H O B R O K O M M U N E Lokalplan nr. 260 Område til hotelformål ved Amerikavej i Hobro 2003
Lokalplan nr. 260 Hobro kommune Område til hotelformål ved Amerikavej i Hobro INDHOLDSFORTEGNELSE: Side Redegørelse til lokalplanen 1. Indledning... 1 2. Eksisterende forhold... 1 3. Lokalplanens indhold... 3 4. Lokalplanens forhold til anden planlægning for området... 4 5. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 7 6. Servitutforhold... 7 7. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger... 7 8. Frist for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag... 8 Matrikelkort... 9 Tillæg nr. 310 til kommuneplanen... 10 Lokalplanen 1. Lokalplanens formål... 12 2. Områdets afgrænsning og zonestatus... 12 3. Områdets anvendelse... 12 4. Udstykninger... 12 5. Vej- og stiforhold... 12 6. Bebyggelsens omfang og placering... 13 7. Bebyggelsens ydre fremtræden... 13 8. Ubebyggede arealer... 14 9. Lokalplanens retsvirkninger... 14 Vedtagelsespåtegning... 15 Lokalplankort... 16 Illustrationsplan... 17 Dato: 17. juni 2003
Redegørelsen 1. INDLEDNING. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra ejeren om mulighed for at indrette og udbygge det gamle Solgavehjem til hotel. Lokalplanområdet ligger i landzone og hovedparten af området er i kommuneplanen beliggende i et område til offentlige formål, 1.D14. Der er i dag ikke nogen lokalplaner for det berørte område. I henhold til kommuneplanens rammebestemmelser gælder for område 1.D14, at områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (plejehjem, beskyttede boliger, skoler, vandrerhjem og lignende samt enkelte boliger). Lokalplanens formål er at ændre anvendelsen for lokalplanområdet, så det kan anvendes til hotelformål. Nærværende redegørelse er udarbejdet i henhold til planlovens 16 for at oplyse om planens formål samt redegøre for, hvordan planen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Ligeledes er redegjort for de tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder, der eventuelt er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. 2. EKSISTERENDE FORHOLD. Lokalplanen omfatter hele den ejendom, hvor det gamle Solgavehjem er beliggende. Samtidig omfatter lokalplanen Amerikavej på strækningen nord for det gamle Solgavehjem samt et ca. 10 m bredt areal af den tilgrænsende Østerskov øst for det gamle Solgavehjem til og med en nord-syd gående vej inde i skoven. Det ca. 10 m brede skovareal er pålagt fredskovspligt. Lokalplanområdet er på i alt omkring 20.300 m² og omfatter hele ejendommen matr.nr. 83f på 18.420 m² samt areal fra de 2 tilgrænsende ejendomme hhv. nord for og øst for matr.nr. 83f. Mod vest grænser lokalplanområdet til Behandlingscentret Østerskoven. Mod øst til Østerskov, herunder et beboelseshus beliggende i skovkanten ind mod lokalplanområdet. Mod syd grænser lokalplanområdet til Ormeskov og mod nord til Østerskov. Adgangen frem til lokalplanområdet er fra enden af den offentlige vej, Amerikavej, som er asfalteret frem til indkørslen i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet. Lokalplanområdet er bebygget med det gamle Solgavehjem samt et nyere parcelhus og enkelte garager og halvtage. Solgavehjemmet er oprindeligt blindehjem og har senest været anvendt til Hobro Familiecenter. De eksisterende bygninger til det gamle Solgavehjem er hovedsalig i 2 etager med delvis kælder, idet dog sydenden af vestfløjen er i 3 etager med en højde på omkring 10 m. De øvrige bygninger i lokalplanområdet er i en etage med delvis kælder. Det gamle Solgavehjem er opført i gule mursten med tag af grå bølgeeternitplader. Det nyere parcelhus er opført i træ med tag af grå bølgeeternitplader. 1
Udenomsarealerne er anlagt til parkerings- og tilkørselsarealer samt grønne områder med plæner og enkelte store træer. Den sydlige del af lokalplanområdet er et lavt vandlidende træ- og kratbevokset areal. Amerikavej er på strækningen langs lokalplanområdet privat fællesvej, der henligger som en grusvej. På den vestlige strækning er der parkeringsarealer langs vejen ind på det tidligere Solgavehjems ejendom. Langs østgrænsen af lokalplanområdet fortsætter Amerikavej som grusvej gennem Østerskov. Vejen er bl.a. adgangsvej til beboelsen Amerikavej 50. 2
3. LOKALPLANENS INDHOLD. Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til hotelformål. Projektet for ombygning af det gamle Solgavehjem til hotel omfatter i 1. etape en sammenbygning af det gamle Solgavehjem med den øst for beliggende en etages bygning. Sammenbygningen sker med en ny en etages facadebygning mod Amerikavej, der skal være indgang med reception. Endvidere sker der en udbygning af vestfløjen mod nord mod Amerikavej til indretning af værelser. Denne udbygning sker i samme højde og bredde, som den eksisterende bygning. Den eksisterende en etages bygning øst for det gamle Solgavehjem er planlagt indrettet til selskabslokaler. Hotellet vil efter gennemførelse af denne 1. etape have omkring 28 værelser. Den efterfølgende etape er planlagt til at omfatte en sammenbygning mellem det gamle Solgavehjem og den øst for beliggende en etages bygning. Denne udvidelse vil ske i 2 etager som det gamle Solgavehjem og med kælder. Hotellet vil efter gennemførelse af denne etape rumme omkring 40 50 værelser. Ud over den ene eksisterende bolig ønskes der mulighed for at opføre en bolig mere på ejendommen i form af et fritliggende enfamiliehus i op til 1½ etage i det nordøstlige hjørne af lokalplanområdet. Disse 2 fritliggende enfamiliehuse er alene til beboelse for personer med tilknytning til hoteldriften. Endvidere er der ønske om i den sydlige del af lokalplanområdet at opføre tæt lav bebyggelse som rækkehuse eller dobbelthuse i op til 2 etager, der kan anvendes til hotelformål. I lokalplanen fastsættes bestemmelser om, at bebyggelse til hotelformål må opføres i op til 3 etager med en maksimal højde på 11 m. Denne bebyggelse må opføres ved sammenbygning eller tilbygning til det gamle Solgavehjems bygninger, der ligeledes må indrettes til hotelformål. Endvidere fastsættes bestemmelser om, at der i lokalplanområdet må opføres max. 2 fritliggende enfamiliehuse i 1½ etage med en maksimal højde på 8,5 m alene til beboelse for personer med tilknytning til hotellets drift. Ligeledes må der opføres tæt lav bebyggelse til hotelformål i form af rækkehuse eller dobbelthuse i op til 2 etager med en maksimal højde på 8,5 m. Efter byggelovens bestemmelser må der ikke på en ejendom opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse uden at det sikres, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Yderligere boligbebyggelse i lokalplanområdet kan således ikke opføres, før der i den konkrete byggesag foreligger en af byrådet godkendt bebyggelses- og udstykningsplan. I lokalplanen er fastsat bestemmelser om materialevalg. Bygninger vil overvejende blive opført i gule mursten samt træ. Tage skal udføres med tagsten eller tagplader i tegl eller cement, tagpap eller naturskiferskifer i sorte eller mørkegrå farver. Vejadgangen til lokalplanområdet er fra Amerikavej, hvor der kan ske en udbygning af tilkørslen i det nordvestlige område til det kommende hotel, så der må etableres 2 overkørsler i forbindelse med de fremtidige parkeringsarealer. Ved opførelse af et 3
fritliggende enfamiliehus i det nordøstlige hjørne af lokalplanområdet, kan der etableres overkørsel direkte til Amerikavej. For at sikre vejadgang frem til ny bebyggelse på den sydlige del af lokalplanområdet udlægges den eksisterende vej gennem skoven langs lokalplanområdets østgrænse som adgangsvej frem til lokalplanområdets sydlige del. Arealet mellem det gamle Solgavehjems østskel og denne vej skal fortsat bevares som skovbryn i forhold til skoven. Ligeledes må udbygning af den eksisterende vej kun ske efter forudgående godkendelse fra skovmyndighederne. Til lokalplanen er en illustrationsplan, som er et eksempel på en mulig bebyggelse af lokalplanområdet. Illustrationsplanen er ikke bindende, men ideen er at give et indtryk af, hvad lokalplanen kan betyde. 4. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING FOR OMRÅDET. I dette afsnit redegøres nærmere for lokalplanens forhold til kommuneplanen og til den øvrige planlægning for lokalplanområdet. UDSNIT AF RAMMEPLAN 1, kortblad B AMERIKAVEJ 1D14 1D28 Rammeplanens delområde Lokalplangrænse 4
Kommuneplanen Hovedparten af lokalplanområdet - bortset fra det 10 m brede areal af Østerskov - er i den nuværende kommuneplan Kommuneplan 2000/2012 beliggende inden for lokalplanrammerne i område 1.D14 (Amerikavej). For område 1.D14 (Amerikavej) som er et område til offentlige formål, gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (plejehjem, beskyttede boliger, skoler, vandrerhjem og lignende) samt enkelte boliger, b. at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstiger 40, c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager. Det ca. 10 m brede areal af Østerskov i lokalplanområdets østside er i den nuværende kommuneplan Kommuneplan 2000/2012 beliggende i lokalplanrammerne for det åbne land. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 310 til kommuneplanen. Tillægget indgår som bilag til nærværende lokalplan. Kystnærhedszonen Hovedparten af lokalplanområdet ligger inden for kystlandskab - område B: planlagt kystlandskab i henhold til kommuneplanen og regionplanen. Det ca. 10 m brede areal af Østerskov er beliggende inden for område A: regionalt kystlandskab i henhold til kommuneplanen og regionplanen. Fra områdets nordgrænse kan Mariager Fjord skimtes mellem træerne i vinterperioden, når der ikke er blade på træerne. Lokalplanområdet er mod Mariager Fjord afskærmet af Østerskov, mod syd af Ormeskov og mod øst af Østerskov, så det ikke er synligt uden på nært hold når man passerer forbi på Amerikavej. Ligeledes er lokalplanområdet synligt fra naboejendomme bl.a. Behandlingscentret Østerskoven. Nye bygninger i op til 3 etager vil ikke være mere synlige end det nuværende bygningskompleks, og vil derfor ikke ændre den visuelle påvirkning af omgivelserne. Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Ved lokalplanens gennemførelse bliver hele lokalplanområdet overført til byzone. 5
Skovloven Det ca. 10 m brede areal i lokalplanområdets østside er pålagt fredskovspligt. I lokalplanen udlægges den eksisterende vej med en fremtidig bredde på 6 m. Vejen bliver adgangsvej til bebyggelse på lokalplanområdets sydlige del samt til det eksisterende hus, Amerikavej 50. Det eksisterende skovbryn mellem vejen og det gamle Solgavehjems ejendom skal i henhold til lokalplanen bevares og vedligeholdes som skovbryn. Ændring af den eksisterende vej kræver tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen. Spildevand Lokalplanområdet er beliggende inden for spildevandsplanens område bortset fra det ca. 10 m brede areal langs østgrænsen. I henhold til spildevandsplanen er området separat system. Varmeforsyning Lokalplanområdet er beliggende i område, der i henhold til varmeplanen er udlagt til naturgasområde. Vand- og elforsyning Området forsynes med vand fra Hobro kommunale Vandforsyning. Elforsyningen til området varetages af Energi Hobro Net A/S. Miljøforhold - jordforurening Der er ikke af Nordjyllands Amt registreret nogen jordforurening inden for lokalplanområdet. Hvis der under bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses og byrådet underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse mm. Eventuelt er en umiddelbar indsats over for forureningen påkrævet. Amtet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises i øvrigt til miljøbeskyttelsesloven og jordforureningsloven. Naturbeskyttelse Skovbyggelinie. Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af skovbyggelinie på 300 m i henhold til naturbeskyttelsesloven. Lokalplanen forudsætter, at skovbyggelinien ophæves af Skov- og Naturstyrelsen inden for hele lokalplanområdet. 6
