1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Martin Skovbæk Johansen og Michael Stryz Solrød Strandvej 84 2680 Solrød Strand Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsopstilling og derfor skal betale godtgørelse til klager, samt spørgsmålet om, hvorvidt klager har fået udleveret tilstandsrapporten, mens denne var gyldig, og dermed om det kan bebrejdes de indklagede, at klager fik problemer med tegning af ejerskifte- og husforsikring. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 10. maj 2008 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen. Overtagelsesdagen var aftalt til 1. juni 2008. Det fremgik af købsaftalen:
2 Punkt 8 i købsaftalen om bl.a. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. var ikke udfyldt for så vidt angår oplysning om, hvornår tilstandsrapport og ejerskifteforsikringstilbud var udarbejdet. Af den udleverede tilstandsrapporten fremgik, at denne udløb den 6. marts 2008. Af det udleverede tilbud på ejerskifteforsikring og husforsikring fra Alm. Brand fremgik, at dette var udstedt den 9. maj 2008 og var gældende i 6 måneder, men at tilbuddet bortfaldt, når klager havde fået rådighed over ejendommen. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik, at der var offentlig vurdering pr. 1. oktober 2006, og at den offentlige ejendomsværdi var kr. 1.850.000,00. Af salgsopstillingen fremgik videre, at der i ejerudgiften var medregnet ejendomsskat for 2006 med kr. 9.137,46 samt medregnet en anslået grundejerforeningsudgift på kr. 2.000,00. I salgsopstillingen havde de indklagede anført sælgers seneste årsudgift til vand og vandafledning til kr. 3.743,00 og fjernvarme/naturgasudgift til kr. 8.145,00. Nævnet har i forbindelse med klagesagen modtaget dokumentation for, at ejendomsværdien i 2007 udgjorde kr. 2.650.000,00. Sælgers udgift til vand i 2007 udgjorde kr. 1.208,88, og udgift til vandafledning kr. 1.492,50. Udgiften til grundejerforeningen udgjorde i 2007 kr. 1.900,00. Sælgers varmeudgift i perioden 1. juni 2006 31. maj 2007 udgjorde kr. 7.568,80. Af ejendomsskattebillet 2008 fremgår, at ejendomsskatten udgjorde 10.035,93. Den 13. maj 2008 skrev klagers rådgiver til de indklagede og rykkede for modtagelse af købsaftale og relevante dokumenter samt bad om, at fristen for rådgiverforbeholdet blev
3 udsat, således at klagers rådgiver havde reel mulighed for at gennemgå sagens dokumenter. Den 14. maj 2008 skrev de indklagede til klagers rådgiver og meddelte, at klager havde valgt at underskrive købsaftalen uden advokatforbehold men blot med forbehold for bankens godkendelse af lån i klagers ægtefælles ejendom. Den 11. juni 2008 skrev klager til sin rådgiver og meddelte, at hun ikke havde modtaget tilstandsrapporten, før denne var udløbet, idet hun først så rapporten umiddelbart før underskrivelsen af købsaftalen. Den 17. juni 2008 skrev klagers rådgiver til de indklagede bl.a.: Køber oplyser os, at hun aldrig har modtaget kopi af tilstandsrapporten inden udløb. Hun har end ikke set ejendommen inden tilstandsrapporten er udløbet? Kan De ikke oplyse, hvornår og hvordan køber har modtaget tilstandsrapporten? Hun oplyser til gengæld, at Boligmægleren har oplyst hende om ved underskriftsmødet på købsaftalen, at det er meget besværligt og tidskrævende, hvis der skal bestilles en ny tilstandsrapport, og hendes mulighed for at overtage ejendommen så hurtigt forringes, såfremt man skal vente på en ny tilstandsrapport [...] Samme dag svarede de indklagede bl.a.: Køber har erklæret at have modtaget tilstandsrapport inden dennes udløb d. 6/3 2008. Vi ved ikke om tilstandsrapporten er rekvireret hos os, på e-mail, hos EDC, på deres e- mail eller via post. Vi ved, at køber har modtaget tilstandsrapporten inden dennes udløb d. 6/3 2008 idet køber i købsaftalen med sin underskrevet har erklæret dette [...] Klager indgav i september 2008 klage over de indklagede til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, der den 2. december 2008 afsagde kendelse således:
4
5 Klager har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klager. Der kræves erstatning på forskellen mellem de forkert angivne ejer- og anvendelsesudgifter og de korrekte beløb ganget med en faktor 10. I salgsopstillingen og købsaftalen har de indklagede anført den offentlige ejendomsvurdering for 2006, selv om der er handlet i 2008. Oplysningen om sælgers udgifter til vand/vandafledning og fjernvarme stammer tillige fra 2006, ligesom ejendomsskatten er oplyst for 2006. Grundejerforeningsbetaling er medregnet med et anslået beløb. De indklagede har ikke anført klagers ønske om, at der blev indføjet et rådgiverforbehold i købsaftalen. Klager har ikke modtaget tilstandsrapport før dennes udløb. Klager har først fået
6 fremvist ejendommen efter tilstandsrapportens udløb. Klager så tilstandsrapporten, da denne blev udleveret til hende kort tid før købsaftalens underskrivelse. De indklagede har ikke i købsaftalen anført, hvornår den udleverede tilstandsrapport og ejerskifteforsikringstilbud var blevet udarbejdet. På grund af at tilstandsrapporten var udløbet, har klager haft gener i forbindelse med tegning af ejerskifte- og husforsikring på ejendommen. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Det er korrekt, at betalingen til grundejerforening er medregnet med et anslået beløb på kr. 2.000,00 i salgsopstillingen. Det korrekte beløb var kr. 1.900,00. Det er endvidere korrekt, at de indklagede har medregnet ejendomsskat for 2006 i ejerudgifterne i salgsopstillingen, men de indklagede har oplyst den korrekte ejendomsvurdering samt udleveret ejendomsskattebilletten for 2008 til klager. Alle bilag til købsaftalen, herunder ejendomsskattebillet 2008, blev gennemgået med klager før klagers underskrivelse af købsaftalen. Klager har derfor haft alle muligheder for at indse, at ejendomsskatten i 2008 var kr. 900,00 højere end anført i salgsopstillingen. De indklagede har anført en højere udgift til vand/vandafledning og varme end sælgers reelle udgifter. Dette skete for at imødegå en klage over, at de indklagede havde anført en urealistisk lav forbrugsudgift. Sælger havde således ikke beboet ejendommen, hvorfor anvendelsesudgifterne var meget lave. Det bestrides herefter, at klager har lidt noget tab, idet klager alt i alt skal betale mindre end anført i salgsopstillingen. Regnestykket ser således ud:
7 Klager har modtaget tilstandsrapport forinden dennes udløb og har da også skriftligt bekræftet dette ved underskrivelse af købsaftalen. Nævnet udtaler: Det er kritisabelt, at de indklagede i salgsopstillingen anførte ejendomsvurderingen til kr. 1.850.000,00, når den korrekte ejendomsvurdering på handelstidspunktet var kr. 2.650.00,00. Nævnet finder det videre kritisabelt, at de indklagede i ejerudgiften i salgsopstillingen har medregnet en ejendomsskat fra 2006 på kr. 9.137,46, når den korrekte ejendomsskat på handelstidspunktet var kr. 10.035,93. For så vidt angår betaling til grundejerforening burde de indklagede hos grundejerforeningen have undersøgt, hvad den korrekte betaling til grundejerforeningen udgjorde på handelstidspunktet. De indklagede har imidlertid medregnet kr. 100,00 mere i salgsopstillingen end den reelle udgift viste sig at være. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder herefter, at de indklagede skal godtgøre klager differencen mellem den forkerte og den korrekte ejendomsskat og grundejerforeningsudgift på
8 handelstidspunktet kapitaliseret med 10, afrundet til i alt kr. 8.000,00. Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der vedrørende udgifterne til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Nævnet finder, at de indklagede herefter i salgsopstillingen burde have anført sælgers udgifter med samtidig oplysning om, at forbruget var lavt, da sælger ikke havde beboet ejendommen. Da de indklagede imidlertid ikke har anført for lave udgifter til vand/vandafledning og varme, kan nævnet ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klager. Nævnet finder, at det faktum, at de indklagede har medregnet højere udgifter til vand og varme, end de indklagede har pligt til, ikke kan medføre, at fejlen vedrørende ejendomsskatten dermed er udlignet. Vand og varme er således ikke ejerudgifter ligesom ejendomsskatten og indgår derfor ikke i beregningen af ejerudgiften. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager har krævet, at der i købsaftalen blev indsat et rådgiverforbehold, hvorfor nævnet ikke finder anledning til kritik af, at købsaftalen alene indeholdt et forbehold for optagelse af lån i klagers ægtefælles ejendom. Det fremgår af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., at køberen skal have modtaget tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring inden aftalens indgåelse, og at tilstandsrapporten skal være udarbejdet eller fornyet af den byggesagkyndige mindre end 6 måneder før den dag, hvor køberen modtager rapporten. Indledningsvist bemærkes, at nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke i købsaftalens punkt 8 anførte oplysning om, hvornår tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring var udarbejdet. Nævnet bemærker videre, at de indklagede ikke har imødegået klagers oplysning om, at hun endnu ikke havde besigtiget ejendommen på det tidspunkt, da tilstandsrapporten udløb, ligesom de indklagede ikke har givet nærmere oplysninger, men blot henholdt sig til, at klager i købsaftalen har erklæret at have modtaget tilstandsrapporten, før denne var udløbet. På denne baggrund lægger nævnet klagers oplysning om, at hun ikke havde fået udleveret tilstandsrapporten før udløb, til grund og udtaler derfor alvorlig kritik af de indklagede. Allerede fordi der foreligger tilbud på såvel ejerskifteforsikring som husforsikring dateret 9. maj 2008, finder nævnet det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes de indklagede, at
9 klager ikke tegnede forsikringerne på ejendommen. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 400,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager in solidum betale kr. 8.400,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 8.000,00 fra 30. juni 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand