LOKALPLAN 137 GULDBORG KARREEN OMRÅDE TIL BUTIKSCENTER OG BOLIGFORMÅL GULDBORGSUND KOMMUNE FEBRUAR 2010
HVAD ER EN LOKALPLAN? Indhold En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vej- og stiforhold m.v. Lokalplanen er bindende for den enkelte grundejer, men omhandler kun fremtidige forhold og giver ikke grundejerne handlepligt. Tilvejebringelse Byrådet kan til enhver tid udarbejde lokalplaner, men der skal altid være en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Lokalplanen må ikke stride mod kommuneplanen. Er der modstrid, skal kommuneplanen ændres med et tillæg først. Offentlig debat Et forslag til lokalplan, skal lægges frem til offentlig debat i mindst 8 uger, hvor borgere og myndigheder kan komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Byrådet behandler de modtagne bemærkninger og indsigelser og beslutter, i hvilket omfang de skal imødekommes. Byrådet vedtager forslaget endeligt og bekendtgør herefter planen i pressen. Dispensationer Byrådet kan i særlige tilfælde dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, og kun hvis dispensationen ikke strider mod principperne i lokalplanen som f.eks. anvendelses- og formålsbestemmelserne.
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE 2 Baggrund 2 Eksisterende forhold 2 Lokalplanens indhold 3 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING 7 Miljøforhold 7 Statslig planlægning 7 Lokalplaner 10 Andre planer 11 Servitutter 11 Forsyning 11 Museumslovgivning 12 Miljøvurdering 12 VVM 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 13 Midlertidige retsvirkninger 13 Endelige retsvirkninger 13 LOKALPLAN 137 14 1. Lokalplanen har til formål 14 2. Område og zonestatus 14 3. Områdets anvendelse 14 4. Udstykning 15 5. Vej-, parkerings- og adgangsforhold 15 6. Bebyggelsens placering og omfang 15 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 17 8. Ubebyggede arealer og hegning 18 9. Handicapvenlighed 19 10. Miljøforhold 19 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 19 12. Ophævelse af hidtil gældende lokalplaner 19 13. Tilladelse fra andre myndigheder 19 14. Lokalplanens retsvirkninger 19 15. Vedtagelsespåtegning 20 KORTBILAG 1 OMRÅDETS AFGRÆNSNING KORTBILAG 2 OMRÅDETS ANVENDELSE KORTBILAG 3 ILLUSTRATIONSPLAN KORTBILAG 4 SKYGGEDIAGRAMMER
REDEGØRELSE Baggrund Lokalplanen har til formål at skabe muligheden for udvikling af handelslivet i Nykøbing. Det sker gennem nedrivning af en større bygningsmængde (det gamle Kvickly og den gamle Biograf), hvilket skal give plads til opførelsen af et nyt større butikscenter. Lokalplanen omfatter alle ejendomme inden for den karre, hvor det nye butikscenter skal opføres. Lokalplanen udarbejdes for hele karreen, så byggeriet i størrelse og omfang indpasses i forhold til sine nærmeste omgivelser. Der planlægges således for den samlede struktur i karreen. FORMÅL BAGGRUND PERSPEKTIVER OMRÅDET Byrådet ønsker med lokalplanen at give mulighed for etableringen af et større butikscenter i bymidten i Nykøbing F. under respekt for de omgivelser, hvori det placeres. Baggrunden for lokalplanen er en bygherres ønske om at etablere et butikscenter på den gamle Kvickly grund. Projektet skal være med til at sikre den fortsatte udvikling af Nykøbing F. som kommunens største handelsby. Eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter hele Guldborg-karreen (Karreen omkranses af Jernbanegade, Skolegade, Tværgade og Søndergade). Hele karreen ligger i byzone og udgør et areal på 16.210 m². Idet en stor del af karreen i dag anvendes til parkeringsplads er karreen ikke tæt bebygget. Karredannelsen i form af en sluttet randbebyggelse er ikke karakteristisk for denne karre. Tidligere har karreen været anvendt af en maskinfabrik, hvor hele gården var fyldt med byggeri. Randbebyggelsen har tidligere stort set været sammenhængende på 3 sider af karreen, kun mod Søndergade har der ikke i nyere tid været sluttet bebyggelse. Guldborgkarreen set fra luften i 1950 hvor maskinfabrikken Guldborg fylder det meste af karreen.
Maskinfabrikken blev nedrevet i 1981 til fordel for opførelse af en dagligvarebutik med tilhørende parkeringsplads. Arealet har siden funktionelt indgået som en del af Nykøbings bymidte. I dag relaterer områdets funktioner sig til placeringen i Nykøbings bymidte, hvor den primære anvendelse er detailhandel. De enkelte ejendomme i karreen anvendes dog til mange forskellige formål (center-, bolig- og offentlige formål). Af nedenstående kort ses funktionerne i karreen. Anvendelsen af de enkelte bygninger i karreen. Siden biografen flyttede i 2006 og Kvickly s flytning i slutningen af 2008 har en stor del af den eksisterende bygningsmasse i området stået tomt. Den tomme bygningsmasse planlægges nedrevet, hvorefter der vil være et ca. 10.000 m² ubebygget areal. BEVARINGSVÆRDIER BEBYGGELSE Inden for lokalplanområdet er der registreret to bygninger med høj bevaringsværdi Maskens Hus (Skolegade 16) og Dommerkontoret (Skolegade 22). Lokalplanen lægger op til bevaring af disse to bygninger. Lokalplanens indhold Lokalplanens hovedformål er at åbne mulighed for et større butikscenter, som åbner sig ud mod omgivelserne. Den ny bebyggelse får flere facader, som skal være med til at præsentere centeret. Mod Jernbanegade, Skolegade og Søndergade, skabes butiksfacader, mens facaden mod bebyggelsen langs Tværgade bliver af en mere lukket karakter.
