NATURKLAGENÆVNET Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: 3395 5700 Fax: 3395 5769 X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk E-mail: nkn@nkn.dk 20. november 2007 J.nr.: NKN-33-00573 JP Afgørelse i sagen om udvidelse af et sommerhus på Kettrup Bjerge Vej i Jammerbugt Kommune Pandrup Kommune (nu del af Jammerbugt Kommune) har den 20. oktober 2005 meddelt afslag på ansøgning om dispensation til udvidelse af et sommerhus på ejendommen matr.nr. 3i Kettrupgaard, Ingstrup beliggende Kettrup Bjerge Vej 94 i Saltum. Afgørelsen er af ansøgeren påklaget til Naturklagenævnet. Redegørelse for sagen Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt nr. 4 for Pandrup Kommune. Byplanvedtægten, der er tilvejebragt i 1974, fastlægger områdets anvendelse til sommerhusbebyggelse. Af byplanvedtægtens 6 om bebyggelsesregulerende bestemmelser fremgår, at der på hver ejendom kun må opføres et enkelt sommerhus samt et enkelt udhus, der skal placeres således, at bebyggelsen danner et samlet hele. Sommerhusets etageareal skal være mindst 35 m 2 og højst 150 m 2. Ingen bygning må lægges på en klit eller bakketop eller således, at den bærer præg af at være placeret højt i forhold til det omgivende terræn, 6, stk. 4c. Der fastsættes bestemmelser om højde, taghældning og farver samt en mere upræcis tilkendegivelse om, at bebyggelsen i sine væsentlige træk skal gives en sådan udformning og fremtræden, at der i forbindelse med den øvrige bebyggelse på stedet kan opnås en god helhedsvirkning. Af planens 8 fremgår, at eksisterende lovlig bebyggelse og benyttelse af grunden kan bibeholdes, men at udvidelse ved om- eller tilbygning eller ibrugtagen til anden anvendelse i strid med byplanvedtægtens bestemmelser ikke må finde sted.
2 Det fremgår af sagen, at ejendommen, der er på 4361 m², er en af 10 udsigtsgrunde, der i 1958 blev udstykket fra en landbrugsejendom. På ejendommen blev der i 1959 opført et fritidshus i to etager. Ejendommens øverste etage er renoveret i 1999 og underetagen (kælderen) er renoveret i 2003. Grundarealet er på 65 m². Kælderen ligger efter ejerens oplysninger under naturligt terræn uden vinduer mod vest og syd. Der er foran ejendommen mod øst gravet ud til indkørsel og adgangsvej til huset. Klageren har oplyst, at nabo mod syd er en bunker fra besættelsestiden. Nabohuset mod nord, Kettrup Bjerge Vej 92, er placeret ved foden af klitten og kan ikke ses fra omhandlede ejendom. Nærmeste nabo er Kettrup Bjerge Vej 90, der ligeledes er en udsigtsgrund. Der er søgt om tilladelse til opførelse af en tilbygning på 24 m² placeret ca. 20-25 meter fra det mod vest skrånende terræn. Ansøgeren havde i første omgang ønsket en noget større tilbygning og havde i den forbindelse drøftelser med kommunens sagsbehandler om den nærmere udformning. Det var ansøgerens opfattelse, at kommunen ville kunne godkende forslaget. Imidlertid modtog ansøgeren en telefonisk meddelelse om, at tilbygningen ikke kunne godkendes, hvorefter han fik udarbejdet projekt for den ansøgte tilbygning. Pandrup Kommune meddelte den 20. oktober 2005 afslag til det ansøgte under henvisning til, at den ansøgte tilbygning ville være en ikke uvæsentlig tilsidesættelse af de bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byplanvedtægt nr. 4, 6 jf. 8. Kommunen henviste til bygningens placering højt i terræn og tæt på et stærkt skrånende terræn. Videre har kommunen bemærket, at tilbygningen vil kunne påføre naboer utilsigtede genevirkninger. Kommunen bemærkede desuden, at beslutningen under hensyn til tilbygningens størrelse kunne opfattes som en overreaktion over en bagatelagtig sag, men at en tilladelse hurtigt ville kunne medføre en uheldig udvikling i kommunens sommerhusområder. Klagen og sagens videre forløb Klageren har navnlig anført, at der ikke er tale om en nyopførelse, men om en mindre udvidelse af den eksisterende lovlige bebyggelse. Klageren finder, at byplanvedtægtens bestemmelser må forstås således, at nyopførte ejendomme ikke må placeres højt, medens byplanvedtægtens bestemmelser ikke generelt kan antages at skulle forhindre en udvidelse af de bestående ejendomme til et tidssvarende niveau. Det er klagerens ønske at bevare det gamle hus, som passer naturligt ind i klitlandskabet, og samtidig få en mere tidssvarende bolig. Klageren har derfor fået en lokal arkitekt til at udarbejde et forslag til udvidelsen med behørig hensyntagen til de arkitektoniske forhold, terrænet og landskabet i øvrigt. Klageren finder, at kommunens afgørelse er et brud på det forvaltningsretlige ligebehandlingsprincip. Der er herved henvist til kommunens praksis, hvorefter der blandt
3 andet er givet tilladelse i området til nedrivning af eksisterende små tilbageliggende fritidshuse og opførelse af nye huse med mere fremtrædende placeringer i klitlandskabet samt til nyopførelse af huse med grundareal på 150 m² med en fremrykket placering mod vest og tæt på skrånende terræn. Klageren har henvist til en række ejendomme, hvor der er bygget og udvidet sommerhuse med en høj og markant placering. Klageren har navnlig henvist til ejendommene Rosavej 1, 3, 10 og 16, samt Kettrup Bjerge Vej 80B. Kommunen har til klagen oplyst, at som udgangspunkt for sagsbehandlingen i sommerhusområderne i Pandrup Kommune foretager forvaltningen en konkret vurdering og ikke mindst ofte en besigtigelse af ejendommens terrænforhold. Det sker i et forsøg på at tilgodese alle relevante hensyn til naturen og de omkringliggende huse. I kommunen findes der omkring 6500 sommerhuse fordelt på grunde, som terrænmæssigt ikke er ens. Efter kommunens opfattelse er der derfor ikke i denne sag sket en forskelsbehandling i forhold til anden byggesagsbehandling. Alle sager vurderes individuelt, således at der kan træffes en konkret afgørelse i overensstemmelse med gældende lovgrundlag og normalt administrationsgrundlag. Endelig har kommunen henvist til, at det hus, der ønskes tilbygget, er placeret markant og højt i terrænet, jf. byplanvedtægtens 6, stk. 4c. Klageren har kommenteret kommunens udtalelse og har navnlig anført, at kommunen ikke har redegjort for, hvorfor der ikke foreligger usaglig forskelsbehandling i relation til de andre af klageren nævnte sager, samt på hvilken måde, det ansøgte er til gene for naboerne. Naturklagenævnets sekretariat har foretaget flere supplerende høringer af kommunen med henblik på at få kommunen til nærmere at redegøre for, på hvilken måde den foreliggende sag adskiller sig fra de øvrige omtalte. Klageren har løbende kommenteret sagen og kommunens udtalelser. Kommunen har i brev af 18. august 2006 oplyst, at en sammenligning af