LOKALPLAN 405 Skovbælte Skolegangen friareal Skolegangen friareal friareal Nordens Parkvej Trekroner Bysø Lysalleen Boliger ved Lysalleen i Trekroner Roskilde Kommune
J. nr. 01.0205P16 Sagsid. 200300343 Roskilde Kommune Teknisk Forvaltning Sankt Ols Stræde 3 4000 Roskilde Dorte Olsen Byg- og Planafdelingen Telefon 46313546 Udvalgsbehandlet 12. november 2003 Byrådet 1. vedtagelse 26. november 2003 Offentlighedsperiode 5. december 2003-13. februar 2004 Borgermøde 22. januar 2004 Udvalgsbehandlet 24. marts og 19. maj 2004 Byrådet 2. vedtagelse 26. maj 2004 Forside: Lokalplanområdet svarer til Delområde B i Strukturplan som er udarbejdet af 3 x Nielsen. Bebyggelsen er set fra syd mod nord. Side 2
Østre Ringvej Lokalplan 405 for boliger ved Lysalleen i Trekroner Redegørelse Isafjordvej Isafjordvej Munksøgård Kildemosen Slæggerupvej Joensuuvej Nymarksgård Joensuuvej 1000 års skoven Linkøpingvej Skolegangen Trekoner Allé Nordens Parkvej Trekronervej Bysø Lysalleen Lysalleen Trekroner Forskerpark Trekroner Station CAT Trekronerparken Universitetsvej RUC Universitets- parken Nordre Mellemvej Lokalplanområdet er beliggende mellem Nordens Parkvej og Trekroner Bysø. Parkbyen Trekroner Roskilde Byråd har besluttet, at boligområdet Trekroner skal udvikles som en moderne by, der tager afsæt i områdets karakter. Det er en grundlæggende ide, at Trekroner skal fremstå som en parkby, hvor bygninger og natur indgår som ligeværdige elementer, der kan skabe rum for menneskelige udfoldelser og oplevelser. Der lægges stor vægt på, at bebyggelserne opføres med en moderne arkitektur af høj kvalitet og at der eksperimenteres med nye og varierede boligtyper. Lokalplanens baggrund I boligudbygningsplanen for Trekroner er lokalplanområdet udlagt til et af de sidste områder, der skal udbygges i Trekroner Vest. Side 3
Redegørelse Området er udlagt til boligformål både familieboliger, ungdoms- og ældreboliger. Indenfor området kan der opføres en mindre dagligvarebutik, ligesom der kan etableres cafe/spisested m.v. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er mod syd afgrænset af Lysalleen og i vest af Nordens Parkvej. Mod nord afgrænses området af et skovbælte, som danner overgang mellem lokalplanområdet og et andet boligområde. Den planlagte Trekroner By-sø vil danne en naturlig afgrænsning af området mod øst. Arealet der ligger mellem lokalplanområdet og Trekroner Bysø, er udlagt til offentlige rekreative formål. Området er 24.474 m 2 stort og ligger i et forholdsvis fladt terræn. Området er højst ved Nordens Parkvej og falder jævnt ned mod Trekroner By-sø, hvilket giver et samlet terrænfald på ca. 2 meter. Der er et privat, delvist rørlagt vandløb, som krydser gennem den nordlige del af området, se kortbilag 1. Vandløbet skal opretholdes, da det afvander områder vest for Nordens Parkvej. Alle ændringer og omlægninger kræver tilladelse efter vandløbsloven fra Roskilde Kommunes miljøafdeling. Lokalplanens indhold Ideen til bebyggelsesplanen tager afsæt i 3 x Nielsens Strukturplan, som er udarbejdet i slutningen af 1990 erne. Strukturplanens hovedidé er, at boligbebyggelserne udlægges som»stænger«orienteret nord/syd over krydsningpunktet mellem Nordens Parkvej og Lysalleen. Strukturplanen inddeler området i 4 delområder. Strukturplan udarbejdet af 3 x Nielsen. Lokalplanområdet er øverst til højre. Side 4
