Ejendom i eftertragtet villakvarter sjælden konverteringsmulighed Baunegårdsvej 73, 2900 Hellerup Salgssag nr. 182115 LUFTFOTO MED MARKERING AF MATRIKLEN INDSÆTTES
EJENDOMMEN: Charmerende kontorejendom beliggende på stor grund i parklignende omgivelser midt i et eftertragtet villakvarter. Kort afstand til mange dejlige rekreative områder. Nærområdet byder på gode daginstitutioner, skoler, fritidsaktiviteter og indkøbsmuligheder bl.a. i Gentoftegade. Ejendommen ligger tæt ved Bernstorffsvej Station og med kort afstand til motorvej og København. På ejendommen forefindes gode parkeringsforhold med 31 afmærkede p-pladser. Den samlede ejendom består af i alt 5 gedigne rødstensbygninger, opført i perioden 1931-1957. Den ene bygning (nr. 12) fremstår i dag med pudset facade. Bygningerne fremstår alle i særdeles indbydende og vel vedligeholdt stand, med respekt for den oprindelige byggestil. Indvendigt fremstår alle bygninger i en meget lys og tidsvarende stil med et moderne materialevalg. Ejendommen er delvist udlejet jf, afsnittet Leje /driftsforhold for flere oplysninger. KONVERTERINGSMULIGHED: Henset til ejendommens beliggenhed vil det være oplagt at konvertere ejendommen til familieboliger i varierende størrelser og indretninger. Ejendommens nuværende ejer har forberedt processen ved at få udarbejdet ny lokalplan 375 samt tillæg 10 til kommuneplanen 2013. Tillæggene til planforholdene gør det muligt at konvertere ejendommens nuværende bygninger til i alt 19 attraktive rækkehuse på i alt 2.431 m² med egne haver, terrasser og parkeringspladser. Herefter vil der være mulighed for et samlet salg af alle 19 rækkehuse evt. i udlejet stand eller enkeltvis frasalg. De overordnede rammer samt betingelser for konverteringen gennemgås i afsnittet Planforhold. Kieler arkitekter har udarbejdet idematerialet til konverteringscasen, jf. plantegningerne på de kommende sider. For arealopgørelse af de enkelte rækkehuse henvises til bilag 3. Sælger er uden ansvar for det udleverede idé- og tegningsmateriale. Det bemærkes, at ejendommen sælges som en erhvervsejendom. En udnyttelse af konverteringsmuligheden er således uden ansvar for sælger, og en handel vil ikke kunne gøres betinget heraf.
FAKTA: Matr.nr.: 11b, Gentofte. Adresse: Baunegårdsvej 73, 2900 Hellerup. Ejendomsvurdering 2015: Kr. 40.500.000, heraf grundværdi kr. 11.367.000. Grundareal: 6.315 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal i alt iht. BBR: 1.585 m². Bygningsareal i alt iht. BBR: 1.585 m². Udnyttet tagetage iht. BBR: 811 m². Kælder iht. BBR: 498 m². Erhvervsareal iht. BBR: 2.396 m². Udlejningsareal: 2.913,50 m². Projektareal: 2.431m² jf. bilag 3. LEJE-/DRIFTSFORHOLD: Ejendommen er delvist udlejet til 2 erhvervslejere, der anvender i alt 1.257,70 m² svarende til 43% af ejendommens udlejningsareal udgørende i alt 2.913,50 m². Bygning nr. 10 er udlejet til Rehtorica A/S. Lejemålet udgør i alt 640 m² inkl. andel af fællesareal, herunder kantinen i stueetagen i bygning 14. I henhold til lejekontrakten er lejemålet uopsigeligt fra udlejers side frem til 1/1 2024. Bygning nr. 11 er udlejet til Experimentarium, der har fremlejet lejemålet til Action A/S. Lejemålet udgør i alt 600 m² inkl. andel af fællesareal herunder kantinen. Experimentarium har opsagt lejemålet til fraflytning den 1/4 2017. Den årlige lejeindtægt andrager pr. 1/10 2016 kr. 1.574.880 ekskl. tomgangsleje samt lejerabatter. Ejendommens samlede driftsudgifter for 2016 er budgetteret til kr. 974.797 hvoraf der p.t. refunderes kr. 511.200 svarende til 52,44%. Henset til udlejers opsigelsesvarsel kan konverteringsprojektet evt. udføres etapevis, hvilket lokalplanen åbner mulighed for, indtil hele ejendommen er fraflyttet. Indtægter: Lejeindtægt Experimentarium/Action kr. 806.880 Lejeindtægt Rhetorica kr. 768.000 Estimeret tomgangsleje kr. 1.800.005 Lejernes refusion af driftsudgifter kr. 956.319 Indtægter i alt kr. 4.331.204 Udgifter: Driftsudgifter jf. budget 2016 Udvendig vedligeholdelse 40 kr./m² Administration Udgifter i alt Kontant overskud VEJLEDENDE DRIFTSBUDGET: kr. 974.797 kr. 104.996 kr. 43.312 kr. 1.123.105 kr. 3.208.099
PLANFORHOLD: LOKALPLAN 375 FOR BAUNEGÅRDSVEJ 73: Hovedformålet med lokalplanen er at ændre områdets anvendelsen fra erhverv til boligformål med maksimalt 19 rækkehuse, samt bibeholde det grønne vejbillede. Bebyggelsesprocenten for området må under ét ikke overstige 40. Den nuværende bebyggelsesprocent udgør 42. Ved nedrivning af mellemgange og mellembygninger fritlægges bygningerne ligesom det bebyggede areal mindskes. 13 12 I lokalplanen er angivet de byggefelter, der kan udstykkes i rækkehusgrunde med andel i fællesarealet. Der må ikke etableres altaner og tagterrasser i bygningernes tagetage. Bebyggelsens facader skal opretholdes med den eksisterende udformning og fremstå som eksisterende i blank mur med røde tegl. Bygning 12 kan dog bibeholde sin eksisterende pudsede facade. Ved indretning til boliger skal der tilvejebringes mindst 2 parkeringspladser pr. bolig - anlagt som anvist på det til lokalplanen hørende kortbilag. Adgangene fra Vemmetofte Allé skal nedlægges, når der ikke længere drives erhverv på ejendommen. Adgang til ejendommen skal i stedet ske via Baunegårdsvej, hvor eksisterende adgang flyttes længere mod øst. Seneste når 7 af de 19 rækkehuse er solgt skal der oprettes en grundejerforening til at forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealerne. Der henvises i det hele til Lokalplan 375 for Baunegårdsvej 73. KOMMUNEPLANTILLÆG 10 TIL KOMMUNEPLAN 2013: Eftersom boligformål ikke er i overensstemmelse med rammerne for lokalplanlægningen i Kommuneplan 2013 er der vedtaget et tillæg til kommuneplanen. Tillæg 10 udgør et nyt rammeområde 1.B58 med plannavnet Baunegårdsvej. Anvendelsen fastægges til boligområde med tæt/lav bebyggelse udgørende maksimalt 2 etager med en bygningshøjde på maksimalt 9 meter. Bebyggelsesprocenten fastlægges til 40 gældende for området under et. Der henvises i det hele til tillæg 10 til Kommuneplan 2013. 14 10 11
Planløsningsforslag - stueetage:
Planløsningsforslag - 1. sal:
Planløsningsforslag - kælder:
