1 København, den 17. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Peter Kjær Svalevej 31 3630 Jægerspris Nævnet har modtaget klagen den 27. august 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik i forbindelse med, at der var flere interesserede købere til en ejendom, som indklagede havde til salg. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Det fremgik af salgsopstilling af 5. maj 2010, at ejendommen på daværende tidspunkt var udbudt til salg til en kontantpris på 1.595.000 kr. Det fremgik af ejendommens beskrivelse, at en køber måtte påregne, at ejendommen skulle istandsættes. Det fremgik af salgsopstilling af 18. april 2012, at ejendommens udbudspris nu var nedsat til 1.295.000 kr.
2 Den 30. april 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Undertegnede ønsker hermed at afgive bud på ejendommen [ ]. Med forbehold for advokats endelige godkendelse af købsaftale bydes hermed kr. 1.150.000,- med overtagelse den 1. juni 2012. Da vi har omfattende planer for renovering af ejendommen, frasiges vores mulighed for klager gerne efter nærmere aftale, hvis sælger kan spares for udgifter i forbindelse med fornyelse af tilstandsrapport eller andet. Samme dag svarede indklagede klagerne bl.a.: Tak for jeres bud. Jeg har kort drøftet det med [den ene sælger] og han vil tage fat på den anden sælgers advokat for at få deres holdning til buddet. Klagerne har til sagen oplyst, at de samme dag fik oplyst, at 2 andre købere havde budt samme pris for ejendommen. Klagerne besluttede som følge heraf den 1. maj 2012 at byde 1.200.000 kr. for ejendommen. Klagerne har videre oplyst, at klagerne den 2. maj 2012 blev ringet op af sælger 1 af ejendommen, som var bosiddende i Danmark, der oplyste, at han havde fået bekræftet af sælger 2 s advokat, at de ønskede at sælge ejendommen til klagerne. Den 3. maj 2012 underskrev sælgerne Tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikring. Den 4. maj 2012 kontaktede indklagede klagerne og meddelte, at der var en anden interesseret køber, som havde budt udbudsprisen, som var på 1.295.000 kr. Klagerne fik frist indtil den 8. maj 2012 til at overveje, om de ønskede at give et højere bud på ejendommen. Den 7. maj 2012 blev der udarbejdet ny tilstandsrapport på ejendommen. Samme dag bød klagerne 1.300.000 kr. for ejendommen. Den 15. maj 2012 blev der udarbejdet elinstallationsrapport på ejendommen. Den 16. maj 2012 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 1.300.000 kr. med overtagelse den 1. juni 2012. Købsaftalen var betinget af klagernes ejendomsmæglers godkendelse af handlen i sin helhed. Frist herfor var angivet til den 21. maj 2012.
3 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik, og indklagede skal betale erstatning til klagerne. Det var sælger af ejendommen, som fremviste denne til klagerne. Klagerne besigtigede ejendommen flere gange, og efter et åbent hus besluttede klagerne sig for at byde på ejendommen. Da ejendommen var et håndværkertilbud, bød klagerne 1.150.000 kr. Buddet blev givet pr. e-mail. Da klagerne fik at vide, at der var 2 andre, der havde budt på ejendommen, forhøjede klagerne deres bud til 1.200.000 kr. Indklagede videregav dette til sælger. Klagerne blev den 2. maj 2012 kontaktet telefonisk af sælger 1. Sælger 1 bekræftede, at begge sælgerne ønskede at sælge ejendommen til klagerne. Dagen efter kontaktede indklagede klagerne og meddelte, at sælgerne gerne ville sælge til klagerne, selvom der var en anden interesseret køber, som havde budt den samme købspris, som klagerne. Den anden interesserede køber ønskede imidlertid at nedrive ejendommen, og derfor ønskede sælgerne at sælge ejendommen til klagerne. Den 4. maj 2012 blev klagerne ringet op af indklagede, som meddelte klagerne, at klagerne alligevel ikke kunne få ejendommen, idet den anden interesserede køber havde budt udbudsprisen. Indklagede havde således modtaget et nyt bud på en allerede afsluttet handel. Klagerne fik tænkepause til den 8. maj 2012 til at komme med et nyt bud. Dele af den senere indgåede købsaftale viser, at processen omkring erhvervelsen allerede var sat i gang efter klagernes bud på 1.200.000 kr., hvilket underbygger klagernes version af forløbet. Således havde begge sælgere den 3. maj 2012 underskrevet Tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikring, hvilket var samme dag, som sælgerne accepterede klagernes købstilbud på 1.200.000 kr., og dagen før klagerne fik meddelelse om, at der var indkommet et nyt købstilbud på ejendommen. Såvel udgifter til tilstandsrapport som ejerskifteforsikring var spild af penge, idet der var så mange mangler ved ejendommen, at ingen af delene kunne anvendes til noget. Dermed var ejendommens pris og overtagelsesdato reelt de eneste faktorer af betydning. Indklagede har sammenblandet reglerne om at gå i budrunde og gå på auktion. En budrunde skal altid være lukket, og afgivelse af købstilbud på ejendommen er derfor ikke foregået efter gældende regler og praksis. Desuden er mundtlige aftaler også gyldige. Da klagerne ikke kunne overskue en langtrukken og opslidende proces med at indlede
4 en retssag om ejendommen, valgte klagerne i stedet at byde 1.300.000 kr. Klagernes påstand er herefter, at indklagedes håndtering af sagen har forvoldt klagerne en unødvendig økonomisk meromkostning på ejendommen svarende til forskellen mellem de 2 accepterede købstilbud på henholdsvis 1.200.000 kr. og 1.300.000 kr. eller en difference på 100.000 kr., som indklagede skal erstatte klagerne. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Der var en anden interesseret køber (herefter køber 1) af ejendommen, som havde afgivet flere købstilbud før klagerne. Indklagede meddelte både klagerne og køber 1, at der blev givet flere købstilbud. Den 1. maj 2012 afgav køber 1 et købstilbud, som var betinget af, at han kunne nedrive ejendommen. Indklagede orienterede sælgerne af ejendommen om situationen, og den 2. maj 2012 gav sælgerne accept til, at ejendommen måtte handles til 1.200.000 kr. Samme dag afgav klagerne et mundtligt købstilbud på ejendommen - ligeledes på 1.200.000 kr. Da tilstandsrapporten var udløbet, og der skulle udarbejdes en ny, og da der ligeledes skulle udarbejdes et el-tjek, blev der ikke umiddelbart udarbejdet en købsaftale. Indklagede oplyste mundtligt til klagerne, at indklagede ikke kunne udarbejde en købsaftale, før de nødvendige rapporter var på plads, og at indklagede derefter ville udarbejde en købsaftale på 1.200.000 kr. Den 3. maj 2012 gav køber 1 et nyt købstilbud via e-mail på 1.295.000 kr., hvilket var ejendommens udbudspris. Indklagede gav dagen efter sælgerne en orientering om, at udbudsprisen nu var budt. Indklagede orienterede samtidig klagerne om, at indklagede ikke ville udarbejde en købsaftale på 1.200.000 kr., idet der var kommet et bedre købstilbud. Klagerne meddelte indklagede, at de overvejede at komme med et nyt købstilbud, men da klagerne var bortrejst, ville dette først ske den 8. maj 2012. Klagerne kom herefter med det nye købstilbud den 8. maj 2012, og købsaftale blev herefter udarbejdet. Det er sælger, som vælger, om han vil udbyde ejendommen til salg ved en budrunde. Når sælger vælger ikke at benytte sig af den metode, er ejendomsmægleren, for at opfylde sine forpligtelser i forhold til sælger, nødsaget til at forhandle med dem, som måtte være interesserede i ejendommen helt frem til, at der er indgået en endelig aftale om salg af ejendommen. Der har ikke været tale om, at indklagede har arrangeret en auktion eller en budrunde, men om, at indklagede loyalt har oplyst de 2 interesserede købere om, at der var afgivet andre købstilbud. Såfremt indklagede ikke havde gjort dette, ville sælger med rette have
5 kunnet klage over indklagedes handlemåde, idet indklagede derved ikke havde ydet det optimale for sælger. Udgangspunktet ved overdragelse af fast ejendom er, at en aftale først er indgået, når begge parter har skrevet under på købsaftalen, fordi der skal være sikkerhed for, at der er enighed om, hvilke vilkår som er gældende, og fordi der er tale om en meget stor investering. Såfremt aftale om overdragelse af fast ejendom skal ske mundtligt, stiller det krav om, at der ikke er tvivl om vilkårene herfor. Der skal være enighed om pris og overtagelsesdag, men også om andre væsentlige vilkår, hvilke må ligge fast forud for det købstilbud, der gives af køber. I nærværende sag, var der således tale om, at sælger ville kunne acceptere en pris på 1.200.000 kr., og den af klagerne foreslåede overtagelsesdag, men der var ikke enighed om andre vilkår. Samtidig kræver det, at alle betingelser, herunder at der foreligger en tilstandsrapport, er opfyldt, hvilket ikke var tilfældet i nærværende sag, og hvilket indklagede orienterede klagerne om. Det fremgår endvidere af en købsaftale, at før sælger har skrevet under, er der ingen aftale. Da indklagede kontaktede klagerne, var det med henblik på at orientere dem om, at der ikke kunne indgås en endelig handel, når der ikke forelå en tilstandsrapport, men også med henblik på at oplyse, at sælger var indstillet på at forhandle videre på det foreliggende grundlag. Idet der på daværende tidspunkt på ingen måde var enighed om betingelserne for handlen, kan der ikke siges at være indgået en bindende aftale. Det afvises, at klagerne har dokumenteret at have lidt et tab. Køber 1 bød 1.295.000 kr. for ejendommen. Det må således konstateres, at markedsprisen for ejendommen ligger omkring de 1.300.000 kr., som klagerne har betalt for ejendommen. Nævnet udtaler: Nævnet kan ikke tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt der uden indklagedes medvirken blev indgået en mundtlig aftale mellem sælger 1 og klagerne den 2. maj 2012 om at handle for 1.200.000 kr., idet dette er en tvist mellem disse 2 parter, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Det fremgår af sagen, at det var sælgers ønske, at der skulle indhentes tilstandsrapport, og indklagede kunne som følge heraf ikke på sælgers vegne udfærdige en endelig købsaftale på 1.200.000 kr., før tilstandsrapporten var fremkommet. Indklagede har pligt til at forelægge alle indkomne købstilbud for sælger, hvorfor indklagede handlede korrekt ved at forelægge køber 1 s nye tilbud på udbudsprisen for sælger. Nævnet finder det ikke kritisabelt, at indklagede meddelte klagerne, at der var fremkommet et højere bud, som sælger agtede at acceptere, idet det må lægges til grund, at klagerne ventede på at modtage en købsaftale på 1.200.000 kr. til underskrift.
6 Nævnet finder herefter ikke anledning til kritik af indklagedes arbejde vedrørende de forskellige købstilbud og finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne for at få ejendommen valgte at afgive et nyt købstilbud, der var 100.000 kr. højere end deres oprindelige købstilbud. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand