Stabil og charmerende boligudlejningsejendom Sag 501408HJ TIL SALG Hadsten - Fyrrevej 6A - 6E Super beliggende ejendom med flot udsigt Tidssvarende stand og indretning Charmerende detaljer fra oprindelig ejendom Stabil udlejningshistorik og fornuftigt lejeniveau Kontantpris kr. 6.995.000 1. års nettoafkast % 6,17 Etageareal m 2 620
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Charmerende og stabil boligudlejningsejendom med 6 tidssvarende boliger som alle er indrettet af sælger. De 5 af boligerne blev indrettet i år 2000 da ejendommen blev ombygget fra klinik til bolig, og den sidste af lejlighederne er renoveret i 2006. Boligerne har varierende størrelse og er alle særdeles attraktive og udlejet til en fornuftig leje. Beliggenhed Ejendommen ligger i Centrum af Hadsten på toppen af en sydvendt skråning hvorfor der fra de fleste boliger er en flot udsigt ud over byen. Der er gåafstand til stationen og alle midtbyens funktioner. Beskrivelse Ejendommen var oprindeligt en bondegård som efterfølgende igennem mange år har fungeret som erhvervsejendom. De 5 af boligerne er indrettet for ca. 15 år siden og den sidste af boligerne er renoveret i år 2006. Boligerne er i generelt god stand. Fire af boligerne er indrettet som rækkehuse i halvandet plan med et godt køkken/alrum i stueplan og værelser ovenpå. Hertil er der to lejligheder. Ejendommen fremstår flot med næsten nyt tag med betontagsten og vandskurede facader. Der er gode friarealer med små haver tilhørende hver enkelt bolig og et godt fælles parkeringsareal. Ejendommen har en god udlejningshistorik uden tomgang. Lejen vurderes meget fornuftig for fremtidig genudlejning. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Fyrrevej 6A - 6E, 8370 Hadsten 2 DH Vinterslev By, Hadsten 2 R Vinterslev By, Hadsten Favrskov Opført / Ombygget Opførelsesår 1920 Ombygningsår 2000 Arealer Grundareal 3.820 m 2 heraf vej 1.972 m 2 Bebygget areal 357 m 2 Boligareal 620 m 2 Etageareal i alt 620 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1920/2000 Bebygget areal 357 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal 620 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 6.100.000 heraf grundværdi kr. 712.300 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 22.05.2014 med energiklassifikation B. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er i henhold til lokalplanen udlagt til boligformål, idet planen bestemmer følgende for området: Områdets anvendelse Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til boligformål. På ejendommen må der maks indrettes 6 boliger. Byrådet kan tillade, at der indenfor lokalplanområdet drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i forbindelse med en bolig. Her tænkes der på erhverv af typen frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende erhverv samt dagpleje og lignende jævnfør Bygningsreglement for småhuse 1.1. Det er en forudsætning at: - Erhvervsvirksomheden drives af den som bebor den pågældende ejendom. - Virksomheden ikke medfører væsentlige ulemper for de omkringboende. - Virksomheden ikke medfører behov for parkering der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Herudover må ejendommen ikke anvendes til nogen form for erhvervsvirksomheder. Bebyggelsens omfang og placering Tilbygninger til den eksisterende bebyggelse skal ske indenfor de på kortbilag 3 viste byggefelter. Carporte og garager skal i princippet placeres som vist på kortbilag 3. Bebyggelsesprocenten for lokalområdet må ikke overstige 35. Ovennævnte er alene et ekstrakt af lokalplan. 3
Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: 26.08.1926 Landvæsenskommissionskendelse om kloakanlæg. 19.06.1928 Dok om færdselsret m.v. 16.01.1940 Ret til at have vandledning m.v. 27.01.1940 Dok om ret til at foretage boringer m.v. 02.09.1944 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 11.11.1946 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 05.02.1948 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 06.031962 Dok om færdselsret m.v. 31.101964 Ekspropriationsfortegnelse af arealer til vej 17.03.1969 Dok adgangsbegrænsning m.v. 25.08.1970 Dok om byggelinier m.v. 11.09.1995 Dok om tilslutningspligt til Hadsten Varmeværk 04.06.1999 Lokalplan nr. 117 El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra EnergiMidt. Ejendommen vandforsynes fra privat alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen varmeforsynes fra fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Øvrige miljøforhold, grund I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside har regionen for nuværende ingen oplysninger om jordforureninger på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 6.995.000 Øvrige forhold: hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 508.224 I alt kr. 508.224 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Administration Administration kr. 14.400 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 10.600 Øvrige driftsudgifter Ejendomsskat og renovation kr. 29.800 Vedligeholdelse og vicevært kr. 30.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 84.800 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 21.830 Advokatsalær - skøde kr. 40.980 Moms kr. 10.245 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 73.055 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 6.995.000 Handelsomkostninger anslået kr. 73.055 -Refusion depositum kr. 114.090 -Refusion forudbetalt leje kr. 96.040 Anslået kapitalbehov kr. 6.857.925 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 508.224 - Driftsudgifter iht. budget kr. 84.800 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 423.424 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 423.424 x 100 6.857.925 = 6,17% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 6.995.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.995.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 21.830 Advokatsalær skøde kr. 40.980 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 10.245 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 7.068.055 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 5.560.371 Særlige installationer kr. 617.819 Grundens værdi kr. 816.810 Kontantomregnet købesum kr. 6.995.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 624.271 = kr. 24.971 Afskrivninger 1. år kr. 24.971 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 84.800 kr. 84.800 Udgifter i alt kr. 84.800 kr. 84.800 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 508.224 kr. 508.224 1. år før afskrivning / skat kr. 423.424 kr. 423.424 Afskrivning 1. år, anslået kr. 24.971 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 398.453 Likviditet 1. år før skat kr. 423.424 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 99.613 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 323.811 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. 8000 Aarhus C Att.: Heine Jensen, Erhvervsrådgiver Tlf.: 8620 8585, mobil: 21706644, e-mail: hij@nybolig.dk 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Fyrrevej 6A - 6E, 8370 Hadsten ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Fyrrevej 6A Bolig 100 84.852 849 20.100 10.050 2 Boliglejer Fyrrevej 6B Bolig 93 83.976 903 19.890 19.890 3 Boliglejer Fyrrevej 6C Bolig 102 84.600 829 20.850 20.850 4 Boliglejer Fyrrevej 6D Bolig 170 109.440 644 24.000 16.000 5 Boliglejer Fyrrevej 6E, st. Bolig 88 72.876 828 15.600 15.600 6 Boliglejer Fyrrevej 6E, 1. Bolig 82 72.480 884 13.650 13.650 Refunderede driftsudgifter I ALT 635 508.224 114.090 96.040 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 635 508.224 114.090 96.040 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 508.224 114.090 96.040 heraf faktisk 508.224 114.090 96.040 heraf anslået 0 0 0 16
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk 2 % 01.01.2016 01.01.2017 Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk 2 % 01.01.2016 01.01.2017 Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk 2 % 01.01.2016 01.01.2017 Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk 2 % 01.01.2016 01.01.2017 Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk 2 % 01.01.2016 01.01.2017 Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk 01.01.2015 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 01.10.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 01.05.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 15.09.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 15.03.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 08.08.2008 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 01.09.2000 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 17