Dispositionsforslag for nyt butikscenter i Guldborgkarreen.(Vedlagt som bilag i større format) Illustration af facaden mod Jernbanegade. Illustration af facaden mod Søndergade.
Nyt byggeri set fra Jernbanegade Centerfacaden mod Jernbanegade er med sin udformning tænkt i et enkelt nutidigt formsprog, der afspejler bygningens identitet og funktionalitet, som et dynamisk moderne indkøbscenter. Butiksfacaden udføres primært i glas monteret i antrazitgrå karmprofiler, medens indgangspartiet til trappe- og elevatortårnet fremhæves i murværk. Midtermodulets facade på 1. og 2. sal fremhæves med et skråtstillet fremspring på ca. 120 cm, som visuelt vil fremstå som et pejlemærke i gågadeforløbet, men også synliggør centrets interiør og dets aktiviteter. Nyt byggeri mod Skolegade
Centrets facade mod Skolegade er udformet med respekt for - og i harmoni med de omkringliggende bygninger, ikke mindst Masken. Facaderne opføres, som murede facader og tagbeklædningen foreslås udført i kobber med stående false, vinduer og døre udføres med sprosser. Mod Søndergade får centeret sin største facade, her vil byggeriet fremstå som det primære element i gadebilledet. Byggeriet tilbagerykkes fra Søndergade, hvilket dels giver mulighed for parkeringspladser og dels skaber en torvedannelse foran den store bygningsfacade. Selve centeret får ikke en facade mod Tværgade, men der gives mulighed for en passage ud til Tværgade. Gaden vil således fortsat hovedsageligt bestå af beboelses/erhvervsejendomme med baghaver. Der gives fortsat mulighed for indretning af erhverv i disse ejendomme. Selve centeret påtænkes bygget tæt på eksisterende beboelsesejendomme i Tværgade, hvilket stiller særlige krav til udformningen af byggeriet. Det skal således sikres at haver mv. fortsat kan anvendes uforstyrret, hvorfor der stilles krav der minimerer indkigsmulighederne fra centeret. Ligeledes skal facaderne mod haver og opholdsarealer af privat karakter beplantes med stedsegrøn espalierbeplantning, som skal kunne vedligeholdes fra centerets egen grund. TRAFIKFORHOLD PARKERING UBEBYGGEDE AREALER Adgangen for bilister til butikscenteret bliver fra Søndergade, der planlægges ikke ændringer i trafikafviklingen i området. Parkeringen til centeret etableres som parkeringskælder med ca. 130 pladser, herudover bevares ca. 40 pladser af de 120 pladser som findes på ejendommen i dag. Således forøges antallet af parkeringspladser i område med ca. 50 stk. I forhold til en fuld udbygning af butikscenteret stilles der dog krav om etablering af yderligere parkering i bymidten. Til de enkelte beboelsesejendomme er der mulighed for etablering af en have bag huset. Ubebyggede arealer bag erhvervsejendomme kan indrettes til parkering og åbne torvepladser. Den eksisterende åbne plads ved Jernbanegade (gågaden) nedlægges i forbindelse med den nye byggeri, dette åbne areal erstattes af en torvedannelse ved Søndergade, hvor butikscenteret også får en større facade. SKYGGEPÅVIRKNING Lokalplanen giver mulighed for relativt højt byggeri, hvilket naturligvis vil påvirke omgivelserne med skyggekast. Af bilag 4 fremgår skyggediagrammer for det påtænkte byggeri i karreen (skyggekast fra øvrige bygninger i området er ikke medtaget). Det er vurderet at skyggerne fra det nye byggeri vil få betydning for mængden af sol i haver og opholdsarealer i karreen. Skyggekastet vurderes dog ikke at være af et omfang, der er unaturligt i den tættere bebyggede del af Nykøbing by. KORTBILAG Kortbilag 1 (områdets afgrænsning) viser lokalplanområdets afgrænsning og delområder, samt de eksisterende matrikulære forhold. Kortbilag 2 (områdets anvendelse) viser byggefelter, parkering og disponering af ubebyggede arealer. Kortbilag 3 (illustrationsplan) viser det påtænkte projekt, som har dannet baggrund for lokalplanen. Kortbilag 4 (Skyggediagrammer) viser det påtænkte projekts skyggekast i forhold til omgivelserne, dels ved jævndøgn og dels ved midsommer.
