Investeringsejendom med 6 lejligheder Horsens midtby Sag 20791 TIL SALG Horsens - Havnealle 13 6 stk. 2-værelses lejligheder Køkkener/badeværelser fra 2004 Nye vinduer i stuen og på 1.sal fra 2014. Nye trægulve i 4 af lejlighederne. Opgang istandsat. Kontantpris kr. 3.975.000 1. års nettoafkast % 4,80 Etageareal m 2 312
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Investeringsejendom med 6 lejligheder i Horsens midtby. Ejendommen er beliggende med fin udsigt til Klosterkirken. Ejendommen er opført i 1888 i røde mursten og med tegltag. Samlet boligareal ca. 312 m² fordelt på 3 etager/6 lejligheder. Desuden fuld kælder på ca. 104 m². Alle lejligheder er 2-værelses lejligheder på ca. 52 m². Køkkener og badeværelser fra 2004. Nye træ/aluvinduer i stuen og på 1.sal fra 2014. Nye trægulve i 4 af lejlighederne. Opgang istandsat. Ejendommen fremtræder generelt i pæn og velvedligeholdt stand. Der er fælles gårdhave. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1002 d Horsens Bygrunde Horsens Arealer Grundareal 210 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 104 m 2 Boligareal 312 m 2 Etageareal i alt 312 m 2 Sekundære arealer 104 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1888/2004 Bebygget areal 104 m 2 Sekundære arealer 104 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som stuen tv. 52 m 2 Boligareal stuen th. 52 m 2 Boligareal 1.sal tv. 52 m 2 Boligareal 1.sal th. 52 m 2 Boligareal 2.sal tv. 52 m 2 Boligareal 2.sal th. 52 m 2 Boligareal Kælder 104 m 2 Sekundært areal Beskrivelse bygning nr. 1 Der er foretaget ombygning af køkkener og badeværelser i 2004. Bygningen er i Kommuneatlas for Horsens Kommune i 1991 registreret med bevaringsværdi 5 (1 er høj - 9 er lav). Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Bygningsarealer overtages i enhver henseende, således som de er og forefindes og uden ansvar for rigtigheden af arealer jfr. BBR-registret, salgsopstilling m.v. 2
Jfr. BBR-registret er tagetagen på 104 m² som såvel stuen som 1.sal. Da der er tale om tagetage med skråvægge, vil arealet ved opmåling således være mindre end 104 m². Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 3.250.000 heraf grundværdi kr. 302.400 Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand, police nr. 054 719 272. Forsikringsdækning: brand incl. elskade, bygningskasko, glas og sanitet, svamp og insekt, udvidet rørskade, restværdi, hus- og grundejeransvar, stikledning, jordskade. Insekt- og svampedækningen omfatter ikke insekt-, svampe- og rådskader i vinduer i facaden imod Havnealle. Årlig præmie pr. 01.10.2015 kr. 5.704,41. Det er en forudsætning for forsikringsaftalen, at forsikringstager er medlem af en medlemsforening, som er tilsluttet Danske Udlejere samt er direkte betjent af Alm. Brand. Hvis forsikringstagerens medlemskab af en medlemsforening, som er tilsluttet Danske Udlejere ophører, vil policen blive ændret til Alm. Brands standard betingelser og præmier pr. udmeldelsesdatoen. Det kan oplyses, at medlemskontingent til Horsens Udlejerforening i 2015 udgjorde kr. 500 p.a. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 18.06.2009 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Energikonsulentens konklusion og kommentarer: Huset er alderen i betragtning fornuftigt isoleret, dog kan der iflg. energimærket foretages enkelte forbedringer. Rør i kælder efterisoleres og pumpe skiftes. Loftsrum efterisoleres. Vinduer og døre er tæt på en udskiftning til nye med energiruder p.g.a. skønnet lav restlevetid. Murværk bør undersøges om en hulmursisolering kan foretages, ellers kan man efterisolere vægge fra indvendig side. Der er efter udarbejdelse af energimærket isat nye vinduer i stuen og på 1.sal. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er omfattet af lokalplan 150-2013 Skilte og facaderegulering. Ejendommen er beliggende indenfor Horsens Kommuneplans rammeområde HR.00.03.B.1., som er udlagt til erhvervs- og boligformål; etagebyggeri, åben-lav og tæt-lav med tilhørende kollektive anlæg; institutioner og lignende offentlige formål. Ejendommen er brandsikret i h.t. lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. i 1978. 1. 08.01.1889: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 2. 28.06.1892: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 3. 03.06.1929: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 4. 21.03.1973: Dok. om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v. 3
Pantehæftelser Tilbudspligt 1. 06.07.2010: Pb. Nykredit Realkredit, kontantlån med rentetilpasning, inkonv. kr. 2.080.000 2. 22.10.2012: Pb. Nykredit Realkredit, kontantlån med rentetilpasning, inkonv. kr. 560.000 3. 16.09.2010: Ejerpb. Sparekassen Kronjylland kr. 500.000 Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen opvarmes ved fjernvarme. Elforsyning fra NRGI. Der er installeret selvstændig elmåler til hver af de 6 lejligheder og lejerne betaler selv for el direkte til forsyningsselskabet. Der er desuden installeret ejendomsmåler til trappelys m.v. Elforbrug på ejendomsmåleren udgjorde for år 2014: 474 kwh = en udgift på kr. 1.420,71. Der er for 4. kvartal 2015 betalt a'conto bidrag på kr. 378,71 ud fra et ansl. forbrug på 119 kwh. Vandforsyning fra Horsens Vand. Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommens vandforbrug udgjorde for år 2014: 119 m3 Vandafgift udgør i 2016 kr. 12,46 pr. m3, hvortil kommer årlig fast afgift på kr. 971,25. Vandafledningsafgift udgør i 2016 kr. 35,20 pr. m3, hvortil kommer årlig fast afgift på kr. 717,50. Løsøre og inventar Hvidevarer tilhørende udlejer: 6 stk. komfurer, 6 stk. køleskabe, 6 stk. emhætter. 5. MILJØFORHOLD Overfladeforurening Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.975.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 256.167 I alt kr. 256.167 Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Lejeindtægterne er angivet excl. a'conto varme og bidrag til trappevask. Lejen indgår uden indsigelse fra lejerne. Der gives ingen garanti for, at lejen og lejekontrakterne er i overensstemmelse med lejelovgivningens bestemmelser. 4
Lejerne betaler udover lejen hver kr. 1.500 p.a. til trappevask. Der bemærkes, at det ikke må påregnes værende i overensstemmelse med lejelovens bestemmelser, at der opkræves bidrag til trappevask udover lejen. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 6.375 Renovation 6 stk. tømningsgebyr, rest - off. station kr. 6.795 6 stk. husholdningsgebyr - off. station kr. 6.008 6 stk. adm.gebyr for jord kr. 90 Vand / Vandafledning El Vand/vandafledning, ansl. kr. 7.400 Elforbrug,ejd.måler, ansl. kr. 1.600 Renholdelse / Vicevært Vicevært, ansl. kr. 6.000 Trappevask p.t. ca. kr. 7.200 Lejerbidrag til trappevask kr. -9.000 Udvendig vedligeholdelse Ansl. 312 m² a kr. 40 kr. 12.480 Administration Administration, ansl. kr. 12.000 Varmeregnskabshonorar, ansl. kr. 2.800 Forsikringer Præmie årligt p.t. kr. 5.704 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 174 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 65.626 Vedligeholdelseskonti Ejendommen er ikke omfattet af bindingspligt til Grundejernes Investerings Fond i h.t. BRL's 18b ell. LL's 63a. Der er ikke ført regnskab over ejendommens vedligeholdelseskonti og der sker ingen refusion i den forbindelse. På såvel indvendig som udvendig vedligeholdelseskonto henstår kr. 0,-. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 25.560 Advokatsalær, ansl. kr. 21.975 Moms kr. 5.494 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 53.029 Bemærkninger: Tinglysningsafgift af skøde betales af køber. Sælgers advokat udfærdiger skøde og refusionsopgørelse og varetager handlens berigtigelse iøvrigt. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.975.000 Handelsomkostninger anslået kr. 53.029 -Refusion depositum kr. 62.116 Anslået kapitalbehov kr. 3.965.912 5
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 256.167 - Driftsudgifter iht. budget kr. 65.626 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 190.541 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 190.541 x 100 3.965.912 = 4,8% (anslået) 6.6 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 65.626 kr. 65.626 Udgifter i alt kr. 65.626 kr. 65.626 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 256.167 kr. 256.167 1. år før afskrivning / skat kr. 190.541 kr. 190.541 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Horsens Vitus Berings Plads 6 8700 Horsens Tlf. 7628 2610 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Lejestart 1 Soneye Mia Tilken st.tv. Bolig 52 44.100 848 11.025 01.07.2015 2 Charlotte Jakobsen st.th. Bolig 52 43.200 831 10.800 01.04.2015 3 Anna Wenelska 1.th. Bolig 52 46.467 894 10.800 01.01.2014 4 Henrik Sune Maretti 1.tv. Bolig 52 37.200 715 8.191 15.12.2008 5 Frida Klymer 2.tv. Bolig 52 43.200 831 10.800 01.06.2015 6 Mathias Nielsen 2.th. Bolig 52 42.000 808 10.500 01.09.2012 I ALT 312 256.167 62.116 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 312 256.167 62.116 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 256.167 62.116 heraf faktisk 256.167 62.116 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Soneye Mia Tilken 3.600 Nej Faktisk Trappelejestigning 3% p.a. 01.07.2016 Nej 2 Charlotte Jakobsen 3.600 Nej Faktisk Trappelejestigning 3% p.a. 01.04.2016 Nej 3 Anna Wenelska 3.600 Nej Faktisk Trappelejestigning 3% p.a. 01.01.2016 01.01.2017 Nej 4 Henrik Sune Maretti 3.600 Nej Faktisk Nej 5 Frida Klymer 3.600 Nej Faktisk Trappelejestigning 3% p.a. 01.06.2016 Nej 6 Mathias Nielsen 3.600 Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 12