Strandbeskyttelseslinie Lokalplanområdet er ikke omfattet af den nugældende strandbeskyttelseslinie, men den nordøstlige del af lokalplanområdet er omfattet af forslaget til fastlæggelse af ny strandbeskyttelseslinie. Den nye strandbeskyttelseslinie forventes vedtaget i løbet af juli 2003 til ikrafttræden 1. oktober 2003. Lokalplanen forudsætter, at den nye strandbeskyttelseslinie ophæves af Skov- og Naturstyrelsen inden for lokalplanområdet. Beskyttet natur Der er ikke beskyttet natur efter naturbeskyttelsesloven inden for lokalplanområdet i henhold til amtets vejledende registrering. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er beliggende uden for områder med særlige drikkevandsinteresser i henhold til regionplanen. Ligeledes ligger lokalplanområdet ikke inden for indvindingsområde for noget vandværk. 5. TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold før Skov- og Naturstyrelsens ophævelse af skovbyggelinien inden for lokalplanområdet, eller der er meddelt dispensation af Hobro kommune såfremt skovbyggelinien ikke bliver ophævet. Ligeledes må der ikke uanset foranstående bestemmelser foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold før Skov- og Naturstyrelsens ophævelse af den nye strandbeskyttelseslinie inden for lokalplanområdet, eller der er meddelt dispensation af Nordjyllands Amt såfremt den nye strandbeskyttelseslinie ikke bliver ophævet. Ligeledes kræves tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen til ændring af den eksisterende vej langs lokalplanområdets østgrænse på strækningen gennem Østerskov, som er fredskov. Ved ændring af vejforhold i lokalplanområdet træffer vejbestyrelsen uanset lokalplanens bestemmelser afgørelse med samtykke fra politiet. 6. SERVITUTFORHOLD. Der er ikke tinglyst private bygge- eller tilstandsservitutter i lokalplanområdet. 7. LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Når et forslag til en lokalplan er offentliggjort, må ejendomme omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plan. 7
Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 24. juni 2003 og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget, dog højst indtil den 24. juni 2004. 8. FRIST FOR FREMSÆTTELSE AF INDSIGELSER OG ÆNDRINGSFORSLAG I overensstemmelse med planlovens 24 har byrådet fastsat en frist på 8 uger for fremsættelse af indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Sådanne indsigelser eller ændringsforslag skal være Hobro kommune, Teknisk forvaltning i hænde senest den 19. august 2003. Indsigelse eller ændringsforslag indsendes til: Hobro kommune, Teknisk forvaltning, Nordre Kajgade 1, 9500 Hobro. 8
Lokalplangrænse HOBRO KOMMUNE LOKALPLAN NR. 260 MÅL: 1:2500 DATO: 20. maj 2003 MATRIKELKORT 10
Tillæg nr. 310 til kommuneplanen Tillæg nr. 310 til Hobro Kommuneplan 2000/2012 omfatter nyt delområde 1.D34. Området er en del af område 1.D14, hvis afgrænsning således ændres ved nærværende tillæg, men med uændrede bestemmelser. Områderne er afgrænset som vist på tillæggets kortbilag. Samtidig fastsættes nye bestemmelser for område 1.D34. Herved bliver forslaget til lokalplan nr. 260 i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. For område 1.D34 (Hotel og boliger ved Amerikavej) fastsættes i henhold til planloven følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (hotel og lignende) samt boliger, b. at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstiger 40, c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 3 etager for bebyggelse til hotelformål og 2 etager for bebyggelse til boligformål. d. At hotelbebyggelse ikke opføres i en større højde end 11 m og boligbebyggelse ikke opføres i en større højde end 8,5 m. NOTE: - Område 1.D34 er beliggende indenfor 300 m skovbyggelinie omkring Hobro Østerskov samt indenfor forslaget til fastlæggelse af ny 300 m strandbeskyttelseslinie omkring Mariager Fjord. Bebyggelse/anvendelse til bymæssige formål kræver tilladelse fra anden myndighed. 11
UDSNIT AF RAMMEPLAN 1, kortblad B AMERIKAVEJ 1D14 1D34 1D28 Rammeplanens delområde Kortbilag til tillæg nr. 310 til kommuneplanen. Dato: 20. maj 2003 12
Lokalplanen LOKALPLAN NR. 260. OMRÅDE TIL HOTELFORMÅL VED AMERIKAVEJ I HOBRO. I henhold til planloven (lov nr. 388 af 6. Juni 1991 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål. Stk. 1 Lokalplanen har til formål at sikre at at området anvendes til hotelformål og lignende, lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 2. Områdets afgrænsning og zonestatus. Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanen afgrænses som vist på matrikelkortet og omfatter matr.nr. 83f og del af matr.nr. 83c Hobro Markjorder og del af matr.nr. 1a Skovsgård, Hobro Jorder samt alle arealer, der efter den 7. maj 2003 udstykkes eller overføres fra det nævnte område. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone. 3. Områdets anvendelse. Stk. 1 Stk. 2 Området må anvendes til hotelformål. Området må anvendes til boligbebyggelse i form af max. 2 fritliggende enfamiliehuse, der alene må anvendes til bolig for personer med tilknytning til driften af hotelbebyggelsen i lokalplanområdet. 4. Udstykninger. Stk. 1 Udstykninger må kun finde sted med byrådets særlige tilladelse. 5. Vej- og stiforhold. Stk. 1 Stk. 2 Den eksisterende vej fra punkt A til B som vist på lokalplankortet udlægges i en bredde af 6 m som adgangsvej frem til den sydlige del af lokalplanområdet samt det eksisterende beboelseshus Amerikavej 50. Vejadgang til lokalplanområdet må kun ske fra Amerikavej og vej A-B i princippet som vist på lokalplankortet. 13
Stk. 3 Nye veje i lokalplanområdet skal udlægges i en bredde af minimum 6 m. Stk. 4 I tilknytning til hver helårsbeboelse skal der udlægges og anlægges 2 parkeringspladser. En garage eller carport tæller med som én parkeringsplads. 6. Bebyggelsens omfang og placering. Stk. 1 Bebyggelsesprocenten for området under ét må ikke overstige 40. Stk. 2 Bebyggelse til hotelformål må indrettes i de på lokalplankortet viste eksisterende bygninger til hotelformål eller opføres ved tilbygning eller sammenbygning med de på lokalplankortet viste eksisterende bygninger til hotelformål. Ved tilbygning eller sammenbygning med de på lokalplankortet viste eksisterende bygninger til hotelformål må bebyggelse ikke opføres med mere end 3 etager og med en maksimal højde på 11 m over terræn eller et for grunden fastsat eller i forbindelse med byggetilladelsen godkendt niveauplan. Endvidere må bebyggelse til hotelformål opføres som tæt lav bebyggelse i form af rækkehuse eller dobbelthuse, der ikke må opføres med mere end 2 etager og med en maksimal højde på 8,5 m over terræn eller et for grunden fastsat eller i forbindelse med byggetilladelsen godkendt niveauplan. Stk. 3 Bebyggelse til boligformål i form af fritliggende enfamiliehuse må ikke opføres med mere end 1½ etage og med en maksimal højde på 8,5 m over terræn eller et for grunden fastsat eller i forbindelse med byggetilladelsen godkendt niveauplan. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden. Stk. 1 På bygninger inden for lokalplanområdet skal til udvendige facader anvendes gule mursten, idet der til mindre bygningsdele dog kan anvendes træ. Mindre bygninger, såsom garager, carporte, udhuse og lignende må dog i deres helhed opføres i træ. Stk. 2 Stk. 3 Tagene skal dækkes med tagsten eller tagplader i tegl eller cement, tagpap, naturskifer eller lignende materialer i sorte eller mørkegrå farver. Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 14
8. Ubebyggede arealer. Stk. 1 Stk. 2 Eksisterende skovbryn i lokalplanområdets østlige del som er vist med særlig signatur på lokalplankortet skal bevares og vedligeholdes som del af skovbrynet for den øst for liggende fredskov. Ubebyggede arealer skal ved tilsåning med græs, beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 9. Lokalplanens retsvirkninger. Stk. 1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i planloven kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. 15
Vedtagelsespåtegning Foranstående er vedtaget som forslag til lokalplan nr. 260 i byrådets møde den 10.06.2003 Hobro byråd, den 10.06.2003 I henhold til 27 i planloven er foranstående lokalplan nr. 260 vedtaget endeligt i byrådets møde den 07.10.2003 Hobro byråd, den 08.10.2003 Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 18.11.2003 16
17
18