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING STØJ JORDFORURENING Miljøforhold Ingen form for virksomhed i lokalplanområdet må give anledning til støjgener. De af Miljøministeriet til enhver tid fastsatte vejledende grænseværdier for støjbelastning skal overholdes. En undersøgelse i maj-juni 2009 har påvist en større sammenhængende olieforurening i jorden på den nordvestlige del af Jernbanegade 23B og en mindre olieforurening omkring en nedgravet olietank på Jernbanegade 25. Derudover er der flere steder konstateret diffus forurening i fyldjorden på arealet. Begge forhold har betydning for gravearbejde på og anvendelse af arealet. En erhvervsmæssig anvendelse af arealet (såsom p-plads og indkøbscenter) kræver ikke en særskilt tilladelse efter jordforureningsloven, men jorden skal håndteres efter gældende regler jf. jordflytningsbekendtgørelsen. TANKANLÆG AFFALD Anlæggelse af benzintanke vil kræve tilladelse eller anmeldelse efter bl.a. olietanks-, benzintanks- og spildevandsbekendtgørelsen. Nærmere oplysninger, herunder om ansøgnings- og godkendelsesprocedure skal indhentes hos kommunens miljømyndighed. Bortkørsel af nedrivningsmaterialer og jord m.m. må kun ske efter anmeldelse til kommunen i henhold til Miljøloven. Erhvervsaffald skal behandles efter reglerne fastsat i kommunens erhvervsaffaldsregulativ. Dagrenovation skal behandles, og faciliteter hertil skal udformes og placeres efter reglerne fastsat i kommunens affaldsregulativ. KYSTOMRÅDE Statslig planlægning Lokalplanområdet er beliggende i byzone, men vurderes ikke at påvirke den kystnære del af byzonen. Ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet vil blive en del af den samlede byprofil og adskiller sig ikke i en sådan grad, at det vil bemærkes fra kysten og derved påvirker kystlandskabet. Lokalplanen vurderes således ikke at være omfattet af planlovens bestemmelser for kystområder. DYRE & PLANTELIV Der er pt. ikke kendskab til, at der på Guldborg Karreen er levesteder for bilag IV-arter eller rødlistede arter. Under nedrivning af bygningerne skal man være opmærksom på flagermus. Bygninger benyttes nemlig af et flertal af flagermusarter også i byerne, og Guldborgsund Kommune er beriget med omkring 11 arter af flagermus. Alle arter af flagermus er fredet og anført på bilag IV. Hvis der under nedrivningen af bygningerne observeres flagermus, skal disse fjernes nænsomt, uden at de lider overlast eller beskadiges, jf. 29a, stk. 1, i Naturbeskyttelsesloven. Ligeledes skal Skov- og Naturstyrelsens lokale vildtkonsulent kontaktes.
KOMMUNEPLAN Kommuneplan I Kommuneplan 2009-2021 indgår området i bydelen NYKF C1, hvor nedenstående bestemmelser gælder for lokalplanlægning i området: NYKF C1 Anvendelse Bycenterområde - Boligområde blandet med detailhandel og serviceerhverv. Privat og offentlig service, herunder administration, liberale erhverv, undervisning, institutioner, mv. Endvidere er der mulighed for håndværk og andre funktioner, som alene medfører uvæsentlig forurening. Butikker og eventuel fremstillingsvirksomhed i tilknytning hertil må normalt kun etableres i bebyggelsens stueetage. Liberale erhverv, såsom klinikker, kontorer og pengeinstitutter mv., må ikke etableres i stueetagen på følgende gadestrækninger: I begge sider af Jernbanegade fra Lilletorv til Tværgade. I stueetagen må der ikke indrettes boliger. Samlet bruttoetageareal til butiksformål fastsættes til 67.000 m². Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er 3500 m², for udvalgsvarebutikker 2000 m² og for pladskrævende udvalgsvarebutikker 4000 m². Der kan planlægges for én møbelbutik med en maksimal butiksstørrelse på 4000 m². Bruttoetagearealet fra pladskrævende udvalgsvarebutikker indgår ikke i den samlede ramme for bruttoetagearealet. Bebyggelse Bebyggelsesprocent: Max. 125 for området som helhed. Bebyggelsens omfang, herunder bebyggelsesprocent, bebyggelsens dybde og placering, kan reguleres ved bygningsprofiler og byggezoner i lokalplan, når krav til opholds- og parkeringsarealer iagttages. Bygningshøjde: Langs gaderne højst 3½ etage og på bagarealerne højst 2 etager. Bygningshøjden kan dog tilpasses den omkringliggende bebyggelse. Opholdsarealer skal mindst udgøre 20 % af det samlede areal til boligformål og 10 % af det samlede areal til erhvervsformål. Friarealer Eksisterende grønne områder skal friholdes for bebyggelse. Andet Se de generelle rammebestemmelser. Kort over rammeområde NYKF C1 lokalplanområde 137 er markeret med prikker.
