Salgsopstilling Byfornyet boligudlejningsejendom Sag 23826 Stationsvej 69 A-K, 5771 Stenstrup Pænt og tidssvarende byggeri 16 lejemål Kontantpris kr. 12.000.000 / Startforrentning 7,94 % Etageareal 1.393 m 2 Grundareal 4.059 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: I tidligere mejeri er der i 1994 etableret 16 nye spændende lejligheder som byfornyelsesprojekt. Byggeriet fremstår i pæn og tidssvarende stand. erne er beliggende i den østlige del af Stenstrup, tæt på skole, dagligvareindkøbsmuligheder, offentlig transport m.m. Der er kun 8-9 km til Svendborg og ca. 2 km til motorvej. Ejendommen er indrettet med lejligheder i flere plan. Nogle af lejlighederne i stuen har mindre terrasse/have tilknyttet. Komplekset består af 2 stk. 4 vær., 5 stk. 3 vær. samt 9 stk. 2 vær. lejligheder med en størrelse fra 64 til 118 m² - samlet boligareal udgør 1.393 m². Bygningen er med malet facade, tegltag samt skifertag og hvide trætermovinduer. Sternbrædderne trænger visse steder til maling/udskiftning. Der er indrettet flotte store depotrum, cykelparkering samt fælles vaskeri med møntindkast i kælder. Der er pæne flisebelagte p-pladser samt græsarealer/bede på friarealerne samt legeplads - en hyggelig grund m.m. Lejlighederne er i ensartet nydelig stand/kvalitet og omfatter bl.a. hvide HTH køkkener med hvidevarer, badeværelse med flisegulv/flisebruseniche, parketgulve i bøg, gipslofter, skabe m.m. Genudlejning er let i området. Der er ingen bindingspligt til GI, idet ejendommen er indrettet i tidligere erhvervslokaler. Der er egen måler til el, vand og varme (naturgas). Alt i alt en rigtig regulær og spændende ejendom. Ejendommen kan erhverves via ejendomsselskabet Gruppen Sydfyn ApS (39 lejligheder, alle beliggende i Stenstrup). 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Stationsvej 69 A-K 5771 Stenstrup 4 D Lunde By, Lunde 12 R Stenstrup By, Stenstrup 4 E Lunde By, Lunde 4 K Lunde By, Lunde 12 F Stenstrup By, Stenstrup KOMMUNE: Svendborg OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1889 Ombygningsår 1994 Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 2 af 14
AREALER: Grundareal 4.059 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 778 m² Erhvervsareal u/afskrivning 0 m² areal 1.393 m² Etageareal i alt 1.393 m² Sekundære arealer 514 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1889/ 1994 Bebygget areal 778 m² Sekundære arealer 514 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 16 lejligheder 1.393 m² areal Nej Kælder 514 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2010 Ejendomsværdi kr. 8.600.000 heraf grundværdi kr. 372.800 ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 3 af 14
OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: For området, hvor ejendommen er beliggende, gælder lokalplan nr. 51.20, der bestemmer følgende: Anvendelse: Området må kun anvendes til boligformål og bebyggelsen må bestå af en blanding af åben- lav og tæt-lav bebyggelse i overensstemmelse med den karakter af bebyggelse, der er i området. Dele af de tidligere mejeribygninger må anvendes til etageboliger. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 13.10.2011 1984 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 1986 Dok. om genbrugsprojekt, vedr. 4D 1992 Lokalplan nr. 51.20 1993 Dok. om boligforbedringsbeslutning mm. Vedr. 4D TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: El: 220/380 V Vand: Ejendommen vandforsynes fra offentligt vandværk. Der er opsat individuelle vandmålere i lejlighederne. Varme: Ejendommen opvarmes med naturgas. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 4 af 14
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 12.000.000 Finansieret handelspris kr. 11.115.154 Udbetaling kr. 3.125.948 6.2. FINANSIERING FINANSIERING:. Prioritering Rente Restgæld i kr. Dato Ydelse i kr. Afdrag i kr. Nykredit 8,91 % 3.791.377 01.01.2013 545.994 198.151 Nykredit 9,07 % 972.829 01.01.2013 138.353 47.613 Nykredit 0,50 % 3.225.000 01.01.2013 46.421 0 Kontant udbetaling 3.125.948 Salgspris 11.115.154 Prioritetsydelser kr. 730.768 Renter, bidrag og evt. kurstabsfradrag første år kr. -485.004 Afdrag første år kr. 245.764 Indtil tilsagn om gældsovertagelse og lånetilbud foreligger, er den anførte finansiering alene vejledende. PRIORITETER TIL OVERTAGELSE, specifikation: Prioritet nr.: 1. Som kontantlån Kontant hovedstol kr. 5.520.000 Restgældsdato 01.01.2013 Kontantrestgæld kr. 3.791.377 Kontantrente 8,91 % Obligationsrestgæld. kr. 4.382.621 Obligationsrente 6,00 % Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 47 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Prioritet nr.: 2. Som kontantlån Kontant hovedstol kr. 1.380.000 Restgældsdato 01.01.2013 Kontantrestgæld kr. 972.829 Kontantrente 9,07 % Obligationsrestgæld. kr. 1.137.830 Obligationsrente 6,00 % Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 48 Ændret ydelse i løbetiden Nej Særlige indfrielsesvilkår Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 5 af 14
Prioritet nr.: 3. Som obligationslån Kontant hovedstol kr. 3.225.000 Restgældsdato 01.01.2013 Obligationsrestgæld. kr. 3.225.000 Obligationsrente 0,50 % Antal terminer p.a. 4 Restløbetid i terminer 99 Ændret ydelse i løbetiden Ja Særlige indfrielsesvilkår Indfrielsesvilkår: 2 mdr. til kreditortermin Ejerskiftevilkår: Debitorgodkendelse BEMÆRKNINGER: Ovennævnte lån (prioritet 1 og 2) skal overtages af køber, såfremt man ønske at bevare den offentlige ydelsesstøtte. Ud over købesummen overtager køber 4 tinglyste indekslån (tabslån optaget i forbindelse med byfornyelsen). Der ydes 100% offentlig ydelsesstøtte til lånene i hele løbetiden. 6.3. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 834.817 Ydelsesstøtte *) og vaskeri kr. 291.556 I alt kr. 1.126.373 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNINGER: *) Det er en forudsætning for at opnå ydelsesstøtten, at køber overtager de lån, støtten er knyttet til. Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 6 af 14
6.4. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 6.222 RENOVATION Renovation kr. 33.680 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vand/afløb vaskeri kr. 4.720 Fælles el kr. 19.622 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 18.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 55.720 ADMINISTRATION FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 9.299 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Varmeregnskab kr. 6.593 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 182.656 6.5. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 36.700 Advokatsalær skøde kr. 61.000 Moms kr. 15.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 112.950 KAPITALBEHOV: Udbetaling kr. 3.125.948 Handelsomkostninger anslået kr. 112.950 -Refusion depositum kr. 188.745 -Refusion forudbetalt leje kr. 31.940 Anslået kapitalbehov kr. 3.018.213 Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 7 af 14
6.6. STARTFORRENTNING Købers kapitalbehov: Finansieret Kontant Udbetaling/kontantpris kr. 3.125.948 kr. 12.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 112.950 kr. 112.950 - Refusion deposita kr. 188.745 kr. 188.745 - Refusion forudbetalt leje kr. 31.940 kr. 31.940 Investeret kapital, omregnet kr. 3.018.213 kr. 11.892.265 NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.126.373 - Driftsudgifter iht. budget kr. 182.656 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 943.718 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 943.718 X 100 11.892.265 = 7,94 % (anslået) STARTFORRENTNING, ved finansieret handel 1. år, vejledende: 458.714 X 100 3.018.213 = 15,20 % (anslået) 6.7. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Obl. restgæld pr. 01-01-2013 kr. 4.382.621 kurs 100 kr. 4.382.621 Obl. restgæld pr. 01-01-2013 kr. 1.137.830 kurs 100 kr. 1.137.830 Restgæld pr. 01-01-2013 kr. 3.225.000 kurs 99,62 kr. 3.225.000 Udbetaling kr. 3.125.948 Kontantomregnet købesum kr. 11.859.143 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 36.700 Advokatsalær skøde kr. 61.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 15.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 11.972.093 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 10.210.558 Særlige installationer kr. 1.134.513 Grundens værdi kr. 514.073 Kontantomregnet købesum kr. 11.859.143 Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 8 af 14
AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4,00 % x kr. 1.145.291 = kr. 45.812 Afskrivning 1. år kr. 45.812 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.8. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Prioritetsydelser kr. 730.768 Renter og bidrag kr. 485.004 Driftsudgifter kr. 182.656 kr. 182.656 Udgifter i alt kr. 667.660 kr. 913.424 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.126.373 kr. 1.126.373 1. år før afskrivning / skat kr. 458.714 kr. 212.949 Afskrivning 1. år, anslået kr. 45.812 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 412.902 Likviditet 1. år før skat kr. 212.949 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 103.226 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 109.724 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense, Vestergade 15, 5100 Odense C, 66138060 - att. Bent S. Jensen, mobiltelefon 2015 1989 - email: bsj@nybolig.dk Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 9 af 14
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 10 af 14
Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 11 af 14
Sagsnr. 23826/BSJ/bb/S11/200213 Side 12 af 14
Lejemålsoversigt Ejendommen: Stationsvej 69, Lunde, 5771 Stenstrup Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 69A st. Finn Nielsen 72 9.900 600 43.179 0 Nej Nej/Nej 2 69A 1. Isabella Groth 95 10.500 600 56.973 0 Nej Nej/Nej 3 69A 2. Laila Møller 84 13.185 4.395 628 52.740 0 Nej Nej/Nej 4 69B st. Maibritt Brandt 118 16.470 5.490 558 65.880 0 Nej Nej/Nej 5 69C st. Fatimo Mamo 118 16.770 5.590 568 67.080 0 Nej Nej/Nej 6 69D 1. Gitte Abrahamsen 82 10.125 600 49.176 0 Nej Nej/Nej 7 69E st. Grethe Hansen 96 12.000 600 57.573 0 Nej Nej/Nej 8 69F st. Leif Christensen 67 8.850 600 40.181 0 Nej Nej/Nej 9 69G st. Berit Pederen 97 11.400 624 60.524 0 Nej Nej/Nej 10 69G 1. Anders Christensen 83 12.825 4.275 618 51.300 0 Nej Nej/Nej 11 69H st. Jan Grønnegaard 68 9.000 600 40.780 0 Nej Nej/Nej 12 69J st. Lene Rasmussen 73 9.900 600 43.779 0 Nej Nej/Nej 13 69K st.mf. Heidi Kølleskov 88 12.975 4.325 590 51.900 0 Nej Nej/Nej 14 69K st.th. Arne Abrahamsen 64 10.365 3.455 648 41.460 0 Nej Nej/Nej 15 69K 1.tv. Yvonne Ejlersen 89 13.230 4.410 595 52.920 0 Nej Nej/Nej 16 69K 1.th. Ruth Holmgren 99 11.250 600 59.372 0 Nej Nej/Nej 17 Ledigt lejemål 279.556 0 Nej Nej/Nej Andet, Støtte, byfornyelse 18 Ledigt lejemål 12.000 0 Nej Nej/Nej Andet, Indtægter, vaskeri Sagsnr. 23826 BIB - Side 13 af 14
Lejemålsoversigt Ejendommen: Stationsvej 69, Lunde, 5771 Stenstrup Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret I alt 1.393 188.745 31.940 1.126.373 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 delens andel 1.393 188.745 31.940 834.817 Heraf faktisk 1.393 188.745 31.940 834.817 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 291.556 Heraf faktisk 0 0 0 291.556 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 23826 BIB - Side 14 af 14