Redegørelse Lokalplanområdet svarer til delområde B i Strukturplanen. Boligstængerne følger et»tilfældigt«mønster, der giver området en lethed. Bebyggelsen i lokalplanområdet skal mod nord formidle overgangen til skovbæltet og landskabet således, at man fornemmer åbenhed og at landskabet flyder ind mellem bygningerne. Mod Lysallen koncentreres bebyggelsen med henblik på at opnå en mere urban karakter. Udadvendte offentlige funktioner som for eksempel butik og café kan placeres i stueplan i gavle ud mod Lysalleen. Bygningerne mod Nordens Parkvej placeres tæt til skel med langstrakte facader for at opnå en markant bymæssig karakter. Overgangen mellem bygningerne og Nordens Parkvej skal være glidende uden synlige matrikelskel. Mod øst skal bebyggelsen indgå i et samspil med bysøen. Boligstængerne kan opføres i max. 4 etager, mens de 2 blokke ud mod Lysallen kan opføres i max. 2 etager. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Lysalleen enten med én fælles eller flere adgangsveje - dog max. 3 adgangsveje. For at styrke Lysalleens fremtræden, skal parkeringsarealerne trækkes ind mellem boligstængerne. Parkeringsarealerne skal udformes som grønne»øer«. Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres et stiforløb gennem området med forbindelse til boligområderne nord og syd for lokalplanområdet, og at der etableres stiforbindelse (Skolegangen) parallelt med skovbæltet fra Nordens Parkvej frem til stisystemet langs Himmelev Bæk og Trekroner Bysø. Ungdomsboligerne syd for Lysallen i Trekroner Side 5
Redegørelse Forhold til anden planlægning Roskilde Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet ligger i rammeområde 2.B19 i Roskilde Kommuneplan 2013. Kommuneplanen tillader området anvendt til boligbebyggelse af forskellig karakter. Cafe placeret i nedeste etage, ud til offentlig areal. Norra Hamnen, Helsingborg Kommuneplanen fastsætter endvidere, at den grønne kile omkring Himmelev Bæk skal bevares som det væsentligste landskabstræk. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Roskilde Kommuneplan 2013. Detailhandelsplanlægning Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med hovedstrukturen i Roskilde Kommeunplan 2013, omkring detailhandel. Her står der, at der kan etableret lokalbutikker med et maksimalt bruttoetageareal på 300 m2. Dette gælder for både dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Landbrugspligt Matrikel nr. 12 a Nymarken, Himmelev er pålagt landbrugspligt. Landbrugspligten skal søges ophævet i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen. Veje Roskilde Kommunen opretholder ejendomsretten til de vej- og stiarealer, der udlægges som private fællesveje. De nuværende vejforhold på Lysalleen medfører, at den maksimale køretøjsdimension der kan manøvrere på alleen er renovationsvogne. Åbent, nutidigt udtryk i arkitekturen. Norra Hamnen, Helsingborg Skovbyggelinier Skovbæltet nord for lokalplanområdet er 40 m bredt. Det består af 30 meter skov af blandt andet eg, ask og fuglekirsebær samt 2 græsrabatter på hver 5 meter. Side 6
Redegørelse Skovbæltet har status af fredskov. Skovbæltet ejes og plejes af Roskilde Kommune. Langs sydsiden af skovbæltet er fastlagt en byggelinie på 7,5 meter mens der på nordsiden er en byggelinie på 5 meter. Indenfor disse afstande må der ikke opføres bebyggelse. Kystnærhed Området ligger indenfor kystnærhedszonen, og i henhold til regionplan 2001 for Roskilde Amt stiller dette særlige krav til byudviklingen - men lokalplanområdet ligger bag Himmelevhøjderyggen, så bebyggelse som beskrevet, vil ikke påvirke kystlandskabet visuelt. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er beliggende indenfor områder, der i regionplanen 2001 for Roskilde Amt er udpeget til områder med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Opførelse af boliger i området er ikke i strid med regionplanen. Varmeplanlægning Lokalplanområdet skal forsynes med fjernvarme fra Roskilde Varmeforsyning. Der er tilslutningspligt i henhold til varmeforsyningsloven. Der kan supplerende etableres alternativ opvarmning som eksempelvis solvarme. Kloakforsyning Området skal separatkloakeres. D.v.s at spildevand og regnvand skal separeres og tilsluttes det offentlige spildevandsanlæg. Side 7
Redegørelse Museumslov Roskilde Museum har, i forbindelse med etableringen af Lysalleen, gennemført en arkæologisk prøvegravning. Under udgravningen fandt museet fundrig affaldsgrube fra den yngre stenalder. Det betyder at der kan forekomme bebyggelsesspor, som kan være beskyttet af museumsloven. Side 8
Lokalplan 405 boliger ved Lysalleen i Trekroner Bestemmelser I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune: 1. Formål Lokalplanens formål er: - at sikre at området udbygges i overensstemmelse med den bebyggelsesstruktur som gælder i de omkringliggende boligområde syd for Lysalleen og i området vest for Nordens Parkvej. - at sikre at byggeriet fortættes funktionelt og bygningsmæssigt mod Lysallen og åbnes mod skovbæltet i nord. - at fastlægge den overordnede vej- og stibetjening i området. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter del af matr. 12 a, Nymarken, Himmelev og 14 do Himmelev By, Himmelev samt alle parceller, der efter planens godkendelse udstykkes fra disse ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet er i byzone. 2.3 Lokalplanområdet inddeles i delområderne 1-2, som vist på kortbilag 1. 3. Områdets anvendelse 3.1 Område 1 må kun anvendes til grønt område - skovbælte. 3.2 Område 2 skal anvendes til boligformål. Indenfor området kan der etableres fælleshus, café samt 2 stk. detailhandelsbutikker. Hver butik kan være på maksimalt 300 m2, og er til lokalområdets daglige forsyning. Side 9
Bestemmelser 4. Udstykning 4.1 Område 1 må ikke udstykkes. 4.2 Område 2 kan udstykkes i maximalt 3 storparceller, som vist på korbilag 3. Hver storparcel kan endvidere udstykkes i enkeltejendomme. 5. Veje, sti og parkering Veje 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Lysallen. Der må maximalt etableres 3 vejadgange, som vist på kortbilag 3. 5.2 Adgangsvejene A,B og C udlægges i 10 meters bredde og anlægges med 6 meter kørebane og 2,5 meter fortov i den ene side. Såfremt der kun anlægges 1 adgangsvej skal denne anlægges med 6 meter kørebane og 2 meter fortov i begge sider. Vejene får status som private fællesveje og skal indrettes med vendepladser for distributionsbiler. Stier 5.3 Der skal etableres et overordnet stiforløb som vist på kortbilag 3. 5.4 I område 2, langs med skovbæltet, skal anlægges en sti a-b (Skolegangen), som vist på kortbilag 3. Stien skal udlægges i 7,5 meters bredde som en offentlig dobbeltrettet delt sti. 5.5 I område 2 skal der anlægges en nord-sydgående sti c-d, som vist på kortbilag 3. Stien skal udlægges som en privat fællessti i 4 meters bredde og anlægges med mindst 2 meters befæstelse. Side 10
Bestemmelser Stien skal forbindes med stien nord for lokalplanområdet. Parkering 5.6 I område 2 skal der etableres p-pladser svarende til følgende: For etageboliger, 0,7 pr. bolig i anlæg og 0,3 pr. bolig i udlæg. For ungdomsboliger, 0,3 pr. bolig i anlæg og 0,1 pr. bolig i udlæg. For butikker, 1,0 pr 30 m2 i anlæg og 1,0 pr. 150 m2 i udlæg. For restauranter og lign. 1,0 pr. 10 siddepl. i anlæg og 1,0 pr. 40 siddepl. i udlæg. og 1 p-plads pr. 50 m 2 butik/cafe/spisested. Parkeringsarealer skal placeres i princippet som vist på kortbilag 3. Parkeringsarealer skal være trukket tilbage fra Lysalleen, og må ikke placeres direkte ud til Lysalleen. 5.7 Der må ikke etableres carporte indenfor lokalplanområdet. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Indenfor de enkelte storparceller må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60. 6.2 Bygninger skal placeres indenfor de på kortbilag 3 viste byggefelter, således at bygningernes længdeakse er orienteret nordsyd. 6.3 Indenfor byggefelter markeret med X, som vist på kortbilag 3, må bebyggelsen højst opføres i 4 etager. Side 11
Bestemmelser Bygninger i byggefelter markeret med X må højst have en dybde på 10 meter. I byggefelter X som ligger ud til Lysalleen, skal bygningernes gavle markeres med store glaspartier. Gavle kan udføres med fremspring på op til 1,5 meter ud over Lysalleen, i 1. sals niveau og op efter. Der skal opretholdes et frirum over fortove og cykelstier på 2,3 meter. 6.4 Facadehøjden må ikke overstige 15 meter målt fra terræn. 6.5 I gavle i hver boligbebyggelse, der ligger ud til Lysalleen, kan der indrettes publikumsorienterede funktioner som for eksempel café, spisested eller butik o.l. Placering skal være i bebyggelses stueplan og skal orientere sig ud mod Lysalleen med transparent facade. 6.6 Inden for område 2 kan der opføres fælleshuse til brug for områdets beboere. Fælleshuse skal placeres i byggefelter markeret med Y. 6.7 Indenfor byggefelter markeret med Y, kan der endvidere indrettes 2 butikker, på hver 300 m 2 bruttoareal. 6.8 Bebyggelsen i byggefelt Y skal åbne sig mod Lysallen med transparente facader. 6.9 Bebyggelsen i byggefelt Y kan opføres i max. 2 etager. Side 12
Bestemmelser 6.10 Inden for område 2 må der opføres skure og afskærmende depoter for affaldshåndtering. Skure skal placeres i forbindelse med parkeringsarealer eller fælleshuse. 6.11 Indenfor område 2 skal bebyggelsene respektere det åbne vandløb og det rørlagte vandløb i områdets nordlige del. Bygningerne skal tilpasses terrænet således, at der ikke sker væsentlig terrænregulering, jf. 8.6. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsen skal ved sin udformning og placering tilpasses det eksisterende terræn. Sokler over 1 meter må ikke forekomme. Sokler over en 1/2 meter skal facadebehandles som den øvrige facade. 7.2 Bebyggelse indenfor byggefelter markeret med X skal fremstå som etageboliger. 7.3 Ved placering af bygninger skal sokkelkoter særskilt godkendes for at sikre en bedst mulig landskabelig tilpasning og mindst mulig terrænregulering. 7.4 Facaderne skal fremstå som blank mur, vandskuret, pudset eller udført i indfarvet beton. Dog kan mindre partier i facader, udføres i pladematerialer, for eksempel træ eller metal. 7.5 Facader skal fremstå lyse i hvide, gule, grå eller sandfarver. 7.6 Vinduer skal udføres med træ- eller metalrammer. Side 13
Bestemmelser 7.7 Der må ikke benyttes plastmaterialer på facader i bebyggelsen og på skure. 7.8 Dele af facader eller tag kan udformes med solenergianlæg. Solenergianlæg skal integreres i byggeriet. 7.9 Tagbeklædningen skal være sort tagpap eller ikke reflekterende metalplader. Taghældningen må maksimalt være 10 grader og skal være ensidig. 7.10 Tagmateriale på skure og fælleshuse skal være sort tagpap. 7.11 Bebyggelsen i byggefelt Y kan fremstå i andet materialevalg end de øvrige bygninger. 7.12 Der må ikke opsættes antenner og paraboler på bygninger. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede fællesarealer skal anlægges efter en samlet plan. Planen skal redegøre for beplantning, terrænregulering, afskærmning og placering af arealer til affaldshåndtering. Desuden skal planen redegøre for befæstelse og indretning af friarealer herunder legearealer, stier, vejarealer, parkering og belysning. Planen skal sikre, at de fælles friarealer fremstår som sammenhængende brugbare arealer af høj kvalitet, for alle aldersgrupper. 8.2 De på kortbilag 3 angivne friarealer skal friholdes for alle former for bebyggelse. Side 14
Bestemmelser 8.3 Friarealerne skal udgøre minimum 50 % af boligetagearealet. 8.4 Afskærmning omkring terrasser skal være levende hegn i maksimalt højde på 1,30 meter, etableret vinkelret ud fra facaden. 8.5 Der skal inden for område 2 etableres fælles udeopholdsarealer og legeområder. 8.6 Terrænbearbejdning skal fremgå af en plan, der viser eksisterende og projekterede koter. Der må ikke foretages terrænregulering på mere end + - 0,5 m. 8.7 Lastbiler, campingvogne og uindregistrerede biler, samt både og lignende må ikke opbevares indenfor lokalplanområdet. 9. Støjforhold Trafi kstøj 9.1 Boligbebyggelsen skal overholde de vejledende støjkrav, som det fremgår af Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 om trafikstøj i boligområder. Støj fra virksomheder 9.2 Restauranter/dagligvarebutik skal overholde de vejledende støjkrav, som fremgår af Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder. Restauranter skal endvidere overholde»forskrift for begrænsning af støj fra restauranter, værtshuse o. lign. i Roskilde Kommune. Side 15
Bestemmelser 10. Varmeforsyning 10.1 Samtlige boliger skal tilsluttes fjernvarme fra Roskilde Fjernvarmeforsyning. 11. Kloakering 11.1 Spildevand og regnvand i lokalplanområdet skal separeres og tilsluttes det offentlig kloakanlæg. 11.2 Regnvand tilsluttes olieudskiller, som er placeret i området efter aftale med Miljøafdelingen. Der skal være adgang for større køretøjer til udskilleren. 11.3 Eksisterende kloakledninger og deres servitutbælter skal respekteres 12. Vand og elforsyning 12.1 Bebyggelserne skal tilsluttes Roskilde vandforsyning og eksisterende elforsyning. 12.2 Elledninger, herunder til vej- og stibelysning, må kun fremføres som jordkabler. 13. Renovation 13.1 Der skal sikres mulighed for placering og tømning af affaldscontainere og affaldsstativer i henhold til gældende affaldsregulativ for Roskilde Kommune. Gældende affaldsregulativ for område 2 vil være regulativ for dagrenovation og regulativ for erhvervsaffald. Side 16
Bestemmelser 13.2 Ved placering af dagligvarebutik, cafe eller resturant skal der afsættes den fornødne plads til opbevaring af affald samt adgang for renovationsbiler i henhold til Roskilde Kommunes regulativ for erhvervsaffald. 13.3 Der skal afsættes et areal på 3 x 6 meter til offentlige genbrugsindsamling for ca. hver 100 boliger, svarende til 2-3 genbrugspladser. Placering kunne være i tilknytning til hver adgangsvej. Arealerne skal afskærmes med levende hegn. 13.4 Der skal indenfor hver storparcel afsættes areal til fælles hjemmekompostering og udvidet affaldssortering. 13.5 Til- og frakørsel med renovationsvogne skal kunne ske uden at bakke. Renovationsarealer skal derfor placeres, så der er vendemulighed for distributionsbiler. 14. Forudsætninger for ibrugtagning 14.1 Inden tilladelse til ibrugtagning, skal parkeringsarealer, fri- og opholdsarealer være anlagt og beplantet, jf. lokalplanens 5 og 8. Plan for placering af affaldscontainere skal være godkendt af Roskilde Kommune. 14.2 For området gælder, at der før ibrugtagningen af bebyggelsen skal der være etableret mindst 2/3 af de anlagte p-pladserne. 14.3 Bebyggelse skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. 14.4 Bebyggelse skal være tilsluttet fællesantenneanlæg. Side 17
Bestemmelser 14.5 Landbrugspligten på areal omfattet af matr. nr. 12 a Nymarken, Himmelev, skal ophæves af Jordbrugskommisionen og Kort- og Matrikelstyrelsen. 15. Grundejerforening 15.1 Der skal oprettes en grundejerforening inden for hvert storparcel med medlemspligt for samtlige grundejere i området. Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af de private fællesanlæg inden for de enkelte storparceller: veje, parkeringsarealer, stier, samt beplantning og fælles grønne områder, der knytter sig til de enkelte storparceller. 15.2 Grundejerforeningen skal oprettes senest, når halvdelen af boligerne, inden for hvert storparcel er taget i brug. Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. 15.3 Såfremt delområde 2 udstykkes i flere storparceller, skal der indenfor delområdet oprettes et fælles ejerlav, der skal forestå drift og vedligeholdelse af hele delområdets fælles friarealer samt sti c-d. 16. Aflysning af lokalplan Lokalplan nr. 217 aflyses på arealet, der er omfattet af denne lokalplan. Aflysning gælder for del af matr. 12 a, Nymarken, Himmelev og 14 do Himmelev By, Himmelev 17. Lokalplanens retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17, stk. 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændringer af anvendelsen. Side 18
Bestemmelser Den eksisterende anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet på visse betingelser give tilladelse til, at en ejendom anvendes i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget. Side 19
Bestemmelser Side 20
Bestemmelser 18. Vedtagelse Således vedtaget til offentlig fremlæggelse Roskilde Byråd den 26. november 2003 Bjørn Dahl Borgmester / Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt Roskilde Byråd den 26. maj 2004 Bjørn Dahl Borgmester / Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør Side 21
Side 22
Nord Skolegangen (historisk kort) 2 Rørlagt vandløb Åbne vandløb Byggelinie Nordens Parkvej Lysalleen (historisk kort) Ungdomsboliger Signaturforklaring: Lokalplangrænse Delområdegrænse Skovbælte LOKALPLAN 405 KORTBILAG 1 Eksisterende Forhold Mål 1:2000 100 m ROSKILDE KOMMUNE Teknisk Forvaltning Byg-og Planafdelingen 16.07.2003 Rev. 29.03.2004 Side 23
Side 24
14eb NORD 14bz 34c "ad" 14t "ap" 14do Skolegangen "an" 12o Nymarken, Himmelev "b" 12a "d" "e" Lysalleen 12a 12k 12f 12e Signaturforklaring: "c" Lokalplangrænse 12d LOKALPLAN 405 KORTBILAG 2 100 m 110a Matrikelkort Mål 1:2000 "a" ROSKILDE KOMMUNE Teknisk Forvaltning Byg-og Planafdelingen 15.07.2003 Side 25
Side 26
NORD c 1 Skolegangen a friareal friareal friareal b 2 X X X Nordens Parkvej X X X P P P Y A B C Y Trekroner Bysø Lysalleen d Ungdomsboliger Signaturforklaring: Lokalplangrænse Delområdegrænse Stiforløb Grænse mellem storparceller X Byggefelt Y Byggefelt P Parkering Skovbælte A, B og C Vejadgange 100 m LOKALPLAN 405 KORTBILAG 3 Område og anvendelse Mål 1:2000 ROSKILDE KOMMUNE Teknisk Forvaltning Byg-og Planafdelingen 16.07.2003 Side 27