LOKALPLAN NR. 070 ALLINGE Nyt sommerhusområde For nyt sommerhusområde syd for Allinge August 2013
Indsigelser og ændringsforslag Lokalplanforslaget blev vedtaget af kommunalbestyrelsen den 31. januar 2013 og sendes i offentlig høring i 8 uger. Den blev annonceret på kommunens hjemmeside den 6. februar 2013. Fristen for indsigelser eller bemærkninger udløb den 8. april 2013. Lokalplanen blev endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen den 29. august 2013. Den blev annonceret på kommunen hjemmeside den 22. oktober 2013. Titel: Journalnummer: Tekst og fotos: Produktion: Lokalplan nr. 070 for et nyt sommerhusområde syd for Allinge 01.02.05P16-0122 Teknik & Miljø i Bornholms Regionskommune Bornholms Regionskommune 2
INDHOLDSFORTEGNELSE HVAD ER EN LOKALPLAN 4 INDLEDNING 5 REDEGØRELSE 6 Lokalplanens hensigter 6 Forhold til anden planlægning 9 Tilladelser fra andre myndigheder m.v. 10 Lokalplanens retsvirkninger 11 BESTEMMELSER 12 1. Formål 12 2. Område- og zonestatus 12 3. Områdets anvendelse 12 4. Bebyggelsens omfang og placering 12 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 13 6. Skilte og reklamer 13 7. Vej, sti og parkeringsforhold 13 8. Ubebyggede arealer 13 9. Udstykning 14 10. Ledningsforhold og antenner 14 11. Grundejerforening 14 12. Vedtagelsespåtegning 14 KORTBILAG 15 Kortbilag 1 Lokalplanområdet afgrænsning 15 Kortbilag 2 Veje og stier m.m. 16 3
HVAD ER EN LOKALPLAN HVORNÅR SKAL DER LAVES LOKALPLAN Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave en lokalplan, før der kan gives tilladelse til: større udstykninger større byggerier og anlægsarbejder større nedrivninger Kommunalbestyrelsen har ret til at lave en lokalplan, når den finder det formålstjenligt. EN LOKALPLAN BESTÅR AF Redegørelse, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Planbestemmelser, der er de juridisk bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Kortbilag, der blandt andet viser området s udstrækning Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Andre bilag, som f.eks. kan være illustrationsskitser eller andet uddybende materiale Nogle lokalplaner er ledsaget af et kommuneplantillæg, når gennemførelse af planen bevirker ændringer i kommuneplanen. LOKALPLANERS INDHOLD OG BETYDNING En lokalplan bestemmer hvordan et område må udvikles En lokalplan er en detaljeret plan, der bestemmer, hvad der kan ske i et afgrænset område. Planen kan indeholde bestemmelser om en lang række forhold om anvendelse og disponering af arealer, om bebyggelsen og om arkitektoniske udformning.. Juridisk bindende for grundejerne Bestemmelserne i en lokalplan er juridisk bindende for den enkelte grundejer. I bestemmelser kan man se hvad der kan, og ikke kan tillades. Lokalplanens redegørelse er derimod ikke bindende for grundejerne. Offentlig høring Et forslag til lokalplan skal i offentlig høring. I offentlighedsperioden får alle mulighed for at kommentere planforslaget før planen vedtages endeligt.. Vedtagelser sker bl.a. på baggrund af de indsigelser der kommer i offentlighedsperioden. Dispensationsmulighed Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Større afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Planens principper findes i formålsbestemmer og anvendelsesbestemmelser Lokalplaner handler kun om fremtidige ændringer Bestemmelserne i en lokalplan berører alene fremtidige ændringer. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte uanset bestemmelserne i en lokalplan. En lokalplan medfører ikke i sig selv handlepligt for grundejerne, og den udløser heller ikke pligt til at realisere de bebyggelser eller anlæg, der er indeholdt i planen. 4
INDLEDNING Kommunalbestyrelsen vedtog den 29. august 2013 lokalplan nr. 070 for et nyt sommerhusområde syd for Allinge. Visualisering af projektforsalg set fra Tejnvej Det nye lokalplanområde Tejnvej Tejnvej Tejnvej Tejnvej Tejnvej Tejnvej Tejnvej Tejnvej Tejnvej Foto standpunkt 5
REDEGØRELSE LOKALPLANENS HENSIGTER Baggrund og hensigt I 2010 udarbejdede Staten et Landsplandirektiv der muliggjorde udlægning af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen. På Bornholm blev der udpeget 7 områder, hvoraf det ene, er dette aktuelle område umiddelbart syd for Allinge. Området er allerede indarbejdet i kommuneplanen og her udlagt til fremtidigt sommerhusområde. Før en udnyttelse med bebyggelse kan finde sted, skal området overføres til sommerhusområde ved lokalplanlægning. Lokalplanarealet er på ca.1,6 ha. og inden for området vil der kunne udstykkes op til 11 sommerhusgrunde. Hensigten med denne lokalplan er således at overføre arealet fra landzone til sommerhusområde, så det kan udnyttes til sommerhusbebyggelse. Uddrag fra Landsplandirektivrapporten fra 2010 6
REDEGØRELSE Beliggenhed og omgivelser Et eksisterende sommerhusområde mod nord-øst omfatter ca. 30 sommerhusgrunde. Lokalplanområdet er beliggende bag dette sommerhusområde i retning bort fra kysten. Landskabet i området er kuperet og skråner mod kysten i øst. Kysten er en klippekyst med særpræget og afvekslende vegetation. I kystområdet mellem Allinge og Sandkås er der kendskab til anlæg fra bronze- og jernalder, og hele kystområdet er vurderet som kulturhistorisk særligt betydningsfuldt. Friluftsmæssigt anvendes kystområdet til naturvandring, badning og fiskeri. Lokalplanområdet som er ca. 250 m langt og ca. 75 m bredt, er beliggende på en nordøstvendt skråning, der har et fald mod kysten på ca. 15 meter. Afstand til kysten er ca. 250 m fra områdets østligste hjørne. Arealet afgrænses mod vest af Tejnvej, mod nord og øst af et eksisterende sommerhusområde, og mod syd af et landbrugsareal. Området er beliggende i den nordlige del af en grøn udsigtskile til havet, bag en eksisterende bebyggelse nede ved kysten. Området anvendes i dag landbrugsmæssigt. Der er ingen bindinger efter naturbeskyttelsesloven på selve området. 7
REDEGØRELSE Anvendelse Bebyggelsen Området skal anvendes til sommerhusområde. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens placering og udformning samt regulering af ubebyggede arealer, skal så vidt muligt sikre, at bebyggelsen opleves som klar bebyggelsesmæssig afgrænsning af Allinge by. Illustrationen nedenunder viser en mulig udvikling af det samlede areal udlagt til sommerhusformål. Se i øvrigt også visualisering på side 5. Vejføringen vil være fra Tejnvej, mens en sti forbindelse udlægges fra områdets sydøstlige hjørne med tilknytning til en offentlig sti, der fører gennem det eksisterende sommerhusområde, jf. kortbilag 2. Områdets vej og sti er privat fællesvej på egen matrikel. Lokalplanen muliggør bebyggelse af 11 sommerhuse i én etage i max. 5 meters højde med en bebyggelsesprocent på 15. Grundene kan udstykkes med en mindste grundstørrelse på 1200 m² Bestemmelserne omkring bebyggelsen ydre fremtræden giver mange valgmuligheder da der ikke er bestemmelser om hvilke materialer de ydre bygningsfacader skal udføre i, der er til gengæld bestemmelse om at bygningernes facader skal holdes dæmpede nuancer. Tage skal holdes i mørke farver eller udføres som organiske grønne tage. Skitseforslag til nyt byggeri set fra Tejnvej 8
REDEGØRELSE Skitseforslag til udstykningsplan Princip snit i landskab A-A FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanlægning Landzone Redegørelse vedrørende Habitatdirektiv bilag IV - truede dyrearter Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde nr. 201.S.04 med en anvendelse til sommerhusområde med en max. bebyggelsesprocent på 15, bebyggelse i max. 1 etage og max 5 m højt. Lokalplanområdet er beliggende i landzone og vil med denne lokalplan overføres til sommerhusområde. Forekomst af arter omfattet habitatdirektivets bilag IV i det nye sommerhusområde syd for Allinge. Vi har gennemgået tilgængelige registreringer af arter omfatter af Habitatdirektiv bilag IV og forholdt os til mulig forekomst af padder og flagermus i og omkring det nye sommerhusområde syd for Allinge. Padder Grønbroget tudse og strandtudse har naturligt yngleområde på Bornholms nord- og østkyst i små vandsamlinger mellem klipperne. Såkaldte Rockpools. Der er ikke registreringer af grønbroget tudse (0 registreringer frem til 2000) eller strandtudse (ingen registreringer) på eller i området. Så intet tæller for, at de færdes i området eller overvintre der. Der er ej heller registrering af stor vandsalamander på eller i området. Området vurderes i øvrigt ikke at være relevant i forhold til markfirben og stor salamander. 9
REDEGØRELSE Flagermus Der er ikke registrering af flagermus for området, så intet tæller for, at flagermus yngler eller færdes i området. Skægflagermus kan dog potentielt være i området, idet de holder til på Nordbornholm, men mest i huse, skov eller skovkant. Det samme gælder Langøret flagermus, Sydflagermus og Skimmelflagermus, som holder til i hule træer og i nærhed af menneskelig aktivitet, fx bygninger. Det skal dog nævnes, at Allinge, ifølge udbredelseskort i Håndbog om dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, ligger på kanten af Brandts Flagermus, Frynseflagermus, Vandflagermus, Brunflagermus og Troldflagermus udbredelse på Bornholm. Miljøvurdering Lokalplanen er omfattet af 3 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Bornholms Regionskommune har foretaget screening af lokalplanen og besluttet at den ikke skal miljøvurderes, idet den ikke fastlægger rammer for projekter nævnt i lovens bilag 3 og 4, den kan ikke påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde, og endelig fastlægger den ikke rammer for anlægstilladelser til projekter, som må antages at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER M.V Bornholms Museum Miljømyndigheden Vejmyndigheden Stiareal til offentlige formål I følge museumslovens 27 skal eventuelle fund i forbindelse med jordarbejder straks meldes til rigsantikvaren, der kan beslutte om arbejdet skal indstilles indtil en nærmere undersøgelse er foretaget. Rigsantikvaren kan tillige kræve arbejdet indstillet eller forundersøgelser foretaget. Kloakering og afvanding reguleres af miljøbeskyttelsesloven. Vej- og stiprojekter skal godkendes af vejmyndigheden. Vejen og stien vil blive en privat fællesvej. En mindre del af lokalplanens areal er udlagt til offentligt formål i form af en stiforbindelse. I planlovens 48 stk. 2 er det bestemt, at når en lokalplan har forbeholdt en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange den pågældende del af ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Hvis restejendommen ikke kan udnyttes på rimelig måde som selvstændig ejendom, kan ejeren forlange hele ejendommen overtaget af kommunen. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme. 10
REDEGØRELSE LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanens endelige retsvirkning Når kommunalbestyrelsen endeligt har vedtaget og offentliggjort lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen i følge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg med videre, som planen indeholder. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre tilstandsservitutter kan eksproprieres, hvis det er af væsentlig betydning for at planen kan virkeliggøres. 11
BESTEMMELSER Med hjemmel i planloven, lov nr. 388 af 6. juni 1991, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 og senere ændringer, fastsættes hermed følgende bestemmelser: 1. Formål Lokalplanens formål er: - at overføre området fra landzone til sommerhusområde og muliggøre sommerhusbebyggelse. 2. Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr. nr. 351 Allinge-Sandvig markjorder samt alle matrikler der efter den 1. januar 2013 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2. Lokalplanområdet er beliggende i sommerhusområde og omfatter et samlet areal på ca. 1,6 ha. 3. Områdets anvendelse 3.1. Området må kun anvendes til sommerhusformål i overensstemmelse med planlovens bestemmelser om sommerhusområder. 3.2. På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én feriebolig. 4. Bebyggelsens omfang og placering 4.1. Bebyggelsesprocenten i må ikke overstige 15 for den enkeltejendom. 4.2. Bygningerne må kun opføres i 1 etage. 4.3. Bygningshøjden må max være på 5 m målt fra det fastlagte niveauplan, jf. 9.3. 4.4. På hver selvstændig matrikel må der udover boligen opføres højst én bygning til garage, carport eller udhus på max. 30 m². 4.5. Bygninger og terrasser skal holdes mindst 5 meter fra skel til boligvej og mindst 5 m fra naboskel. Bebyggelse skal holdes i en afstand på mindst 20 m til vejmidte på Tejnvej. Mod skel til matr. nr. 244d og 244h, Allinge Sandvig markjorder fastlægges en byggelinje på 10 meter, jf. kortbilag 2. 4.6. Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke overstige 30. 4.7. Terrasser må ikke hæves mere en 50 cm over terræn. 12
BESTEMMELSER 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1. De ydre bygningsfacader skal fremtræde i farver dannet af jord farverne okker, terra de sienna, umbra, engelsk-rødt, italienskrødt, dodenkop eller hvidt, sort eller ved de nævnte farvers blanding eller fremstå i naturtræ. Til døre vinduesrammer og lignende mindre bygningspartier er også andre farver tilladt. 5.2. Tagene skal være dækket med tagmateriale af mørkegrå, rødbrun eller sort farve eller græstørv eller andet organisk grøn tagdækning. Tagene skal være dækket med ikke reflekterende tagmateriale, dog kan refleksdæmpede solpaneler og lignende tillades. 5.3. Ovenlysvinduer tillades isat tagfladen. Solcelleanlæg tillades kun opsat på tagfladen i flugt med tagfladens hældning. 5.4. Terrænregulering tillades +/- 1 meter i forhold til eksisterende terræn. 6. Belysning 6.1. Udendørs belysning må kun finde sted med lamper hvis lyskilde er nedad rettet og afskærmet eller gjort diffus, så lyskilden ikke er direkte synlig. 7. Vej, sti og parkeringsforhold 7.1. Vejadgang tillades fra Tejnvej som vist på kortbilag 2. 7.2. Veje udlægges med en bredde på mindst 5 meter og anlægges med en bredde på mindst 4 meter. Der skal etableres en vendeplads. 7.3. Veje skal udføres med asfalt, grus belægning eller græsarmeringssten. 7.4. Der skal etableres 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. 7.5. I områdets østlige del udlægges en gangsti der forbinder lokalplanområdet med Åsbakken. Forbindelsen til Åsbakken er over ejendommen matr. nr. 344d til matr. nr. 7000 ak, Allinge- Sandvig Markjorder. jf. kortbilag 2. *Note: Der skal tinglyses en deklaration vedr. færdselsret og vedligeholdelse af sti. 8. Ubebyggede arealer 8.1. Hegn i skel skal udføres som levende hegn. Trådhegn tillades kamufleret i det levende hegn. 13
BESTEMMELSER 8.2. Al hegning mod vejareal skal holdes på egen matrikel. 8.3. Inde på grundene må der kun foretages spredt beplantning. 8.4. I skel mod syd friholdes, i en afstand af 2 meter, det eksisterende terræn for terrænregulering, og i en afstand af en meter til skel etableres 2 rækker hassel med en højde på maksimalt 2 meter. Den eksisterende beplantning i skel mod matr. nr. 344h, Allinge Sandvig Markjorder, bevares i videst mulig omfang. 8.5. Der tillades ikke opsætning af campingvogne, skurvogne, både der er større end 18 fod, uindregistrerede køretøjer eller lignende og grundene må ikke anvendes til oplag. 9. Udstykning 9.1. Grunde tillades udstykket med en minimums grundstørrelse på 1200 m 2. 9.2. Området må max. udstykkes til 11 selvstændige grunde. 9.3. I forbindelse med udstykning skal der fastsættes et niveauplan for den enkelte grund. 9.4. Veje og stier skal udstykkes til en selvstændig matrikel. 10. Tekniske anlæg 10.1. El-, telefonkabler og lignende skal fremføres som jordkabler. 10.2. Der tillades etablering af transformatorstationer eller lignende, der er nødvendige for områdets forsyning. 11. Grundejerforening 11.1. Der skal etableres en grundejerforening. Samtlige ejere i lokalplanområdet er forpligtiget til medlemskab af grundejerforeningen. Vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen jf. Planlovens 42. 12. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 29. august 2013. Winni Grosbøll Borgmester Claus Steensgaard Jensen Økonomidirektør 14
41 5 27.5 25.5 23.5 31.0 35.5 30.0 36.0 31.5 29.5 28.5 33.0 32.0 2 6.0 35.0 38.0 33.5 27.0 25.5 30.0 34.0 35.5 30.5 2 3.5 28.0 31.5 29.5 32.5 21.0 16.0 35.0 21.5 17.5 19.0 18.5 17.0 20.5 15.5 2 0.0 23.5 16.5 19.5 33.0 16.0 14.5 16.5 34.0 35.5 9.0 11.0 20 0 KORTBILAG 1 Lokalplanområdets afgrænsning 16.5 19.5 20.0 15.0 20.5 12.0 21.0 12.5 21.5 13.0 22.0 13.5 23.0 22.5 24.5 14.0 25.0 24.0 27.0 18.0 11.5 26.5 28.0 32.0 1 5.0 22.0 15.5 30.5 29.0 27.5 23.0 24.5 17.5 25.0 22.5 24.0 26.5 34.0 32.5 25.5 26.0 34.5 31.0 351 28.5 27.0 25.0 29.0 27.5 TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ 30.0 36 3 1.0 32.0 3 7.0 40.0 40.5 39.5 39.0 33.5 34.5 42.5 36.5 37.0 36.0 4 34.5 3 8.0 37.5 37.5 43.5 37.5 85 36.0 Lokalplanområdetsafgrænsning Eksisterende bebyggelse 0,5 m højdekurver Målestok 1:2.000 15
KORTBILAG 2 Veje og stier m.m. 10 m 20 20 20 20 20 m TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ TEJNVEJ Lokalplanområdetsafgrænsning Eksisterende bebyggelse Adgangsvej Byggelinje Vej- og stiudlæg Beplantning Målestok 1:2.000 16