TIL STATUSBOG Andelsboligforeningen "Stjernebo" Regnskab for tiden 1/2 2009-31/1 2010 Likviditetsoversigt pr. 1. februar 2010 Driftsbudget for tiden 1/2 2010-31/1 2011 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling den / 2010 Dirigent Administration: Ejendomsadministrationen Andelsbo Dronning Olgas Vej 37 2000 Frederiksberg
1 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Administrator og bestyrelse... 2-3 Den uafhængige revisors påtegning... 4-5 Årsregnskab 1. februar 2009-31. januar 2010 Anvendt regnskabspraksis... 6 Resultatopgørelse... 7-9 Balance... 10-12 Noter... 13 Likviditetsoversigt pr. 1/2 2010... 14 Driftsbudget 1/2 2010-31/1 2011... 15
2 Administrator og bestyrelse Bestyrelsen og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. februar 2009-31. januar 2010 for Andelsboligforeningen "Stjernebo". Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler for klasse A- virksomheder. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Vi kan efter vores bedste overbevisning bekræfte følgende forhold: Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen. Disse er til stede og er forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat, behæftet med ejendomsforbehold eller lignende ud over det i årsrapporten anførte. Samtlige aktuelle forpligtelser og eventualforpligtelser, der påhviler foreningen, er forsvarligt opgjort og indregnet eller oplyst i årsrapporten. Der er ikke verserende eller truende erstatningskrav, retssager, skattesager m.v., ud over de i årsrapporten anførte. Foreningen har tegnet forsikringer i et sådant omfang, at foreningens aktiver og hele foreningen skønnes rimeligt forsikringsdækket i skadessituationer. At der ikke indtil underskriftstidspunktet er afdækket besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ikke i perioden fra regnskabsårets udløb og indtil dato indtruffet ekstraordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af foreningens indtjening eller finansielle stilling.
3 Administrator og bestyrelse - fortsat Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Administratorer: Hanne Menné Nina Pagh Bestyrelse: Michael Garly Michael Lyndgaard Carsten Witt Nielsen
4 Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Stjernebo Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Stjernebo" for regnskabsåret 1. februar 2009-31. januar 2010, omfattende administrators og bestyrelsens påtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, noter og likviditetsoversigt. Vi har ikke foretaget revision af bestyrelsens forslag til beregning af andelenes værdi samt driftsbudgetter for 2009/10 og 2010/11. Årsregnskabet aflægges efter vedtægterne og årsregnskabsloven. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
5 Den uafhængige revisors påtegning - fortsat Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2010 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. februar 2009-31. januar 2010 i overensstemmelse med vedtægterne og årsregnskabsloven. København, den 22. februar 2010 CHRISTENSEN KJÆRULFF STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB Mogens Stern Statsautoriseret revisor
6 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Stjernebo er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelsen Resultatopgørelsen er klassificeret efter foreningens art og omfang samt foreningens ønsker med hensyn til præsentation af tallene. Periodisering Alle væsentlige poster i resultatopgørelsen er periodiseret. Renter og afdrag af prioritetsgæld Afdrag på prioritetsgælden indregnes i resultatopgørelsen sammen med renteudgifter efter sædvanlig praksis for andelsboligforeninger, der aflægger regnskab efter kasseprincip. Balancen Foreningens ejendom Ejendommen indregnes i balancen til offentlig ejendomsvurdering. Der foretages ikke afskrivninger på ejendommen. Prioritetsgælden Prioritetsgælden måles til kontantværdi. Andelskronen Andelskronen opgøres med udgangspunkt i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2 c - på baggrund af den seneste offentlige vurdering.
7 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2009-31/1 2010 INDTÆGTER Budget 2009/10 Boligafgift Boligafgift, medlemmer... 1.242.824 Boligafgift, funktionærbolig... 10.800 1.223.800 Indbetalt til særlig istandsættelse... 51.012 1.304.636 Andre indtægter Afgift ved salg af andele... 1.500 14.500 Byfornyelsestilskud... 14.523 Ej hævet check... 1.290 Restancegebyrer... 3.980 21.293 Renteindtægt Foreningskonto 0381 627 780... 3.868 1.238.300 INDTÆGTER I ALT... 1.329.797 UDGIFTER Prioritetsydelser Afdrag Renter Nykredit, 4,1544%... 114.060 11.989 126.049 Nordea Kredit, 4,2371 %... 80.561 81.130 161.691 Nordea Kredit, 4,4172 %... 108.160 225.481 333.641 615.200 302.781 318.600 621.381 5.000 Andre renter... 0 620.200 transport 621.381
8 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2009-31/1 2010 UDGIFTER fortsat Budget 2009/10 620.200 transport 621.381 Ejendomsudgifter 58.700 Ejendomsskatter... 58.703 56.700 Renovation m.v.... 56.737 48.000 Forsikringer... 46.427 40.000 Elforbrug 10/2 2009-24/1 2010... 20.919 For meget afsat primo... - 10.700 10.219 100.000 Vandforbrug... 94.828 60.000 Vicevært m.fl.... 55.066 Lønsumsafgift... 2.905 20.000 Anden renholdelse, incl. vinduespolering... 20.993 383.400 345.878 Antenneanlæg - 135.400 Indbetalt til hybridnet... - 134.980 Signallevering m.v.... 118.530 Signallevering m.v., regulering tidligere år... - 17.826 141.000 CopyDan.... 10.608 111.312 5.600-23.668 Vedligeholdelse Maler... 3.538 Snedker... 6.288 Tilskud til renovering af bad... 10.000 Reparation efter udskiftning af faldstamme... 7.325 Blikkenslager i øvrigt... 3.963 Elektriker incl. elpærer... 14.178 Kloak, herunder TV-inspektion... 13.257 Graffitiafrensning... 11.250 Arbejdsdag... 2.723 150.000 Diverse materialer m.v.... 1.191 73.713 40.000 Postkasseanlæg... 37.477 51.000 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder... 51.012 1.250.200 transport 1.105.793
9 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2009-31/1 2010 UDGIFTER fortsat Budget 2009/10 1.250.200 transport 1.105.793 Administration m.v. 72.000 Administrationshonorar... 72.000 14.000 Revision incl. moms... 14.000 11.000 Valuarvurdering... 11.250 15.000 Varmeregnskabshonorar incl. kontrolmanual... 15.420 10.000 Kontorartikler, gebyrer, kopiering, porto m.v.... 4.822 122.000 117.492 Foreningsudgifter Kontorholdsgodtgørelse... 4.800 Telefongodtgørelse... 8.000 Webhotel og hjemmeside... 711 Udgifter ved møder og generalforsamling m.v.... 3.735 Blomster og gaver... 1.176 Kontingent ABF... 6.669 30.000 25.091 Andre udgifter Køkkenarbejde udført i 2008 på Ndr. Fasanvej 120, 2.tv.... 10.497 5.000 Rådgivende ingeniør, honorar vedrørende fugtregistrering.. 6.375 16.872 1.407.200 UDGIFTER I ALT... 1.265.248 1.238.300 Indtægter... 1.329.797 1.407.200 Udgifter... 1.265.248-168.900 ÅRETS RESULTAT... 64.549 der overføres til næste år.
10 Balance pr. 31. januar 2010 AKTIVER Ejendommen, matr. nr. 12 fc og 12 ff, Frederiksberg Saldo 1. februar 2009: Ejendomsvurdering 1/10 2008... 58.000.000 (Valuarvurdering af 17/2 2009: kr. 45.000.000) Nordea Bank: Foreningskonto 0381 627 780... 280.209 (Kreditmaximum kr. 250.000) Kassebeholdning hos formand... 2.000 282.209 Tilgodehavender ved salg af loftsarealer... 608.700 (forfalder ved salg af andele) Tilgodehavender i øvrigt: Restancer... 3.822 Vurderinger... 6.750 Årsafregning vand... 8.120 Andre tilgodehavender... 1.533 20.225 Forudbetalte omkostninger... 24.450 AKTIVER I ALT... 58.935.584
11 Balance pr. 31. januar 2010 PASSIVER Udløbs- Nom. Prioritetsgæld, kursværdi år Restgæld Kursværdi Nykredit, 4,1544 %... 2011 180.188 181.954 Nordea Kredit, 4,2371 %... 2024 1.644.570 1.670.485 Nordea Kredit, 4,4172 %... 2033 4.471.960 4.516.321 6.368.760 6.296.718 (Alle lån er fastforrentede kontantlån). (Ejerpantebreve i alt kr. 2.000.000 til sikkerhed for mellemværende med Nordea). Forudbetalt løbende boligafgift m.v.... 0 Varmeregnskab 2009/10: A' conto indbetalt... 228.336 Afholdte udgifter... - 190.843 37.493 Afsat til revision... 14.000 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder: Saldo 1. februar 2009... 357.506 Hensat ifølge resultatopgørelse... 51.012 408.518 Fraflyttere... 20.000 Kreditorer i øvrigt... 10.975 Forudbetalt boligafgift og deposita... 232.193 Beregnede skyldige ikke forfaldne prioritetsrenter... 32.300 7.124.239 Egenkapital Andelskapital: Saldo 1. februar 2009... 42.939 Reservefond: Saldo 1. februar 2009... 2.645.057 Henlagt afdrag på prioritetsgæld... 302.781 2.947.838 transport 2.990.777 7.124.239
12 Balance pr. 31. januar 2010 PASSIVER - fortsat transport 2.990.777 7.124.239 Egenkapital - fortsat Regulering af ejendom til ejendomsværdi: Saldo 1. februar 2009... 50.270.660 Regulering af prioritetsgæld til kursværdi: Saldo 1. februar 2009... 101.395 Regulering 31. januar 2010... - 173.438-72.043 Underskud: Saldo 1. februar 2009... - 1.442.598 Overskud ifølge resultatopgørelse... 64.549-1.378.049 51.811.345 PASSIVER I ALT... 58.935.584 Yderligere forpligtelser Andelsboligforeningen har i forbindelse med overdragelse af boliger indgået kautionsforpligtelser for banklån, kr. 56.092,20, jvf. lov om andelsboligforeninger, 5, stk. 12.
13 Note Andelenes højest lovlige værdi, beregnet udfra den bogførte egenkapital, udgør kr. 17.167 pr. m² (samlet andelsareal 3.018 m²). Bestyrelsen foreslår, at værdien af andelene sættes til kr. 13.500,00 pr. m² (3.018 m²) for perioden fra 1. maj 2010 til 30. april 2011, hvilket svarer til kr. 40.743.000,00. Den foreslåede værdi af andele fremkommer således: Regnskabsmæssig egenkapital pr. 31. januar 2010... 51.811.345 Hensættelse til fremtidig vedligeholdelse, kursudsving, nedsættelse af ejendomsværdi m.v.... - 11.068.345 Reguleret egenkapital herefter... 40.743.000 Ovenstående beregning af andelenes værdi indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Under henvisning til Vestre Landsrets dom af 12. januar 1995 skal vi gøre opmærksom på, at de vedtagne andelsværdier eventuelt skal nedsættes, såfremt der inden næste ordinære generalforsamling fremkommer en ny offentlig vurdering af ejendommen, hvor ejendomsværdien er mindre end den nuværende. Administrator Bestyrelsen
14 Likviditetsoversigt pr. 1. februar 2010 Disponible beløb Foreningskonto... 280.200 Kassebeholdning hos formand... 2.000 Andre tilgodehavender... 20.200 Forudbetalte omkostninger... 24.500 326.900 Gældsposter Forudbetalt løbende boligafgift m.v.... 0 Varmeregnskab 2009/10... 37.500 Revision... 14.000 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder... 408.500 Fraflyttere... 20.000 Kreditorer i øvrigt... 11.000 Beregnede skyldige, ikke forfaldne prioritetsydelser... 52.200 543.200 Likviditetsunderskud... - 216.300 Kassekredit maksimum... 250.000 Likviditetsunderskud... - 216.300 Beløb til disposition... 33.700 Derudover har foreningen et samlet tilgodehavende på kr. 608.700 ved salg af loftsarealer (2 styks), der forfalder ved videresalg af de pågældende andele.
15 Driftsbudget for tiden 1/2 2010-31/1 2011 Indtægter Boligafgifter og lejer... 1.345.100 Byfornyelsestilskud: Faldstammer... 5.600 1.350.700 Udgifter Prioritetsydelser: Nykredit, 4,1544% (under omlægning)... 125.400 Nordea Kredit, 4,2371%... 162.900 Nordea Kredit, 4,4172%... 337.500 (heraf udgør forventede prioritetsafdrag kr. 315.900) 625.800 Renteudgifter... 5.000 Ejendomsudgifter: Ejendomsskatter... 62.800 Renovation m.v.... 56.300 Forsikringer... 48.000 Elforbrug... 25.000 Vandforbrug... 100.000 Vicevært m.fl.... 60.000 Anden renholdelse... 22.000 374.100 Vedligeholdelse, udvendig... 150.000 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder... 51.000 Antenneanlæg: Signallevering m.v.... 140.000 Bidrag til hybridnet... - 136.100 3.900 Administration: Administrationshonorar incl. moms fra 1/1 2011... 75.500 Revision incl. moms... 14.500 Varmeregnskabshonorar / kontrolmanual... 16.000 Valuarvurdering... 11.500 Andre udgifter... 10.000 127.500 Foreningsudgifter... 30.000 Andre udgifter... 5.000 1.372.300 Budgetteret kontant underskud... - 21.600 Budgettet er udarbejdet på grundlag af bestyrelsens og administrators oplysninger. Den igangværende låneomlægning giver foreningen et provenu på kr. 900.000, hvoraf kr. 500.000 skal bruges til diverse reparationsarbejder. Det resterende beløb anvendes til retablering af hensættelse til større vedligeholdelsesarbejder. 6595-0/AW/2+43