Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 25. oktober 2006 Århus Kommune Bygningsafdelingen Sundhed og Omsorg 1. Resume Denne indstilling vedrører projekt for 48 plejeboliger m.m. på Thorsvej i Åbyhøj og fremsendes nu med henblik på tilsagn om støtte på Statens vegne i henhold til Lov om almene boliger m.v. Byrådet gav i juni 2003 bevilling til udarbejdelse af projekt for 48 plejeboliger m.m. på Thorsvej, og en lokalplan for området blev godkendt i Byrådet den 25. januar 2006. Licitation har været afholdt den 3. oktober 2006, men det økonomiske resultat af licitationen er endnu ikke afklaret dog vil der være behov for besparelser i projektet for at det kan gennemføres inden for den maksimale statslige økonomiske ramme for støttede ældre- og plejeboliger i Provinsen. Anlægsgruppen Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2003/00389 Journalnummer 82.06.00P00 Sagsbehandler Søren Absalonsen Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 6664 Fax 8940 6695 www.aarhuskommune.dk Totalrådgiveren arbejder lige nu med dette, og det forventes at et endeligt forslag kan være Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg i hænde i starten af december 2006. Desuden kan det allerede nu konstateres, at der vil være særlige forhold omkring grundkøbesummen, idet en oprensning af forurenet jord, ekstrafundering og nødvendig støttemur mod Silkeborgvej vil beløbe sig til mere end kr. 12 mio. Dette er mere end det dobbelte af hvad der var budgetteret med. Det endelige resultat vil blive forelagt i Byrådet til beslutning i januar 2007.
Finansieringen af boligerne forudsætter imidlertid at Byrådet meddeler tilsagn til projektet på Statens vegne i henhold til Lov om almene boliger på minimum skema A niveau i indeværende år for at overholde forudsætningen om en kommunal grundkapital til projektet på 7%. Det forventes nemlig at den kommunale grundkapital, der midlertidigt er nedsat til 7%, pr. 1. januar 2007 igen vil blive hævet til sit normale leje på 14%. Forventede anskaffelsessummer i henhold til reguleret budget udgør for 48 plejeboliger kr. 56.648.000 inkl. moms og for servicearealerne kr. 6.447.000 ekskl. moms. Byggeperioden er forudsat med byggestart i marts 2007 og aflevering i oktober 2008. 2. Tidligere beslutninger Den 4. juni 2003 vedtog Byrådet Magistratens 3. Afdelings indstilling om delvis fremrykning af midler fra anlægsreserven til opførelse af flere pleje- og ældreboliger i Midtbyen og på midtbynære arealer. Lokalplan 747 for området samt tillæg nr. 70 til Kommuneplanen 2001 blev vedtaget i Byrådet den 25. januar 2006. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Overordnet beskrivelse af projektet Byggeriet indeholder 48 plejeboliger med tilhørende serviceareal i 4 etager med 12 boliger på hver etage. Desuden delvis kælder. Skalmurede facader mod nord og øst mod syd og vest vil der være facadebeklædning med plader. Bygningen udføres med tag af pap. Byggeriet omfatter ca. 4.040 m 2 etageareal og 615 m 2 kælderareal bebygget areal udgør ca. 1.015 m 2. I forbindelse med byggeriet skal der foretages oprensning af forurening, nedrivning af eksisterende bebyggelser (dog ekskl. det gamle elværk der bevares) og etablering af ny støttemur mod Silkeborgvej. Side 2 af 7
Udearealet indrettes så det i visse tidsrum også kan anvendes af spejderne. Spejdernes brug af arealet sker efter nærmere aftale med lederen på stedet. 3.2 Disponering af bygningen Kælder: Pedelværksted/kontor Personaletoilet Beboerpulterrum Trappe/-elevatorrum Affaldsrum Depoter og køle-/fryserum Teknikrum Sprinklerrum Laderum for beboernes minicrossere De 4 etager indeholder alle: 12 fleksible 2-rums plejeboliger Fælles vaskeri Personaletoilet Fællesophold/køkken med tilhørende depot Kontor/dokumentationsrum Elevator-/trapperum Desuden er der på: stueetage Personaleomklædning og bad 1. sal: Vindfang Foyer 2. sal: Personalerum Lederkontor 3. sal: Aktivitetsrum Side 3 af 7
Efter den afholdte licitation står det klart, at de økonomiske rammer ikke kan overholdes. Projektet gennemgås derfor nu for mulige besparelser og dette kan naturligvis medføre ændringer i ovenstående. 3.3 Bemærkninger til Ældrerådets udtalelse af 25. oktober 2006 Fællesrummene i plejeboligerne er en smule mindre end ønskeligt, hvilket er begrundet i de begrænsede byggemuligheder på stedet. Det vurderes dog, at rummene vil have en størrelse, så de kan rumme både spisestue- og dagligstuefunktioner. Det er ikke hensigtsmæssigt at dokumentationen foregår i fællesrummet, idet der ikke vil kunne skabes den fornødne sikkerhed omkring fortrolige papirer og data. Spørgsmålet er også blevet behandlet i forbindelse med byrådsindstillingen om projekteringsbevilling til plejeboliger i Gl. Egå. Boligstørrelser beregnes af en landinspektør. I den foreløbige opgørelse af boligstørrelserne på Thorsvej er boligernes gennemsnitlige størrelse beregnet til netto 44,4 m 2 og brutto 65,2 m 2. Hovedparten af boligerne er på 65 m 2 brutto men enkelte endelejligheder vil rent teknisk blive opmålt til 67 m 2 på grund af vægtykkelser. I boligernes bruttoareal indgår andele af fællesrum og adgangsarealer. I de tilfælde hvor der teknisk set er forskel på boligernes areal, men hvor den faktiske grundplan for boligerne er ens, vil husleje og boligydelse blive beregnet på samme grundlag. 4. Økonomiske konsekvenser Boligernes og servicearealets forventede anskaffelsessum i henhold til reguleret budget: Skema 1 48 plejeboliger m.m. på Thorsvej Boliger kr. 1.000 inkl. moms Serviceareal kr. 1.000 ekskl. moms 56.648 6.447 Statens maksimale økonomiske ramme for boligernes anskaffelsessum er beregnet til kr. 57.921.380 i 2006. Af anskaffelsessummen for boligerne udgør grundkøb kr. 5.150.000. Det har været forudsat at udgifter til forureningsoprensning og ekstra- Side 4 af 7
fundering m.m. skulle fratrækkes heri, men udgifterne til disse arbejder beløber sig til mere end kr. 12.000.000 inkl. moms altså langt mere end den fastsatte grundværdi. Problematikken om grundkøbet afventer endelig afklaring med Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø og der vil blive redegjort for forslag til betingelserne for overtagelse af grunden i endelig indstilling om anlægsbevilling til gennemførelse af projektet. Eventuelle merudgifter til boligydelse vil fremgå af samme indstilling og vil blive finansieret af Magistratsafdelingen for Sundhed og Omsorg. Finansiering af boligernes anskaffelsessum: Skema 2 48 plejeboliger på Thorsvej Kr. 1.000 Realkreditlån 91% 51.550 Beboerindskud 2% 1.133 Kommunal grundkapital 7% 3.965 I alt 56.648 Finansieringsoversigten forudsætter at Byrådet meddeler tilsagn til projektet på Statens vegne på minimum skema A niveau i indeværende år. Det forventes, at den kommunale grundkapital pr. 1. januar 2007 igen vil udgøre 14%. Dette forhold er baggrunden for at denne indstilling fremsendes til Byrådet før et licitationsresultat er endeligt på plads. Støttetilsagn: Støttetilsagnet dækker over tilsagn om økonomisk støtte til boligafdelingens udgifter til renter og afdrag på det anførte realkreditlån. I henhold til Lov om almene boliger m.v. er det kommunen der på Statens vegne påser at betingelserne for støtte er opfyldt og meddeler tilsagnet. Ved tilsagn inden 31. december 2006 vil lånoptagelsen kunne udgøre 91% af den samlede anskaffelsessum. Pr. 1.januar 2007 forventes muligheden for lånoptagelse at blive reduceret til 84%. Side 5 af 7
Rådighedsbeløb, boliger: Skema 3 Kr. 1.000 2007 priser Før 2007 2007 2008 I alt Nuværende behov 3.500 30.000 23.148 56.648 Tidligere afsat 19.870 29.501 6.819 56.190 Difference - 16.370 499 16.329 458 Difference: kr. 458.000 Prisfremskrivning af kr. 16.370.000 med 2,8% kr. 458.000 Difference herefter kr. 0 Rådighedsbeløb, serviceareal: Skema 4 Kr. 1.000 2007 priser Før 2007 2007 2008 I alt Nuværende behov 0 3.089 3.358 6.447 Tidligere afsat 2.373 3.462 546 6.381 Difference - 2.373-373 2.812 66 Difference: kr. 66.000 Prisfremskrivning af kr. 2.373.000 med 2,8% kr. 66.000 Herefter difference kr. 0 5. Konsekvenser i forhold til mål Indstillingen er et led i Byrådets mål om at sikre et udbud af boliger der imødekommer borgernes særlige behov, herunder at borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. 6. Beslutningspunkter At 1) der meddeles tilsagn til projektet på Statens vegne i henhold til Lov om almene boliger m.v. At 2) anskaffelsessummen for de 48 plejeboliger godkendes med kr. 56.648.000 inkl. moms på skema A niveau Side 6 af 7
At 3) anskaffelsessummen for servicearealerne godkendes med kr. 8.058.750 inkl. moms (kr. 6.447.000 ekskl. moms) på skema A niveau At 4) der overføres rådighedsbeløb i henhold til indstillingens skema 3 og 4 Dorthe Laustsen Sundheds- og omsorgsrådmand / Hosea Dutschke Direktør Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Ældrerådets udtalelse (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 2: Bevillingsskemaer (vedlagt originalsagen/ikke-elektronisk) Side 7 af 7