År 2011, onsdag den 15. juni kl. 19:00 afholdtes ordinær generalforsamling i Ejerforeningen Tartinisvej 30-34 og Stradellasvej 30-34. Til stede ved generalforsamlingen var repræsentanter for følgende ejerlejligheder: Tartinisvej 34, 1. mf. tv. Tartinisvej 34, 2. tv. Tartinisvej 34, 2. mf. th. Tartinisvej 32, st. mf. tv. Tartinisvej 32, 2. mf. th. Tartinisvej 30, st. tv. Tartinisvej 30, 1. mf. tv. Tartinisvej 30, 1. th. Tartinisvej 30, 2. mf. tv. Stradellasvej 34, 2. mf. tv. Stradellasvej 34, 2. th. Stradellasvej 32, st. th. Stradellasvej 32, 2. mf. tv. Stradellasvej 30, 1. mf. th. Stradellasvej 30, 3. mf. th. Stradellasvej 30, 3. th. Repræsenteret ved fuldmagt var ejeren af følgende lejlighed: Tartinisvej 32, 2. tv. Ejendomsadministrator Grethe Vindborg Hansen deltog fra LEA Ejendomspartner A/S. -ooo- Der var følgende dagsorden i henhold til vedtægternes 3: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5) Forelæggelse af budget til godkendelse. 6) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 7) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 8) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 9) Valg af revisor. 10) Indkomne forslag (indgivet rettidigt). 11) Eventuelt. Ejerforeningens formand, Pauli Andersen, bød velkommen til generalforsamlingen, som blev indledt med, at de fremmødte fik en sandwich og et glas vin. Ad 1: Ad 2: Pauli Andersen blev valgt til dirigent og Grethe Vindborg Hansen blev valgt til referent. Dirigenten indledte med en orientering om, at varslingen af generalforsamlingen ikke fandt sted inden udgangen af maj, jf. vedtægternes 3, stk. 2, men generalforsamlingen havde ikke bemærkninger til dette punkt, hvorefter generalforsamlingen blev erklæret lovlig. Formanden aflagde beretning om det forløbne år: Side 1
Renovering af klimaskærmen Bestyrelsen hyrede en byggerådgiver, Jørgen Hammelboe, ultimo 2008 og indgik en entreprisekontrakt med Casadana A/S sommeren 2009 om renovering af klimaskærmen, herunder udskiftning af vinduer. Sagen skulle afleveres 1. november 2009, men er fortsat ikke færdig på grund af tvist om fejl og mangler og i særdeleshed helt utrolige besværligheder med Casadana A/S og deres mange advokater på sagen. I november/december 2009 fyrede ejerforeningen Jørgen Hammelboe, da ejerforeningen ikke længere havde tillid til, at han varetog ejerforeningens interesser godt nok, bl.a. på grund af hans særdeles nære og gode relationer til Ole Kjeldgård Madsen, adm. direktør i Casadana A/S. Der blev indgået en frivilligt forlig ultimo januar 2010, men som Casadana A/S forpurrede, hvorefter advokat Kirsten Jantzen kom ind i sagen og så gik det for alvor galt. Hun har ingen erfaring eller kompetencer i entrepriseretssager og forstod ganske enkelt ikke det ejerforeningen fremførte, hvilket var temmelig frustrerende og uholdbart. I maj 2010 indgav Casadana A/S klageskrift til Voldgiftsretten gennem deres advokater Kromann Reumert og voldgiftsretssagen gik i gang. Der var tale om et middelmådigt klageskrift, der vidnede om manglende engagement og indsigt i sagen, som om man ikke teknisk havde styr på sagen, hvilket man jo heller ikke havde. Bestyrelsen indgav medio juli 2010 et omfattende klagesvarskrift med 18 bilag til Voldgiftsretten. Det var nødvendigt at gøre det så omfattende for at bibringe modparten og Voldgiftsretten klarhed over sagen. Vores klagesvarskrift blev rost af Kromann Reumert og var faktisk med til at hjælpe dem til forståelsen af sagen. Kromann Reumert formåede at trække sagen yderligere i langdrag, men det lykkedes at få et forligsmøde i stand ultimo september 2010, som resulterede i en nyt frivilligt forlig af 26. november 2010. Desværre var det ikke muligt at opfylde forliget, hvilket ejerforeningen havde advaret imod, og da der kom endnu en ny advokat på sagen, Henning Biil, i december 2010 mente han, at forliget var misligholdt, med det resultat at voldgiftssagen skulle fortsætte. Dette ville blive en dyr og langvarig proces, men fin indtjening for advokaterne. Ejerforeningen gjorde gældende, at ejerforeningen ikke havde misligholdt det frivillige forlig og forventede, at Casadana A/S fortsat ville efterleve forliget. Efter en del korrespondance mellem parterne indbyrdes og med Voldgiftsretten, blev der afholdt et forberedende retsmøde i Voldgiftsrettet i maj 2011, hvor Casadana nedlagde påstand om, at forliget var bortfaldet og voldgiftssagen skulle fortsætte. Ejerforeningen nedlagde påstand om, at forliget fortsat stod ved magt, men at der blot var en detalje, der skulle afklares med hensyn til valg af uvildig 3. mand. Ejerforeningen fik medhold i Voldgiftsretten og forliget blev tilrettet det, der blev aftalt på mødet i Voldgiftsretten. Ejerforeningen måtte orientere Casadanas advokater om, at det nye forlig pålagde såvel Casadana A/S som Skjern Vinduer A/S yderligere omkostninger på henved 100.000 kr., men det reagerede de ikke på. Foreløbig er det den plan parterne kører efter, men Casadana A/S er fortsat meget tunge at danse med. Side 2
Skjern Vinduer A/S, som også har begået mange fejl og mangler, har ejerforeningen hele tiden haft et meget fint forhold til. De erkender de fejl og mangler de har lavet, beklager det og vil gerne rette dem, men det kan de desværre ikke før at Casadana A/S har afhjulpet sine fejl og mangler. 1 Men der er ikke noget der er skidt, uden at det også er godt for noget. Ejerforeningen har: - fået gennemført for ca. 5 mio. kr. renovering af klimaskærm og vinduer, uden at fællesomkostninger er steget mere en nettoprisindekset, - sparet ca. 7-800.000 kr. på hele bygesagen, - fået forskønnet ejendommene, så de nu fremstår pæne og præsentable, og med mindre vedligeholdelse, - opnået en varmebesparelse på 13,2 %. Men ejerforeningen har også lært utrolig meget og måttet erfare, at de, der udgiver sig for at være professionelle, så langt fra nogle gange også er det. Havearealet Der er tre arealer, jf. plantegningen neden for: - Parkeringsarealet Tartinisvej øst: - dels de manglende parkeringspladser og - dels reetablering af overgangsarealet, samt etablering af fortov. Bygherre er Københavns Kommune, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, der har engageret Domea A/S som bygherrerådgiver. 1 Efter generalforsamlingen er Casadana A/S fortsat med deres obstruktioner, hvorfor en afslutning desværre fortsat kan have lange udsigter. Side 3
Godkendelses- og tilsynsmyndighed er Københavns Kommune, Teknik og Miljøforvaltningen, Center for Trafik. Der er planlagt et møde mellem de involverede parter om sagen ultimo juni 2011 2. - Arealet mellem Tartinisvej og Stradellasvej. Godkendelses- og tilsynsmyndighed er Københavns Kommune, Center for Byggeri. - Havearealet (Stradallasvej vest). Forslaget fra havearkitekten blev præsenteret og drøftet under pkt. 10. På vedligeholdelsesområdet har bestyrelsen arbejdet med: - optimering og overvågning af varmecentralen og - overvågning af vandforbruget, for at reducere ejerforeningens omkostninger på varme- og vandforbrug. Overvågning af varmeanlægget med det formål, at ejerforeningen kan reducere varmeregningen og sikre sig mod bøder for at sende returvand med for høj temperatur retur til fjernvarmeleverandøren. Tilbagebetalingstiden vil være ca. 3 år, hvilket er rigtig fint. Overvågning af vandforbrug med det formål, at ejerforeningen sikrer sig mod vandspild fra utætte WC-cisterner/vandhaner mv. Udskiftning af 2 pumper der var alt for store og brugte for meget strøm. Tilbagebetalingstiden på udskiftningen er på ca. 6 år, hvilket er OK. Rensning af varmtvandsbeholdere sker fremover hvert år og er lige blevet gennemført, de var i fin stand 3. Energibesparende foranstaltninger Udvikling af en ny finansieringsform, Energilån. Bestyrelsen arbejder på udviklingen af en ny finansieringsform, der skal anvendes til finansiering af energibesparende foranstaltninger. Der er tale om en form for variant til de store ESCo-løsninger, Energy Service Company, der blev meget udbredt i USA efter den første oliekrise. Såfremt den nye finansieringsform kan lade sig gøre vil det betyde, at ejerforeningen vil kunne igangsætte en lang række energibesparende foranstaltninger uden at det vil påvirke ejerforeningens finansielle styrke. Andre aktiviteter Foreningens skyldnere Foreningens skyldnermasse ligger konstant på et meget fornuftigt niveau. Ejerforeningen er helt upåvirket af finanskrisen. Forskønnelse af havearealet Bestyrelsen har bedt hortonom (landskabsarkitekt fra Den kongelige Veterinære Landbohøjskole med speciale i planlægning af haver) Anne Marie Skjødt om, at udarbejde et oplæg til generalforsamlingen, således som det blev besluttet på generalforsamlingen i 2010, se pkt. 10. 2 Det er meddelt ejerforeningen, at der vil blive etableret yderligere et antal parkeringspladser, således at det endelige antal vil udgøre mindst 25. 3 Ros til vicevært Sonny Pedersen herfor. Side 4
Ad 3: Ad 4: Ad 5: Ad 6: Ad 7: Pleje af netværk Bestyrelsen gør meget for at pleje kontakten til områdets ejendomsmæglere og potentielle købere/ejere, da dette er en ganske formålstjenlig og nyttig aktivitet, der skaber tryghed og overblik for både ejendomsmægleren og køberen. Planlagte aktiviteter Bestyrelsen har påbegyndt en undersøgelse af ejerforeningens renovation og vil fortsætte denne aktivitet efter generalforsamlingen. Bestyrelsen vil tillige undersøge prisniveauet hos udbydere af varmeregnskaber. Ligeledes vil bestyrelsen udarbejde rekvisitionsblanketter 4 til brug ved bestilling af håndværkere. Susanne Elholm fremskaffede under generalforsamlingen eksempler på rekvisitionsblanketter fra hendes malerfirma. Og endelig vil bestyrelsen færdiggøre arbejdet med viceværtens aftaleforhold for så vidt angår ansættelsesaftale, herunder stillingsbeskrivelse, og lejekontrakt. Beretningen blev taget til efterretning og godkendt uden yderligere kommentarer. Der blev stillet spørgsmål vedrørede støj i vandinstallationen 5, samt at det tog lidt tid, inden der kom varmt vand i hanerne 6. Det kan formentlig have noget at gøre med, at der kan være luftlommer i nogle af de øverste lejligheder, hvis de ikke har været beboet gennem en længere periode. Regnskabet blev gennemgået af formanden og Morten Krüger. Man drøftede herunder udviklingen i varmepriserne Varmeudgiften er steget. Årsagen til stigningen er, at hver MWh time er steget fra 594 kr/mvh i 2009 til 671 kr./mwh i 2010 (knapt 13 %). Derfor er varmeudgiften steget selvom varmeforbruget er faldet med ca. 68 MWh i 2010. Bestyrelsen vil undersøge den voldsomme stigning i varmeudgiften. Regnskabet blev herefter enstemmigt godkendt. Vedligeholdelsesplanen: Der er kun planlagt vedligeholdelsesarbejder i henhold til energilån, som omtalt i beretningen. Udskiftning af rør og faldstammer i ejendommene forventes sat i gang i 2012. Inden det sættes i gang, vil det blive forelagt en generalforsamling. Budgettet blev gennemgået af formanden og Morten Krüger. Der blev lagt op til en forhøjelse af fællesudgifterne med i kræfttræden 1. juli 2011. Oplægget blev diskuteret og vedtaget. Forhøjelsen er opkrævet sammen med fællesudgifterne for juli 2011 og udgør 10,- kr. pr. fordelingstal pr. måned. Budgettet blev herefter enstemmigt vedtaget. Formanden var ikke på valg i år. Bestyrelsen blev genvalgt og Lene Theill blev valgt ind i bestyrelsen. 4 Forslag/eksempler modtages gerne. 5 Støjproblemet vil oftest ligge i lejlighedens blandingsbatteri og vil kunne løses ved en rensning eller udskiftning. 6 Manglende varmt vand eller ikke hurtigt nok, skyldes ofte, at cirkulationssystemet ikke er selvudluftende. Cirkulationen vender normalt i de øverste lejligheder, og hvis disse lejligheder ikke benyttes gennem en længere periode, vil der samle sig luft i rørene, som standser cirkulationen, indtil der igen tappes vand i disse etager. Side 5
Ad 8: Ad 9: Ad 10: Ad 11: Herefter består bestyrelsen af: Pauli Andersen, formand Morten Krüger, Selina Grolin, Henriette Rømer Dreier og Lene Theill. Ingen stillede op som suppleant til bestyrelsen. Deloitte blev genvalgt som revisor. Forslag Forslag 1: Haveanlæg omkring ejendommene Forslaget blev motiveret ud fra en stor plantegning udarbejdet af havearkitekt Anne Marie Skjødt. Forslaget blev diskuteret, der var mange gode ideer i forslaget. Skuret til affald med halvtag skal laves, der indhentes tilbud. Resten af forslaget skrinlægges. Der var enighed om, at pengene kunne bruges bedre på mere presserende opgaver og udskyde forslaget. Forslag 2: Brug af vaskeri Forslaget blev motiveret, hvorefter der var diskussion om vasketidernes længde. Det blev besluttet, at bibeholde de nuværende procedurer. Det skal i den forbindelse indskærpes, at ejere skal orientere deres lejere om ejerforeningens regler vedrørende vaskeriet. Derudover klipper viceværten oftere nøglerne. Forslag 3: Honorar til bestyrelsesformanden Pauli motiverede forslaget. Pauli sætter sin lejlighed til salg, men vil gerne fortsætte som professionel formand fra 1. juli 2011 og frem. Årshonoraret vil blive 40.000 kr. eksl. moms. Forslaget blev diskuteret, hvorefter det blev vedtaget. Ordet var frit, og der blev drøftet følgende emner: Der var et ønske om at få vendt lågen på tørretumbleren. Ydervæggene er meget kolde - hvad kan der gøres ved det? Der skal gerne stå de rigtige navne på skiltene nederst i opgangene, dette kræver at man henvender sig til viceværten og fortæller hvilket navn der skal stå. Der blev henstillet til, at ejerne giver deres lejere en kopi af husordenen, når de lejer deres lejlighed ud. Punktet affaldscontainer var igen oppe på generalforsamlingen. Det indskærpes, at man skal benytte affaldscontainerne imellem vores bygninger (mellem Stradellasvej 30 og Tartinisvej 30) og ikke på den anden side af Verdisvej, idet disse tilhører andelsboligforeningen. Kolding, den 5. august 2011. Referent: Grethe Vingborg Hansen Side 6