nærværende projekt med de 5 navngivne projekter efter kommunens opfattelse ikke er mulig, idet projekterne er forskellige. Efterfølgende har kommunen den 1. marts 2007 efter fornyet forespørgsel fra Naturklagenævnets sekretariat afgivet en kort kommentar vedrørende de enkelte ejendomme og fremsendt kort- og billedmateriale. Ejendommen Rosavej 16, som kommunen, foranlediget af et brev fra klager, omtaler i brev af 18. august 2006, redegøres der ikke nærmere for. Billeder af denne ejendom er modtaget fra klager. Der foreligger følgende bemærkninger om de konkrete ejendomme fra Jammerbugt Kommune og klageren:
4 Rosavej 1 Kommunen oplyser: Sommerhus på 150 m 2 og et udhus på 54 m 2 opført i 2002. Huset erstatter et ældre nedrevet sommerhus. Huset er placeret i princippet som det gamle hus på udplaneret område. Grunden er jævnt faldende mod vest. Huset er ikke som nr. 94, klagers hus, placeret ud til skrænt. Klager kommenterer: Bebyggelsen er rykket 3-4 m længere mod vest end det gamle sommerhus og synes meget stor og med den fremrykkede placering meget markant i landskabet i modsætning til Kettrup Bjerge Vej 94. Klagers ejendom er også jævnt faldende mod vest og ikke som af kommunen anført placeret ud til en skrænt. Klitten strækker sig 20 m længere ud end bygningen, og disse 20 m er jævnt faldende mod vest. Bygningen ligger ikke, som af kommunen anført på det højeste punkt på ejendommen. Rosavej 3 Kommunen oplyser: Det oprindelige hus er opført i 1967. Ombygning og tilbygning på 24 m 2 er udført i 2002. Tilbygningen var efter forvaltningens opfattelse ikke i strid med de gældende bestemmelser. Klager kommenterer: Ejendommen ligger højt. Udvidelsen i 2002 svarer til den ønskede. Udvidelsen mod nord ligger meget tæt på skrænt. Der er fuld sammenlignelighed, og kommunen har ikke redegjort for, hvorfor tilbygningen kunne tillades. Rosavej 10 Kommunen oplyser: Huset er opført i 2003 med 132 m 2 og en garage på 35 m 2. Huset erstatter et gammelt sommerhus og er flyttet mod vest på et naturligt udplaneret område. Huset er omfattet af en privatretlig deklaration med lignende bestemmelser som Byplanvedtægt nr. 4. Klager kommenterer: Ved nyopførelsen er bygningerne flyttet i hvert fald 20 m mod vest og ligger væsentligt mere markant i landskabet end det gamle hus og bærer netop præg af at være placeret højt i forhold til omgivelserne. Rosavej 16 Kommunen har ikke anført oplysninger. Klager bemærker: Ejendommen er en udsigtsejendom opført efter byplanvedtægtens ikrafttræden og placeret markant og højt i terrænet. Bebyggelsen er i 2006 udvidet meget tæt på skrænten(1-1½ m). Kettrup Bjerge Vej 80 A Der er mellem kommunen og klager enighed om, at sagen ikke er sammenlignelig med omhandlede. Kettrup Bjerge Vej 80 B Kommunen oplyser: I 1995 er bygget et sommerhus på 147 m 2 og i 2002 et udhus på 36 m 2. Huset er placeret som fastlagt i en privatretlig servitut efter et meget omfattende forarbejde, besigtigelse, nabohøring mv. Foran bebyggelsen er udført et mindre voldanlæg som en afskærmning af bebyggelsen. Sagen er ikke sammenlignelig med den foreliggende om nr. 94. Klageren kommenterer: Sagerne findes sammenlignelige. Ejendommen er bebygget efter byplanvedtægtens ikrafttræden, og ejendommen ligger højt. Kommunen har tilladt nyopførelse tæt på skrånende terræn.
