Broager kommune Lokalplan nr. 44 I

Transkript

1 Boligområdet Brombjerg i Broager Broager kommune Lokalplan nr. 44 I

2 Redegørelse 1 Broager kommune Lokalplan 44 For et boligområdet Brombjerg ved Nejsvej i Broager Offentliggørelse For at give kommunens borgere og andre interesserede lejlighed til at sætte sig ind i forslaget, vil det være fremlagt i 8 uger og kan ses på Erhvervs- og miljøforvaltningen, Rådhuset, Allégade 4, Broager inden for den normale åbningstid. Indsigelse mod eller Ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sen- des til Broager kommune, Erhvervs- og miljøforvaltningen, Rådhuset, Allégade 4, 6310 Broager inden fremlæggelsesperiodens udløb. De fremkomne indsigelser og ændringsforslag vil herefter indgå i kommunalbestyrelsens endelige behandling af lokalplanforslaget. Yderligere oplysninger Såfremt dette lokalplanforslag måtte give anledning til spørgsmål, kan De rette henvendelse til Erhvervs- og miljøforvaltningen, tlf Der er anvendt udsnit af luftfotooptagelser udtegnet i kort. Lokalplanens forudsætninger Lokalplanområdet er beliggende i Broager bys sydvestlige udkant på sydsiden af Nejsvej og omfatter matr. nr. 3, Broager Ejerlav, Broager. Området afgrænses mod nord af Nejsvej, mod øst af et boligområde, syd og vest af landbrugsarealer. Langs områdets grænse mod vest løber "Gendarmstien". Lokalplanens formål og indhold Det er lokalplanens formål at sikre områdets anvendelse til boligformål i form af parcelhuse eller tæt-lav boliger. Syd for lokalplanområdet udlægges der et areal til rekreativt, grønt område og der sikres stiadgang fra området til "Gendarmstien" og til Nejsvej. Lokalplanen fastlægger udformningen af området og de overordnede mål for bebyggelsens fremtræden, således at den kommer til at fremstå som en harmonisk helhed. Desuden fastlægges der to "udsigtskorridorer" således, at der fra Nejsvej vil være udsigt over området og ned over landskabet til Broager vig. Lokalplanen fastlægger desuden placeringen af fællesantennemast.

3 Redegørelse 2 FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplanlægning Da området kun er en mindre udvidelse af B8, skal der ikke udarbejdes regionplantillæg. Kommuneplanlægning Lokalplanområdet er indearbejdet i kommuneplan , udlagt som område B8. Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men med lokalplanens endelige vedtagelse overføres området til byzone. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet er delvist omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandet afledes til det kommunale rensningsanlæg. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes Broager fælles private vandværk. Varmeplanlægning Området varmeforsynes fra Broager Fjernvarmeselskab. Skoledistrikt Området hører under skoledistriktet for Broager skole

4 Hvad er en lokalplan? 3 Fredningsforhold Området er ikke omfattet af fredning eller af miljøbeskyttelseslovens beskyttelseslinier. Kystcirkulæret Området ligger inden for den 3 km beskyttelseszone, der er fastlagt langs landets kyster. Hvad er en lokalplan?. I loven om planlægning er det bestemt, at kommunen skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, foretages større nedrivninger eller ændringer i anvendelse af en ejendom. Pligten til at udarbejde lokalplaner skal sikre sammenhæng i den kommunale planlægning, samt borgernes indsigt og indflydelse på planlægningen. Kommunen kan endvidere udarbejde en lokalplan, når den skønner, at det er nødvendig. Kommunen kan bruge sin ret til at udarbejde en lokal- plan, når byrådet ønsker at indrage og/eller informere borgerne om de ændringer, der skal ske i området. Byrådet kan således høre borgernes synspunkter, ændrings- forslag og gode ideer, inden lokalplanen vedtages. Lokalplanen skal overholde de retningslinier, der er givet i kommuneplanen. En lokalplan er en detaljeret plan, der fortæller, hvad der skal ske i de enkelte områder i kommunen, f. eks. om arealers anvendelse, bygningernes placering m.v. En lokalplan er retslig bindende for ejerne af de enkelte ejendomme med hensyn til udstykning og bebyggelse samt anvendelse af arealerne og bebyggelsen. Lokalplanen regulerer kun den fremtidige anvendelse, den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte. For at sikre borgerne en rimelig tid til at vurdere og diskutere lokalplanforslaget skal det fremlægges offentlig i mindst 8 uger. Inden for den periode, byrådet har valgt at fremlægge lokalplanforslaget, kan borgerne skriftlig komme med bemærkninger og ændringsforslag. Lokalplanens opbygning Lokalplanen består af en indledning, hvor der fortælles om, hvor lokalplanen kan ses - på Rådhuset og bibliotekerne - og hvor længe fremlæggelsesperioden løber.

