LOKALPLAN 1-4-104 BOLIGER M.M. VED BEDDINGEN, NYHAVNSGADE OG FRØGADE Ø-GADEKVARTERET AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN JUNI 2009
Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks 219 9400 Nørresundby Tlf. 9931 2000 Lokalplanen er udarbejdet af COWI as, Aalborg, i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser lokalplanområdet fra sydvest (Nyhavnsgade)
Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...7 Lokalplanens indhold...7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...16 Tilladelser eller dispensa tio ner efter anden lovgivning...21 Servitutter...21 Planbestemmelser Indledning...23 1. Formål...24 2. Område og zonestatus...24 3. Arealanvendelse...24 4. Udstykning...25 5. Bebyggelsens placering og omfang...25 6. Bebyggelsens udseende...26 7. Ubebyggede arealer...27 8. Veje, stier og parkering...28 9. Tekniske anlæg...29 10. Miljø...29 11. Grundejerforening...30 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug...30 13. Lokalplan og byplanvedtægt...30 14. Servitutter...30 15. Retsvirkninger...30 Vedtagelse...32 Tinglysning...32 Bilag Anvendelseskategorier, Bilag A *...33 Støj fra erhverv, Bilag B *...35 Støj fra trafik, Bilag C *...37 Parkeringsnormer, Bilag F *...39 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Aalborg Kommune
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlig hedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Anvendelseskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik og Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. 4 Aalborg Kommune
Redegørelse Limfjorden KMD Værftshal Beddingen Hedegaard Østre Havnebassin Lauritzens Plads Busstop Busstop Gasværksvej Nyhavnsgade Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4.000. Luftfoto optaget 2006. Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske om at omdanne området og bygge nyt, så det kan rumme blandede byformål - primært boliger og liberale erhverv. Formålet med planen er at muliggøre omdannelsen og det ønskede byggeri, men hvor offentligheden samtidig sikres gode adgangsforhold til bl.a. de rekreative kajarealer mod fjorden og langs havnebassinet. Det nye byggeri skal samtidig tilpasses den oprindelige skala og struktur ved Østre Havn, med en blanding af store og høje bygningsvoluminer. Der skal sikres vejadgang til området fra Beddingen. Det er også et formål at sikre en grøn tværgående stiforbindelse, så cyklister og fodgængere kan komme på tværs af den nye bydel ved Østre Havn. Endelig sikrer lokalplanen, at den gamle bevaringsværdige værftshal i området bevares. Lokalplanområdet er en del af det tidligere industriområde ved Østre Havnebassin, som i disse Juni 2009 5
Redegørelse år omdannes til blandede bymæssige funktioner. Øst for lokalplanområdet er der bl.a. opført et nyt kontordomicil (KMD) omkring den gamle tørdok, hvor byens primære værftsindustri i sin tid lå. Vest for havnebassinet står korn- og foderstofområdet ligeledes overfor en omdannelse, og længere mod vest omdannes arealerne ved Nordkraft og Kvægtorvet. Lokalplanområdet indgår i lokalplan 10-066, der blev udarbejdet for det nye byområde øst for havnebassinet. Nærværende lokalplan udarbejdes imidlertid for at muliggøre et byggeri i den ønskede skala samt sikre en ændret anvendelse af området. Lokalplanområdet Vest for havnebassinet ligger korn- og foderstofområdet, der også skal byomdannes inden for de kommende år. Lokalplanområdet er på ca. 18.000 m 2 og omfatter et landfast areal samt en del af fjorden og en del af Østre Havnebassin. Det tidligere erhvervsareal, der er privat ejet, henligger p.t. rømmet og byggeklart, bortset fra den gamle bevaringsværdige værftshal på den nordlige del af ejendommen. Værftshallen er opført i 1918 og har et let og elegant udtryk med opsprossede vinduesflader og flotte bygningsdetaljer. Bygningen har 3 etager, hvor øverste etage er tilbagetrukket. Området omfatter desuden flere store kloakledninger samt et stort kontraklapbygværk og en pumpestation. Terrænet i området er fladt og der er ingen beplantning. Lokalplanområdet støder op til Beddingen, Lokalplanområdet grænser op til Østre Havnebassin, der er en vigtig del af den rekreative forbindelse langs fjorden. 6 Juni 2009
Redegørelse Mod syd grænser området op til Nyhavnsgade, der er én af de primære vejforbindelser til Midtbyen. der blev anlagt som adgangsvej til parkeringsarealerne ved KMD's nye bygning. Området ligger i byzone. Den gamle værftshal i området har høj bevaringsværdi. Lokalplanen muliggør nye anvendelser af bygningen, men hvor udseendet bevares. korn- og foderstofaktiviteterne, at der kan indpasses "miljøfølsomme" formål som boliger, kontorer mv. inden for lokalplanens område. Lokalplanområdets omgivelser Som det ses på luftfotoet s. 5 udgør lokalplanområdet en del af Aalborgs østlige havnefront med grænse til både fjorden og Østre Havnebassin. Mod øst grænser området op til KMD's nye kontordomicil samt en frikirke, der ligger på hjørnet af Gasværksvej. Syd for området ligger Nyhavnsgade, der er én af de overordnede indfaldsveje til Midtbyen. På modsatte side af Nyhavnsgade længere mod syd ligger Øgadekvarteret, der med sine flotte rødstenskarréer og Østre anlæg, tegner en markant profil af bydelen. Vest for havnebassinet ligger korn- og foderstofvirksomheden Hedegaard med sine høje siloer og pakhuse. Virksomheden har imidlertid afviklet sine aktiviteter på Østre Havn og har flyttet alle aktiviteter til havnen i Nørresundby. Afviklingen betyder samtidig, at omdannelsen af området til nye blandede bymæssige funktioner kan gå i gang inden for den nærmeste årrække. Endelig muliggør afviklingen af Lokalplanens indhold Lokalplanen muliggør, at der kan opføres ny bebyggelse i området til boligformål samt erhvervstyper, som naturligt kan integreres med boliger. Der kan opføres ny bebyggelse med et samlet bruttoetageareal på ca. 11.000 m 2. De nye bygninger skal opføres som længehuse i 7-10+1 etager, hvor øverste etage skal opføres som tilbagetrukket penthouse. Den maksimale bygningshøjde er fastsat fra 24,0 m til 35,5 m. Hensigten er, at bygningshøjden skal nedtrappes fra 10+1 til 7 etager i retning mod syd, så den højeste bygning ligger tættest på fjorden og den laveste mod Øgadekvarteret. På denne måde sikres der - i overensstemmelse med byrådets beslutning vedrørende omdannelsen af Østre Havn - en skalamæssig sammenhæng med det bagvedliggende byområde. Bebyggelsen skal placeres inden for to byggefelter udlagt parallelt med Beddingen og KMD's bygningsstrukturer øst for området. Bygningsdybden er fastsat Juni 2009 7
Redegørelse Visualisering af en mulig ny bebyggelse i lokalplanområdet set fra det nordvestlige hjørne af havnebassinet. A B Visualiseringer af en ny bebyggelse i lokalplanområdet (A) set fra Estlandsgade/Østerbro. Udsigtslinierne til fjorden og værftshallen er bevaret. På visualisering B er også vist en planlagt bebyggelse lige syd for området, der er vedtaget i en tidligere lokalplan (LP 10-066). 8 Juni 2009
Redegørelse 10 etager + penthouse 33m 30m Eksisterende lagerhal Private haver Østre havnebassin Fællesvej 1,25m Promenaden Grønt område Parkeringskælder Vest Øst 16 m 21 m Snit øst-vest gennem lokalplanområdet. Nord Syd 10 etager + penthouse 10 etager 9 etager Eksisterende lagerhal Private haver Limfjorden Promenaden Grønt område 7 etager Fællesvej 8 etager Grønt område Snit nord-syd gennem lokalplanområdet. til maks. 16,0 m ekskl. eventuelle altaner og andre lignende bygningsfremspring. Bygningerne skal endvidere placeres i den tvungne facadebyggelinie mod Beddingen. Inden for den resterende del af byggefelterne se Bilag 2 kan der kun etableres parkeringsdæk. Et forslag til disponering og udformning af området ses på illustrationsplanen på side 10 og Bilag 3. Visualisering set lidt længere fra øst. Juni 2009 Der er desuden fastsat en tvungen facadebyggelinie mod Beddingen, så byggeriet orienteres så langt mod øst som muligt. På den måde sikrest den bedst mu- 9
Redegørelse OPHOLD STI TRAPPEANLÆG Limfjorden STI LAV BRO BRANDVEJ STI HAVNEPROMENADE Havnepromenade STI BÆNKE BRANDVEJ OPHOLD BRANDVEJ OPHOLD TØRDOK KMD Gl. værftsbygning KMD H-PARKERING 20 M. CYKEL ETAPE-1 ETAPE-1 VARELEVERING /CONTAINERE Hedegaard as STI 10 TJENESTE BILER RECEPTION Byggefelt A Byggefelt B Fælles ophold FORPLADS AFSÆTNING STI ETAPE-3 BYPARK Østre Havnebassin Grønt område STI ETAPE-2 FORTOV FORTOV FORTOV Rolls Royce Nyhavnsgade Forslag til disponering af bebyggelse, veje, parkering, beplantning mv. i lokalplanområdet. lige tilpasning til den eksisterende skala i området, og samtidig sikres der en vis åbenhed samt visuel kontakt til fjorden fra de bagvedliggende boligkarréer, jf. udsigtslinien på Bilag 2. De nye bygninger får fine udsigtskvaliteter over både fjorden og Østre Havnebassin. Foruden nybyggeri muliggør lokalplanen, at den gamle værftsbygning kan indrettes til nye aktiviteter, blot bygningen bevares med sit oprindelige udseende. Alle udvendige ændringer skal således godkendes af Aalborg Kommune. Ved eventuel brand o.l. kan bygningen genopføres på soklen. 10 Juni 2009
Redegørelse Bygningen kan anvendes til fx kontorerhverv samt publikumsorienterede funktioner som restauranter, butikker, kultur o.l. Lokalplanen muliggør endvidere, at der indpasses mindre pontoner o.l. i tilknytning til kajkanten langs fjorden og Østre Havnebassin - altså på søterritoriet. Pontonerne tænkes anvendt til rekreative funktioner, som naturligt hører til en offentlig havnepromenade, fx badebro, iskiosk o.l. Det er intentionen at ny bebyggelse skal udformes med et markant og nutidigt formsprog, men det skal samtidig forholde sig til de maritime omgivelser og de særlige arkitektoniske elementer, der kendetegner de omkringliggende industribygninger. Det kan f.eks. være enkle kompositioner, markante bygningsvoluminer, variation og vekselvirkning i facadens vertikale og horisontale elementer samt særlige bygningsdetaljer. Den tidligere værftsbygning er et eksempel på en meget enkel og velproportioneret bygning med store vinduespartier, der er indarbejdet som hele facadeelementer på en elegant og forfinet måde. Lokalplanens bestemmelser skal være med til at sikre, at disse intentioner føres ud i livet. Konkret skal nybyggeri gives et markant og nutidigt formsprog, der relaterer sig til de maritime omgivelser og som fremtræder i høj kvalitet. For at sikre en vis variation i bebyggelsens formsprog og facader er der fastlagt bestemmelser om, at der i takt med ændringer i etageantal og bygningshøjde og etableres visuelle "brud" - fx ved etablering af indsnit, bygningsfremspring, skift i materialevalg o.l. For inspiration henvises til de viste referencefotos på s. 12-14. Vejadgang til området skal ske fra Beddingen, der er koblet til rundkørslen ved Gasværksvej og Nyhavnsgade. Fra Nyhavnsgade er der direkte forbindelse til både motorvejen og den centrale del af Midtbyen. Fra Beddingen etableres der adgangsvej ind i området, som vist i princippet på Bilag 2 og Illustrationsplanen (Bilag 3). På sigt kan der endvidere etableres vejadgang fra vest (tidl. korn- og foderstofområde). Parkering i området skal primært ske på et parkeringsdæk, der etableres delvist under den nye bebyggelse og delvist under terræn, jf. principsnit på s. 9. Der kan etableres parkeringsdæk inden for hele byggefeltet angivet på Bilag 2. Adgang til p- dæk skal også ske inden for byggefelterne, som vist i princippet på Bilag 2. Den del af parkeringsdækket, der ikke er bebygget, kan på "overfladen" indrettes udendørs ophold. Der kan også indrettes tagterrasser til formålet. Det grønne areal vest for den nye bebyggelse tænkes udformet med et parkagtigt præg. Arealet er til områdets beboere og ansatte, men skal samtidig "åbnes visuelt" mod den offentligt tilgængelige havnepromenade, så det synes som et semi-offentligt areal, som man godt kan færdes på tværs af. Beplantning skal derfor have en transparent karakter og vælges ud fra overvejelser omkring de særlige vækstbetingelser ved fjorden. Decideret opholdsareal kan kun etableres længst mod nord, jf. Bilag 2. Visualisering af en ny bebyggelse set fra nordsiden af fjorden (fra den tidligere Kemiragrund). Der sikres endvidere opholdsareal ved den gamle værftsbygning, som skal fremtræde med en blanding af beplantning og belægningsflader. Juni 2009 11
