LOKALPLAN LOKALPLAN 601-1 BOLIGOMRÅDE I BROAGER ØST TILLÆG NR. 15 TIL KOMMUNEPLAN 2005-2017 Februar 2008 PLAN RÅDHUSET RÅDHUSTORVET 10 6400 SØNDERBORG TLF 8872 6400 E-MAIL post@sonderborg.dk
Indholdsfortegnelse REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund 3 Lokalplanens formål 3 Eksisterende forhold 3 Beskrivelse af projektet 4 Konsekvenser for nærområdet 4 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanen 5 Regionplanen 5 Tilkørselsforhold 5 Grundvand 5 Miljøscreening 5 Jordforurening og affaldsdepoter 6 Teknisk forsyning 6 Skoledistrikt 6 Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø 6 Naturbeskyttelsesloven 6 Fredninger 6 Visuel vuedering 7 INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLAN NR. 56 I FOR ET BOLIGOMRÅDE I BROAGER ØST Lokalplanens bestemmelser 9 1. Lokalplanens formål 9 2. Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 9 3. Områdets anvendelse 9 4. Udstykning og terrænregulering 9 5. Byggeriets omfang og placering 10 6. Veje, stier og parkering 10 7. Teknisk forsyning 11 8. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning 11 9. Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 11 10. Grundejerforening 11 11. Jordforurening og affaldsdepoter 11 12. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø 11 13. Retsvirkninger 12 Vedtagelsespåtegning 13 KORTBILAG 14 HVAD ER EN LOKALPLAN 17 TILLÆG NR. 15 TIL KOMMUNEPLAN 2005-2017 18 2
REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund Sønderborg Kommune har modtaget et projektforslag fra Dansk Bolig- & Erhvervsudvikling A/S, som ønsker at ændre på en del af den tidligere lokalplan 56 for et boligområde i den østlige del af Broager by. Området anvendes overordnet i overensstemmelse med Kommuneplan 2005-2017. Der er foretaget en mindre justering af lokalplanområdet, idet der er medtaget 0,7 ha i det nordøstligste hjørne af området. Lokalplanens formål Formålet med at ændre lokalplan nr. 56 er at muliggøre, at der i en del af det tidligere lokalplanområde samt i en udvidelse af lokalplanområdet på 0,7 ha gives mulighed for at opføre 22 private andelsboliger på ca. 100 m 2. Eksisterende forhold Området omfatter matr. nr. 1348, Broager ejerlav. Området afgrænses mod nord af Østerled/ Østermarken, mod syd af Farverløkke/Pileløkke, mod vest parcelhusbebyggelse ved Jørgens By og mod øst af Dyntvej og landbrugsarealer. REDEGØRELSE Lokalplanområdet set fra øst mod vest - fra Dyntvej mod eksisterende bebyggelse i Broager 3
Beskrivelse af projektet Området er opdelt i to delområder, se kortet herunder. Delområde I er uændret i forhold til lokalplan 56, se kortbilag 2. Delområde II indeholder de 22 private andelsboliger, som man ønsker at justere planen i forhold til. REDEGØRELSE Konsekvenser for nærområdet Realiseringen af lokalplanen betyder, at Broager by vil få en harmonisk og naturlig afrunding mod øst. Mod sydvest i området anlægges et rekreativt areal med sø og lave græsarealer til gavn for hele nærområdet. 4
Lokalplanens forhold til anden planlægning I henhold til lov om planlægning 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og til den øvrige planlægning. Redegørelsen skal angive, om virkeliggørelsen af planen er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Kommuneplanen Lokalplanområdet er for størstedelen omfattet af Kommuneplan 2005-2017, som område B 19. Der er foretaget en mindre justering af afgrænsningen mod nordøst. Der er derfor udarbejdet et forslag til tillæg til kommuneplanen. Tillægget er indsat bagest i dette lokalplanforslag og offentliggøres samtidig med dette. Da der er tale om en mindre ændring af kommuneplanrammen, og da der ikke er uoverensstemmelse med kommuneplanens hovedprincipper, er indsigelsesfristen for kommuneplantillægget fastsat til 8 uger, således at lokalplanforslag og kommuneplantillæg kan vedtages samtidig. REDEGØRELSE Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005-2016, bortset fra en mindre huludfyldning på 0.7 ha i områdets nordøstligste hjørne. I et svar på en henvendelse til Miljøcenter Odense er det tilkendegivet, at udvidelsen af lokalplanafgrænsningen med de 0,7 ha ikke er i modstrid med statslige interesser, og at det ses som værende en naturlig byuvikling på stedet. Tilkørselsforhold Tilkørsel til området foregår ad Vemmingbundvej. Grundvand Der er for området udarbejdet en indsatsplan for Broager Vandværk grundet sårbare grundvandsforhold. Derfor henstiller kommunen til, at der ikke bruges sprøjtemidler i Lokalplanområdet. Miljøscreening I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer nr. 316 af 5. maj 2004 skal myndigheder foretage en miljøvurdering af planers og programmers indvirkning på miljøet. I forbindelse med udarbejdelse af dette forslag til lokalplan nr. 601-I, som kun drejer sig om en mindre justering af en eksisterende lokalplan har kommunen vurderet, at projektet ikke er omfattet af lovens bilag 3 og 4, da det ikke forventes at udgøre en væsentlig indvirkning på miljøet. Kommunens vurdering kan påklages til Naturklagenævnet, Fredriksborggade 15, 1360 København K eller på mail nkn@nkn.dk. Klagefristen er 4 uger fra den 7. november 2007. Anlæg af retssag til prøvelse af de beslutninger, der er truffet, skal ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt klageren. Gebyr Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af klagen, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. 5
Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage. Jordforurening og affaldsdepoter Overskudsjord fra byggemodning og byggeri kan anvendes på lokalplanens område. Placeres det andre steder, skal det ske efter aftale med Sønderborg Kommune, Rådhustorvet 10, 6400 Sønderborg, tlf.nr. 8872 6400. Arealet er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Af jordforureningslovens 71 fremgår, at»såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtigelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre«. Teknisk forsyning Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandet afledes til det kommunale rensningsanlæg. Rengvandet bortledes til lavvandet vådområde, hvorfra det ledes til recipient. REDEGØRELSE Området skal vandforsynes fra fælles privat vandforsyning. Området varmeforsynes fra Broager Fjernvarmeselskab. Det er dog tilladt at anvende alternative energiformer/lavenergiklasse I og II, som medfører lavere energiforbrug og reduceret CO 2 - udslip. Skoledistrikt Området hører til skoledistriktet for Broager Skole. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø En stor del af vores forhistoriske kulturarv er skjult for det blotte øje. Den er gemt under marker, under vores byer og på bunden af søer, åer og moser. Denne kulturarv er grundlag for en del af vores historie. For at kulturarven ikke skal blive ødelagt ved anlægs- og byggearbejder har folketinget vedtaget en ny museumslov. Kulturhistoriske værdier kan for eksempel være gravhøje, gravpladser, bopladser, voldsteder, køkkenmøddinger og lignende. Eller det kan være ældre boliger, værksteder, landbrugsbygninger, industrianlæg og lignende. Hvis der under jordarbejder i området findes fortidsminder, der har en karakter, der nødvendiggør en udgravning, skal byggeriet afvente en udgravning, jf. Museumslovens 27. Eventuelle fund skal straks meldes til: Haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev, tlf. nr. 74 52 75 66. Naturbeskyttelsesloven Der er ikke registreret beskyttede naturtyper eller beskyttelseslinier på arealet. Fredninger Der er ingen fredninger på arealet. 6
Visuel vurdering Boligområdet ligger ved Østemarken i Broagers østlige udkant, vest for Dyntvej. Området er, ligesom Broager by og i øvrigt hele det tidligere Broager Kommune, omfattet af kystcirkulærets 3 km kystnærhedszone. Dette indebærer, at enhver form for bebyggelse kræver en vurdering af den visuelle indflydelse, bebyggelsen har på området. Iflg. kystcirkulærets 5 b kan der i kystnærhedszonen inddrages nye arealer i byzonen, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær placering. Det nye boligområde ligger inden for rammeområde B 19 i kommuneplanen og området er fastlagt til boligformål. REDEGØRELSE Eksisterende forhold. Området set fra øst mod Dyntvej. Nederst illustreret fremtidig forhold Det nye områdes visuelle påvirkning Området er en del af den naturlige sammenbygning af Broager by mod nordøst. Området ligger mellem de eksisterende boligbebyggelser Farverløkke/Pileløkke mod syd og Østermarken mod nord. 7
Hele lokalplanområdet anvendes i dag til landbrugsformål. Området er for den største dels vedkommende beliggende i et lavtliggende område med terræn skrånende fra Dyntvej ned mod vest. På grund af dette samt det meget kuperede terræn mod kysten, er det ikke muligt at se bebyggelsen fra kysten. Eksisterende forhold. Området set fra Dyntvej mod vest REDEGØRELSE Fremtidig forhold. Området set fra Dyntvej mod vest I dag græsser heste rundt på det areal, der i fremtiden bliver rekreativt areal med sø og stier 8
