1 København, den 1. juni 2010 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Fanø ApS v/advokat Poul Merrild Dokken 10 6700 Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har ydet mangelfuld rådgivning af klagerne i forbindelse med køb af ejendom, idet klagerne ikke havde råd til at eje denne, og om indklagede som følge heraf er erstatningsansvarlig over for klagerne.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 30. november 2006 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kontant kr. 1.125.000 til overtagelse 1. februar 2007. Handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed, men klagerne har til sagen oplyst, at de ikke var repræsenteret af advokat eller anden rådgiver i forbindelse med handlen. Den 3. januar 2007 indhentede indklagede et lånetilbud hos et finansieringsselskab. Finansieringsselskabet sendte den 17. januar 2007 et lånetilbud på kr. 1.140.631,58 til indklagede. Den 12. februar 2007 underskrev klagerne 2 pantebreve på hhv. kr. 700.000 og kr. 440.631, i alt kr. 1.140.631,58. Herudover finansierede klagerne deres køb med udstedelse af et sælgerpantebrev på kr. 75.000. Den 16. februar 2007 sendte indklagede pantebrevene til klagernes pengeinstitut samt kopi af ydelserne på de 3 pantebreve til brug for udregning af budget for klagerne. Samme dag sendte indklagede kopi af købsaftale og pantebreve til klagernes skødeberigtiger. Den 5. marts 2007 indgik klagerne aftale med deres skødeberigtiger om berigtigelse af handlen for klagerne. Det var klagernes skødeberigtiger, der herefter sørgede for tinglysning af disse pantebreve. Det fremgår af klagernes årsopgørelser fra SKAT, at de i 2006 havde en samlet skattepligtig indkomst på ca. kr. 295.000. I januar 2008 blev ejendommen solgt på tvangsauktion. Den 30. oktober 2008 skrev klagernes advokat til indklagede og meddelte, at det var hans opfattelse, at klagerne ikke på handelstidspunktet var i stand til at betale renter og afdrag på lånene i ejendommen. Advokaten bad indklagede redegøre for den rådgivning, indklagede havde givet klagerne i forbindelse med købet. Den 31. oktober 2008 svarede indklagede advokaten: [...]
3
4
5 [...] Den 30. januar 2009 meddelte klagernes advokat, at indklagedes mangelfulde rådgivning havde bevirket, at klagerne havde lidt et tab på kr. 561.243,18, svarende til differencen mellem restgælden på lånene i ejendommen pr. tvangsauktionsdagen, kr. 1.319.243,18 og budsummen på kr. 758.000, og dette tab krævedes erstattet af indklagede. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale klagerne kr. 561.243,18, jf. 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom. Beløbet fremkommer som forskellen mellem restgælden på de på ejendommen tinglyste lån pr. tvangsauktionsdagen fratrukket højeste bud på tvangsauktionen. Indklagede har ydet mangelfuld rådgivning af klagerne ved købet af ejendommen, idet indklagede har tilsidesat sine forpligtelser i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 6 og god ejendomsmæglerskik. Klagerne var ikke repræsenteret af egen rådgiver i forbindelse med købet, hvilket indklagede var bekendt med. Indklagede har derfor været særligt forpligtet til at yde klagerne rådgivning i forbindelse med købet. Indklagedes svar i brevet af 31. oktober 2008 er udtryk for, at indklagede ikke har ydet klagerne rådgivning om, hvorvidt klagerne havde råd til at købe ejendommen og således ikke har foretaget den fornødne økonomiberegning af klagernes forhold, jf. 6 i lov om omsætning af fast ejendom. Indklagede har ikke fastsat det rådighedsbeløb, som klagerne som minimum burde have haft for at kunne erhverve ejendommen og har ikke vurderet klagernes kreditværdighed. Det bestrides som af indklagede anført, at det er klagernes dispositioner efter handlen, der medførte, at klagerne ikke havde råd til at sidde i ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider, at være erstatningsansvarlig over for klagerne.
6 Klagerne har været repræsenteret af egne rådgivere i forbindelse med handlen, idet klagerne har haft 2 pengeinstitutter til at hjælpe sig. Det var i øvrigt det ene af disse pengeinstitutter, der hjemtog pantebrevslånene. Det var på klagernes anmodning, at indklagede rettede henvendelse til det pågældende pantebrevsfirma. Indklagede har også ydet økonomisk rådgivning løbende, hvilket dokumenteres af, at indklagede var bekendt med klagernes økonomiske forhold. Det er klagernes efterfølgende dispositioner, der har bevirket, at ejendommen blev solgt på tvangsauktion. I øvrigt er sagen ikke oplyst på en sådan måde, at nævnet kan træffe afgørelse. Nævnet udtaler: Der er indgået en købsaftale om en kontanthandel, hvorfor det er sælger og indklagede uvedkommende, hvordan klagerne finansierer deres køb. Efter 15, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom må ingen være formidler for begge parter i samme handel. Efter 15, stk. 2, skal formidleren varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Dog skal formidleren udøve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part. Hvis den anden part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge bistand. Indklagede repræsenterede sælger i forbindelse med handlen og har derfor ikke haft pligt til at rådgive klagerne, heller ikke økonomisk. Nævnet finder ikke, at det er i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation, at indklagede efter klagernes ønske har søgt finansiering af deres køb hos et pantebrevsfirma. Indklagede har imidlertid heller ikke i denne situation haft pligt til at rådgive klagerne økonomisk, herunder om klagerne havde råd til at sidde i ejendommen med den nævnte finansiering. Nævnet finder, at indklagede efter fremkomst af lånetilbuddet havde pligt til at henvise klagerne til deres egen rådgiver for økonomisk rådgivning vedrørende det fremkomne tilbud. Indklagede har sendt de af klagerne underskrevne pantebreve til klagernes pengeinstitut og anmodet pengeinstituttet om beregning af budget og om hjemtagelse. Nævnet finder herefter, at indklagede har opfyldt sine forpligtelser i den henseende. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at klagernes ejendom efter ca. 1 års ejertid gik på tvangsauktion, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne.
7 Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V Lone Kerrn-Jespersen formand