Ud over rammerne for lokalplanlægning er følgende generelle rammebestemmelser og retningslinjer af væsentlig betydning for lokalplanen: PARKERING Retningslinje 4.1.1.7 Parkeringsanlæg Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. - lejlighed - 25 m² dagligvarebutiksareal - 50 m² udvalgsvarebutiksareal - 65 m² kontor og liberale erhverv Hvor det er muligt, skal parkeringspladserne placeres på egen ejendom. På grund af den centrale placering i bymidten er der i forbindelse med det nye butikscenter ikke fundet plads til etablering af et antal parkeringspladser, der svarer overens med Kommuneplanens retningslinjer inden for lokalplanområdet. Det vurderes dog, at der på nabo-/genbogrunde vil kunne etableres det fornødne antal pladser, hvorfor der stilles krav hertil. DETAILHANDEL 4.1.6 Detailhandel I forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplanen blev der udarbejdet en detailhandelsanalyse for hele kommunen. Analysen peger på Nykøbing som en regional handelsby, hvilket er en position der ønskes fastholdt. I analysen beskrives Nykøbing som følger: En vigtig grund til, at Nykøbing Falster rent faktisk er et attraktivt sted at købe ind, er, at det fungerer som et sted, der giver plads til flere forskellige typer oplevelser. Der er tilstrækkeligt med forskellige butikker, opholdssteder, spisesteder, forskellige oplevelsesmuligheder og ikke mindst andre mennesker til, at der er noget at komme efter. Oplevelsen af Nykøbing Falster som sted øges af, at stedet har nogle enestående karaktertræk, og at der er muligheder for andet end handel på og omkring gågaden og i Guldborgsundcenteret. Der er gode mulighed for at realisere flere forskellige oplevelsesprojekter. Men der er også grundlag for at forstærke og udvikle Nykøbing Falsters karakter som indkøbssted. Rapporten udpeger nogle områder i byen, hvor der kan gøres en særlig indsats. Et eksempel er det nye eksklusive byggeri ved Slotsbryggen, som kan forbindes mere med de øvrige indkøbssteder og indkøbsprojekter. Et andet eksempel drejer sig om at fylde hullet på gågaden ved den gamle biograf og Kvickly ud med nye oplevelsesmuligheder. Analysen konkluderer, at Nykøbing fungerer godt som handelssted, og der peges på potentielle indsatsområder i Slotsbryggen og hullet i gågaden (Kvickly og biografen). Et hul i gågaden er ikke hensigtsmæssigt i forhold til at skabe et attraktivt handelsmiljø, hvilket også smitter af på det omkringliggende butiksliv. Det er således ikke attraktivt at være placeret i denne del af gågaden, så længe en del af området ikke anvendes eksempelvis er biografbygningen ikke indbydende i forhold til gågademiljøet. Ved opførelse af et nyt butikscenter bliver området tilført en ny oplevelsesmulighed, som kan styrke denne del af gågaden. Ved byggeriet af 13.200 m² nyt butiksareal kan det let opfattes som en konkurrent til gågaden, men centeret kan også være med til at tiltrække nye kunder til bymidten og derved få en afsmittende effekt på butikslivet i gågaden. I detailhandelsanalysen er det vurderet, at Nykøbing by har et potentiale for en udbygning med 20.800 m² nyt butiksareal i bymidten i perioden 2009-2021. På
den baggrund blev muligheden for nybyggeri i Nykøbing i Kommuneplan 2009-2021 sat til 17.000 m². Lokalplanen giver mulighed for byggeri af 13.200 m² nyt butiksareal (en forøgelse af det samlede butiksareal med 10.800 m², idet nybyggeriet skal modregnes nedrivningen af det gamle Kvickly). Forøgelsen må anses for at være en stor del af det vurderede potentiale for Nykøbing F. s bymidte, hvorfor det må forventes at udbygningen af centeret vil ske over en årrække. Placeringen af de 13.200 m² butiksareal i selve bykernen ses som positivt frem for en udvikling, hvor der skabes nye centre andre steder inden for NYKF C1, hvor den samlede ramme på 17.000 m² skal placeres. I forhold til butiksstørrelsen for den enkelte butik tages der udgangspunkt i den maksimale ramme for butiksstørrelse i henhold til Kommuneplanens rammebestemmelser, således maks. 3.500 m² bruttoetageareal for dagligvarebutikker og 2.000 m² bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker. LOKALPLAN C2 Lokalplaner Det aktuelle lokalplanområde er sammenfaldende med lokalplan C2, som er vedtaget af Byrådet den 13. marts 1980. Lokalplanen fastlægger området til centerområde, og var grundlaget for den tidligere Kvickly-butik i området. Lokalplanen muliggør ikke det konkrete projekt og er på flere punkter utidssvarende. Lokalplan C2 aflyses for det aktuelle lokalplanområde, når nærværende lokalplan er endeligt vedtaget af Byrådet. TILLÆG 1 TIL C2 Det aktuelle lokalplanområde er sammenfaldende med tillæg nr. 1 til lokalplan C2, som er vedtaget af Byrådet den 22. november 1988. Tillægget fastlægger anvendelsen af facaden ud til Jernbanegade. Tillægget svarer til indholdet af Lokalplan C22. Tillæg 1 til lokalplan C2 aflyses for det aktuelle lokalplanområde, når nærværende lokalplan er endeligt vedtaget af Byrådet. LOKALPLAN C22 Skilte og facadelokalplanen for hele Nykøbing bymidte er gældende for hele lokalplanområdet. Planen er vedtaget af Byrådet den 15. juni 1999. Som udgangspunkt skal bestemmelser i lokalplan C22 danne grundlag for nye lokalplaner inden for dens område jf. planens 5.1. Der er dog dele af skilte og facade lokalplanen, som stiller begrænsninger for udnyttelsen af området, som ikke er forenelige med det foreliggende projekt. Indeværende lokalplan strider dog ikke mod principperne i planen. Bestemmelserne 4.1 og 5.2 aflyses for det aktuelle lokalplanområde, når nærværende lokalplan er endeligt vedtaget af Byrådet: 4.1 Eksisterende torve og gågader, som vist på kortbilag 1, fastholdes. Torvet ved Jernbanegade 23 er udpeget til at skulle bevares. Det findes dog mere naturligt, at facaden bringes frem på linje med nabobebyggelserne. Der stilles i lokalplanen krav om ny torvedannelse ved Søndergade. I forbindelse med flytningen af torvet flyttes eksisterende kunstværk med til det nye torv. 5.2 Ved eksisterende randbebyggelse kan tillades mindre huludfyldninger opført i eksisterende facadelinie og med en
husdybde svarende til eller mindre end tilstødende randbebyggelse. Kravet om husdybde som svarer til nabobebyggelsen ved huludfyldning er ikke foreneligt med intentionerne for området, Guldborgkarreens struktur og dimensioner. På den baggrund ophæves denne retningslinje for lokalplanområdet. LOKALPLAN 106 I det aktuelle lokalplanområde indgår et område, der er omfattet af lokalplan 106 vedtaget af Byrådet den 13. december 2007. Lokalplanen fastlægger et mindre område til bolig- og erhvervsformål. Lokalplanen blev udarbejdet på baggrund af et konkret projekt, som dog ikke er realiseret. Dele af lokalplanen er ikke foreneligt med de fremtidige tanker for Guldborgkarreen. Lokalplan 106 aflyses for det aktuelle lokalplanområde, når nærværende lokalplan er endeligt vedtaget af Byrådet. Dele af hensigterne med lokalplan 106 videreføres med indeværende plan, idet området vil kunne bebygges til bolig og erhvervsformål inden for et angivet byggefelt. En udbygning på arealet skal være med til at styrke karredannelsen ud til Skolegade. AFFALDSPLAN VEJ- OG STIPROJEKTER Andre planer Lokalplanområdet er omfattet af Byrådets godkendte Affaldsregulativer for husholdningsaffald og erhvervsaffald af 10. September 2009. Vej- og stiprojekter udført efter lokalplanens vedtagelse skal under alle omstændigheder godkendes af Guldborgsund Kommunes vejmyndighed. Servitutter I forhold til lokalplanens indhold er følgende rådighedsservitutter af betydning for den påtænkte anvendelse af området: DOK. OM VEJADGANG DOK. OM PARKERING 20.10.2004 - Servitutten udlægger en 5 meter bred vej over 34g til 34ax fra Søndergade over parkeringspladsen, når parkeringsareal på 34d og 34g nedlægges. Der vil skulle tages hensyn til servitutten i forbindelse med udformningen af torvedannelsen. 15.05.1995 - Dokumentet fastlægger, at 10 af dommerkontorets parkeringspladser skal være offentligt tilgængelige. De 10 parkeringspladser vil fortsat være offentligt tilgængelige, idet de vil ligge i forbindelse med butikscenterets parkeringsarealer og må anses som en del af denne parkeringsplads. DOK. OM FÆRDSELSRET 19.08.1923 - Dokumentet fastlægger en færdselsret på 4 meter i bredde og 14 meter i dybden fra facaden mod Jernbanegade i matr.nr. 34g s vestlige skel. Dette forhold er foreneligt med lokalplanen, idet der kan etableres adgang som port i bygningen. Ud over de nævnte rådighedsservitutter er der på ejendommene tinglyst en række tilstandsservitutter i forhold til brandmure og vinduesmuligheder. Det er vurderet, at de på ejendommene tinglyste tilstandsservitutter ikke er en hindring for realiseringen af lokalplanen. VANDFORSYNING BRANDHANER Forsyning Vandforsyning til lokalplanområdet sker fra fælles vandforsyningsnet. Der skal etableres vandforsyning med tilstrækkelig kapacitet for opstilling af brandhaner jf. Guldborgsund Redningsberedskabs vurdering af det konkrete projekt.
SPILDEVAND Området er i spildevandsplanen fælles kloakeret, men af hensyn til den fremtidige spildevandsrensning skal området forberedes til separatkloakering. Hvis der åbnes mulighed for virksomheder der giver anledning til processpildevand, der ikke er sammenligneligt med husspildevand skal den enkelte virksomhed søge om særskilte tilslutningstilladelser. Med hensyn til afledning af overfladevandet fra området bør der tænkes på alternativer i forhold til den traditionelle rørføring. FJERNVARME Lokalplanområdet er omfattet af den af Byrådet godkendte varmeplan af november 1987, der udlægger området til fjernvarme. Det er en forudsætning, at ny bebyggelse før den tages i brug er tilsluttet Nykøbing Falster Fjernvarmeanlæg. Bestemmelsen er dog ikke til hinder for, at der efter Byrådets nærmere godkendelse kan etableres supplerende energiforsyning i form af solfangere eller lignende. KULTURHISTORIE Museumslovgivning Guldborg Karreen ligger i et område, der er kategoriseret som Kulturarvsarealer af National betydning, baggrunden for udpegningen er, at arealet ligger inden for det område, som var omfattet af Nykøbing Falsters bykerne fra middelalder og renæssance. Flere arkæologiske undersøgelser dokumenterer, at der inden for kulturarvsarealet (som dækker Nykøbings gamle bykerne) findes omfattende spor efter menneskelig aktivitet i gennem flere hundrede år. Forud for igangsættelse af jordarbejder, f.eks. i forbindelse med opførelsen af nyt byggeri, skal det lokale kulturhistoriske museum inddrages efter reglerne i Museumslovens kapitel 8. MILJØVURDERING Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der foretages en miljøvurdering af planer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der er foretaget en screening af lokalplanforslaget, og på den baggrund er det Byrådets vurdering, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplanen, idet planen omfatter et mindre område på lokalt plan og planerne ikke vurderes at danne grundlag for anlæg, der medfører en væsentlig påvirkning af miljøet jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. VVM-pligt VVM Anlægget af et butikscenter er omfattet af bilag 2 til bekendtgørelsen om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning. På den baggrund skal der udarbejdes en vurdering af hvorvidt butikscenteret er VVM-pligtigt. Denne vurdering vil blive foretaget på baggrund af den endelige lokalplan. Beslutningen om VVM-pligt vil blive offentliggjort i forbindelse med den endelige vedtagelse af planen.
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Midlertidige retsvirkninger Når en lokalplan er offentliggjort i henhold til Lov om planlægning (Planloven) 24, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige lokalplans indhold. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at komme med indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til, at en ejendom, der er omfattet af forslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget, såfremt det er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er tale om et byggearbejde m.v., der ikke er lokalplanpligtig efter planlovens 13, stk. 2. Det er endvidere en forudsætning, at ingen statslig myndighed har modsat sig, at lokalplanen vedtages endeligt. Dette gælder i tiden, indtil den endeligt vedtagne og godkendte lokalplan er offentliggjort - dog højst et år efter lokalplanforslagets offentliggørelse. Endelige retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning (Planloven) 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i lokalplanen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan.
LOKALPLAN 137 For et område til centerformål I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1. Lokalplanen har til formål 1.1. at fastlægge anvendelsen af området til centerformål (detailhandel, boligformål og liberalt erhverv). 1.2. at fastlægge omfanget af ny bebyggelse i området. 1.3. at fastlægge bygningsproportionerne af fremtidig bebyggelse. 1.4. at sikre de fornødne opholds- og parkeringsarealer. 2. Område og zonestatus 2.1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene: Nykøbing F. Bygrunde: 34af, 34ah, 34ar, 34ax, 34b, 34d, 34g, 34l, 34k, 34r, 34s, 34t, 36d, 36e, 37b, 37c og 37g. 2.2. Lokalplanområdet opdeles, som vist på kortbilag 1, i følgende delområder: C og BE. 2.3. Det samlede lokalplanområde er beliggende i byzone. 3. Områdets anvendelse Delområde C: 3.1. Området skal anvendes til butiksformål og liberalt erhverv. 3.2. Stueetagen skal anvendes til butiksformål, mens de øvrige etager kan anvendes til butiksformål og/eller liberalt erhverv. 3.3. Samlet kan der maksimalt nybygges 13.200 m² bruttoetageareal til butiksformål. 3.4. Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik sættes til 3.500 m² for dagligvarebutikker og 2.000 m² for udvalgsvarebutikker. Delområde BE: 3.5. Områderne skal anvendes til butiksformål, liberalt erhverv eller boligformål. 3.6. Den maksimale butiksstørrelse for den enkelte udvalgsvarebutik fastsættes til 250 m².
3.7. Stueetagen mod Jernbanegade skal indrettes til butiksformål. Stueetagen mod Søndergade, Tværgade og Skolegade må indrettes til udvalgsvarebutik, boligformål eller liberalt erhverv. 3.8. Øvrige etager må anvendes til boligformål eller liberalt erhverv. 3.9. Anvendelsen til butiksformål og liberalt erhverv kan ske under forudsætning af: 3.9.1. at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter ikke ændres væsentligt, 3.9.2. at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, 3.9.3. at virksomheden ikke medfører særligt parkeringsbehov. 4. Udstykning 4.1. Inden for lokalplanområdet kan der ske udstykning og øvrige matrikulære ændringer, der understøtter anvendelse i de enkelte delområder. 5. Vej-, parkerings- og adgangsforhold 5.1. Der udlægges areal til nye stier/gennemgange med en beliggenhed, som vist på kortbilag 2. Delområde C: 5.2. Indkørsler til parkeringsarealer, parkeringskælder og vareindlevering skal placeres som angivet på kortbilag 2, således alle med indkørsel fra Søndergade. 5.3. Ved ny bebyggelse skal der som minimum etableres 1 parkeringsplads - pr. 25 m² dagligvarebutik - pr. 50 m² udvalgsvarebutik - pr. 65 m² kontor og liberalt erhverv 5.4. Såfremt det ved nybyggeri ikke er muligt at placere de krævede parkeringspladser på egen grund kan de manglende parkeringspladser anlægges og deklareres på nabo-/genbogrund. Delområder BE: 5.5. Indkørsel til parkering skal foregå fra hhv. Skolegade og Tværgade, det skal tilstræbes at evt. indkørsler deles mellem flere ejendomme. 5.6. Ved ny bebyggelse skal der som minimum etableres 1 parkeringsplads - pr. lejlighed - pr. 50 m² butiksareal - pr. 65 m² kontor og liberalt erhverv 6. Bebyggelsens placering og omfang Område C: 6.1. Ny bebyggelse skal placeres inden for de byggefelter, som er vist på kortbilag 2. For de enkelte byggefelter gælder: 6.1.1. Byggefelt 3 etager: Bebyggelse må ikke opføres i mere end 3 etager med en facadehøjde på op til 13 meter og en maksimal bygningshøjde på 17 meter.
6.1.2. Byggefelt 2 eller 2½ etage: Bebyggelse skal opføres i 2 eller 2½ etage med en facadehøjde på op til 10 meter og en maksimal bygningshøjde på 13 meter. 6.1.3. Byggefelt 2 etager: Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager med en facadehøjde på op til 9½ meter, der er mulighed for tagterrasser i overensstemmelse med 7.7. 6.1.4. Byggefelt 1 etage: Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 etage med en facadehøjde på op til 3½ meter og en maksimal bygningshøjde på op til 5 meter. 6.1.5. Gavle (herunder de 3 etager mod Jernbanegade) kan opføres i overensstemmelse med den maksimale bygningshøjde i retningslinje 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3 og 6.1.4. 6.1.6. Inden for byggefelterne kan der anlægges parkeringskælder. 6.2. Mindre overdækninger af cykelparkering, tankanlæg, miljøstationer og lignende må opføres uden for byggefelterne. 6.3. Bebyggelse skal placeres med facade i den facadebyggelinje, som er vist på kortbilag 2. 6.4. Mindre bygningsdele må tilbagerykkes/fremrykkes op til 0,5 m fra facadebyggelinjen. Mod Jernbanegade kan der bygges et større facadeparti som fremspring fra facaden, med et fremspring på op til 1,2 meter. 6.5. I facadelinjen må sokkelhøjden ikke adskille sig med mere end 20 centimeter i forhold til nabobebyggelsen. 6.6. I facadebyggelinjen skal facadehøjden afstemmes med nabobebyggelsen, så den ikke adskiller sig med mere end ½ meter i forhold til den ene af nabobebyggelserne. Område BE: 6.7. De på kortbilag 2 angivne bevaringsværdige bygninger skal bevares. 6.8. Ny bebyggelse skal placeres inden for de byggefelter, som er vist på kortbilag 2, for de enkelte byggefelter gælder: 6.8.1. Byggefelt 2 eller 2½ etage: Bebyggelsen skal opføres i 2 eller 2½ etage med en facadehøjde på op til 7 meter (eller en højde svarende til +/- ½ meter i forhold til en af nabobebyggelserne). 6.8.2. Byggefelt 1½ etage: Bebyggelsen skal opføres i 1½ etage med en facadehøjde på op til 3,5 meter (eller en højde svarende til +/- ½ meter i forhold til en af nabobebyggelserne). 6.9. Bebyggelse skal placeres med facade i den facadebyggelinje, som er vist på kortbilag 2. Ny bebyggelse skal udføres som ubrudt byggeri i hele grundens bredde i facadebyggelinjen, dog med mulighed for portgennemgang. 6.10. I facadebyggelinjen må sokkelhøjde ikke adskille sig med mere end 20 centimeter i forhold til nabobebyggelsen. 6.11. Mindre overdækninger, skure og lignende må opføres uden for byggefelterne. 6.12. Ved etablering af sti/vej eller anden gennemgang fra Tværgade til delområde C, skal dette udføres som overdækket gennemgang med byggeri i overensstemmelse med retningslinjerne 6.8, 6.9 og 6.10.
7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1. Skiltning skal foregå i overensstemmelse med den til enhver tid gældende skilte og facadelokalplan for området (pt. lokalplan NYK C22). Område C: Facader 7.2. Ydervægge skal opføres i røde eller grå teglsten evt. i varierende nuancer, eller som pudsede facader i grå/hvide nuancer. Mindre dele af facaderne samt mindre bygninger, som f.eks. udhuse, kan tillades udført i et andet materiale. 7.3. Mod Jernbanegade skal facaden primært opføres som butiksfacade i glas, delpartier skal udføres som murværk i overensstemmelse med 7.2 dog kun med teglsten i røde nuancer. 7.4. Mod Skolegade skal facaden primært udføres i murværk i overensstemmelse med 7.2. En mindre del af facaden kan udføres som glaspartier. 7.5. Mod Søndergade skal facaden udføres, som en kombination af butiksvinduer og murværk i overensstemmelse med 7.2. 7.6. Mod baghaver i BE områderne skal facaderne opføres som murværk i overensstemmelse med 7.2 med stedsegrøn espalierbeplantning. Der kan ikke udføres vinduespartier, som skaber indkig til baghaver o. lign. Tage 7.7. Der kan etableres tagterrasser, hvor der ikke er direkte indkig til nabobeboelsernes haver. For at hindre indkig skal tagterrasser tilbagerykkes mindst 4 meter i forhold til bygningens facader mod nabohaver i BE områderne. Tagterrasser tæller ikke med i etageantallet. 7.8. Tagbeklædning skal være røde tegl, eller som metalbeklædning i zink eller kobber med stående false. 7.9. Flade og lave taghældninger kan beklædes med sort papdækning evt. med listedækning, eller som grønne tage beklædt med mos-sedum. 7.10. Blanke eller reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes, se dog 7.12. Bygningsdetaljer 7.11. Farven på udvendige døre og vinduer, herunder tagvinduer, skal udføres i antrazitgrå, andre farver skal godkendes af Byrådet. 7.12. Der må indbygges solfangere og lignende energibesparende elementer i såvel tagflader som facader og gavle, når dette sker så det ikke medfører blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. I forbindelse med byggesagsbehandling kan Guldborgsund Kommune kræve, at der opsættes en prøve som udgangspunkt for vurdering af blændingsgener. 7.13. Ventilationsafkast skal placeres, så de ikke er synlige fra offentlige veje og stier. Ventilationsmotorer o. lign. må ikke placeres på bygningernes facader. 7.14. Ventilationsafkast på tage skal trækkes mindst 3 m tilbage i forhold til bygningens facade. 7.15. Ventilationsafkast må ikke være højere end 1 m over bygningens tag.