5 Retsvirkninger 4 I indledningen er der også redegjort for lokalplanens baggrund og hvad man ønsker at opnå med planen. Redegørelses fortæller om lokalplanens forhold til anden planlægning - kommuneplan, spildevands- varme- og fredningsplanlægning m.v. Lokalplanens 3. afsnit handler om hvilke retslige virkninger, der gælder mens lokalplanforslaget er fremlagt og når den er endelig vedtaget. Derefter selve lokalplanen, hvor der i paragraffer er fastlagt de retslige bindende bestemmelser for området. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endelig vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder således et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter offentliggørelsen Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget, kan byrådet foretage ændringer i det offentliggjorte lokal- planforslag, jfr. 27 stk. 3 i lov om planlægning. Ændringer i lokalplanforslaget, der fører til, at forslaget helt skifter karakter, således at der reelt foreligger et helt nyt forslag, kræver efter 27 stk. 3 i lov om planlægning fornyet offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanens varige retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, jfr. 18 i lov om planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksist. lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af planens bestemmelser under forudsætning af, det ikke ændre den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

6 Visuel vurdering 5 Visuellisering Boligområdet Brombjerg ligger i byens sydlige udkant, syd for Nejsvej og med udsigt over Broager Vig. Området er, ligesom Broager by og hele Broager kommune, omfattet af Kysteirkulærets 3 km kystnærhedszone. Dette indebærer, at enhver form for bebyggelse kræver en vurdering af den visuelle indflydelse, bebyggelsen har på området. I flg. Kysteirkulærets 5 kan der i kystnærhedszonen inddrages nye arealer i byzonen, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Området ligger indenfor kommuneplanen Det nye områdes visuelle påvirkning Området er som forudsat i kommuneplanen , en del af den naturlige afrunding af Broager by mod syd. Området ligger umiddelbart syd for Nejsvej og vest for et boligområde. Lokalplanområdet er i dag landbrugsareal. Der er enkelte steder, hvor man fra Nejsvej kan se ned over en del af landskabet til Broager Vig og ud over Flensborg Fjord. Ved udbygningen af lokalplanområdet vil terrænet i størst mulig omfang bevare sin naturlige form. Udsigt fra Nejsvej gennem området vil blive sikret gennem udsigtskorridorer. (se plan- og snittegninger på de følgende sider) På grund af det meget kuperede terræn ned mod Broager Vig vil der fra kysten kun være et enkelt sted, hvor man kan se bebyggelsen. Alle andre steder vil den være skjult bag bakker. Fra Gendarmstien vil man kun på en strækning af ca. 150 m kunne se bebyggelsen, ellers vil den fra resten af stiforløbet være skjult af terrænet.

7 Visuel vurdering 6

8 Visuel vurdering 7

9 Visuel vurdering 8

10 Visuel vurdering 9

11 Visuel vurdering 10

12 Kommuneplanens rammer 11 Område B 8 For område B 8, Broager gælder følgende rammer for lokalplanlægningen. Lokalplanområdet er dækket af kommuneplanen B 8: a b c d e f at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive formål såsom børneinstitutioner o. lign. samt mindre butikker eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 30 ved åben- lav bebyggelse og 40 ved tæt-lav bebyggelse at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager og at bebyggelse ikke opføres inden for de planlagte udsigtszoner. at der opføres mindst 10 boliger pr. ha. at området, der er beliggende i landzone, overføres til byzone at området forsynes med fjernvarme

13 Lokalplan 12 Stempelgebyr: kr. 700,00 Anmelder: Broager kommune Allégade Broager Broager kommune Lokalplan nr. 44 For et boligområde syd for Nejsvej i Broager I henhold til lov om planlægning - lov nr. 388 af 6. juni fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre: at området anvendes til boligformål og at bebyggelsen tilpasses den eksisterende bebyggelse i de omliggende kvarterer, at området overføres til byzone, at der sikres udsigter fra Nejsvej ned gennem området til Broager vig 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kort, på kortbilag er det benævnr etape 2 og omfatter del af matr. nr. 3, Broager Ejerlav Broager samt alle parceller, der efter den 5. december 1994 ud-stykkes fra nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet overføres til byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boliger i form af parcelhuse eller tæt-lav bebyggelse samt institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets skøn, naturligt hører til i området. 3.2 Byrådet kan tillade, at der på ejendommen drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan indpasses i et boligområde 3.3 Der kan inden for området opføres eller indrettes bebyggelse til formål, der er fælles for områdets beboere. 3.4 Inden for området kan der opføres transformerstationer til områdets forsyning, når de ikke har mere end 30 m' bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 3.5 Det med priksignatur på kortbilaget viste område må kun anvendes til rekreativt, grønt område.

14 Lokalplan Udstykning og terrænregulering 4.1 Området udstykkes i principper som vist på kortbilaget. 4.2 Terrænkoten på arealer, der opfyldes skal mindst være 0,5 m under koten på Nejsvej ud for den pågældende grund. 4.3 De øvrige grunde må kun i forbindelse med afgravning eller påfyldning gives en kote der er +l- 0,5 m i forhold til den på kortbilaget viste gennemsnitskote for grunden. 5. Bebyggelsens omfang og ydre fremtræden 5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 30 ved åben lav bebyggelse og 40 ved tæt-lav bebyggelse. 5.2 Bygninger må ikke opføres med mere end 1 etage. Det er desuden tilladt at udføre bygningerne med kælder. 5.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. 5.4 Det er tilladt at sammenbygge garager og udhuse i naboskel, dersom der kan opnås enighed herom mellem grundejerne. 5.5 Det er tilladt at opføre garager og udhuse i skel mod sti. 5.6 Beboelsesbygningers tage skal have en hældning på mindst 15og max 30 grader. Tagfladerne skal beklædes med materialer i røde eller rødlige farver (gerne teglsten). Det er dog tilladt, at udføre mindre bygningsdele i andre jordfarver. 5.7 Alle facader, bortset fra gavltrekanter, carporte, udhuse o. lign., skal udføres i sten af murstensformat. 5.8 Skiltning eller reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 5.9 Inden for de på kortbilaget med lodret skravering viste udsigtskorridorer må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 6. Vej- og stiforhold 6.1 Tilkørsel til området sker ved én vejtilslutning til Nejsvej. 6.2 Vejene H-I udlægges i en mindste bredde af 7 m med 5 m kørebane. Vendepladserne K udlægges med en størrelse og placering som vist på kortbilaget. 6.3 Efter vejenes færdiggørelse optages de som offentlige og "hård belægning" vedligeholdes af kommunen. 6.4 Stierne g-h udlæges med en mindste bredde af 3 m og belægges med grus.

15 Lokalplan Med byrådets tilladelse kan der etableres adgang fra stier og friarealer til de tilgrænsende grunde. Låger må ikke åbne ud over stiareal. 7. Ledningsanlæg og antenner 7.1 EI-ledninger, herunder vejbelysning, samt andre forsyningskabler skal fremføres som jordkabler. 7.2 Det er ikke tilladt at opsætte selvstændige udendørs radio- og TV-antenner. Alle boliger skal tilsluttes fælles antenneanlæg med mast, som opstilles ved punkt D i vejens nordside som vist på kortbilaget. 8 Kloakering 8.1 Området kloakeres som et separat system (regn- og spildevand i hvor sin ledning). 9. Ubebyggede arealer, hegn, beplantning og udsigtskorridorer 9.1 Langs udstykningens grænse mod syd udlægges der et 5 m bredt areal til afskærmende beplantning som vist på kortbilaget. 9.2 De på kortbilaget viste træer, beplantningsbælter og stier vedligeholdes af grundejerforeningen. 9.3 Vejenes græsarealer vedligeholdes af grundejerne. 9.4 Hegn i skel mod sti, vej eller friareal må kun etableres som levende hegn plantet 0,3 m inden for skel. 9.5 Hegn i skel mod nabo må ligeledes kun etableres som levende hegn. 9.6 Hegn i skel mod Nejsvej må ikke opnå en højde, der er mere end 1,5 m over vejen. 9.7 Inden for de på kortbilaget med lodret skravering viste udsigtskorridorer må der ikke etableres beplantning, der opnår større højde end 1,5 m. 9.8 Inden for de på kortbilaget med krydsskravering viste dele af udsigstkorridorerne må hække samt beplantninger og træer ikke opnå en større højde end 1,1 m. 9.9 Ejeren af den enkelte grund har den fulde vedligeholdelse af de under punkt 9.4 og 9.5 nævnte hegn Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet Broager Fjernvarmeselskab.

16 Lokalplan Grundejerforening 11.1 Der er oprettet grundejerforening under lokalplan Der er medlemspligt for samtlige grundejere til den under lokalplan 44 oprettede grundejerforening Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet Grundejerforeningen tilskødes det på illustrationsplanen viste grønne område syd for bebyggelsen. Vedligeholdelse af det nævnte område påhviler grundejerforeningen Søerne i det i stk. 4 nævnte område, kan anvendes af kommunen til "forsinkelsesbassiner" i forbindelse med afledningen af regnvand. Kommunen har ret til at udføre anlægs- og vedligeholdelsesarbejder, inel. nedlægning af kloakledninger mv., i området. Således vedtaget af Broager Byråd Broager, den. 28 maj 1997 sign Jørn Lehmann Petersen borgmester sign Erik Breum kommunaldirektør Nærværende lokalplan begæres tinglyst på del af matr. nr.e. 3, 175, 415 og 663 Broager ejerlav, Broager samt alle parceller der efter lysningsdagen udstykkes fra nævnte ejendomme. sign Jørn Lehmann Petersen borgmester sign Erik Breum kommunaldirektør

17 Lokalplan 16 Foranstående påtegning om tinglysning på del af matr.nr. 3 Broager aflyses hermed. Broager kommune, den sign Jørn Lehmann Petersen borgmester sign Erik Breum kommunaldirektør Herefter begæres nærvende lokalplan tinglyst på matr. nr. 663 Broager by og sogn samt alle parceller der efter lysningsdatoen udstykkes fra nævnte ejendom. Broager kommune, den sign Jørn Lehmann Petersen borgmester sign Erik Breum kommunaldirektør

18 Lokalplan 17

19 Lokalplan 18