5 Naturklagenævnets afgørelse I sagens behandling har deltaget 8 af Naturklagenævnets medlemmer: Lars Busck (formand), Ole Pilgaard Andersen, Marie-Louise Andreasen, Martin Glerup, Leif Hermann, Mogens Mikkelsen, Anders Stenild og Poul Søgaard. Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan der klages til Naturklagenævnet over retlige spørgsmål i forbindelse med kommunalbestyrelsens afgørelser efter loven, herunder om administration på grundlag af byplanvedtægter. Det er retlige spørgsmål, om kommunen har haft hjemmel til at træffe den påklagede afgørelse, herunder om kommunen har overholdt de almindelige forvaltningsretlige principper, fx om ligelig behandling af ensartede tilfælde, og om kommunens administrationspraksis har bevirket, at kommunen ikke længere kan håndhæve byplanvedtægtens bestemmelser. De i sagen nævnte sommerhuse er efter det oplyste reguleret af bestemmelser i henholdsvis Byplanvedtægt nr. 4 og forskellige privatretlige servitutter. Da det synes forudsat af kommunen og klageren - at sagerne skal behandles ens, og da bestemmelserne i vid udstrækning er sammenfaldende, lægger Naturklagenævnet dette til grund. Omhandlede sommerhus ligger på en klit- eller bakketop. Klageren har anført, at bestemmelsen i 6, stk. 4c, alene gælder for nyopførelse. Det kan ikke tiltrædes. Byplanvedtægtens 8, stk. 2, indeholder en særlig bestemmelse om forbud mod tilbygninger i strid med byplanvedtægten, men også uden en sådan bestemmelse ville eksisterende lovlig bebyggelse i strid med vedtægten kunne bevares, men ikke udvides. Der er således ikke tvivl om, at den ønskede udvidelse ikke er umiddelbart tilladt efter byplanvedtægten. Klageren har henvist til en række sager, hvor der er meddelt tilladelse til nyopførelser eller tilbygninger. Naturklagenævnet er fra andre sager bekendt med, at kommunen har været ret tilbageholdende med at fravige byplanvedtægten. Der er således ikke grundlag for at antage, at kommunen generelt har administreret således, at kommunen har fortabt muligheden for at gøre byplanvedtægtens bestemmelser gældende. Spørgsmålet er, om klageren er udsat for usaglig forskelsbehandling. Kommunen har kun givet sparsomme oplysninger om sagerne. Klageren må således gives medhold i, at der hverken er nogen nærmere redegørelse for, på hvilken måde klagesagen adskiller sig
6 fra de af klageren omtalte, eller for, hvorledes det ansøgte kan genere naboerne. Den uheldige visuelle og landskabelige påvirkning er heller ikke nærmere beskrevet. Kommunen har haft vanskeligt ved at definere de objektive kriterier, der har været afgørende for de konkrete afgørelsers udfald. Det er ikke et retligt spørgsmål, om en bebyggelse er pæn eller uskøn, eller om bebyggelsen isoleret set fremtræder markant. Men da det afgørende i sagen er angivet at være forskelle i den landskabelige påvirkning, og det ikke nærmere er anført, hvori denne påvirkning består, har nævnet vurderet, om den ansøgte bebyggelse vil forekomme mere markant end allerede tilladte bebyggelser i området. Det af kommunen fremsendte billedmateriale bestyrker ikke opfattelsen af, at der er væsentlig forskel på den landskabelige påvirkning af de tilladte bygninger og omhandlede. Det er tværtimod ud fra det foreliggende billedmateriale Naturklagenævnets opfattelse, at flere af de tilladte sommerhusbebyggelser i nærområdet fremtræder mere markant i landskabet, end den ansøgte beskedne tilbygning vil gøre. På denne baggrund hvor sagerne ifølge billedmaterialet ligner hinanden ganske meget, og hvor kommunen ikke har givet en fyldestgørende forklaring på, hvorfor de er behandlet forskelligt finder Naturklagenævnet, at kommunen har tilsidesat princippet om ligelig behandling af borgere i relation til byplanvedtægtens 6, stk. 4. Nævnet finder således, at Pandrup Kommune ved at meddele de omhandlede tilladelser har fraskrevet sig muligheden for i denne sag at modsætte sig det ansøgte med henvisning til, at den ansøgte tilbygning ville være en ikke uvæsentlig tilsidesættelse af byplanvedtægtens 6, stk. 4c. Naturklagenævnets afgørelse går herefter ud på, at afgørelsen ophæves, og sagen hjemvises til Jammerbugt Kommunes behandling af ansøgningen, idet kommunen må lægge til grund, at tilbygningen ikke kan nægtes opført med henvisning til 6, stk. 4c, i Byplanvedtægt nr. 4. På Naturklagenævnets vegne Jytte Petersen Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 4. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.