1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Erik Bech v/ Tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 4. juli 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet klager fejlagtige oplysninger om skov tilhørende den ejendom, som klager har købt, og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en landbrugsejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Det fremgår af tingbogsoplysning af 6. oktober 2011, at ejendommens samlede areal var 139.481 m 2, heraf udgjorde vej 415 m 2 og fredskov 51.735 m 2. Af salgsopstillingen vedrørende ejendommen fremgår bl.a.: Natur og herlighedsværdi. Ejendommens areal er på 14 ha/25 tønder land med halvdelen som gammel højskov og halvdelen som agerjord aktuelt udlagt med græs. Tilsammen repræsenterer det en fantastisk naturværdi, god jagt og fint terræn til ridning eller en pragtfuld aftengåtur. Den 7. oktober 2011 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 3.000.000 kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 15. november 2011. Det fremgår af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen havde fået udleveret bl.a. ejendomskort (matrikelkort). Af ejendomskortet fremgår:
2 Den 29. februar 2012 skrev klagers advokat til indklagede bl.a.: Ejendommen var sat til salg via EDC og det var ejendomsmægler [indklagedes ansatte], der håndterede salget af ejendommen og som min klient havde den primære kontakt med. Det var således også [indklagedes ansatte], som håndterede fremvisningerne af ejendommen for min klient. I forbindelse med fremvisningerne fremviste [indklagedes ansatte]også ejendommens skov, idet skoven og den herlighedsværdi der knytter sig hertil, udgør en betydelig del af
3 ejendommens værdi. [Indklagedes ansatte] fremviste ejendommen og den tilhørende skov for min klient tre gange. Ved en af fremvisningerne deltog udover [indklagedes ansatte] og min klient også min klients kæreste. Min klients kæreste kan således bekræfte, hvad der blev fremvist af skoven som hørende til ejendommen under denne fremvisning. Fremvisningerne af skoven foregik ved en gåtur gennem skoven, i hvilken forbindelse [indklagedes ansatte] udpegede de skovarealer, der tilhørte ejendommen. Blandt andet udpegede hun et dyrket areal med juletræer som hørende til ejendommen. Efter overtagelsen af ejendommen satte min klient dueskjul op i skoven med henblik på at drive duejagt. Dueskjulet blev sat op i den del af skoven, som [indklagedes ansatte]fremviste for min klient. Kort tid efter opsætningen af dueskjulet blev min klient imidlertid ringet op af naboen, der var uforstående overfor, hvorfor der var blevet sat dueskjul op i hans skov. Min klient er efterfølgende blevet bekendt med, at denne del af skoven slet ikke tilhører ejendommen. [Indklagedes ansatte] fremviste således ved to af de tre fremvisninger en skov for min klient, som slet ikke tilhører ejendommen. Min klient skønner, at det drejer sig om ¼ af den fremviste skov, der slet ikke tilhører ejendommen. Dette er min klient forståeligt nok meget skuffet og fortørnet over, da skovens herlighedsværdi var helt afgørende for min klients køb af ejendommen. Det kan således konstateres, at [indklagedes ansatte] i betydelig grad fejlinformerede min klient om ejendommens skov. Min klient havde ingen grund til at betvivle [indklagedes ansatte]s oplysninger om skoven, da han regnede med, at ejendomsmægleren havde styr på disse væsentlige forhold. Havde [indklagedes ansatte] oplyst, at hun ikke var fuldt ud bekendt med, præcist hvilken skov, der hørte til ejendommen, ville min klient naturligvis have undersøgt dette meget nærmere. Ovenstående skal sammenholdes med, at [indklagedes ansatte] også fejlinformerede min klient i ejendomshandlens opstart, idet [indklagedes ansatte] oplyste min klient, at grisestaldene (beliggende over for ejendommen) og to gyllebeholdere på ejendommen fulgte med ejendommen. Det viste sig urigtigt, hvilken min klient først blev bekendt med, da [indklagedes ansatte] næsten et år efter drøftelserne om ejendommen var indledt fremsendte sælgers gamle skøde fra 2006. Det er min opfattelse, at [indklagedes ansatte] og dermed også EDC groft har fejlinformeret min klient i forbindelse med købet af ejendommen, herunder i særdeleshed i relation til fremvisningerne af den til ejendommen tilhørende skov. Jeg
4 forbeholder mig således ethvert retsskridt mod EDC på vegne af min klient i den forbindelse, herunder indbringelse af forholdene for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Jeg henviser bl.a. til nævnets j.nr. 2009-0232 om oplysninger er afgivet til en køber under en fremvisning, som ikke efterfølgende blev undersøgt. Den 19. marts 2012 rykkede klagers advokat indklagede for svar. Klagers advokat skrev bl.a.: Min klient er blevet bekendt med, at [indklagedes ansatte] også fremviste et forkert skovområde som hørende til ejendommen for en anden interesseret køber ved navn [ ]. [Anden interesseret køber] gjorde under en fremvisning af ejendommens skov [indklagedes ansatte] opmærksom på, at den skov hun fremviste tilhørte nabogrunden, idet [anden interesseret køber] havde indhentet oplysninger herom hos Region Fyn. Fremvisning for [anden interesseret køber] skete den 4. oktober 2011, kl. 10.00 altså før min klient underskrev købsaftalen. Min klient undrer sig derfor meget over, hvorfor [indklagedes ansatte] efter at være blevet bekendt med fejlen omkring den fremviste skov undlod at gøre min klient opmærksom på forholdet. Det kan således også konstateres, at [indklagedes ansatte] undlod at undersøge [anden interesseret købers] oplysninger. Det er derfor fortsat min klients klare opfattelse, at [indklagedes ansatte] og dermed også EDC groft har fejlinformeret min klient i forbindelse med købet af ejendommen. [ ]. Den 21. marts 2012 skrev indklagede til klagers advokat bl.a.: Deres brev har været forelagt ejendomsmægler [indklagedes ansatte], der ikke længere er ansat i vores afdeling. [Indklagedes ansatte] kan ikke genkende Deres klients beskrivelse af forløbet af fremvisningerne. Derimod har hun oplyst, at hun ikke foreviste Deres klient juletræer, idet der ikke i nærheden af den pågældende ejendom forefindes juletræer, men alene nogle gamle grantræer. [Indklagedes ansatte] har desuden oplyst, at hun har henvist til ejendommens matrikel- /ejendomskort, der blev udleveret i forbindelse med fremvisningerne. Matrikel- /ejendomskortet var en del af købsaftalens dokumenter. På matrikel-/ejendomskortet går der en lige linje fra det lille hus ved vejen, hvorfor det er forholdsvist enkelt at danne sig et overblik over ejendommens areal. Ud fra matrikel-/ejendomskortet har det tillige formodningen imod sig, at [indklagedes ansatte] skulle have udpeget et yderligere areal, som De angiver til at være ¼ af den
5 fremviste skov, der slet ikke tilhører ejendommen. Deres klient har derfor efter min opfattelse ikke modtaget forkerte informationer om ejendommens areal. Jeg har ingen grund til at betvivle [indklagedes ansattes] beskrivelse af forløbet. På den baggrund må jeg derfor afvise, at der er afgivet forkerte informationer og er handlet ansvarspådragende. Klagenævnets afgørelse 2009-0232 er i øvrigt ikke anvendelig i denne sammenhæng. Det bemærkes, at indklagede i sagen i korrespondancen med klager erkendte, at der var afgivet forkerte oplysninger. Desuden svarede indklagede ikke i sagen ved behandlingen i klagenævnet, og klagerens oplysninger blev følgelig ensidigt lagt til grund. Klagenævnet skulle alene tage stilling til erstatningens størrelse, da ansvarsgrundlaget var indiskutabelt. Den 13. juni 2012 indhentede klager en erklæring fra den anden interesserede køber, som bekræftede, at indklagede ligeledes havde givet denne interesserede køber fejlagtige oplysninger. Af erklæringen fremgår videre, at den interesserede køber gjorde indklagede opmærksom på fejlen. Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. I forbindelse med klagers besigtigelse af ejendommen fik klager vist den skov, som hørte til ejendommen. Senere blev klager klar over, at den anviste skov ikke fulgte med, men at arealet tilhører naboen. Klager er blevet bekendt med, at en anden interesseret køber havde gjort indklagede opmærksom herpå, inden klager underskrev købsaftale, men alligevel gav indklagede de fejlagtige oplysninger til klager. Denne interesserede køber har givet klager en erklæring, som bekræfter, at han fik samme besked som klager om den medfølgende jord. Den interesserede køber bekræfter videre, at han sørgede for, at indklagede blev oplyst om, at en del af den foreviste jord ikke hørte til ejendommen. Klager havde desuden af indklagede fejlagtigt fået oplyst, at grisestalde og gyllebeholdere også hørte til ejendommen. Klager blev dog klar over dette forhold, inden endelig aftale med sælger blev indgået. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager.
6 Klagers forklaring afvises i sin helhed, ligesom erstatningskravets opgørelse afvises. Indklagede har ikke fremvist noget areal for klager, som ikke hørte til ejendommen. Det er forholdsvis nemt at overskue ejendommen, idet skellet går i en lige linje. Indklagede har ikke oplyst, at naboens juletræer hørte med til ejendommen. Klager fik desuden udleveret matrikelkort og kan derfor ikke ved sin underskrift på købsaftalen have været i tvivl om, hvor skellet går. Den erklæring, klager har indhentet, kan der ikke lægges vægt på, idet den er ensidigt indhentet og i øvrigt ikke er relevant. Endelig er det indklagedes opfattelse, at sagen ikke er egnet til nævnsbehandling, blandt andet fordi nævnet ikke kan afhøre vidner under straffeansvar. Nævnet udtaler: Parterne har givet modstridende oplysninger om, hvorvidt indklagede ved fremvisning af ejendommen for klager har forevist arealer, som ikke hørte til ejendommen. Nævnet kan på det foreliggende grundlag derfor ikke afgøre, om indklagede har givet klager urigtige oplysninger om ejendommen. Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har handlet ansvarspådragende, og dermed om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager, afvises derfor fra nævnsbehandling. Afvisningen sker under henvisning til nævnets vedtægter 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Konklusion: Sagen afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand