Lokalplan nr. 01-060-0001 Jerne Bydelscenter på hjørnet af Storegade og Strandby Kirkevej Maj 2009
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos: Landinspektørerne Syd I/S og Plan, Teknik og Miljø Tryk: Esbjerg kommune, 30 eksemplarer, maj 2009
Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet... 3 Baggrund... 3 Lokalplanområdets disposition... 3 Forhold til Kommuneplanen... 4 Bindinger... 4 Forhold til gældende lokalplan... 5 Miljøvurdering... 5 Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 22. oktober til den 17. december 2008... 6 Bestemmelser... 7 1 Lokalplanens formål... 7 2 Områdets afgrænsning... 7 3 Områdets anvendelse... 7 4 Udstykning... 7 5 Veje, stier og parkering... 7 6 Ledningsanlæg m.v.... 8 7 Bebyggelsens omfang og placering... 8 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 8 9 Opholds- og ubebyggede arealer... 9 10 Grundejerforening... 10 11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 10 12 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder. 10 13 Aflysninger i Tingbogen... 10 14 Retsvirkninger... 10 15 Vedtagelse... 11 Bilag Matrikelkort nr. 01-060-0001 Bilag A...Indsat bagerst Lokalplankort nr. 01-060-0001 Bilag B...Indsat bagerst Side 1
Side: 2
Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 01-060-0001 Jerne, Bydelscenter på hjørnet af Storegade og Strandby Kirkevej Lokalplanområdets placering L Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket ramme Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Lokalplanområdet dækker et areal ca. 6200 m 2. Lokalplanområdet afgrænses af Strandby Kirkevej og Storegade. Det omkringliggende område er sammensat af erhverv, parcelhuse og etagebeboelse. Nord for Strandby Kirkevej ligger etagebeboelse, syd for Storegade ligger boligområde med fritliggende parcelhuse og mod vest grænser området op til Den Sociale Højskole. I den østlige del af lokalplanområdet ligger en dagligvarebutik med tilhørende parkeringsfaciliteter. Bygningen er i én etage med sadeltag og opført i røde mursten med rødt tegltag. Ved siden af dagligvarebutikken er der opført en ubemandet automatstation. Mod vest er der etableret et mindre parkeringsareal og et græsareal. På græsarealet står enkeltstående træer, og på parkeringsarealet står et kastanjetræ. Langs Storegade vokser en række enkeltstående popler. Baggrunden for lokalplanen er en konkret ansøgning om etablering af en fastfood restaurant i område. Denne lokalplan giver mulighed for videre udvikling af et bydelscenter i lokalområdet. I dette område skal der opføres butikker og serviceerhverv, som er tilknyttet lokalområdet, samt restaurationer. Bydelscenteret skal være en samlende faktor i lokalområdet med butikker, som i deres funktion er tilknyttet lokalområdet og være underlagt gældende miljøforanstaltninger i området. Målet med bydelscenteret er at etablere nye funktioner og tilføre et grønt præg på området. Side 3
Redegørelse Vejadgangen til området fra henholdsvis Storegade og Strandby Kirkevej bibeholdes. Dog etableres en hastighedsnedsættende foranstaltning i området, således at vejen besværes for gennemkørsel. I forbindelse med udvidelsen af bydelscentret etableres en stiforbindelse og et beplantninsbælte, som vil føre gennem lokalområdet, og forbinde Storegade og Strandby Kirkevej. Stien og beplantningsbæltet gennem området vil bidrage til et behageligt nærmiljø for gående. Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2006-2018. Anvendelse Bebyggelse I overensstemmelse med kommuneplanen / kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til bydelscenter, herunder til liberale erhverv, restaurationer og butikker. Den maksimale bebyggelsesprocent i området fastsættes i overensstemmelse med kommuneplanen til højst 75 % for hver ejendom, i overensstemmelse med den gældende lokalplan for området. Det maksimale etageantal fastsættes til 2 etager med udnyttet tagetage. Kommuneplanens mulighed for at bygge i tre etager i rammeområde 01-060-210 udnyttes ikke. Grunden til at kommuneplanens rammer ikke udnyttes hvad angår muligheden for at bygge i tre etager er, at det ikke skønnes at passe ind i den omgivende bebyggelse. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Parti af lokalplanområdet set fra nordøst. I baggrund ses kastanjetræet, som skal bevares. Side: 4
Redegørelse Bevaringsværdigt miljø 3 km kystnærhedszone Hovedstiforbindelse Støjisolinier Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Lokalplanområdet indeholder ingen bevaringsværdige bygninger i henhold til kommuneatlasset. Lokalplanområdet er beliggende omkring 2 km fra kysten og derfor i kystnærhedszonen. Lokalplanens bestemmelser har ingen betydning for forholdet til kystlandskabet. Området ligger i byzone og ligeledes bag eksisterende bebyggelse, så der er ingen visuel kontakt mellem kysten og området. Udvidelse af bydelscentret påvirker ikke de eksisterende stiforbindelser. Området er omfattet af støjisolinier fra Storegade og Strandby Kirkevej. I området tillades ikke støjfølsom bebyggelse, såsom boliger mm. I området muliggøres erhverv og påvirkes derfor ikke af disse. Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr. 443. Anvendelsesbestemmelsen udvides således at det er muligt at opføre serviceerhverv i området. Derudover er der indført nye bestemmelser i forhold til beplantning og skiltningen i området. Som det fremgår af afsnit 13 vil lokalplan 443 blive aflyst ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Planen er screenet i henhold til Lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, idet den er opført som pkt. 10, b) på lovens bilag 4 (anlægsarbejder i byzone). Den er dog samtidig omfattet af undtagelsesbestemmelsen i samme lovs 3, stk. 2 og i øvrigt i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for området. Den skal ikke underkastes en miljøvurde- Side: 5
Redegørelse Tilladelser fra andre myndigheder ring, da den i henhold til kriterierne i samme lovs bilag 2 ikke medfører en væsentligt påvirkning af miljøet. Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Det fremgår af afsnit 12 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 22. oktober til den 17. december 2008 Side: 6
Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 01-060-0001 Jerne, Bydelscenter på hjørnet af Storegade og Strandby Kirkevej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at sikre mulighed for at etablere et lokalt bydelscenter i lokalområdet samt butikker, liberale erhverv og restaurationer. sikre en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen. sikre en beplantning i området. sikre klare adgangs- og parkeringsforhold. sikre en koordinering af skiltningen i området. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort nr.01-060- 0001 Bilag A og omfatter matrikelnummer 2e Jerne, Esbjerg Jorder. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området udlægges til butikker, automattankanlæg, service erhverv med tilknytning til lokalområdet samt restaurationer. 3.2 Det samlende areal for bydelscenteret er 2500m². 3.3 I bydelscenteret er den maksimale størrelse på dagligvarebutikker 2000 m² og den maksimale størrelse på udsalgsvarebutikker er 1000 m². 3.4 Inden for området må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstationer, må opføres med et max 10 m² bebygget areal, og ikke højere end 2,5 meter over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 4 Udstykning 4.1 Området skal udstykkes til separate butikker og erhverv. Udstykning må finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. Betinget der i forbindelse med udstykningen af området kommer flere ejere, etableres en grundejerforening. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Området skal vejbetjenes via Storegade og Strandby Kirkevej i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankortet, angivet som A og B.
Bestemmelser 5.2 Der udlægges en stiforbindelse med bredde på 2.5 meter fra Strandby Kirkevej og gennem bydelscenteret, mod Storegade, som vist på lokalplankort. 5.3 I det område, som er vist på lokalplankortet, skal der etableres hastighedsregulerende foranstaltninger. 5.4 Til dagligvarebutikker samt serviceformål skal der etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 25 m² etageareal. 5.5 Til butikker, grillbarer restaurationer inkl. tilhørende sekundære bygninger som udhus, garager, redskabsskur etc. etableres 1 parkeringsplads for hver 50 m² etageareal for de første 600 m². Herefter en parkeringsplads for hver af de 33 1/3 m² resterende kvadratmeter etageareal. 6 Ledningsanlæg m.v. 6.1 Fælles ledningsanlæg udenfor vejarealer i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 75 %. 7.2 Bygningshøjden må ikke overstige 2 etager over terræn med udnyttet tagetage. Bygningens højde, inklusiv tekniske installationer som fx elevatorskakt og ventilation, må ikke overstiger 10m. 7.3 Der pålægges en byggelinje på 5 m som vist på lokalplankortet. 7.4 Udhus, varegård, garager, redskabsskur og anden mindre, sekundær bygning må opføres i en afstand af 2,5m fra skel. Ingen del af bygningens ydervægge eller tag må, inden for en afstand af 2,5m fra skel, være højere end 2,5m over terræn. 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden¹ 8.1 Tage udføres som symmetriske sadeltage med en hældning på 30º og 50º, valm tillades, eller som fladt tag. Sadeltage skal beklædes med røde tagsten af tegl eller beton. Der må kun opføres én tagtype på hver bygningsenhed. 8.2 Sekundære bygninger som udhus, redskabsskur og lign. skal have samme tagkonstruktion og tag-materiale som den primære bygning eller hovedbygning. 8.3 Facader skal fremstå som blank teglsten, pudset, vandskuret, transparent glas, eller i glat beton. 8.4 Facader skal indeholde åbninger til vinduer eller døre. 8.5 Facader på sekundære bygninger kan udføres med træfacader eller teglsten som står som blankt teglsten, pudset eller vandskuret. 8.6 Ventilationsanlæg og materialer vedrørende ventilation skal placeres, så det ikke er synligt fra offentlig vej. Ventilationsafkastet skal trækkes 2 meter tilbage fra bygningens facade og må ikke være højere end 1 meter over tag. Side: 8
Bestemmelser 8.7 Vinduer må ikke blændes hverken helt eller delvist. Dette gælder både opklæbning af reklame og maling med videre, og blænding udført i faste materialer. 8.8 Skiltning på bygninger skal ske efter følgende retningslinier¹: Skiltning på facade skal udføres som løse enkelte bogstaver, symboler eller logoer, som skal placeres plant på bygningens facade mod adgangsgivende vej. Skiltningen på facaden må kun relaterer til den enkelte forretning. Skiltning må ikke dække vinduer, døre, gesimser med videre. Skiltning skal placeres i stueetagen. 8.9 I lokalplanområdet kan der i alt opstilles 2 pyloner til fælles brug. Én pylon ved hver overkørsel til lokalplanområdet. Overkørsler vist som punkt A og B på lokalplankortet. Pylonerne må ikke overstige en højde på maksimal 6.5 meter. Kun tekst og logo må oplyses. 8.10 Ved hver forretning kan opstilles 3 skilte som ikke må overstige en højde på 2.5 meter og en bredde på 1,5m. Derudover må der opstilles mindre skilte med retningsanvisninger og andre informationstavler. Der må ikke opsættes skilte i beplantning. 8.11 Der må ikke opsættes spotbelysning på facader eller på reklameskilte. 8.12 Lysmaster må ikke overstige en højde på 4 meter. ¹ ) I øvrigt henvises til Esbjerg Kommunes Vejledning til lokalplaner nr. 204-1 af 2003 9 Opholds- og ubebyggede arealer 9.1 Det eksisterende kastanjetræ, som er vist på lokalplankortet, skal bevares. Omkring kastanjetræet udlægges et areal på 10 x 10m, der er beplantet eller anlagt med græs. Arealet må friholdes for enhver form for belægning. 9.2 Der plantes 2-rækket levende hegn langs lokalplanområdets afgrænsning mod nord, syd, og vest, i overensstemmelse med lokalplankort. Beplantningen skal bestå af træer med underbeplantning, udformet som mindst 1 meter høj hæk eller buske med enkelte højstammede træer som overstandere. 9.3 Ved nyt byggeri i området øst for punkt A og B på lokalplankortet, skal der anlægges et 2-rækket levende hegn i overensstemmelse med lokalplankortet. 9.4 Langs stiforbindelsen mellem Strandby Kirkevej og Storegade, som er nævnt i bestemmelse 5.3, anlægges et 2-rækket levende hegn som vist på lokalplankortet. 9.5 For hver 8 anlagte p-pladser, som er synlig fra offentlig vej eller sti, skal der anlægges 1 grøn p-plads på mindst 2,5 x 5 meter. På de grønne p-pladser skal plantes store, højstammede træer i en grøn bund. De grønne p-pladser skal spredes ud over den samlede parkeringsplads. De grønne p- pladser tæller med i det samlede p-pladsregnskab. 9.6 Udendørs oplagring og deponering eller oplagring i affaldscontainere, skal afskærmes helt og indhegnes, således at oplagringen ikke er synlig mod omgivelserne. Afskærmningen må ikke overstige 2,5 meter. Side: 9
Bestemmelser 9.7 Der skal anlægges 20 kvadratmeters opholdsareal pr. forretning for personale og derudover 5 procent af det samlede etageareal. Opholdsarealer kan helt eller delvist etableres som altaner. 10 Grundejerforening 10.1 Er der flere ejere i lokalplanområdet, er der krav om grundejerforening. 11 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 11.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 5 nævnte stier, kørsels- og parkeringsarealer være etableret i godkendt omfang. 11.3 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 9 nævnte opholdsarealer, ubebyggede arealer og beplantninger være etableret i godkendt omfang. 12 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13 Aflysninger i Tingbogen 13.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og tinglysning aflyses lokalplan nr. 443. 14 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Side: 10
Bestemmelser 15 Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-060-0001 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd d. 18. maj 2009. Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik Side: 11
19e 9b Strandby Kirkevej 2e 2a 12a 10a 10aa 10ab Storegade 1b 10ø 10z 13f 1bd 1cm 1bb 1co Ejerlav: Jerne, Esbjerg Jorder 1as 10y 10x 10v 1ap Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning Bilag A Lokalplan 01-060-0001 Matrikelkort Dato: Maj 2008 Mål: 1:1.000 Meter 0 12,5 25 50
Strandby Kirkevej B 6 10m 10m 2½m bredt stiudlæg 194 2 196 A 215 213 211 Storegade 6 11 207 209 4 9 7 14 Meter 0 12,5 25 50 Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning 2½m bredt stiudlæg Bevaringsværdigt kastanjetræ Vejadgang 5m bred byggelinje 2-rækket levende hegn, kan gennembrydes i forbindelse med ind- og udkørsel Hastighedsdæmpende zone Grønt areal Bilag B Lokalplan 01-060-0001 Lokalplankort Dato: Maj 2008 Mål: 1:1.000, rev. okt. 2008