Lokalplan 35 Landzonelokalplan for Vesterled Teglværk Kommuneplanområde nr. 7.07. E Udarbejdet i januar 2004 af Priebe Rådgivende ingeniørfirma og Sundeved kommune - Teknisk Forvaltning
Indholdsfortegnelse INDLEDNING... 3 KORT BESKRIVELSE AF LOKALPLANENS INDHOLD... 3 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 4 OVERORDNET PLANLÆGNING:... 4 ØVRIG PLANLÆGNING:... 4 INDSIGELSER... 6 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER... 6 MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER:... 6 ENDELIGE RETSVIRKNINGER:... 6 1 INDLEDNING OG FORMÅL... 8 2 OMRÅDEAFGRÆNSNING OG ZONESTATUS... 8 3 OMRÅDETS ANVENDELSE... 8 4 UDSTYKNING... 8 5 VEJFORHOLD... 8 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 8 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 9 8 UBEBYGGEDE AREALER... 9 9 EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 9 10 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER... 9 VEDTAGELSESPÅTEGNING... 10 TILLÆG NR. 4.6 TIL KOMMUNEPLAN 2001 2009 FOR SUNDEVED KOMMUNE... 15 Lokalplan 35, side 2
Indledning Dette hæfte indeholder et forslag til lokalplan 35, samt et kommuneplantillæg for Vesterled Teglværk. Formålet med planen er, at give mulighed for en ombygning og udvidelse af Vesterled Teglværk, så virksomheden, udover almindelige konkurrencehensyn, kan lever op til de fremtidige krav, både hvad angår produktionsteknik samt miljø, og arbejdsmiljø. Kort beskrivelse af lokalplanens indhold Lokalplan området er beliggende ved Nybøl ned til Nybøl Nor. Grunden til at teglværket ønsker at foretage en ombygning er, at man flytter en del af produktionen fra naboteglværket til Vesterled, og der er derfor behov for en ny ovn på Vesterled, da denne er ved at være nedslidt. For ikke at øge det bebyggede areal i strandbeskyttelseszone mere end nødvendigt, tilbyder ejeren af de to teglværker, at nedrive 65 løbende meter på naboteglværket, mod de ca. 115 løbende meter som opføres på Vesterled. Grunden til, at det er 65 løbende meter, som tilbydes fjernet på Stoffers Teglværk er, at det er længden fra bygningerne fra skorstenen og mod vest. Skorstenen er udpeget i Landskabsplanen for Nybøl Nor som kulturspor. Den vil miste sin værdi hvis bygningerne på den anden side af skorstenen også fjernes, så den kommer til at stå uden tilknytning til produktionsbygninger. På grund af at der de senere år været mange tilfælde af skimmelsvamp i byggeriet, ønsker virksomheden at få de færdige materialer under tag, så de ikke optager fugt ved oplagringen. Dermed bliver der mulighed for at kunne udstede garanti for, at der ikke udleveres fugtige byggematerialer. Der er i øjeblikket ikke klarlagt om der bliver fastsat krav om røggasrensning til virksomheden, det er et spørgsmål som i øjeblikket er til behandling ved Miljøstyrelsen, når de er nået frem til en konklusion, er det Sønderborg Områdets Miljøcenter, som laver godkendelsen. Men idet dette spørgsmål ikke er afklaret, rummer lokalplanforslaget plads til to løsninger: Hvis der skal være rensning kræves det et anlæg til dette, og en skorsten på ca. 30 meter. Hvis der ikke kræves røggasrensning, skal skorstenen være væsentligt større, afhængig af forskellige ting kan den blive op til 90 meter høj. Den eksisterende teglværksbygning er beliggende tæt på kysten, og udvidelsen skal af produktionstekniske hensyn placeres mod vandet. Desuden ønskes der afsat plads til en eventuel fremtidig vandresti rundt om Nybøl Nor. Det betyder alt i alt, at det bliver nødvendigt at foretage en mindre regulering af skrænten over ca. 40 meter ud mod Nybøl Nor, hvor teglværket tidligere har udledt procesvand. Den side af sagen skal Sønderjyllands Amt søges om tilladelses til. Da virksomheden er beliggende i kystnærhedszone skal byggeriet visualiseres, hvilket er vist på bilag 1. Da byggeriet er højere end 8,5 meter skal der foreligge en begrundelse for dette. I dette tilfælde er det nødvendigt af produktionstekniske hensyn, desuden er det en sammenbygning med Lokalplan 35, side 3
de eksisterende erhvervsbygninger og det skaber sammenhæng, så bygningen set ude fra Nybøl Nor virker harmonisk, har man valgt at bibeholde den højde det eksisterende byggeri har. Visualiseringen er lavet med en 25 meter høj skorsten, uden røggasrensning, da spørgsmålet som beskrevet er uafklaret. Hvis ombygningen bliver udført, vil det betyde en væsentlig reduktion i de miljøpåvirkninger der er i dag, både med hensyn til CO 2 -udledning, støj-, luftgener, grønne regnskaber osv. Lokalplanen omfatter en del af lergravningsarealerne, men der ændrer ikke ved deres status som gravearealer. Lokalplanens forhold til anden planlægning Overordnet planlægning: Regionplan Området er beliggende indenfor kystnærhedszonen og værdifuldt kystlandskab, hvor vil der blive vist tilbageholdenhed over for ønsker om bebyggelse og anlæg i det åbne land. Området er udpeget som værdifuldt kulturmiljø, hvor teglværkslandskabet skal bevares og beskyttes. Der er udarbejdet en landskabsplan for området. Det fremgår af denne, at der fortsat skal være mulighed for teglværksdrift og indvinding af ler i kystområdet under hensyntagen til de landskabelige interesser. Der ønskes foretaget en regulering af skrænten over ca. 40 meter, dette kræver en tilladelse fra Sønderjyllands Amt Om projektet udløser en VVM-screening skal Sønderjylland Amt tage stilling til på baggrund af materiale, som indsendes af Vesterled Teglværk. Kommuneplan Lokalplanområdet er ikke med i kommuneplanen, så derfor er der udarbejdet et tillæg nr. 4.6. Tillægget er vedhæftet lokalplanen og offentliggøres samtidig med denne. Der er således fuld overensstemmelse med kommuneplanen. Da der er tale om en mindre væsentlig ændring af kommuneplanen, - og da der ikke er uoverensstemmelse med kommunensplanens hovedprincipper, er indsigelsesfristen for kommuneplantillægget fastsat til 8 uger, således at lokalplan og tillæg kan vedtages samtidig. Øvrig planlægning: Beskyttelseslinier Det ansøgte kræver dispensation efter naturbeskyttelseslovens 15 samt 17. Hele lokalplanområdet er omfattet af 300 m strandbeskyttelseslinie og delvis 300 m skovbyggelinie. Lokalplan 35, side 4
Formålet med strandbeskyttelseslinien er at sikre en generel friholdelse af de umiddelbare kystområder imod indgreb, der ændrer den nuværende tilstand og anvendelse. Hermed varetages en række hensyn, landskabelige, biologiske og rekreative. Skovbyggeliniens formål er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet. Nybøl Nor er udpeget som et internationalt naturbeskyttelsesområde. Myndigheder må - jvf. gældende bekendtgørelse (nr. 782 af 1. november 1998) - ikke give tilladelser, som forringer forholdene for de fugle, som området er udpeget for at beskytte. Hvis amtet meddeler dispensation, skal amtets vurdering af de konkrete konsekvenser for fuglene kunne dokumenteres og begrundes. Der er i den forbindelse udarbejdet en miljøvurdering. Ifølge samlebekendtgørelsens 3, stk. 2 gælder reglerne om VVM også for fremstilling af keramiske produkter ved brænding, navnlig tagsten, mursten, ildfaste sten, fliser, stentøj eller porcelæn, såfremt anlægget på grund af dets art, dimensioner eller placering må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Selve projektet skal således vurderes i h.t. ovenstående regler. Kystdirektoratet Kystdirektoratet er blevet hørt om planen, og deres bemærkning til den er, at planområdet er omfattet af kystbeskyttelseslovens 16. Terrænændringer m.v. på strandbredder og andre kyststrækninger kræver tilladelse fra Kystdirektoratet, jfr. 16 stk. 1 i lovbekendtgørelse nr. 243 af 5. april 1994 om kystbeskyttelse og 1 i Trafikministeriets bekendtgørelse nr. 1051 af 16. december 1999 om henlæggelse af opgaver til Kystinspektoratet. Kystdirektoratet har ikke yderligere bemærkninger. Miljø Sønderborg Områdets Miljøcenter skal udarbejde en ny miljøgodkendelse til Vesterled Teglværk. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø Haderslev museum har foretaget arkivalsk kontrol af det berørt område. På baggrund heraf mener museet ikke, at der indenfor det af lokalplanens berørte område findes væsentlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder, der vil blive berørt af planen. Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejdet på området alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet (jf. museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juli 2001) omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet, og Haderslev Museum adviseres. Adgangsforhold For at sikre den fremtidige offentlige adgang langs Nybøl Nor, udlægges areal til en sti. Spildevand Alt processpildevand genbruges i produktionen, der sker derfor ikke udledning til Nybøl Nor. Lokalplan 35, side 5
Jordforurening Der er p.t. ikke registreret jordforurening indenfor lokalplanområdet. Hvis der under bygge- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening skal arbejdet standses g kommunen skal underrettes herom, jfr. 71 i lov om forurenet jord. Indsigelser Lokalplanen og kommuneplantillægget er vedtaget som forslag d. 18. december 2003 Forslagene udsendes herefter til offentlig debat i 8 uger. I løbet af denne periode kan borgere og myndigheder fremsende forslag til ændringer eller indvendinger imod planen. Derpå kan planen (efter at den måske er lavet om) vedtages endeligt. Indsigelser og ændringsforslag skal være skriftlige og fremsendes til: Sundeved kommunalbestyrelse Avnbølvej 12, Ullerup 6400 Sønderborg således, at de er kommunalbestyrelsen i hænde senest d. 11. februar 2004. Lokalplanens retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger: Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget, må der ikke foretages noget, der kan foregribe den endelige lokalplan. På de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget må der således ikke opføres bebyggelse i strid med forslaget. Så snart debatperioden er afsluttet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelser efter lokalplanforslagets bestemmelser. Dog skal kommuneplanlovens almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser overholdes. Endelige retsvirkninger: Når lokalplanen er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører nemlig ikke i sig selv krav om, at de anlæg m.v., der er nævnt i planen skal etableres. Det vil sige, at der ikke er nogen "handlepligt". Kommunalbestyrelsen kan i nogen udstrækning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Dispensation kan meddeles, hvis der er tale om mindre betydende lempelser, og kun hvis de ikke ændrer karakteren af det område, som lokalplanen søger at skabe. Lokalplan 35, side 6
Lokalplan nr. 35 Lokalplan 35, side 7
1 Indledning og formål Stk. 1 Stk. 2 I henhold til planloven (lov nr. 388 af 6. juni 1991 jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes der i denne lokalplan nr. 35 følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2. Formålet med lokalplan 35 er, at give Vesterled Teglværk mulighed for at fremtidssikre produktionen. 2 Områdeafgrænsning og zonestatus Stk. 1 Lokalplanområdet er beliggende ved Nybøl Nor, som vist på bilag 2. Stk. 2 Stk. 3 Lokalplanområdet omfatter en del matr. nr. 3, 141, 371 og 620 af Nybøl ejerlav og sogn. Lokalplanområdet er og forbliver i landzone ved endelig vedtagelse af lokalplanen. 3 Områdets anvendelse Stk. 1 Stk. 2 Området må kun anvendes til virksomhed i form af teglværk eller en anden form for erhverv som kan indpasses i bygningsrammerne. I tilknytning til de i stk. 1 nævnte formål kan der etableres vejanlæg, parkeringspladser samt sti forbindelser 4 Udstykning Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanområdet kan sammenlægges til én ejendom. Yderligere udstykning kan kun foretages med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 5 Vejforhold Stk. 1 Stk. 2 Der udlægges ikke yderligere veje i området. Der afsættes en 2,5 meter bred sti langs Nybøl Nor. 6 Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 40%. Stk. 2 Bygninger skal placeres som vist på kortbilag 3, med facader som vist på bilag 4, og må ikke have en taghældning større end 45. Ingen del af en bygnings væg eller tag må være højere 10,5 meter over terræn. Lokalplan 35, side 8
Stk. 3 Dog må der opføres en skorsten, som overholder den gældende lovgivning på området. Hvis der ikke kommer krav om røggasrensning, må der maksimalt opføres en skorsten på 92 meter. Stk. 4 Såfremt der skal etableres et røggasrensningsanlæg må dette være maksimalt 12 meter over terræn. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1 Til udvendige bygningssider og tagflader må der ikke anvendes materialer, konstruktioner eller farver, som efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 8 Ubebyggede arealer Stk. 1 Ubebyggede arealer skal i øvrigt ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9 Eksisterende bebyggelse Stk. 1 Stk. 2 Eksisterende lovlig bebyggelse samt lovlig benyttelse af en ejendom kan bibeholdes. Udvidelse ved om- eller tilbygning eller ibrugtagning til anden anvendelse i strid med nuværende lokalplans bestemmelser må ikke finde sted. 10 Tilladelser fra andre myndigheder Stk. 1 Det er en forudsætning, at der ved Sønderjyllands Amt opnås dispensation fra Naturbeskyttelsesloven beskyttelseslinier for strand og skov. Lokalplan 35, side 9
Vedtagelsespåtegning Foranstående lokalplan nr. 35 er vedtaget som forslag af Sundeved Kommunalbestyrelse den 18. december 2003. På kommunalbestyrelsens vegne Sign. John Pedersen Borgmester Sign. Frank Grønhøj Larsson Kommunaldirektør Foranstående lokalplan nr. 35 er vedtaget endeligt af Sundeved Kommunalbestyrelse den 25/3 2004. På kommunalbestyrelsens vegne Sign. John Pedersen Borgmester Sign. Frank Grønhøj Larsson Kommunaldirektør I medfør af lov nr. 388 af 6. juni 1991 jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 31 stk. 2 begæres nærværende lokalplan tinglyst på matr. nr. 3, 141, 371 og 620 alle af Nybøl ejerlav og sogn. På kommunalbestyrelsens vegne Sign. John Pedersen Borgmester Sign. Frank Grønhøj Larsson Kommunaldirektør Lokalplan 35, side 10
Bilag 1 Visualisering Lokalplan 35, side 11
Bilag 2 Matrikelkort Lokalplan 35, side 12
Bilag 3 Plantegning
Ovnshal Eksist. lagerhal Facade mod øst Ny lagerhal Ny ovnshal Nyt tørreri Lagerhal - åben Facade mod syd Bilag 4 Facade
Tillæg nr. 4.6 til kommuneplan 2001 2009 for Sundeved Kommune I henhold til 11 stk. 3 i lov om planlægning lov nr. 388 af 6. juni 1991 jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 fastsættes herved følgende bestemmelser for område 7.07. E, som er vist på nedenstående kort. Generelle bestemmelser: De generelle bestemmelser, der er anført på side 28 i kommuneplanen, gælder også for dette område. Specielle bestemmelser: En lokalplan, der træffer bestemmelser for område 7.07. E skal sikre: a) at områdets anvendelse fastlægges til erhverv. b) at bygningshøjden for bygningerne ikke overstiger 10,5 meter. c) at en skorsten på virksomheden maksimalt må være 92 meter. d) at et eventuelt røggasrensningsanlæg maksimalt må være 12 meter, e) at der indarbejdes plads til en fremtidig sti langs Nybøl Nor
Dette tillæg nr. 4.6 til Sundeveds kommuneplan er vedtaget som forslag af Sundeved Kommunalbestyrelse d. 18. december 2003. På kommunalbestyrelsens vegne Sign. John Pedersen Borgmester Sign. Frank Grønhøj Larsson Kommunaldirektør Dette tillæg nr. 4.6 til Sundeveds kommuneplan er vedtaget af Sundeved Kommunalbestyrelse d. 25/3 2004. På kommunalbestyrelsens vegne Sign. John Pedersen Borgmester Sign. Frank Grønhøj Larsson Kommunaldirektør Lokalplan 35, side 16