1 København, den 2. november 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Johansen Vejlevej 47A 8700 Horsens Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med, at forsikringen ikke dækker svampeskader i visse bygningsdele i den ejendom, hvori den i sagen omhandlede ejerlejlighed var beliggende. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at udgift i forbindelse med renoveringsarbejde i ejendommens gård blev højere end forventet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager var interesseret i at erhverve. Den 17. august 2007 underskrev klager en købsaftale om køb af ejerlejligheden til en kontantpris på kr. 1.370.000,00. Det fremgik af købsaftalen, at handlen var betinget af klagers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik endvidere bl.a.:
2 [ ] Køber betaler selv for den udgift der bliver i forbindelse med ny belægning i gården. Der bliver ikke lavet energimærke. [ ] Det fremgik, at klager i forbindelse med sin underskrivelse af købsaftalen bl.a. fik udleveret forsikringspolice, ejerlejlighedsskema, referat af generalforsamling den 28. januar 2007 samt dokumenter angående ny belægning af gårdareal for hovedejendommen. Af det udleverede ejerlejlighedsskema fremgik bl.a.: Gården skal renoveres indenfor det kommende år der påhviler en ekstra udg. pr. lejlighed på cirka 20 tkr. Det fremgik videre vedrørende forsikringsforhold, at der ikke var forbehold. Af det til klager udleverede referat af generalforsamling den 28. januar 2007 fremgik det, at ny gårdbelægning var planlagt. Det fremgik videre bl.a.: Renovering af gården blev diskuteret og vi ser frem til en spændende løsning. Der henvises til planerne i vedhæftet referat. Der forventes egenbetaling udover de fast løbende fællesudgifter. Indklagede udleverede endvidere et entreprenørfirmas tilbud på udførelse af ny gårdbelægning dateret den 20. april 2007. Det fremgik, at der var 2 forskellige alternativer til en pris på hhv. kr. 180.600,00 og kr. 244.300,00. Det fremgår af sagen, at renovering af gårdbelægningen var planlagt i fællesskab med en naboejendom, som var en andelsboligforening. Andelsboligforeningens formand besvarede entreprenørfirmaets tilbud den 12. juni 2007, hvilket dokument klager ligeledes fik udleveret. Det fremgik heraf, at andelsboligforeningen på et fællesmøde havde besluttet, at der skulle indhentes et nyt tilbud. Af klagesagen fremgår det, at klager fik udleveret kopi af forsikringspolicen vedrørende den forsikring, som ejerforeningen havde tegnet for ejendommen, men ikke kopi af forsikringsbetingelserne. Af policen fremgik bl.a.:
3 Forsikringen dækker: Se den næste side. Tallet i parentes fx Brand (1000), henviser til det relevante afsnit i forsikringsbetingelserne. Foruden policen gælder Tryg s forsikringsbetingelser for Bygningsforsikring [ ] Der gælder nogle særlige betingelser for Deres forsikring. De er beskrevet under afsnit 0059 i forsikringsbetingelserne. Det fremgik videre af policen, at der var dækning for svamp (special). Der var i den forbindelse henvist til forsikringsbetingelsernes pkt. 6100 og anført, at der var særlige betingelser, jf. pkt. 911. Af de forsikringsbetingelser, som forsikringspolicen henviste til, hvilke klager ikke fik udleveret, fremgik bl.a.: [ ] [ ] 50 Særlige betingelser [ ] Svamp 911 Svampeskade, der opstår i eller udbreder sig fra nedenfor nævnte bygningsdele, er ikke omfattet af forsikringen: tagkonstruktionen Det fremgik endvidere af de almindelige forsikringsbetingelser bl.a.: [ ] 6100 Svamp specialdækning [ ] 6111 Hvilke skader dækkes? 6112 Svamp* [ ]
4 [...] 6113 Forsikringen dækker ikke: 6112.10 Råd* 6113.11 Skade op alle bygningsdele under det niveau, der dannes af stueetagens gulve/gulvbjælkelag. [ ] Klager fik i forbindelse med sin underskrivelse af købsaftalen udleveret en salgsopstilling dateret 16. august 2007. Det fremgik af beskrivelsen af ejerlejligheden, at der var tale om en kælderlejlighed. Det fremgik vedrørende ejendommens forsikringsforhold: [..] Forsikringsforhold Forsikringspræmien, indgår i fællesudgiften. Præmien dækker brand- og husejerforsikring, herudover dækkes svamp Ja insekt Ja rørskade Nej Forbehold Forsikret via ejerforeningen. Ingen forbehold. [ ] Det fremgik endvidere, at ejendommens gård skulle renoveres inden for det kommende år, og at der påhvilede ejendommens lejligheder en ekstra udgift på ca. kr. 20.000,00 pr. lejlighed. Klagers advokat udfærdigede skøde på ejerlejligheden. Sælgers advokat ønskede imidlertid ændringer i skødet. Den 30. august 2007 fremsendte klagers advokat således et revideret skøde. Det fremgik heraf, at handlen var indgået på vilkår fastsat i købsaftalen. Det fremgik videre bl.a.: [ ]
