1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Peter Schultz Jensen og Morten Nancke Dalumvej 17 5250 Odense SV Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede i salgsopstillingen har givet fejlagtige oplysninger og som følge deraf er erstatningsansvarlige over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Klagerne fik udleveret salgsopstilling udarbejdet af indklagede den 15. september 2008. Det fremgår blandt andet af denne: Moderniseret og nyrenoveret villa Her er muligheden for at købe en moderniseret og nyrenoveret villa til en overkommelig pris. Villaen er beliggende i rolige omgivelser [...] i attraktivt og børnevenligt kvarter tæt på alle faciliteter [...] Det fremgik videre af salgsopstillingens forside, at grunden var 1.100 m 2. Af salgsopstillingens ejendomsoplysninger fremgik:
2 Den 16. september 2008 indhentede de indklagede tingbogsoplysning vedrørende ejendommen. Det fremgår af denne, at der er tale om en ejerlejlighed. Den 29. september 2008 udarbejdede de indklagede købsaftale til klagerne og sendte samme dag kopi af købsaftalen med tilhørende bilag til klagernes bank og advokat. Det fremgår af købsaftalens punkt 1, at ejendommen har status som rækkehusejerlejlighed, og at det tilhørende grundareal er 0 m 2. Købsaftalen var udarbejdet på en formular til salg af ejerlejligheder, og det fremgår af punkt 9:
3 Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling var beskrivelsen af huset som villa gentaget, men oplysningen om, at der var 1.100 m 2 grund, var fjernet, ligesom ejendomsoplysningerne var rettet til, således at det fremgik, at der var tale om en rækkehus-ejerlejlighed. Det fremgår af sagen, at klagerne den 6. oktober 2008 kontaktede de indklagede telefonisk. Klagerne har fremsendt lydfil og skriftlig gengivelse af denne samtale til nævnet. Det fremgår heraf blandt andet, at de indklagede over for klagerne tilkendegav, at klagerne ville opnå ejerskab vedrørende grunden, at det kun var rent teknisk, at ejendommen var registreret som ejerlejlighed, og at det er ejer og kun ejer, der bestemmer, hvem der må være på grunden, og hvad der skal være på grunden. Den 13. oktober 2008 skrev klagernes advokat til de indklagede blandt andet: Jeg har gennemgået købsaftalen med min klient, og må desværre meddele, at min klient ikke ønsker ejendommen alligevel. Dette skyldes det faktum, at der er tale om en ejerlejlighed, bl.a. med den virkning at køber ikke kan opnå ejendomsret til haven, men kun en brugsret, der nødvendigvis må tidsbegrænses til 30 år. Jeg har drøftet mulighederne for gennem ejerforeningsvedtægt at aftale en eksklusiv brugsret over fællesarealet for hver af medlemmerne i ejerforeningen og for at aftale at hvert medlem afholder egne omkostninger til forbrugsafgifter, vedligeholdelse m.v. Det er imidlertid efter min opfattelse ikke muligt at opnå en fuldstændig adskillelse af økonomien mellem de 2 medlemmer af ejerforeningen, hvilket min klient også lægger
4 megen vægt på. Klagerne har fremsendt faktura fra advokaten, det fremgår heraf, at de skal betale kr. 5.000,00 inkl. moms for advokatens bistand. Den 11. november 2008 kontaktede klagerne igen de indklagede vedrørende ejendommen. Det fremgår af gengivelse af telefonsamtalen blandt andet, at klagerne spurgte til brugsret og ejerskab vedrørende grunden. Det fremgår af samtalen, at de indklagede ikke er enig med klagernes advokat om, at brugsret maksimalt er gældende i 30 år. De indklagede anfører videre, at de tidligere har sagt, at ejeren havde fuldstændig rådighedsret over haven, men ikke sagt at der blev opnået ejerskab. Det fremgår videre af samtalen, at de indklagede afviste at dække klagernes udgift til advokat, kr. 5.000,00. De indklagede har i det væsentlige bekræftet gengivelsen af de to telefonsamtaler. De indklagede har dog anført, at der blev ført flere samtaler, hvorunder ejendommens status blev drøftet. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har givet fejlagtige oplysninger om ejendommens status og ejers rådighed over grunden, og skal derfor betale klagernes forgæves udgifter til advokatbistand. De indklagede udleverede en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der var tale om en villa med tilhørende grund. De indklagede oplyste mundtligt til klagerne, at villaen var registreret som ejerlejlighed, men sagde samtidig, at dette ikke havde nogen betydning for en køber, som ville opnå fuld rettighed til ejendom og grundareal. Ejendommen passede godt til klagerne, og de besluttede sig for at købe den og bestilte derfor en købsaftale hos de indklagede. Klagerne kontaktede advokat for at sikre, at forholdene omkring ejendommen var fuldt belyst. I den salgsopstilling, der blev fremsendt til advokaten sammen med købsaftalen, er grundarealet forsvundet fra første side. De indklagede har i første salgsopstilling og mundtligt givet forkerte oplysninger om, hvorvidt klagerne ville opnå ejendomsret til grunden, og har vildledt klagerne.
5 De indklagede har været klar over forholdene omkring manglende ejerskab vedrørende grunden og vidst, at det var vigtigt for klagerne, men alligevel ikke givet klagerne de korrekte oplysninger. De indklagede skal derfor erstatte klagernes udgift til advokat, kr. 5.000,00 inkl. moms. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede viste ejendommen frem for klagerne første gang den 17. september 2008. Det er rigtigt, at de indklagede i den anledning udleverede en salgsopstilling, som var behæftet med fejl, idet det ikke fremgik, at der var tale om en ejerlejlighed, men at det var en enfamilies ejendom. De indklagede fortalte dog klagerne, at der var tale om en ejerlejlighed, som ikke har et selvstændigt grundstykke i matriklen. Ejendommen har været søgt solgt som enfamilies ejendom, men kommunen gav afslag på sådan udstykning. Klagerne og de indklagede har ført en del samtaler om ejendommen, herunder også drøftet problematikken omkring ejendommens status som ejerlejlighed. Det blev aftalt, at købsaftalen skulle betinges af klagernes advokats godkendelse af handlen, og klagernes advokat skulle forsøge at tage højde for at sikre klagerne størst mulig råderet over grundareal, som naturligt udgør boligens have. Klagerne skulle først underskrive købsaftalen, når de havde drøftet forholdene med deres advokat. De indklagede fik derefter meddelelse om at klagerne ikke ønskede at købe ejendommen. Nævnet udtaler: Det fremgår af den udleverede salgsopstilling, at der var tale om en villa, og at denne var beliggende på en 1.100 m 2 stor grund. Nævnet må lægge til grund, at de indklagede i telefonsamtale med klagerne den 6. oktober 2008 på klagernes forespørgsel gav udtryk for, at klagerne ville komme til at eje grunden, hvis de købte ejendommen, og at status som ejerlejlighed alene var et spørgsmål om, hvordan ejendommen teknisk set var registreret.
6 Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke udtrykkeligt gjorde klagerne opmærksom på, at en køber af ejendommen ikke opnåede ejerskab, men alene brugsret til haven. Indklagede burde videre have oplyst klagerne om, hvilken betydning dette havde for den pågældende ejendom. Nævnet finder, at de indklagede var klar over, at det var væsentligt for klagerne at opnå ejerskab til grunden, og finder det godtgjort, at klagerne ikke ville have været interesserede i at erhverve ejendommen, hvis de indklagede havde givet de rigtige oplysninger om ejendommen fra starten. Nævnet finder, at de indklagede som følge af det mangelfulde mæglerarbejde har påført klagerne et tab, idet klagerne forgæves har afholdt udgifter til advokat. Disse udgifter ville klagerne ikke have haft, såfremt indklagede fra starten havde udarbejdet en korrekt salgsopstilling og udleveret den til klagerne. Indklagede skal herefter erstatte klagerne kr. 5.000,00 inkl. moms. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne in solidum betale kr. 5.250,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 5.000,00 fra den 12. november 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand