Videbæk i marts 2006 Sags nr. 104144 Let erhvervsområde 6 Boligområde med storparceller ÅDRAGET ÅTOFTEN 4A Lokalplan nr. 105 for et boligområde ved Åtoften i Spjald.
Videbæk Kommune Lokalplan nr. 105 med tilhørende tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997 for et boligområde ved Åtoften i Spjald Indholdsfortegnelse Side Tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997 med kortbilag nr. 1 3 Hvad er en lokalplan? 5 Lokalplanredegørelse 1. Lokalplanområdets beliggenhed 6 2. Baggrund for lokalplanen 6 3. Lokalplanens formål og indhold 6 4. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanforhold 6 Zoneforhold 6 Kommuneplanforhold 6 Grøn byggemanual 6 Spildevandsforhold 6 Vejforhold 7 Varmeforsyningsforhold 7 Lokalplanteksten Bestemmelserne 8 Lokalplankort 2
Tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997. Baggrund og formål. Med tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997 og tilhørende lokalplan nr. 105 for et boligområde ved Åtoften i Spjald imødekommer Videbæk Byråd et udpræget ønske fra Spjald by om udlæg af boligareal til storparceller nord for Åtoften. Området, der inddrages, er beliggende uden for den nordlige langsigtede byvækstgrænse for Spjald. Det har derfor været nødvendig at udarbejde tillæg nr. 78 til Regionplan 2001 for Ringkjøbing Amt. Amtsrådet vedtog tillægget den 24. august 2005. Med det ovenfor nævnte grundlag kan der herefter udarbejdes rammer for den lokalplan, der skal fastlægge detaljerede bestemmelser for området, der inddrages til byudvikling og overføres til byzone. Rammebestemmelser for Spjald Boligområde 20 (SB 20) For SB 20 gælder følgende ramer for indholdet af lokalplanlægningen. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: Anvendelse Fastlægges til boligformål på store parceller. Bebyggelse Åben og lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocent Må ikke overstige 25%. Bygningshøjde Max. 8,5 meter og 2 etager. Varmeplan Bebyggelsen skal individuel varmeforsynes. Udstykning Skal ske i henhold til planer og retningsgivende bestemmelser. Rammebestemmelser for Spjald Erhvervsområde 19 (SE 19). For SE19 gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: Anvendelse Fastlægges til erhvervsformål. Bygninger til lettere industri og servicevirksomhed. Der kan opføres bolig i tilknytning til virksomheden. Bebyggelsesprocent og rumfangsudnyttelse. Max. 50%, dog må højest 40% af den enkelte grunds areal bebygges. Der må max. opføres 3 m 3 pr. m 2 grundareal. Bygningshøjde. Max. 8,5 m. Videbæk Byråd kan tillade at bygningsdele får en større højde. Varmeplan. Bebyggelsen skal individuel varmeforsynes Udstykning. Skal ske i henhold til planer og Byrådets retningslinier. 3
Spjald Erhvervsområde 19 17m Spjald Boligområde 20 ÅDRAGET ÅTOFTEN Kortbilag nr. 1 4
Hvad er en lokalplan? Efter kommuneplanlovens ikrafttræden den 1. februar 1977 er lokalplaner den eneste plantype, et byråd kan anvende til fastsættelse af bindende bestemmelser for grundejere, lejere, brugere m.fl. om anvendelse af fast ejendom og om bebyggelsers regulering. Lov om planlægning er det juridiske grundlag for udarbejdelse af lokalplaner. Ifølge loven skal kommunen udarbejde en lokalplan før større anlægsarbejder sættes i gang. Hensigten er bl.a. at sikre borgernes indsigt og mulighed for at deltage i kommunens planlægning. I en lokalplan kan byrådet fastlægge nærmere retningslinier for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og indretning samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer m.v.. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelse af kommuneplanen. I kommuneplanen, der er en sammenfattende plan for bl.a. de fysiske forhold i Videbæk Kommune, er der fastsat rammebestemmelser for udarbejdelsen af lokalplaner. I enhver lokalplan skal kommuneplanens rammer overholdes og i modsætning til kommuneplanen er lokalplanens bestemmelser juridisk bindende for borgerne. Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt offentliggøres et forslag til lokalplan i 8 uger, således at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og fremsætte ændringsforslag. Når byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den tinglyses og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Tilvejebringelse af en lokalplan betyder ikke forbud mod fortsættelse af en eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom, og en lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som er indeholdt i planen. Derimod skal ændringer af eksisterende forhold, som f.eks. ved om- og nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående ejendomme være i overensstemmelse med lokalplanens intentioner. Byrådet kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan efter planens vedtagelse. 5
Lokalplanredegørelse. 1. Lokalplanområdets beliggenhed. Lokalplanområdet er beliggende nord for Åtoften over for Ådraget i Spjald. 2. Baggrund for lokalplanen. For at gennemføre den nye byudvikling til boliger på storparceller og inddrage en tidligere landejendom til lettere industri og servicevirksomhed, er det nødvendig at fastlægge de detaljerede bestemmelser i en lokalplan, som også skal føre området fra landzone til byzone. 3. Lokalplanens formål og indhold. Formålet med lokalplanen er at inddrage matr. nr. 17m og en del af matr. nr. 12a begge af Den vestlige Del, Brejning i byzone. Området er vist på kortbilag nr. 1. Området opdeles i 2 delområder til henholdsvis boligformål på storparceller og et område til let industri og servicevirksomhed. 4. Lokalplanens forhold til anden planlægning. Regionplanforhold. Byudviklingsområdet er omfattet af tillæg nr. 78 til Regionplan 2001. Zoneforhold. Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Med den endelige vedtagelse af tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997 og lokalplan nr. 105 overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på den del af matr. nr. 12a Den vestlige Del, Brejning, der er omfattet af lokalplanen. Landbrugspligten ophæves i henhold til landbrugslovens 4. Tilladelse hertil meddeles af Jordbrugskommissionen for Ringkjøbing Amt. Fredningsforhold. Digeforløbet som afgrænser området mod øst og sydøst skal bevares (se bilag B) Digerne er beskyttet af museumslovens 29a stk. 1, jf. bekendtgørelse om beskyttede sten- og jorddiger og ligeledes 1 stk. 2 nr. 1, og det er derfor ikke tilladt at ændre i deres tilstand. Kommuneplanforhold. Forslag til lokalplan nr. 105 for et boligområde ved Åtoften i Spjald er omfattet af tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997, der beskriver rammebestemmelserne for Spjald Boligområde 20 (SB20) og Spjald Erhvervsområde 19 (SE19). Disse rammebestemmelser er angivet foran i denne lokalplan. Grøn byggemanual. Videbæk Kommune har i et samarbejde med Kommunerne i Green City Denmark udarbejdet en grøn byggemanual. Med Green City s byggemanual vil Kommunen forsøge at påvirke bygherrer og entreprenører. Byggemanualen er en vejledning i hvor og hvordan der kan sættes ind for at gøre byggeriet mere miljøvenligt. Den grønne byggemanual giver idéer til hvordan et byggeri før, under og efter opførelsen kan gøres så miljøvenligt som muligt. Byggemanualen fås i Ejendomsservice på Rådhuset. Spildevandsforhold. 6
Område 2 omfattet af lokalplan nr. 105 er medtaget i spildevandsplan 2005-2012. Område 1 er ikke omfattet af spildevandsplanen Område 2 er planlagt kloakeret med separatkloak og lokal nedsivning af regnvand (gælder også vejarealer). Vejforhold. Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra Åtoften. Varmeforsyningsforhold. Nye bygninger inden for lokalplanområdet skal individuel varmeforsynes 7
Lokalplanteksten Bestemmelser. Videbæk Kommune Lokalplan nr. 105 for et boligområde ved Åtoften i Spjald Med hjemmel i lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18 august 2004 med efterfølgende ændringer fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2. 1 Lokalplanens formål. 1.1 Lokalplanens formål er: At overføre lokalplanområdet fra landzone til byzone At fastlægge principper for udstykning af lokalplanområdet At fastlægge den fremtidige arealanvendelse til boligformål i åben lav bebyggelse i delområde 2 og til let industri og servicevirksomhed i delområde 1. At angive nogle bebyggelsesregulerende bestemmelser At angive generelle retningslinier for beplantning af de enkelte matrikler, for at sikre udsigtsmulighed for alle parceller i delområde 2. At sikre separering af regn- og spildevand. 2 Område og zonestatus. 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 2 og omfatter matr. nr. 17m og en del af matr. nr 12a begge af Den vestlige Del, Brejning. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter 9. maj 2006 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet er i landzone. Med Videbæk Byråds godkendelse af tillæg nr. 24 til Videbæk Kommuneplan 1997 og lokalplan nr. 105 for et boligområde ved Åtoften i Spjald overføres matr. nr. 17m og en del af matr. nr. 12a begge af Den vestlige Del, Brejning fra landzone til byzone. Området er vist på kortbilag nr. 2. 3 Områdets anvendelse. 3.1 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder mærket 1 og 2. 3.2 Delområde 1 skal anvendes til erhvervsformål. Inden for området kan der opføres eller indrettes bebyggelse til let industri og servicevirksomhed. Der må opføres bolig i tilknytning til virksomheden. 8
Delområde 2 skal anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben lav bebyggelse som enkelthuse i op til 2 etager. Der må på hver matrikel kun opføres eller indrettes én bolig. Byrådet kan tillade, at der i området drives en sådan virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af: At virksomheden drives af den der beboer den pågældende ejendom. At virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes. At virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende. At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4 Udstykning. 4.1 Område 2. Udstykning inden for område 2 må kun foretages efter den på bilag B viste retningsgivende udstykningsplan. 4.2 Øvrige udstykninger inden for lokalplanområdet skal godkendes af Byrådet. 5 Vejforhold. 5.1 Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Åtoften. 5.2 Inden for område 2 anlægges en 5 meter bred fælles adkomstvej, i princippet som angivet på bilag B. Vejen anlægges som befæstet grusvej. Der anlægges rabat som grus i en bredde af 1 meter på den ene side af adkomstvejen for føring af diverse ledninger (el, vand, telefon, div. kabler m.m.) til forsyning af området. 5.3 Byggelinier. Der pålægges en byggelinie langs adkomstvejen på 5 meter fra vejskel. 5.4 Parkering Område 1. Af hensyn til vejens friholdelse for langtidsparkerede køretøjer skal der inden for område 1 sikres mulighed for, at der på ejendommen kan etableres det til virksomheden nødvendige antal parkeringspladser til parkering af virksomhedens egne køretøjer, personaleparkering og gæsteparkering. Område 2. Af hensyn til vejens friholdelse for langtidsparkerede køretøjer, skal der inden for for område 2 sikres mulighed for, at der på de enkelte ejendomme kan etableres 2 p-pladser. 6 Bebyggelsens omfang, placering og udformning. 6.1 Bebyggelsesprocent Område 1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom inden for område 1 må ikke overstige 50%. Højest 40 % af den enkelte grund må bebygges. Område 2 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom inden for område 2 må ikke overstige 25%. 9
6.2 Rumfang Område 1. Det samlede rumfang af bygninger må ikke overstige 3 m 3 pr. m 2 grundareal, (rumfanget beregnes af hele den del af bygningen, som er over færdig terræn, herunder eventuelle kviste, fremspring, skorstene m.m.) 6.3 Bebyggelsens højde Bebyggelsen må maximalt opføres i 8,5 meters højde over det omgivende terræn. Byrådet kan tillade større højder på enkelte bygningsdele. Bebyggelsen inden for område 2 må opføres i op til 2 etager. 6.4 Placerings- og anvendelsesbestemmelser inden for område 2. For de fire nordligst placerede matrikler, må bebyggelsen ikke placeres nærmere end 10 meter fra naboskel. For øvrige matrikler, må bebyggelsen ikke placeres nærmere end 5 meter fra naboskel. Områdets nordøstlige areal, kan bebygges med garage eller udhus i tilknytning til områdets nordøstlige matrikel. 6.5 Skiltning Skiltning og reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 6.6 Tagmaterialer. Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. 7 Udformning og anvendelse af ubebyggede arealer. 7.1 Ubebyggede arealer. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentlig udseende og ejeren skal sikre, at disse arealer vedligeholdes på passende måde. 7.2 Udendørs oplag Område 1 Udendørs oplag må kun ske mod behørig afskærmning efter Videbæk Byråds godkendelse. Område 2 Udendørs oplagring af materialer, både, campingvogne, køretøjer og lignenede må ikke finde sted inden for område 2. 7.3 Beplantningsbestemmelser for område 2 Områdets nordøstlige areal udlægges som supplerende areal for matriklen beliggende i umiddelbar forbindelse med arealet. Dette område kan beplantes uden hensyntagen til lokalplanens øvrige bestemmelser. Der etableres beplantningsbælte mellem de enkelte matrikler i naboskel. Disse etableres som grønne levende hække eller buske med en maksimal højde af 1,5 meter. Hegnene kan forstærkes med trådnet, der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde, dog max. 1,5 meter. For at sikre udsyn over ådalen, skal haver anlægges med luftig beplantning, med en maksimal højde på 4,5 meter. 10
Til sikring heraf kan generende beplantning kræves fjernet eller beskåret, efter ønske fra områdets øvrige grundejere. Fjernelse/beskæring bekostes af den lodsejer der har den uønskede beplantning. 7.4 Terræn- og niveauforhold for område 2. Forarealet mod adkomstvejen skal holdes i niveau med vej. Terrænregulering mod skel skal tilpasses eksisterende terræn, således at niveauforskelle udlignes. Der må ikke foretages terrænregulering i skellinier. Terrænregulering på +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn er tilladt. Herudover er terrænregulering ikke tilladt. 7.5 Ubebyggede grunde i område 2. Ubebyggede grunde holdes i ordentlig stand og må ikke anvendes til oplagring af affald og andet. 7.6 Anvendelse af kunstgødning og pesticider inden for område 2. Anvendelse af kunstgødning skal minimeres. Der må ikke anvendes pesticider inden for område 2. 8 Ledningsanlæg inden for område 2. 8.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning skal føres som jordkabler. 8.2 Kloakledninger føres i midten af adkomstvejen.. Der skal altid være adgang til at foretage eftersyn, reparations- og retableringsarbejder på ledningerne. Ved sådanne arbejders udførelse, skal der vises tilbørligt hensyn til grundejerne, og ved nedgravning til ledninger skal jorden planeres hurtigst muligt. 9 Tekniske anlæg inden for område 2. 9.1 Kloakforhold. Der er tilslutningspligt til det kommunale spildevandssystem. Afledning af regnvand fra al bebyggelse og befæstede arealer, skal ske via regnvandsanlæg med nedsivning på arealet via godkendte faskiner eller lignende godkendt foranstaltning, placeret på den enkelte matrikels nordlige del. Regnvand fra vejareal, indkørsler og lignende afledes ligeledes til faskiner eller lignende foranstaltning. 9.2 Varmeforsyning De enkelte matrikler varmeforsynes individuelt. Varmeanlæggene installeres og udnyttes, så de ikke er til gene for de omkringboende. 9.3 El forsyning Området forsynes med el fra RAH, Ringkøbing. Adkomstvejen belyses efter reglerne for vejbelysning. 9.4 Vandforsyning. Området forsynes med vand fra Spjald Fjernvarme og Vandværk. 11
9.5 Affaldshåndtering. Samtlige ejendomme er forpligtet til at være tilsluttet den gældende kommunale affaldsordning efter de til enhver tid gældende bestemmelser. Adgangsforholdene skal udføres i overensstemmelse med gældende regulativer og arbejdsmiljøregler. 10 Grundejerforening for område 2. 10.1 Der skal oprettes grundejerforening for område 2 til varetagelse af fælles interesser og kollektive forpligtigelser inden for området, herunder vedligeholdelse af adkomstvej, fællesarealer og fælles kloaksystem for regnvand. Alle grundejere har pligt til at være medlemmer af grundejerforeningen. 10.2 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse. 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i anvendelse, før der foreligger godkendelse fra kommunen. 12 Lokalplanens retsvirkning. 12.1 Lokalplanens retsvirkninger. Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Videbæk Byråd kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 13 Påtegning om vedtagelse. 13.1 Forslaget er vedtaget af Videbæk Byråd På Videbæk Byråds vegne Torben Nørregaard Borgmester Peter Sørensen Kommunaldirektør 14 Offentlig bekendtgørelse. 14.1 Den endelig vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort 19. september 2006 12
Lokalplan nr. 105 for Videbæk Kommune er vedtaget i Videbæk Byråd den 12. september 2006.
Områdegrænse Delområdegrænse Område 1 17m Område 2 Ådraget Åtoften Videbæk kommune Plan og IT Dyrvigsvej 9, 6920 Videbæk Tlf. 96 94 94 94 Fax. 96 94 94 96 19fh 12hn 12gf Målforhold: 1:2000 Lokalplan nr. 105 Kortbilag nr. 2 J.Nr. Dato Init. Godk. 05.04.2006 TN