Redegørelse a) Boligblok i Duisburg, Tyskland af Ingenhoven, Overdiek & Partner. c) Helsingborg??? c) Boliger på havnefronten i Helsingborg Det er intentionen at ny bebyggelse skal udformes med Miljøvurdering af planer og programmer et markant og nutidigt formsprog, men det skal samtidig Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal forholde sig til de maritime omgivelser og de særlige screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af arkitektoniske elementer, der kendetegner de omkringliggende industribygninger. Det kan f.eks. være enkle planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. kompositioner, markante bygningsvoluminer, variation og vekselvirkning i facadens vertikale og horisontale elementer samt særlige bygningsdetaljer. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. b) Boligblok i Graz, Østrig af Riegler & Riewe: Detaljer af rør og gitter giver industriel karakter. Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP 15-035, Boliger og rekreative formål, Smalby, Langholt): 12 Juni 2009
Redegørelse d) Kulturcenteret i Tapiola, Finland af Arto Sipinen: Facadeforskydninger og påsatte vertikale detaljer. e) Boligblok i Helsinki, Finland af Gullichsen Vormala: Både vandrette og vertikale artikuleringer i facadens komposition samt facadeforskydninger og fine detaljer. Juni 2009 13
Redegørelse h) Villa Mazag i Spanien af Ignacio Capitan Camona: Facadeforskydninger og vertikale detaljer. f) Punkthuse i Innsbruck af Baumschlager & Eberle. g) Boligblok i Østrig???: Skodderne giver dybde og variation i facaden. i) Studie House i London af Sergison Bates: Ru tegl og tilbagetrukne vinduer giver dybde i facaden. 14 Juni 2009
Redegørelse Østervangsskolen, Randers Kommune Charlottehaven København, Landskabsarkitekt Stig L. Andersson Østervangsskolen, Randers Kommune n) Østervangskolen i Randers af Playscapes. Story Garden, Oregon, USAarkitekt Charlottehaven København, Landskabsarkitekt Stig L. Andersson Inspiration til indretning, beplantning, belægning mv. af fælles fri- og opholdsarealer i lokalplanområdet, herunder også udformning af havnepromenaden. o) Story Garden i Portland Oregon af Doug Macy Juni 2009 15
Redegørelse For at sikre en vis kvalitet og sammenhæng i udformningen af de udendørs opholdsarealer og øvrige ubebyggede arealer indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at der skal udarbejdes en samlet plan herfor, som kommunen skal godkende. For inspiration til udformning af fælles opholds- og friarealer henvises til de viste referencefotos på s. 15. Parkeringsbehovet fra funktioner i den gamle værftsbygning tænkes indrettet på terræn øst for bygningen, jf. illustrationsplanen s. 10. Sådanne større P-arealer på terræn ligesom KMD's arealer øst for Beddingen skal anlægges med beplantning. Lokalplanområdet disponeres desuden med to overordnede stiforbindelser for gående og cyklister en havnepromenade og en tværgående grøn stiforbindelse. Havnepromenaden tænkes anlagt som en del af den sammenhængende rekreative stiforbindelse, som kommunen ønsker etableret langs hele fjordkysten. Promenaden udlægges i mindst 10 m bredde og anlægges med hårde urbane belægninger - fx asfalt - der passer ind i omgivelserne. På Bilag 2 er endvidere vist en mulig stitilkobling mod vest til molen ved korn- og foderstofvirksomhederne. Her kunne der fx etableres en broforbindelse for cyklister og gående. Den tværgående rekreative stiforbindelse skal udformes med beplantning, så den får en frodig grøn karakter. Stien skal bl.a. sikre offentlig passage på tværs af det nye byområde fra boligbebyggelsen ved Flydedokken og Tørdokken i øst, henover Lauritzens Plads ved KMD til Østre Havnebassin vest for lokalplanområdet. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del Opførelsen af Stuhrs Skibsværft ca. 1917. af Aalborgs byzoneområde. Ifølge planloven skal der redegøres for, hvordan planlagte bebyggelser og anlæg i denne zone vil kunne påvirke kysten visuelt. Området ved Østre havn er kendetegnet ved store bygningsvoluminer, bl.a. korn- og foderstofvirksomhederne mod vest og KMD's nye domicil øst for lokalplanområdet, hvor bygningshøjderne varierer mellem ca. 30-60 meter. Jævnfør visualiseringerne på side 8 og 9. Ny bebyggelse i området kan opføres i op til 10+1 etager og med en maks. bygningshøjde på 35,5 meter. Det vurderes derfor, at bebyggelse i lokalplanområdet vil udgøre en naturlig del af byens østlige skyline og derfor ikke vil ændre den visuelle oplevelse af kysten væsentligt. Den planlagte bebyggelse er endvidere i overensstemmelse med kommunens ønsker for den fremtidige udvikling af Østre Havn, hvor nybyggeri skal tilpasses den eksisterende skala i området. Detailhandel I området kan etableres butikker på maks. 250 m 2, jf. kommuneplanen. Der kan i alt etableres 800 m 2 bruttoetageareal til detailhandel. Bevaringsværdige bygninger Aalborg Kommune har i 1993-94 bevaringsregistreret bygninger, der er opført før 1940. Registreringen fremgår bl.a. af Kommuneatlas Aalborg Syd/Nord og SAVE-registeret. Ifølge Kommuneatlas Aalborg 16 Juni 2009
Redegørelse Syd/Nord og SAVE-registeret er der én bevaringsværdig bygning i lokalplanområdet i form af en smuk ældre værftshal opført i 1918. Jævnfør Bilag 2 samt fotos på side 7 og 16. Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.4.D1 Østre Havn og er i overensstemmelse hermed. Lokalplan 10-066 Hele lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 10-066 Erhvervs- og boligområde ved Østre Havn. Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan 10-066 inden for lokalplanområdet. Skolemæssigt hører området til Vejgaard Østre Skole. Skolen har ca. 700 elever fordelt på børnehaveklasse, 1.-9. klasse samt specialklasser. Herudover er der skolefritidsordning (DUS) og fritidstilbud for de lidt ældre elever. For ældre mennesker er der mulighed for hjemmehjælp mv. Alle pensionister kan endvidere benytte aktivitetscenteret Fyensgade-Centret (Fyensgade 25) og Aktivitetshuset Sjællandsgade (Sjællandsgade 26-28). Kollektiv trafik Området betjenes af buslinierne 18 og 39 (Gasværksvej) og 11 og 17 (Østerbro). Busserne har afgange 1-4 gange i timen. Bolig- og befolkningsprognose I Aalborg Kommunes boligprognose for perioden 2006-2017 er det forudsat, at der i hele Midtby-området bliver etableret 1.700 boliger i perioden. I kommuneplanens hovedstruktur er lokalplanområdet og de omkringliggende områder udpeget som højt prioriteret byomdannelsesområde. Skole og institutioner Der er følgende muligheder for børnepasning, skolegang og service i nærområdet: De 0-3 årige passes overvejende af dagplejemødre, men med mulighed for vuggestue (Spiren) på Hadsundvej 119. Herefter kan børnene optages i en af børnehaverne: - Børnehaven Lyøgade, Lyøgade 10-12 (30 pladser) - Børnehaven Thomas Boss, Thomas Boss Gade 8 (46 pladser) - Børnehaven Østparken, Sjællandsgade 28 (30 pladser) - Børnehaven Aagaarden, Sankt Mortens Gade 4 (30 pladser) - Daginstitutionen Kastanien, Saltholmsgade 14 (31 pladser). Miljøforhold Opvarmning Området har fjernvarmepligt. Det betyder, at ny byggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. El og vand Området vandforsynes fra Aalborg Kommunes Vandforsyning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Aalborg Kommunes Spildevandsplan. Hovedparten af området er fællesprivat separatkloakeret, mens en mindre del er offentligt separatkloakeret. Lokalplanområdet skal separatkloakeres. Overfladevand og spildevand fra lokalplanområdet skal afledes til det fællesprivate kloaksystem i området. Overfladevand udledes til Limfjorden via et privat udløb, mens spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Juni 2009 17