Lokalplan 601-1 for et boligområde ved Østermarken i Broager Lokalplanens bestemmelser I henhold til Planloven, lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1. At fastlægge den fremtidige arealanvendelse til boligformål og grønne friarealer 2. Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr. 1348, Broager Ejerlav, Broager samt alle parceller, der efter lokalplanens godkendelsesdato udstykkes fra nævnte ejendom. BESTEMMELSER 2.2. Lokalplanområdet ligger i byzone på nær 0,7 ha i områdets nordøstligste hjørne, som ved planens vedtagelse vil blive overført til byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1. Lokalplanens område opdeles i delområde I og II. 3.2. Delområde I kan anvendes til boligformål og grønne friarealer. Det på kortbilaget skraverede areal må kun anvendes til rekreativt, grønt område. 3.3. Byrådet kan tillade, at der på ejendommene i delområde I drives virksomhedstyper, som almindeligvis kan indpasses i et boligområde. 3.4. Delområde II kan anvendes til op til 22 private andelsboliger. 3.5. Det er ikke tilladt at opbevare både i området. Dog kan det i delområde I tillades at opbevare mindre joller, såfremt den opkrodsede højde ikke overstiger 1,80 meter. 4. Udstykning og terrænregulering 4.1 Området skal i princippet udstykkes som vist på kortbilag 2 og 3. Udstykningen kan ske etapevis. 4.2. Det naturligt, forekommende terræn må ikke ændres ved afgravning eller påfyldning. Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter kan udføres efter godkendelse i hvert enkelt tilfælde af kommunens byggemyndighed. 4.3. Stensætninger til udligning af terrænforskelle mod vej, plads, sti eller friareal kan udføres i marksten eller cementsten.
5. Byggeriets omfang og placering 5.1. I delområde I må bebyggelsesprocenten for den enkelte grund ikke overstige 25. Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 meter over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 5.2. Det er tilladt at sammenbygge garager og udhuse i naboskel, dersom der kan opnås enighed herom mellem grundejerne. Det er tilladt t opføre garager og udhuse i skel mod sti. 5.3. Beboelsesbygningernes tage skal have en hældning på mindst 15 o. Tagfladerne skal beklædes med materialer i jordfarver. Der må ikke anvendes blanke, glaserede eller reflekterende materialer. 5.4. Alle primære facader bortset fra gavltrekanter, carporte, udhuse o. lign. skal udføres i sten af murstensformat. 5.5. Konstruktioner, der er nødvendige for at forsyne en ejendom med en alternativ energiform, kan udføres på eller i forbindelse med en bygning efter byggemyndighedens godkendelse i hvert enkelt tilfælde. BESTEMMELSER 5.6. Skiltning eller reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 5.7. I delområde II må bebyggelse opføres med max 1 etage. Der må opføres 22 stk andelsboliger på op til 110 m². 5.8. Krav til lege- og opholdsarealer skal følge bestemmelserne i bygningsreglementet. 6. Veje, stier og parkering 6.1. Tilkørsel til området sker fra Vemmingbundvej. 6.2. Vejene udlægges i en bredde af 8 meter med 5 meter kørebane. Pladserne udlægges med en størrelse og placering, som vist på kortbilaget. 6.3. Vejene i udstykningen optages som offentlige efter ansøgning, og hård belægning vedligeholdes af kommunen, når følgende krav er opfyldt: - at arbejderne udføres i henhold til Vejdirektoratets udbuds- og anlægsforskrifter. - at udstykker dokumenterer, at arbejderne overholder kravene stillet i Vejdorektoratets udbuds- og anlægsforskrifter - at vejene overtages tidligst når 90 % af grundene i udstykningen er solgt og bebygget. 6.4. Der sikres stiforbindelse mellem punkterne a og b (se kortbilag 2). Stier udlægges med en mindste bredde på 3 meter og belægges med hård belægning. 6.5. Alle veje og stier er offentlig tilgængelige. 6.6. Med Byrådets tilladelse kan der etableres adgang fra stier og friarealer til de tilgrænsende grunde. Låger må ikke åbne ud over stiareal. 6.7. Parkering af last- og varevogne med en totalvægt på mere end 3500 kg må ikke finde sted på områdets veje mellem kl. 18.00 og 07.00. 10
