Charmerende ejendom med 3 boliglejemål Sag 209827 TIL SALG Aabenraa - Klinkbjerg 2 I hjertet af den gamle bydel Fuldt udlejet Ejendommen er fredet med forfald-pr-år ordning Kontantpris kr. 1.800.000 1. års nettoafkast % 7,03 Etageareal m 2 271
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse I hjertet af den gamle bydel i Aabenraa sælges en absolut charmerende investeringsejendom indeholdende 3 boliglejemål. Ejendommen, der er fredet, er oprindelig opført i 1860 og væsentlig ombygget i 1985. Tagdækningen er rødt tegltag, sprossevinduer med forsats og pudset facade. Ejendommen blev oprindelig opført som etfamiliehus, men er sidenhen ombygget til 3 beboelseslejligheder, hvoraf 2 er beliggende i stueetagen og 1 på 1. salen. Lejligheden st. th.: Hyggelig lejlighed på ca. 80 m² indeholdende køkken, viktualierum, dobbelt stue, soveværelse og badeværelse. Lejligheden st. tv.: Lejligheden har et areal på ca. 91 m² indeholdende entré, pænt badeværelse, lyst køkken, dobbelt stue og soveværelse. Lejligheden på 1. salen: Lejligheden på 1. salen har et registreret areal på ca. 100 m², men virker dog væsentlig større grundet god udnyttelse af tidligere skunke. Lejligheden indeholder pæn stor entré, 2 værelser, stue med brændeovn, badeværelse samt stor spisestue med brændeovn. Hele lejligheden er utrolig hyggelig med synlige bjælker og gamle trægulve. I henhold til Bygnings Frednings Foreningen er forfald pr. år oplyst til kr. 134.939 for 2014. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 451 Aabenraa Aabenraa Opført / Ombygget Opførelsesår 1860 Ombygningsår 1985 Arealer Grundareal 316 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 171 m 2 Boligareal 271 m 2 Etageareal i alt 271 m 2 Sekundære arealer 64 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1860/1985 Bebygget areal 171 m 2 Sekundære arealer 64 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning St.tv. 80 m 2 Boligareal Nej St.th. 91 m 2 Boligareal Nej 2
1. sal 100 m 2 Boligareal Nej Kælder 64 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2013 Ejendomsværdi kr. 1.500.000 heraf grundværdi kr. 369.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Sønderjysk Forsikring, police nr. 1078143. Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen er ikke omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, da den er fredet. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er omfattet af Aabenraa Kommunes rammebestemmelser. Lokalplan nr. PBV12 er gældende for området. Lokalplanens 2 stk. 2 oplyser omkring anvendelse: Området udlægges til blandet bolig- og erhvervsbebyggelse. Erhvervsbebyggelsen må alene bestå af bygninger, der helt eller delvis indrettes til butikker og kontorer med dertil hørende reparationsværksteder og lagerlokaler. Med byrådets særlige tilladelse må også opføres bygninger til eller indrettes virksomheder med produktionsformål iøvrigt eller med udendørs oplag. Ejendommen er fredet. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 24.02.2015 1. 08.07.1961 - Dok om fjernvarme/anlæg mv. 2. 15.09.1970 - Byplanvedtægt 3. 16.02.1972 - Dok om bygningsfredning mv. 4. 09.05.1978 - Dok om bebyggelsens ydre fremtræden mv. 5. 10.05.1978 - Dok om fælles gård. opholdsareal mv., forsynings- /afløbsledninger mv. 4. MILJØFORHOLD Miljøforhold, drift Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den gældende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. 3
5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 1.800.000 5.2 Finansiering: Bemærkninger: Panthæftelser: Lån 1 d. 03.02.2012 : Pb. m. rentetilpasn. Nykredit, hovedstol. kr. 1.280.000 Lån 1: Opr. st. kr. : 1.280.000 Restgæld pr. kr. 1.168.554,86 Ejerpantebrev: Nr. 1: hovedstol kr. 420.000 Oplysninger er baseret på sælgers nuværende finansiering, men en gældsovertagelse vil kræve, at køber får almindelig debitorgodkendelse. 5.3 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 173.600 I alt kr. 173.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.4 Driftsudgifter Renovation Renovation kr. 8.835 Skorstensfejning kr. 549 Rottebekæmpelse kr. 120 Vand / Vandafledning El Vand a'conto kr. 8.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 13.550 Administration Administration kr. 7.500 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 6.184 Øvrige driftsudgifter Varmeregnskab - skønnet kr. 1.200 Kontigent til BYFO kr. 1.875 Afgift til kommunen kr. 22 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 47.835 4
5.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 6.230 Advokatsalær - skøde kr. 18.800 Moms kr. 4.700 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 29.730 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 1.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 29.730 -Refusion depositum kr. 41.700 Anslået kapitalbehov kr. 1.788.030 5.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 173.600 - Driftsudgifter iht. budget kr. 47.835 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 125.765 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 125.765 x 100 1.788.030 = 7,03% (anslået) 5.7 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 1.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 6.230 Advokatsalær skøde kr. 18.800 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.700 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.829.730 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.430.300 Grundens værdi kr. 369.700 Kontantomregnet købesum kr. 1.800.000 5.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 47.835 kr. 47.835 Udgifter i alt kr. 47.835 kr. 47.835 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 173.600 kr. 173.600 1. år før afskrivning / skat kr. 125.765 kr. 125.765 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 125.765 5
Likviditet 1. år før skat kr. 125.765 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 31.441 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 94.324 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa Storegade 88 6100 Haderslev Att.: René Damkjær, Erhvervsmægler, MDE Tlf.: 7453 2900, mobil: 23954466, e-mail: red@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer 1. sal Bolig 100 68.000 680 16.500 2 Boliglejer St.th. Bolig 91 55.200 607 13.200 3 Boliglejer St.tv. Bolig 80 50.400 630 12.000 I ALT 271 173.600 41.700 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 271 173.600 41.700 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 173.600 41.700 heraf faktisk 173.600 41.700 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer 9.600 Nej Faktisk Årlig stigning på kr. 100 01.02.2016 Nej 2 Boliglejer 9.600 Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer 8.400 Nej Faktisk årligt med kr. 100 - dog kr. 150 efter år 1 01.03.2016 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.02.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Vand er inkl. i huslejen 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Vand er inkl. i huslejen 3 Boliglejer 0 01.03.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Vand er inkl. i huslejen 11