Redegørelse Olieledning På matriklerne 5bb er tinglyst placering af en olieledning med tilhørende ventilbrønde samt transmissions- og el-kabler med tilhørende overjordiske el-skabe. Bebyggelse, etablering af ledningsanlæg, plantning af træer eller buske med dybtgående rødder, opfyldning eller udgravning må ikke foretages inden for en afstand af 2,5 m til hver side fra ledningens midtpunkt. Deklarationen vurderes ikke at være til hinder for lokalplanens realisering. Renovation - etageejendomme Ved etageejendomme vurderes, om der er så store affaldsmængder, at der er basis for at etablere affaldsøer på grunden. Opsamlingen kan ske i kuber/containere, eller, hvor det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiske containere. Underjordiske løsninger er mindre synlige og støjgenerne er mindre. Ved større boligkomplekser kan der med fordel etableres plads til central opsamling af eksempelvis storskrald, metal, elektronikaffald og farligt affald. De to sidstnævnte affaldstyper skal kunne opbevares aflåst. Dvs. egentlige genbrugspladser/miljøpladser. Fordelen ved denne løsning er, at der opnås bedre udnyttelse af udstyr, nemmere opsyn og mere fleksibilitet for beboerne. Hvor mulighederne taler for det, bør det overvejes, om der skal etableres underjordiske affaldssystemer såsom centralsug eller mobilsug for de fraktioner, som indgår i kildesorteringen. Ved meget store sammenhængende områder med mange boliger bør det overvejes, om der med fordel kan etableres underjordiske affaldssystemer (centralsug eller mobilsug) for én eller flere af de affaldsfraktioner, der forekommer i husholdningen. Yderligere oplysninger findes på www.skidt.dk eller på tlf. 9931 4955. Renovation - erhverv Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. Ved detailhandelsbutikker bør der, afhængigt af butikstypen, tages højde for og afsættes plads til, at kunderne kan aflevere tom emballage som eksempelvis flasker, malingsrester og lign. Opsamlingen kan ske i kuber/containere. Ved underjordiske løsninger opnås mindre synlige affaldsløsninger ligesom støjgenerne mindskes. Yderligere oplysninger findes på www.skidt.dk eller på tlf. 9931 4955. Miljøvurdering af planer og programmer Aalborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 2. Forhold til eksisterende virksomheder Lokalplanområdet grænser op til eksisterende erhverv - bl.a. korn- og foderstofvirksomhed - som i henhold til miljølovgivningen skal holde en vejledende mindsteafstand på 100-300 m i forhold til boliger, jf. Bilag A. Aktiviteterne i korn- og foderstofvirksomhederne har derfor betydet, at det frem til i dag ikke har været muligt at indpasse boliger inden for lokalplanområdet, bl.a. pga. støj-, støv- 18 Juni 2009
0 25 50 100 150 200 m 0 10 20 40 60 80 m Redegørelse og lugtmæssige gener. Virksomhedsdriften på de pågældende arealer er imidlertid afviklet. Trafik og trafikstøj I forbindelse med ændrede anvendelser, ombygning og nybyggeri skal bebyggelse og opholdsarealer udformes således, at Miljøministeriets til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj kan overholdes, p.t. vejledning nr. 4/2007. Lokalplanområdet er belastet med trafikstøj fra Nyhavnsgade, som har en trafikbelastning på 12.524 biler (ÅDT) i 2008. Herudover forventes en markant stigning i trafikmængden på strækningen i de kommende år, bl.a. grundet den igangværende og planlagte omdannelse af havnefronten mod vest - herunder omdannelsen af Nordkraft og etableringen af Musikkens Hus mv. I 2020 forventes således en trafikbelastning på 27.000 biler (ÅDT) på Nyhavnsgade. På den baggrund er der foretaget beregning af støjpåvirkningen af lokalplanområdet for situationen