7. Teknisk forsyning 7.1. Alle ledninger skal føres i jord. 7.2. Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, Broager Fjernvarme. Det er dog tilladt at anvende alternative energiformer/lavenergiklasse I og II, som medfører lavere energiforbrug og reduceret CO 2 -udslip. 7.3. Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg. 7.4. Bebyggelsen skal tilsluttes fælles privat vandforsyningsanlæg. Grundet sårbare grundvandsforhold henstiller kommunen til, at der ikke bruges sprøjtemidler i lokalplanområdet. 7.5. Der må ikke opsættes udendørsantenner i området. 8. Ubebyggede arealer, hegn og beplantning 8.1. De på kortbilaget skraverede områder samt træer, beplantninger og stier etableres og vedligeholdes af grundejerforeningen. I området må der ikke plantes træer eller buske eller opstilles konstruktioner, der har eller opnår en højde af mere end 3 meter. BESTEMMELSER 8.2. Vejenes græsarealer vedligeholdes af grundejerne. 8.3. Hegn i skel mod sti, vej eller friareal må kun etableres som levende hegn plantet 0,3 m inden for skel. 8.4. Hegn i skel mod nabo må ligeledes kun etableres som levende hegn. 8.5. Ejeren af den enkelte grund har den fulde vedligeholdelse af de under punkt 8.3 og 8.4 nævnte hegn. 9. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 9.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet Broager Fjernvarme. 10. Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes grundejerforening/ejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet. 11. Jordforurening og affaldsdepoter 11.1. Hvis der under bygge- eller anlægsarbejder konstateres jordforurening eller affaldsdepot, skal arbejdet straks standses, og byrådet skal underrettes herom jfr. Jordforureningslovens 71. 12. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø 12.1. Inden anlægsarbejdets opstart skal Haderslev Museum have mulighed for at foretage en prøvegravning af området. Hvis der under jordarbejder i området findes fortidsminder, der har en karakter, der nødvendiggør en udgravning, skal byggeriet afvente en udgravning, jf. Museumslovens 27. 11
13. Retsvirkninger 13.1. Lokalplanens retsvirkninger indtræder ved planens offentliggørelse. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 13.2. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 13.3. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. planlovens 19, stk. 1. 13.4. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. planlovens 20. 13.5. Større afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. BESTEMMELSER Lokalplanområdet set fra vest mod øst - fra Jørgensby mod Dyntvej. 12
Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan nr. 601-1 er godkendt til offentliggørelse af Sønderborg Byråd, den 25. oktober 2007. Jan Prokopek Jensen / Søren Lund Hansen borgmester kommunaldirektør Lokalplan nr. 601-1 er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd, den 27. februar 2008. VEDTAGELSE Jan Prokopek Jensen / Alfred Holm-Petersen borgmester kommunaldirektør 13
KORTBILAG NR. 1 0 50 100 200 Meter Lokalplanens afgrænsning 14
KORTBILAG NR. 2 Lokalplanens delområder 15
KORTBILAG NR. 3 Detailplan over delområde II 16
HVAD ER EN LOKALPLAN En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt og bebygget. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for, hvordan: et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. HVAD ER EN LOKALPLAN Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den bliver tinglyst og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens ideer. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé. 17
Tillæg nr. 15 til Kommuneplan 2005-2017 I henhold til Planloven, lovbek. nr. 813 af 21. juni 2007, fastsættes herved følgende rammebestemmelser for indholdet af en lokalplan, der tilvejebringes inden for rammeområde B 21, Broager. Formålet med tillægget er at give mulighed for at etablere 10 private andelsboliger på arealet. Området skal ændres fra jordbrugsområde til boligformål. Der er udarbejdet nye rammebestemmelser for del af matr. nr. 1266, Broager ejerlav. De resterende dele af matr. nr. 1266, Broager ejerlav vil have uændrede bestemmelser. TILLÆG NR. 15 Nye bestemmelser for rammeområde B 21 Anvendelse: Boligformål, tæt-lav Bygningshøjde: maks. 6 meter Etageantal: 1 Parkering: 1 pr. bolig Varmeforsyning: Fjernvarme eller alternative energiformer/lavenergiklasse I og II, som medfører lavere energiforbrug og reduceret CO 2 -udslip B 21 0 100 200 400 Meter 18
Vedtagelse Forslag til kommuneplantillæg nr. 15 er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg byråd den 25. oktober 2007. Jan Prokopek Jensen / Søren Lund Hansen borgmester kommunaldirektør Kommuneplantllægget er vedtaget endeligt af Sønderborg byråd den 27. februar 2008. TILLÆG NR. 15 Jan Prokopek Jensen / Alfred Holm-Petersen borgmester kommunaldirektør B 21 0 100 200 400 Meter 19