderingen, at gennemføres renoveringen uden støtte, bliver huslejeniveauet kritisk højt sammenlignet med tilsvarende boliger. Det er ikke afklaret, om beboerne vil stemme ja til en ustøttet renovering. Frikøb af hjemfaldsklausul I henhold til almenboligloven kan der ikke opføres almene boliger på grundarealer med tinglyste tilbagekøbsklausuler. Gøteborg Allé 14 har en tinglyst tilbagekøbsklausul til fordel for Aarhus Kommune. I henhold til klausulen hjemfalder grunden til kommunen i år 2066. For at kunne realisere tilbygningen til kollegiet har Kollegiekontoret anmodet om, at der sker frikøb af hjemfaldsklausulen på den del af grunden, som udstykkes til brug for det nye byggeri. 3
Ejendomsmæglerfirmaet Nybolig Erhverv har foretaget en vurdering af matriklen, som har en byggeret svarende til det nye byggeri på 2.445 etagemeter. Den kontante handelsværdi anslås til 4.890.000 kr. I henhold til Aarhus Kommunes retningslinjer for frikøb indstilles det, at Kollegiekontoret kan frikøbe den udstykkede matrikel for hjemfaldsklausulen mod betaling af den vurderede markedspris i 2011 fratrukket en forholdsmæssig del af den oprindelige købesum på 425.040 kr. i 1971. Matriklen er aktuelt bebygget med 3.965 etagemeter. Nybyggeriet er på 2.445 etagemeter. Den frikøbte matrikel bør derfor få et fradrag i frikøbsbeløbet svarende til nybyggeriets andel af den samlede bebyggelse dvs. 38% af den oprindelige købesum. Dette giver et fradrag på 161.515 kr. Frikøbsbeløbet udgør herefter: Vurderet markedspris i 2011 kr. 4.890.000,00 Andel af oprindelig købesum i 1971 kr. 161.515,00 Frikøbsbeløb: kr. 4.728.485,00 Det indstilles således, at den matrikel, der udstykkes til det nye byggeri, fritages for hjemfaldsklausulen mod Kollegiekontorets indbetaling af ovennævnte beløb. 4. Den forventede effekt Udbuddet af tidssvarende ungdomsboliger øges, og det er vurderingen, at kollegiet generelt bliver et bedre sted at bo. Energimæssigt optimeres byggeriet, hvilket er helt i overensstemmelse med kommunens CO2-politik. 5. Organisering af indsatsen Beboerne har været inddraget i udarbejdelse af dispositionsforslaget og har ved urafstemning sagt ja til projektet under forudsætning af, at dette vil blive støttet økonomisk. Der er ikke krav om udarbejdelse af lokalplan i forbindelse med de planlagte arbejder. 4
6. Konsekvenser for ressourcer Renoveringsansøgningen I forbindelse med byrådets beslutning den 10. august 2005 om nedsættelse af ungdomsboligbyggeriet i perioden 2005 til 2008 blev en del af de sparede midler afsat til støtte til renovering/modernisering af ældre kollegier under almenboliglovens 100 ordning. Det blev på daværende tidspunkt vurderet, at der med de afsatte midler kunne udføres byggearbejder for i alt ca. 130 mio. kr. Heraf er ca. 46 mio. kr. anvendt til Søndervangkollegiet og Rundhøjkollegiet. Der kan således på nuværende tidspunkt udføres byggearbejder for ca. 84 mio. kr. Kollegiet søger om støtte til et lån på (estimeret) 12.070.000 kr. De anslåede udgifters fordeling: Entreprisesum Omkostninger m.v. Forsikringssum I alt 10.850.000 kr. 1.271.000 kr. 151.000 kr. 12.070.000 kr. Støtten består af ydelsesstøtte, således at kollegiet betaler 2,15% af anskaffelsessummen, og staten betaler differencen op til de reelle omkostninger ved renter og afdrag på lånet (Reguleres hvert år indtil ydelsen svarer til den reelle ydelse hvis der lånes med variabel rente reguleres, indtil betalingen svare til renten på et fastforrentede lån optaget på tidspunktet for optagelse af det variable lån). Kommunen godtgør staten 1/5 af udgifterne til ydelsesstøtte. Et beløb, der er betinget af den almindelige renteudvikling. Det er vurderingen, at kommunens årlige udgift til ydelsesstøtten første år bliver ca. 100.000 kr. Kommunens andel af ydelsesstøtten afholdes under konto 0.25.18-1- 00, rentebidrag til byggeskader m.v. inden for budgettet. Der er ikke krav om garanti på lånene/lånet. Frikøb af hjemfaldsklausulen Anlægsindtægterne udgør 4.728.485 kr., og anlægsudgifterne udgør 10.000 kr. (honorar til ejendomsmægler). 5
Nettoindtægten overføres til kontoen for opsparing til finansiering af trafikløsningen for Århus Havn. Laura Hay / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Forslag til renovering og fortætning (kun vedlagt originalsagen/+elektronisk) Bilag 2: Anlægsbevilling AB-11-224-001 (vedlagt originalsagen/- elektronisk) Bilag 3: Rådighedsbeløb T-11-224-002 (vedlagt originalsagen/- elektronisk) Tidligere beslutninger Den 18. august 2004 blev der indgået en politisk aftale om erhvervshavnen og de bynære havnearealer. I henhold til aftalen skal provenu fra frikøb af tilbagekøbsklausuler overføres til opsparingen til finansieringen af trafikløsningen fra Aarhus Havn til Viby Ringvej. 6