i både 2008 og 2020. Begge situationer viser en overskridelse af den gældende grænseværdi på 58 db(a) på det udendørs opholdsareal på terræn samt på den sydlige bygningsgavl og en del af den vestvendte facade. For at nuancerer beregningen er endvidere indsat en række beregningspunkter på bygningsfacaderne i forskellige højder. Beregningerne viser en række overskridelser på både de vestlige- og østlige facader. De dele af den planlagte bebyggelse, hvor II II 10 + 1 10 + 1 10 10 Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsgade I 9 Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsgade I 9 Modelgrundlag: Aalobrg Kommunes kortlægning af vejtrafik Modelgrundlag: Aalborg Kommunes kortlægning af vejtrafik Scenarie: Trafiktal dateret frem til 2020 ÅDT: 27000, ÅDTH: 5% 8 Scenarie: Trafiktal reference ÅDT: 12524, ÅDTH: 7% 8 7 Målforhold 1 : 5000 7 Målforhold 1 : 2000 Lden [db(a)] - 1,5 m.o.t. Lden [db] - 1,5 m.o.t. <= 53 53 < <= 58 58 < <= 63 63 < <= 68 68 < <= 73 73 < <= 78 78 < <= 53 53 < <= 58 58 < <= 63 63 < <= 68 68 < <= 73 73 < <= 78 78 < Signaturer Signaturer Linie Linie Højdekurve Højdekurve Bygning Bygning Beregningsområde Beregningsområde Trafik - vej Trafik - vej Støjberegning (Soundplan) for 2020-situationen i lokalplanområdet - ÅDT: 27.000 biler. Støjberegning (Soundplan) for 2008-situationen i lokalplanområdet - ÅDT: 12.524 biler. Juni 2009 19
Redegørelse grænseværdien for støjfølsom anvendelse (boliger) forventes overskredet, fremgår af visualiseringerne nederst på siden. Grundet den forventerede udvikling i trafikken og støjsituationen langs Nyhavngade, indeholder lokalplanen bestemmelser om, at den støjbelastede del af bebyggelsen ikke må anvendes til boliger og lignende støjfølsomme formål. Den på Bilag 2 viste del af det sydlige byggefelt kan således kun anvendes til kontorer o.l. Endvidere må den planlagte bebyggelse ikke tages i brug, før det er dokumenteret, at de til enhver tid gældende grænseværdier for støj fra veje kan overholdes. På sigt kan forskellige tiltag medvirke til at nedbringe trafikstøjen ved Nyhavnsgade, så en større del af bebyggelsen kan anvendes til boligformål. Det kan fx. være etablering af randbebyggelse mellem vejen og lokalplanområdet, brug at støjdæmpende asfalt samt evtentuelle omlægninger af trafikken. Dette forudsætter dog, at der udarbejdes en ny lokalplan. Jordforurening Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 2 i henhold til Jordforureningsloven (Lov nr. 370 af 2, juni 1999 med senere ændringer). Hvis arealanvendelsen af et kortlagt areal ønskes ændret til bl.a. bolig, offentlig legeplads, institution, rekreativt område eller alment tilgængeligt område, skal ejer eller bruger af arealet søge byrådet om tilladelse efter Jordforureningslovens 8, før man ændrer anvendelsen af det kortlagte areal. Hvis et kortlagt areal anvendes til bolig, rekreativt område, alment tilgængeligt område eller offentlig legeplads, skal ejer eller bruger søge byrådet om tilladelse efter Jordforureningslovens 8 før påbegyndelse af et bygge- eller anlægsarbejde på arealet. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejder på en ubebygget del af et areal, der bruges til bolig eller offentlig legeplads, skal det på det berørte areal sikres, at det øverste 50 cm's jordlag ikke er forurenet eller at der er etableret en varig fast belægning (jf. Jordforureningslovens 72b). Lokalplanområdet er pr. 1. januar 2008 desuden omfattet af områdeklassificering, hvilket betyder, at jorden defineres som værende lettere forurenet. Det medfører, at flytning af jord fra hver enkelt matrikel skal anmeldes til Renovationsvæsenet, og jorden fra hver matrikel skal analyseres i forbindelse med jordflytningen. På Renovationsvæsenets hjemmeside www.skidt.dk kan man se, hvilke grunde der er områdeklassificeret. Visualisering af den planlagte bebyggelse med markering af facadepartier, der er belastet med et støjniveau >58 db. 20 Juni 2009