PRIS: Ejendommen sælges som erhvervsejendom, som den er og fremstår for kr. 60 mio. ØVRIGE OPLYSNINGER: OVERTAGELSE/VILKÅR: Ejendommen overtages efter nærmere aftale og uden ansvar for sælger. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Ingen gæld. MOMS: Ejendommen er momsregistreret med 100%. Momsreguleringsforpligtigelsen overtages af køber og forventes at udgøre ca. kr. 1 mio. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Energimærke = G. MILJØFORHOLD: Ejendommen er ikke kortlagt iht. Jordforureningsloven. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret på sædvanlige vilkår. TINGLYSNING: Køber betaler tinglysningsafgiften ved registrering af skøde. BILAG: Bilag 1: Lejerfortegnelse, bilag 2: Matrikelkort, bilag 3: Vejledende arealopgørelse for rækkehusene og bilag 4: Luftfoto. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, att. Niels Cederholm på e-mail: niels.cederholm@cbre.com eller telefon +45 70229601
BILAG 1 - LEJERFORTEGNELSE: LEJERFORTEGNELSE: Lejer: Adresse: Bygn. Indflyt- Type: A real m² Areal m² A ntal Å rlig leje Leje Drifts- Varme: Deposita: Opsig. Uopsigeligt: Lejeregu- pr. : Reg marnr.: ning: kontrakt: "opmåling" p-pladser: 1/10 2016 pr.m²: budget: varsel: Udlejer. Lejer: lering : kedsleje: 1 Action Baunegårdsvej 73 11 1/2 2014 Kontor 600,00 617,70 10 806.880 1.345 242.186 90.000 403.440 6 mdr. 1/7 18 NPI min. 2,5% 1/1 1/2 18 2 Tomgang Baunegårdsvej 73 12-13 Kontor 1.227,70 1.227,70 14 1.473.240 1.200 kælder 112,80 112,80 73.320 650 I alt 1.340,50 1.340,50 1.546.560 1.154 3 Rhetorica Baunegårdsvej 73 10 1/1 2016 Kontor 640,00 640,00 5 768.000 1.200 227.046 90.036 304.000 6 mdr. 1/1 2024 1/7 2020 NPI 1/7 2020 1/1 2020 4 Tomgang Baunegårdsvej 73 14 Kontor 157,20 157,20 2 188.640 1.200 5 Tomgang Kælder Kontor 99,70 99,70 64.805 650 6 Varmecentral 11 Kontor 58,40 58,40 0 I alt 2.895,80 2.913,50 31 3.374.885 1.165 469.232 180.036 707.440 over jord 2.625 2.643 Udlejet i alt 43% 1.240,0 1.257,7 15 1.574.880 1.270 469.232 Tomgang i alt 57% 1.655,8 1.655,8 16 1.800.005 0 505.565 I alt 100% 2.895,8 2.913,5 31 3.374.885 1.165 974.797 Noter: Ad 1) Hovedlejekontrakten er indgået med Experimentarium, der har fremlejet lejemålet til Acticon.Lejemålet er opsagt med fraflytning den 1/4 2017. Ad 2) Lejemålet er ledigt samt til købers disposition pr. 1/1 2017. Ad 3) Lejer ydes p.t. en lejerabat ugørende kr. 160.000 p.a. I 2017 er rabatten aftalt til kr. 96.000 og i 2018 kr. 64.000.
BILAG 2 - MATRIKELKORT:
BILAG 3 - VEJLEDENDE AREALOPGØRELSE FOR RÆKKEHUSENE: Kieler Arkitekter ApS, Sophie Brahes Gade 1A, 3000 Helsingør Baunegårdsvej 73 Nye arealer for boligbebyggelse Grundareal 6315 m2 Boligareal m2 Kælder m2 i alt BBR Em2 Hus 1 161 161 Hus 2 102 102 Hus 3 102 102 Hus 4 104 104 Hus 5 137 137 Hus 6 155 49 106 Hus 7 130 44 86 Hus 8 143 73 70 Hus 9 143 143 Hus 10 142 142 Hus 11 110 110 Hus 12 160 11 149 Hus 13 139 139 Hus 14 161 43 118 Hus 15 100 100 Hus 16 114 114 Hus 17 114 114 Hus 18 114 114 Hus 19 100 100 Samlet areal 2431 220 2211 Gennemsnitsstørrelse 115,7619 Før omdannelse til boliger nedrives der i alt 230 m2 erhverv som p.t. benyttes til ankomstarealer. Der opføres i alt 1.sals nye m2 i "Hallen", 198 m2 Det samlede bebyggede areal reduceres dermed, med i alt 32 m2 Bebyggelsesprocenten på ejendommen sænkes en smule fra de eksisterende 45%. Vej, Parkering og Sti-areal 1880 m2 Friareal i % over 35,00%
BILAG 4 - LUFTFOTO:
CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 70.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 400 kontorer i 50 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week.