Område BE: 7.16. Til udvendige facader og gavle skal anvendes røde tegl, der fremstår som blank mur, som pudset mur eller vandskuret. Der kan til dele af facader og gavle anvendes større, sammenhængende glaspartier. 7.17. Mindre dele af facaderne samt mindre bygninger, som f.eks. udhuse, kan tillades udført i et andet materiale. 7.18. Tage skal beklædes med røde tegl, flade tage på skure o. lign. skal beklædes med tagpap, evt. med listedækning, eller som grønne tage beklædt med mossedum. 7.19. Der må indbygges solfangere og lignende energibesparende elementer i såvel tagflader som facader og gavle, når dette sker så det ikke medfører blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. I forbindelse med byggesagsbehandling kan Guldborgsund Kommune kræve, at der opsættes en prøve som udgangspunkt for vurdering af blændingsgener. 7.20. Alle udvendige bygningssider samt sokler skal fremtræde i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarver eller en blanding af disse nævnte farver. Til døre, vinduesrammer, skodder og mindre bygningsdele er andre farver også tilladt. 8. Ubebyggede arealer og hegning 8.1. Der skal indrettes friarealer (ekskl. parkerings- og tilkørselsarealer), svarende til minimum 20% af det samlede bruttoetageareal til boligformål og 20% af det samlede bruttoetageareal til erhvervsformål og 10% af det samlede bruttoetageareal til butiksformål. Ved etablering af friarealer til erhvervsformål kan 50% af arealet etableres som tagterrasser og lign.. 8.2. Der kan etableres tagterrasser i delområde C. Tagterrasser skal etableres, så der ikke er direkte indkig til haver/opholdsarealer i delområderne BE (se i øvrigt 7.7). 8.3. Ved nedlæggelse af torvet ud for Jernbanegade 23 skal der etableres et nyt torv på hjørnet af Søndergade og Tværgade af mindst samme størrelse. 8.4. Belysning af parkeringsarealer, veje, sti- og friarealer må kun udføres som parkbelysning på lave standere, max. 4 m. Der kan suppleres med effektpunktbelysning på enkelte steder, også i en højere højde end de 4 meter. 8.5. Ubebyggede arealer, herunder også parkeringsarealer, skal ved befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden skal overholdes. 8.6. På de ubebyggede arealer kan der etableres byøkologiske foranstaltninger. 8.7. Udendørs parkering af last-, flytte-, fragtbiler, busser og lignende samt henstilling af campingvogne, skurvogne, både og lignende er ikke tilladt inden for lokalplanområdet. 8.8. Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal ske ved plankeværk, mur eller beplantning.
9. Handicapvenlighed 9.1. Adgangsarealer, friarealer, parkeringsarealer og fodgængerarealer i øvrigt skal udformes, så de i videst muligt omfang kan benyttes af personer med nedsat bevægelses- og orienteringsevne. 10. Miljøforhold 10.1. Ingen form for virksomhed i lokalplanområdet må give anledning til støjgener. De af Miljøministeriet til enhver tid fastsatte vejledende grænseværdier for støjbelastning skal overholdes. 10.2. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller opførelse af byggeri, skal den til enhver tid gældende lovgivning på området overholdes. 10.3. De til enhver tid gældende retningslinjer i Kommunens affaldsregulativer skal overholdes. 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de for den pågældende bebyggelse nødvendige parkeringsarealer i overensstemmelse med 5 etableres. 11.2. Før torvet ved Jernbanegade nedlægges, skal der etableres nyt torv i overensstemmelse med 8.3. 11.3. Ny bebyggelse skal tilsluttes Nykøbing Falster Kommunes fjernvarmeforsyning. Byrådet kan dog tillade supplerende energiforsyning som f.eks. solfangere. 12. Ophævelse af hidtil gældende lokalplaner 12.1. Lokalplan C2, vedtaget af Nykøbing Falster Byråd den 13. marts 1980 ophæves. 12.2. Lokalplan C2 tillæg 1, vedtaget af Nykøbing Falster Byråd den 22. november 1988 ophæves. 12.3. Lokalplan 106, vedtaget af Guldborgsund Byråd den 13. december 2007 ophæves. 12.4. Lokalplan C22 4.1 og 5.2 vedtaget af Nykøbing Falster Byråd den 15. juni 1999 ophæves. 13. Tilladelse fra andre myndigheder 13.1. Forud for igangsættelse af jordarbejder, f.eks. i forbindelse med opførelse af nyt byggeri, skal Museum Lolland-Falster inddrages efter reglerne i Museumslovens kapitel 8. 14. Lokalplanens retsvirkninger 14.1. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, kan ejendomme, der omfattes af planen, ifølge lov om planlægning 18, udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.
14.2. Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. 14.3. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. 14.4. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. 14.5. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 15. Vedtagelsespåtegning 15.1. Således vedtaget som forslag, til udsendelse i offentlig høring, af Guldborgsund Byråd på mødet den 11. januar 2010. John Brædder Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Administrerende direktør
Kortbilag 4: Skyggediagram for byggeriet i karreen (Jævndøgn d. 30. Marts).
Kortbilag 4: Skyggediagram for byggeriet i karreen (TV: Jævndøgn d. 30. Marts, TH: Midsommer d. 23. juni).
Kortbilag 4: Skyggediagram for byggeriet i karreen (Midsommer d. 23. juni).