Resume: Statsforvaltningen Sjælland udtaler, at der gives forhåndssamtykke til mageskifte/salg af ejendomskomplekser uden offentligt udbud, under henvisning til formålet med salget, hvorfor det findes ubetænkeligt at meddele tilladelse. 21-06- 2010 TILSYNET Statsforvaltningen Sjællands giver samtykke til mageskifte af matriklerne nr. 1b Vibygård Hdg, beliggende Vibygårdsvej 50, 4130 Viby Sj og nr. 8dq, 8do og 8cp Viby By, beliggende Vestergade 11, 14 og 16, 4130 Viby Sj. STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE 30 4800 NYKØBING F JOURNAL NR.: 2010-614/114 SAGSBEHANDLER: CHBVE DIREKTE TELEFON: 7256 7674 Roskilde Kommune - Byrådssekretariat - har i brev af 29. april 2010 vedlagt bilag anmodet Statsforvaltningen Sjælland, Tilsynet om samtykke til, at det tidligere Ramsø Rådhus mageskiftes med Viby Friskoles ejendomme, og at kommunen dertil modtager et beløb på 2.250.000,- kr. uden offentligt udbud i henhold til udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. TELEFON: 7256 7600 TELEFAX: 5482 1864 GIRO: 10202027 EAN- NR. 5798000362628 sjaelland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk Roskilde Kommunes anmodning har følgende ordlyd: Ansøgning om tilladelse til mageskifte uden offentligt udbud i medfør af udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3 Roskilde Byråd har i sit møde den 28. april 2010 besluttet, at man - under forudsætning af Statsforvaltningen Sjællands forudgående tilladelse - agter at indgå på et mageskifte, hvorefter Roskilde Kommune afhænder det tidligere Ramsø Rådhus, Vibygårdsvej 50, 4130 Viby Sj. (matr. Nr. 1b Vibygård Hdg., Syv af areal 9.779 m2) til Viby Friskole, Vestergade 14-16, 4130 Viby Sj., betinget af at Roskilde Kommune tilsvarende overtager friskolens ejendomme (matr. Nr. 8dq, 8do og 8cp Viby By, Syv af areal i alt 5.566 m2) og dertil modtager 2.250.000 kr. Dette beløb afholdes dels ved kontant betaling af 1,5 mio. kr., dels ved udstedelse af et pantebrev på 750.000 kr. Pantebrevet forrentes med 2% p.a. og forfalder til fuldstændig indfrielse om 10 år.
Endelig får Roskilde Kommune en tinglyst tilbagekøbesret/forkøberet til Ramsø Rådhus på nærmere angivne vilkår. Der henvises til vedhæftede kortbilag, der viser de to ejendommes placering og udstrækning, og kopi af servitutten om tilbagekøbsret/forkøbsret. Viby Friskole, hvor kompetencen til at godkende køb og salg af fast ejendom ligger hos generalforsamlingen, har den 27. april 2010 godkendt mageskiftet på de aftalte vilkår. Angående byttesummerne kan oplyses, at kommunens ejendomsmægler Colliers Hans Vestergaard har besigtiget begge ejendomskomplekser i efteråret 2009. Mægler har vurderet, at ejendommenes værdi ligger på omkring 10-11 mio. kr. for det kommunalt ejede gamle rådhus og omkring 7 mio. kr. for Viby Friskoles ejendomme. De mere detaljerede forudsætninger for disse estimater, herunder kommunens overvejelser om den fremtidige anvendelse af friskolens ejendomme, fremgår af Økonomiudvalgets beslutningsreferat fra den 30. september 2010 og senere og notat af den 26. august 2009, der vedlægges. Som det fremgår, er der således en forskel i de to bygningskompleksers værdi på ca. 3 mio. kr., men der er kun aftalt en byttesum på 2.250.000 kr. Det skyldes, at friskolen med hjemmel i bygningsreglementet forpligtes til at etablere ventilationsanlæg i Ramsø Rådhus, når anvendelsen af bygningerne ændres fra kontorformål til undervisningsformål. Et ventilationsanlæg koster omkring 1,5 mio., som skolen ikke har økonomi til at afholde alene. Parterne er derfor enedes om af slå halv skade, udmøntet således, at skolen får et afslag i byggesummen på 750.000 kr. Umiddelbart efter kommunesammenlægningen den 1. januar 2007 udbød Roskilde Kommune ved ejendomsmægler Ramsø Rådshus til salg med en mindstepris på 25,8 mio. kr. Senere i sommeren 2008 blev mindsteprisen nedsat til 19,8 mio. kr., men der har ikke vist sig andre interesserede købere end Viby Friskole. Ramsø Rådhus har nu stået tomt i godt 3 ½ år, og det har tæret hårdt på bygningerne, der bl.a. enkelte steder er angrebet af skimmelsvamp. Hertil Kommer, at bygningernes tagkonstruktion er behæftet med fejl, som kræver snarlig udbedring. Sælges bygningerne ikke nu, må kommunen kalkulere med, at der fremover opstår behov for større vedligeholdelsesarbejder, hvortil komme de daglige udgifter til drift til udenomsarealer, opvarmning af bygninger, opsyn m.v. SIDE 2
Det er således kommunens opfattelse, at dette mageskifte er det bedste, som kommunen kan opnå i det nuværende marked. Endelig vedlægges kopi af byrådets beslutningsreferat fra den 28. april 2010. Statsforvaltningens udtalelse: 68, stk. 1 i lov om kommunernes styrelse (lovbekendtgørelse nr. 581 af 24. juni 2009) har følgende ordlyd: "Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- socialministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud." Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. I henhold til styrelseslovens 68, stk. 1, er der i bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 (udbudsbekendtgørelsen) fastsat nærmere regler om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Bekendtgørelsen opregner i 2, stk. 1 og 2 nogle tilfælde, hvor offentligt udbud kan undlades. Disse undtagelsesbestemmelser finder dog ikke anvendelse i dette tilfælde. Bekendtgørelsens 2, stk. 3, har dog følgende ordlyd: "Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud." Det fremgår af Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, at den sidstnævnte undtagelsesbestemmelse kun tænkes anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. SIDE 3
Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævnes i vejledningen afsnit 5.4 nr. 1: Salg i forbindelse med mageskifte, hvor kommunen i stedet for en overdraget ejendom får en anden ejendom. Det er i denne forbindelse en forudsætning, at der er en i relation til størrelse og beliggenhed vis sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mageskiftet, f.eks. således at ejendommene støder op til hinanden og er af nogenlunde samme størrelse. Ved vurderingen af, om der kan meddeles samtykke til mageskifte uden forudgående offentligt udbud, vil der endvidere blive lagt vægt på formålet med mageskiftet, herunder eksempelvis om mageskiftet er afgørende for et større projekts gennemførelse, eller om mageskiftet vil medvirke til opfyldelse af en lokalplans bestemmelser. Det fremgår videre af vejledningen til udbudsbekendtgørelsen, at det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen, jf. vejledningens afsnit 5.4 og 7.1. På baggrund af de foreliggende oplysninger meddeler statsforvaltningen tilladelse til det ønskede mageskifte. Vi har lagt særlig vægt på oplysningerne om, at mageskiftet er begrundet i et ønske fra kommunen om at afhænde en kommunalt ejet bygning, der ikke længere anvendes efter sit formål, og som det ikke har været muligt at sælge ved tidligere offentligt udbud. Vi har lagt vægt på at mageskiftet er afgørende for, at Viby Friskole kan gennemføre det ønskede projekt med flytte skoledriften til det tidligere Ramsø Rådhus. For så vidt angår størrelsen på de omhandlede ejendomskomplekser falder et areal på henholdsvis 9.779 m2 og 5.566 m2 efter vores opfattelse som udgangspunkt udenfor, hvad der kan betegnes som nogenlunde samme størrelse. I den konkrete sag har vi dog ikke tillagt dette afgørende betydning under hensyntagen til kommunens oplysninger om en byttesum i forbindelse med mageskiftet for at udligne en forskel på ca. 3 mio. i de to bygningskomplekser værdi. Det er således vores opfattelse, at der ved inddragelse af den konkrete byttesum opnås den fornødne sammenhæng mellem de ejendomme, der indgår i mageskiftet. I forbindelse med byttesummen på 2.250.000 kr. er det statsforvaltningens opfattelse, at afslaget på 750.000 kr. må opfattes som en kommunal anlægsstøtte til Viby Friskole, som kommunen kan yde med hjemmel i 23 i Friskoleloven (lovbekendtgørelse nr. 705 af 3. juli 2009). Lo- SIDE 4
ven giver således kommunen mulighed for at varetage en saglig kommunal interesse og således mulighed for at kunne sælge til en pris, der er 750.000 kr. lavere end vurderingen. Herudover finder statsforvaltningen ikke på det foreliggende grundlag anledning til at stille spørgsmålstegn ved kommunens vurdering af, at kommunen ved mageskiftet opnår markedsprisen for det tidligere Ramsø Rådhus. Betingelsen om, at salget skal ske til markedsprisen, anses herefter for opfyldt i den foreliggende sag. Statsforvaltningen finder således, at der i det konkrete tilfælde foreligger forhold, som kan begrunde undladelse af offentligt udbud i forbindelse med mageskiftet af de 2 ejendomskomplekser efter udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. I øvrigt: Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside på internettet (www.statsforvaltning.dk). Med venlig hilsen Christian Bernhard Fm. SIDE 5