LOKALPLAN 156 for et område ved Gentoftegade og Gentofte Hotel Teknisk Forvaltning Gentofte Kommune 2000 GENTOFTE KIRKEGÅRD H.A.CLAUSENS VEJ WILH.SCHMIDTS VEJ ADOLPHSVEJ GENTOFTEGADE GENTOFTE SØ
INDHOLDELSFORTEGNELSE REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 156 LOKALPLANENS FORMÅL... 5 LOKALPLANENS BAGGRUND... 5 EKSISTERENDE FORHOLD... 5 LOKALPLANENS INDHOLD OG KONSEKVENSER... 6 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 7 KOMMUNEPLAN 1997... 7 KOMMUNEPLANTILLÆG... 8 BEVARINGSPLANLÆGNING... 8 VARMEPLANLÆGNING... 8 AFVANDINGSFORHOLD... 8 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER... 8 LOKALPLAN 156 1 LOKALPLANENS FORMÅL... 9 2 LOKALPLANOMRÅDET... 10 3 LOKALPLANOMRÅDETS ANVENDELSE... 10 4 UDSTYKNING... 10 5 VEJE, STIER OG PARKERING... 10 6 LEDNINGS- OG ANTENNEANLÆG... 10 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 11 8 BEVARING AF BEBYGGELSE OG BEPLANTNING... 12 9 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 12 10 UBEBYGGEDE AREALER... 13 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING... 13 12 OPHÆVELSE AF SERVITUTTER... 14 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER... 14 VEDTAGELSESPÅTEGNING... 15 KORTBILAG 1, 2 OG 3 3
REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 156 for et område ved Gentoftegade og Gentofte Hotel LOKALPLANENS FORMÅL Formålet med lokalplanen er at fastlægge rammerne for en udvidelse af Gentofte Hotel. Lokalplanen giver mulighed for, at der opføres en ny tagetage på hotellets eksisterende sidebygning. Lokalplanen skal sikre, at nybyggeriet udformes og placeres således, at eksisterende og ny bebyggelse danner en arkitektonisk helhed. Samtidig skal lokalplanen sikre, at der i forbindelse med udformningen af nybyggeriet tages hensyn til den omgivende bebyggelse. Endelig skal lokalplanen sikre, at hotellets forhus bevares, og at der ved fornyelse af bebyggelsen tilvejebringes nødvendige opholds- og parkeringsarealer. LOKALPLANENS BAGGRUND Gentofte Kommune råder i dag over 3 egentlige hoteller, Hellerup Park Hotel, Skovshoved Hotel og Gentofte Hotel. Kommunens eksisterende hotelkapacitet er forholdsvis lille og fordelt skævt rent geografisk. Gentofte Hotel er således det eneste hotel i kommunens vestlige del. Gentofte Hotel råder i dag over 71 værelser samt en restaurant. Hotellet er et væsentligt element i centerområdet omkring Gentoftegade. Udover at øge hotelkapaciteten i kommunens vestlige del skønnes den påtænkte udvidelse på længere sigt at være en forudsætning for bibeholdelsen af Gentofte Hotel som en vigtig attraktion i centerområdet. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanområdet er beliggende i Gentofte bydel. Området afgrænses mod vest af Gentoftegade, mod nord af Gentofte Kirkegård og mod syd og øst af boligområder bestående af henholdsvis etagehusbebyggelse og villabebyggelse. 5
Områdets samlede grundareal er 3.723 m 2. Gentofte Hotel består af en forhusbebyggelse mod Gentoftegade i 2 etager og udnyttet tagetage samt en sidebygning i 3 etager. Forhusbebyggelsen fra første halvdel af 1800-tallet er Gentoftes gamle landsbykro og fremstår som en rest af Gentoftegades oprindelige bebyggelse. Bygningen er et gulkalket længehus med høj sokkel og tegltag. Mod nord afsluttes huset af en mindre, tværstillet gavlbygning med halvvalm, som tidligere rummede kroens vognport. Sidebygningen fremstår som et tidstypisk jernbetonbyggeri fra 60 erne. Bygningen er beklædt med gule sten og har fladt tag. Gentofte Hotel råder i dag over 71 værelser, en restaurant med tilhørende faciliteter samt diverse møderum svarende til i alt 3.322 m 2. Den nuværende bebyggelsesprocent på grunden er 88. LOKALPLANENS INDHOLD OG KONSEKVENSER Lokalplanen indeholder bestemmelser der muliggør opførelse af ca. 400 m 2 bruttoetageareal i form af en tagetage. Nybyggeriet kan indrettes til 20 værelser. Det samlede bruttoetageareal vil i den forbindelse stige fra 3.322 m 2 til ca. 3.722 m 2 svarende til en bebyggelsesprocent på 100. Den maximale bygningshøjde er fastsat til 12 meter. Derudover indeholder lokalplanen bestemmelser om at den nye tagetage skal trækkes tilbage i forhold til den eksisterende bygnings facade, og at der langs husets sydfacade skal etableres en afskærmende balustrade for at undgå indbliksgener. Tagarealet på den nye tagetage må ikke anvendes som terrasse. I forbindelse med nybyggeriet nedrives de eksisterende garager på grunden, og der indrettes en ny parkeringsplads på ejendommens gårdareal med plads til 57 biler. Det svarer til en parkeringsdæknig for nybyggeriet på 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal. Vejadgang vil fortsat kunne ske fra H.A. Clausens Vej og Gentoftegade. Området ligger inden for den zone der er omfattet af planlovens bestemmelser om kystnære byzoner. Lokalplanen påvirker ikke den kystlandskabelige helhed. 6
5.D9 5.F5 5.B4 5.F6 5.B24 5.C1 5.B5 5.D11 5.B47 5.D10 5.F4 5.C2 5.C3 5.B23 5.B6 5.C4 5.C5 5.D12 Kommuneplanens rammeområder efter overførsel af en del af enkeltområde 5.B47 til 5.C1. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING KOMMUNEPLAN 1997 Størstedelen af lokalplanområdet er udlagt til centerformål. I kommuneplan 1997 indgår dette område som en del af enkeltområde 5.C1. Rammebestemmelserne fastlægger områdets anvendelse til centerformål, herunder butikker, privat og offentlig service, erhvervsformål uden gene for omgivelserne samt boligformål. Ny bebyggelse skal opføres som etagehuse, institutioner, butiksbebyggelse eller servicestation. Den maksimale bebyggelsesprocent er 100. Bebyggelse må højst opføres i 5 etager med en maksimal højde på 18 meter. Der skal udlægges friarealer svarende til 50% af boligarealet og mindst 10% af erhvervs- og butiksarealet. Der skal udlægges mindst 1 p-plads pr. bolig, mindst 1 p-plads pr. 50 m 2 erhverv, mindst 1 p-plads pr. 25 m 2 butiksareal samt 1 p-plads pr. 12,5 m 2 supermarked eller lavprisvarehus. En mindre del af lokalplanområdet, i alt ca. 40 m 2 er udlagt som en del af enkeltområde 5.B47. Arealet benyttes udelukkende som tilkørsel. Denne del af området er i Kommuneplan 1997 udlagt til boligformål herunder institutioner til betjening af kommunen. Ny bebyggelse skal opføres som villaer eller institutionsbebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent er 25. Det maksimale antal etager er 2 og den maksimale bygningshøjde er 9 meter. Det mindste antal parkeringspladser er fastsat til 2 pr. bolig. 7
KOMMUNEPLANTILLÆG Ca. 40 m 2 af lokalplanområdet ligger i enkeltområde 5.B47, der er udlagt til boligformål. I forbindelse med vedtagelse af lokalplan 156 for Gentofte Hotel vil det være hensigtsmæssigt at overføre arealet til enkeltområde 5.C1, der er udlagt til centerformål. Hotellet ligger i enkeltområde 5.C1. Der er derfor til Kommuneplan 1997 udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 9. BEVARINGSPLANLÆGNING Forhuset på Gentofte Hotel, matr.nr. 94, Gentofte, er i lokalplanens 8 erklæret bevaringsværdigt. Forhuset er Gentoftebydelens gamle landsbykro. VARMEPLANLÆGNING I henhold til lov om varmeplanlægning har Gentofte Kommunalbestyrelse vedtaget planer for den fremtidige varmeforsyning med henholdsvis delplan for kraftvarmeforsyning og delplan for naturgasforsyning. Området skal forsynes med kraftvarme i henhold til planen. AFVANDINGSFORHOLD Ved afvanding af området må det samlede afløb ikke overstige den vandmængde, der svarer til de afløbskoefficienter der er fastsat i kommunens spildevandsplan. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end kommunalbestyrelsen. 8
LOKALPLAN 156 For et område ved Gentoftegade og Gentofte Hotel. I henhold til lov om planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991, jf. lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL Det er lokalplanens formål : - at udlægge området til centerformål med henblik på at fastholde Gentoftegade som et væsentligt element i Gentofte Kommunes centerstruktur, - at fastholde og forstærke et varieret og harmonisk bymiljø gennem sikring af en blanding af erhvervs- og boligfunktioner, - at fastsætte anvendelsen af bebyggelsen til hotel- og kursusvirksomhed, - at bebyggelsen udformes således at eksisterende og ny bebyggelse danner en arkitektonisk helhed, - at Gentofte Hotels forhus bevares med henblik på at sikre områdets eksisterende miljøkvaliteter. 9
2 LOKALPLANOMRÅDET 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag 1 og omfatter en del af matr.nr. 94, Gentofte, samt alle parceller, der efter den 1. juni 1999 udstykkes fra den nævnte ejendom. 3 LOKALPLANOMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til hotel- og kursusvirksomhed. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning i strid med planens formål må ikke finde sted. 4.2 Udstykning m.v. må kun finde sted efter kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. Afgørelsen kan bl.a. afhænge af, om parcellens form efter kommunalbestyrelsens skøn giver mulighed for en hensigtsmæssig bebyggelse og rimeligt dimensionerede parkerings- og opholdsarealer. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Ud- og indkørsel skal etableres som vist på kortbilag 1. 5.2 Ved opførelse af ny bebyggelse samt ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse skal det udlagte antal parkeringspladser være mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal. 5.3 Det udlagte areal til parkering skal etableres som det fremgår af kortbilag 1 og 3. 5.4 Dersom det anlagte antal parkeringspladser af kommunalbestyrelsen skønnes at være utilstrækkeligt, kan samtlige udlagte parkeringspladser til enhver tid kræves anlagt. 6 LEDNINGS- OG ANTENNEANLÆG 6.1 Nye el-ledninger i området, herunder ledninger til intern vejbelysning, skal udføres som jordkabler. 10
6.2 Opsætning af fritstående antenner og parabolantenner indenfor området kræver Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 6.3 Varmeforsyningen til ejendommen skal være i overensstemmelse med retningslinierne i kommunens varmeplan. 6.4 Ved afvanding af området må det samlede afløb ikke overstige den vandmængde der svarer til de afløbskoefficienter der er fastsat i kommunens spildevandsplan. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelse må kun opføres som etagehuse. 7.2 Bebyggelsesprocenten for ejendommen må ikke overstige 100. 7.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 12 m over terræn målt efter reglerne i bygningslovgivningen. 7.4 Bygninger må ikke opføres med mere end 4 etager inklusiv udnyttet eller tilbagetrukket tagetage. 7.5 Tagarealet på sidebygningens 4. etage må ikke anvendes som terasse. 7.6 Ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med kortbilag 1 (etageantal og byggefelter) og kortbilag 2 (maksimale højder og facadehøjder). 7.7 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 1 viste byggefelter og i princippet opføres i byggefelternes facadelinje, idet enkelte mindre fremspring og tilbagerykninger kan tillades. 7.8 Ny bebyggelse skal holdes inden for de på kortbilag 2 indtegnede højdegrænseplaner svarende til Bygningsreglementets (1995) generelle højdegrænseplaner for områder med en bebyggelsesprocent på mellem 60 og 110. 7.9 Ny bebyggelse skal holdes inden for det på kortbilag 2 indtegnede visuelle afskæringsplan defineret som et plan lagt 2 m over terræn i den modstående 11
bebyggelses (Gentoftegade 40-44) tilbagetrukne facadelinie og til tagryg på Gentofte Hotels forhus. 7.10 Ny bebyggelse i byggefelt A skal rykkes tilbage i forhold byggefelt B`s eksisterende facadelinie (se kortbilag 2, snit). 7.11 Udover de på kortbilaget viste byggefelter kan der med kommunalbestyrelsens særlige tilladelse opføres garager og mindre udhusbygninger, transformerstationer og lignende, som har tilknytning til bebyggelsen. 7.12 Ny bebyggelse skal omfatte en efter Kommunalbestyrelsens skøn passende samlet helhed. Ved delvis bebyggelse af et byggefelt kan kommunalbestyrelsen forlange bygningsreglementets bestemmelser vedrørende højde- og afstandsforhold overholdt. 8 BEVARING AF BEBYGGELSE OG BEPLANTNING 8.1 De bygninger som på kortbilag 1 er angivet med særlig signatur, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Dette gælder også ændringer i materialevalg, farvesætning, altaner, skiltning, vinduesformater og udformning i øvrigt. 9 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 9.1 Ny bebyggelse skal tilpasses den eksisterende bebyggelse og skal udformes således, at der efter kommunalbestyrelsens skøn opnås en god helhedsvirkning. 9.2 Til udvendige bygningsflader må der ikke anvendes former, materialer eller farver, som efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 9.3 Skiltning, facadeudformning og beklædning, altanudskiftning, opsætning af markiser og belysning m.v. af blivende art må kun finde sted med kommunalbestyrelsens særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Bebyggelsens vinduesarealer må ikke overmales, tildækkes med plakater eller lignende. 9.4 Kommunalbestyrelsen kan gøre en tilladelse efter stk. 3 afhængig af om den påtænkte foranstaltning efter Kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 12
9.5 Ny bebyggelse i byggefelt A skal udformes i overensstemmelse med kortbilag 2 for så vidt angår bygnings- og tagprofilet, facadeudtryk med videre. 9.6 Mod syd i hele facadens længde skal der foran den ny tagetage etableres afskærmning i form af en balustrade. Afskærmningen skal hindre indblik og skal udføres i glas med silketryk eller lignende af hensyn til lyspassage. Afskærmningen skal underordnes den maksimale facadehøjde, men ikke højdegrænseplanet (se kortbilag 2, snit). 10 UBEBYGGEDE AREALER 10.1 Den del af områdets ubebyggede arealer der ikke benyttes til parkering, gårdsplads eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som grønt område. 10.2 Der skal anlægges udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10% af etagearealet. 10.3 Udendørs oplag, herunder opstilling af containere, må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 10.4 Anlæg af interne veje, stier og parkeringspladser må kun ske efter en samlet plan godkendt af kommunalbestyrelsen. Planen skal indeholde bestemmelser vedrørende belægning, belysning, beplantning, hegning m.v. 10.5 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m må kun finde sted efter kommunalbestyrelsens tilladelse. I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse skal der etableres hegn og mur som vist på kortbilag 1. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 11.1 Forinden ny bebyggelse må tages i brug skal der være etableret opholds- og parkeringsarealer i overensstemmelse med 5 og 10 samt afskærmning i overensstemmelse med 9, stk. 8. 11.2 Forinden ny bebyggelse må tages i brug til offentlig og privat administration, liberale erhverv og lignende skal det på de primære opholdsarealer sikres, at støjniveauet ikke overstiger 60 db(a) fra vejtrafik og ikke overstiger 65 db(a) for jernbanetrafik. 13
Støjdæmpende foranstaltninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledninger nr. 3/1984, Trafikstøj i boligområder, nr. 1/1997 Støj og vibrationer fra jernbaner samt nr. 5/1985, Beregning af støj fra jernbaner. Det skal tillige sikres, at grænsen for vibrationer, der er 75 db, bliver overholdt, jævnfør Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997 Lavfrekvent støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø. 12 OPHÆVELSE AF SERVITUTTER Følgende servitutter ophæves for så vidt angår en del af matr.nr. 94, Gentofte: 25.05.1892 Dokument om bebyggelse, benyttelse mv. 29.09.1897 Dokument om bebyggelse, benyttelse mv. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen, i henhold til planlægningslovens 18 kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at disse ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. 13.3 Lokalplanen indeholder i 12 en bestemmelse om at nærmere angivne servitutter ophæves for det af lokalplanen omhandlede område. 13.4 Lokalplanen indeholder i 8 bestemmelser om at bebyggelse i området ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlægningslovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. 14
VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Gentofte kommunalbestyrelse den 27. marts 2000. Hans Toft (sign.) Jørgen Steen Knudsen (sign.) Nærværende lokalplan begæres i henhold til 31, stk. 2 i lov om planlægning, tinglyst på del af matr. nr. 94, Gentofte. Endvidere begæres i henhold til samme lov de i 12 omtalte servitutter aflyst for så vidt angår del af matr.nr. 94, Gentofte, samt alle parceller der efter 1. februar 2000 udstykkes fra ejendommen. Gentofte Kommune, Teknisk Forvaltning, Den 10. april 2000. Jørgen Steen Knudsen (sign.) Mads Holst (sign.) Offentliggjort den 12. april 2000. Tinglyst den 5. maj 2000. 15
LOKALPLAN 156 FOR ET OMRÅDE VED GENTOFTEGADE OG GENTOFTE HOTEL