5 [ ] [ ] Efter klagers overtagelse af ejendommen konstaterede klager, at bygningens forsikring ikke dækkede råd og svampeskader på bygningsdele under stueetagens niveau. I den anledning skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: [ ]Det er oplyst fra Tryg Forsikring, at forbeholdet ikke kan slettes. Min klient har endvidere indhentet referater fra tidligere generalforsamlinger, hvoraf fremgår, at sælger har bragt spørgsmålet om den manglende forsikringsdækning op som et emne. Sælger har derfor efter det foreliggende været bekendt med problemet. Min klient er af den overbevisning, at lejligheden er mindre værd med dette forbehold i forsikringen, og at det derfor har været en væsentlig fejl, at der ikke blev oplyst herom i forbindelse med handlen. Forbeholdet bevirker også, at der er en potentiel risiko for, at der med tiden kan komme udgifter til udbedringer af skader, som med fuld kaskodækning, ville have været forsikringsdækket. [ ] Klagers advokat har til sagen oplyst, at ejerlejlighedens endelige udgift til gårdrenovering udgjorde kr. 30.397,40. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at udgiften til gårdrenovering blev højere end forventet.
6 Indklagede skal endvidere betale erstatning til klager som følge af, at indklagede fejlagtigt oplyste, at der ikke var forbehold i ejendommens forsikringsdækning. I forbindelse med handlen blev klager orienteret om, at der ikke var forsikringsforbehold, ligesom klager fik oplyst, at han skulle forvente en udgift i forbindelse med udførelse af gårdrenovering med lægning af belægningssten i baggården på ca. kr. 20.000,00. Efterfølgende viste det sig, at udgiften forbundet med belægningssten, var betydelig højere end kr. 20.000,00, idet udgiften rent faktisk var kr. 30.397,40. Herudover viste det sig, at der var forsikringsforbehold vedrørende netop den købte lejlighed i forhold til råd og svamp. Det er korrekt, at klagen omkring forsikringsforholdene vedrører et underpunkt under svamp specialdækning. Det er ligeledes korrekt, at der ikke har været fremlagt forsikringsbetingelser i forbindelse med handlen. Hvorvidt, der er tale om et standardforbehold i forsikringsselskabets betingelser eller et særligt for ejendommen taget forbehold, er ikke afgørende. Det afgørende er derimod, at den i sagen omhandlende lejlighed er solgt og oplyst som forsikret for svampeskader på trods af, at dette ikke var tilfældet. Det er klagers opfattelse, at indklagedes pligt til at indhente og kontrollere oplysninger vedrørende den konkrete ejerlejlighed ikke er opfyldt. Det skal i den forbindelse bemærkes, at klager har købt en lejlighed og ikke hele ejendommen, hvorfor det er indklagedes pligt at indhente de for ejerlejligheden relevante oplysninger og kontrollere disse. Det er særligt vigtigt for en køber af en kælderlejlighed, at han kan have tillid til de oplysninger, der er angivet i salgsopstillingen omkring forsikringsforholdene vedrørende svamp- og insektskader. Klager står uforstående over for indklagedes henvisning til, at klager og klagers advokats undersøgelsespligt ikke er opfyldt. Såfremt dette skulle være tilfældet, frigør dette ikke indklagede fra sine forpligtelser. Klager står endvidere uforstående over for indklagedes bemærkning om, at forbeholdet i den konkrete sag ikke har forsikringsmæssig betydning. Begrundelsen er tilsyneladende den, at der i kælderen er lagt et betongulv, og der derfor ingen risiko er for svampeskader. Svamp udvikler sig ikke alene i trækonstruktioner og i øvrigt forbeholdes alle bygningsdele under stueetagens gulve/gulvbjælkelag og således ikke kun gulvet. Det er ligeledes korrekt, at indklagede har indhentet oplysninger fra administrator og i
7 den forbindelse har modtaget det fremlagte ejerlejlighedsskema. Derved har indklagede opfyldt sin forpligtelse til at indhente oplysningen, men den efterfølgende kontrol manglede fuldstændigt. Det er klagers opfattelse, at det er en ejendomsmæglers ansvar at indhente oplysninger og efterfølgende kontrollere disse, og at dette ikke er sket i nærværende sag, hvorfor indklagede er erstatningsansvarlig for de forøgede omkostninger samt for det tab, som klager har i forhold til at have betalt en større udgift for belægningsstenene, og yderligere for, at klager har givet en for høj pris for en ejerlejlighed, som ikke er omfattet af ejendomsforsikring i forhold til råd og svamp. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Ved læsning af referat fra generalforsamling sammenholdt med ejerlejlighedsskemaets oplysning om, at udgiften ville udgøre ca. kr. 20.000,00, fremgik det, at prisen ikke var endelig fastsat for gårdrenoveringen og dermed heller ikke endelig fastsat for så vidt angik den enkelte ejerlejlighedsejers andel af udgiften. Af disse grunde er der også i købsaftalen anført, at klager skulle betale for selve udgiften for gårdrenovering uden at angive en fast pris herfor. I den efterfølgende godkendelsesprocedure drøftede klagers og sælgers advokat dette forhold. Klagers advokats skødeudkast blev ændret, idet sælgers advokat ønskede indsat en præcisering om parternes aftale om pris for gårdrenovering. Det har således været køber bekendt, at prisen for gårdrenovering ikke lå fast. Det har for sælger været væsentligt at fremhæve, at et aftalt afslag i købesummen bl.a. var ydet for at dække klagers endelige udgift til gårdrenovering. Klager og klagers advokat har således været bekendt med denne usikkerhed vedrørende udgiften til renovering af gården, og der er ikke i køberadvokatens godkendelsesprocedure opstillet nogen betingelse om maksimum for denne udgift. Vedrørende bygningsforsikringen fremgår det af ejerlejlighedsskemaet, at ejendommen er forsikret uden forbehold. Der var fra administrator fremlagt police, og denne var udleveret til køber som bilag til købsaftalen. Der var i policen henvisning til forsikringsvilkårene. Disse var ikke udleveret sammen med købsaftalen. Efter reklamationen fra klagerne har indklagede fra forsikringsselskabet modtaget forsikringsbetingelserne. Det fremgå heraf, at der ikke var dækningsforbehold i henhold til standardbestemmelserne i den tegnede bygningsforsikring. Derimod har den tegnede
8 forsikring som standard for sin svampedækning en undtagelse for svamp, der udviklede sig under stueetagens gulve/bjælkelag. Det er ikke sædvanligt, at der som led i oplysning i forsikringsforholdene i ejerlejlighedsforeningen fremlægges såvel police som de bag policen liggende standardvilkår for forsikringen. Allerede med henvisning hertil gøres gældende, at oplysningspligten vedrørende ejerlejlighedens forsikringsforhold er opfyldt med fremlæggelse af ejerlejlighedsskema og police. Klager og klagers advokat havde også en undersøgelsespligt og havde mulighed for at anmode om at få fremlagt standardforsikringsvilkårene. Det valgte klager og klagers advokat ikke at anmode om. Det afvises således, at der med købsaftale og tilhørende bilag ikke skulle være givet de nødvendige og tilstrækkelige oplysninger vedrørende ejerlejlighedens forsikringsforhold i henhold til den oplysningspligt, der påhviler ejendomsmægler. Endelig bemærkes, at nævnte standardforbehold om svamp under stueetagens gulvbjælkelag i den konkrete sag må anses for værende uden nogen forsikringsmæssig betydning. Kælderlejligheden havde overalt i forbindelse med gennemgribende renovering op til salg fået fjernet al oprindelig trægulv, og der er støbt betongulv overalt i kælderen. I stue og 2 værelser er der lagt klikgulv ovenpå betongulv, og i køkken, bad mv. er der klinkegulve. Der er således ingen gulvkonstruktioner i kælderlejligheden med risiko for svampeudvikling. Også af denne grund har der ikke været nogen særlig anledning for indklagede til ekstraordinært at søge oplyst, om kældergulvet var dækket af den af ejerlejlighedsforeningen tegnede svampeforsikring. I øvrigt bemærkes, at ejendommens bygningsforsikring efter det oplyste har ydet dækning bl.a. til udskiftning af trægulv i lejligheden i forbindelse med større vandskade i kælderlejligheden, efter at klager overtog denne. Nævnet udtaler: Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling 13, pkt. 9, vedrørende minimumskrav til indholdet af salgsopstillingen, at formidleren skal give oplysning om ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold som f.eks., at ejendommen ikke er forsikret mod svamp og insekt. Af lov om omsætning af fast ejendom 14, fremgår, at formidleren i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.
9 Af administrators oplysninger på ejerlejlighedsskemaet om ejerforeningens forsikringsforhold fremgår det, at der ikke var forbehold i forsikringsdækningen. Af forsikringspolicen fremgår, at foruden policen gælder forsikringsbetingelser for bygningsforsikring 649-01. Med hensyn til det nærmere indhold af forsikringsdækningen er denne beskrevet på de følgende sider med en kort beskrivelse og henvisning til det punkt i de almindelige forsikringsbetingelser, der beskriver dækningen nærmere og til eventuelle særlige betingelser. Det fremgår herunder, at forsikringen dækker svamp special. Der er i den forbindelse henvist til såvel forsikringsbetingelserne vedrørende denne dækning og til de særlige betingelser, nr. 911. Undtagelsen i forsikringsdækningen vedrørende skade på bygningsdele i kælderniveau fremgår af forsikringsbetingelsernes beskrivelse af, hvad forsikringen ikke dækker. Det må lægges til grund, at indklagede har udleveret det materiale, han fik fra administrator vedrørende forsikringsdækningen og i den forbindelse udleverede kopi af policen og videregav oplysningen om, at der ikke var forbehold i forsikringsdækningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (3 medlemmer), udtaler: Henset til oplysningen fra administrator om, at der ikke var forbehold i forsikringsdækningen, finder vi ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse indklagede for erstatningsansvarlig for det tab, som klager muligt kan komme til at lide som følge af, at svampeskader på visse bygningsdele ikke er omfattet af forsikringsdækningen. Disse nævnsmedlemmer finder således ikke grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar over for klager. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 nævnsmedlemmer) finder det kritisabelt, at indklagede ikke sammen med forsikringspolice for ejendommen udleverede kopi af forsikringsbetingelserne. Vi finder det endvidere kritisabelt, at indklagede ikke nærmere undersøgte, hvad der fremgik af forsikringsbetingelserne. Vi finder ikke, at det forhold, at klager var repræsenteret ved advokat i nærværende sag bevirker, at indklagede fritages for selv at undersøge forsikringsbetingelserne. Vi finder herefter, at indklagede har handlet ansvarspådragende, og der er mulighed for at pålægge indklagede erstatningsansvar over for klager for eventuelle fremtidige skader, som måtte opstå som følge af svamp, som ikke dækkes af ejendommens forsikring, på grund af forbehold i ejendommens almindelige forsikringsbetingelser. Allerede fordi der ikke foreligger en sådan skade, kan der ikke tilkendes erstatning
10 herfor. Efter stemmeflertallet pålægges indklagede ikke erstatningsansvar vedrørende mulige svampeskader. Samtlige nævnsmedlemmer bemærker, at spørgsmålet, om klager har betalt en for høj pris for ejerlejligheden i forbindelse med den manglende svampedækning, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Dette spørgsmål afvises derfor fra nævnsbehandling. For så vidt angår spørgsmålet om udgiften til gårdbelægning bemærker nævnet, at klager i forbindelse med sin underskrivelse af købsaftalen fik udleveret ejerlejlighedsskema, kopi af generalforsamlingsreferat samt diverse dokumenter om gårdrenoveringsprojektet. Det nævnes flere steder i salgsopstillingen og de udleverede dokumenter, at udgiften er ca. kr. 20.000,00. Klager var i handlen repræsenteret ved advokat. Klagers advokat har ikke taget forbehold for, at klager senere kunne gøre krav gældende mod sælger i forbindelse med, at udgift til gårdbelægningen skulle vise sig at blive højere, ligesom det af skødet fremgår, at køber har modtaget et afslag på kr. 100.000,00 bl.a. med henvisning til købers kommende udgifter til anlægsarbejder i ejerforeningens gård. Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand