Ledelsesberetning. Afdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs. Regnskab Bilag B

Transkript

1 Ledelsesberetning Afdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs Regnskab

2 Indledning Randersegnens Boligforening blev erklæret konkurs den 8. december Afdelingerne blev ikke erklæret konkurs men er siden drevet videre efter en nødplan som sikrer den enkelte afdelings midler i forhold til kreditorer i boet. Der er derfor ikke udarbejdet regnskaber for selve boligforeningen siden 2010 men alene for afdelingerne. Regnskaber fra og med 2011 for den enkelte afdeling er derfor udarbejdet efter goingconcern princippet, idet der indtil medio 2014 ikke har været fuld sikkerhed for videreførelsen af afdelingerne. Administration efter konkursen Frem til konkursens indtræden var Anders Rønnebro fra AAB Århus indsat som forretningsfører for Randersegnens Boligforening. Efter konkursens indtræden bliver kuratellet for boet indsat som forretningsfører for afdelingerne. Kuratellet består af Christian Juul Madsen fra Kroman Reumert og Poul Resen Steenstrup fra Clemens Advokater. Randers Kommune beslutter, at indsætte DAB som administrator pr. 1. marts DAB udtræder som administrator ved oprettelsen af Boligselskabet af 2014 pr. 1. januar Dog er DAB bestyrelse for Boligselskabet af 2014 frem til første ordinære repræsentantskabsmøde, idet DAB er stifter af den nye boligorganisation. Fremtidigt tilhørsforhold for afdelingerne Siden konkursen er der pågået et betydeligt udredningsarbejde for at klarlægge om afdelingerne kunne føres videre. Samtidig har der fra boets og kreditorers side været rejst et antal retssager mod respektive RandersBolig og en majoritet af afdelingerne. Alle disse retssager blev i 2014 hævet i forbindelse med dom uden anke eller indgåelse af forlig. Tidligt i 2012 stod det klart at langt størstedelen af afdelingerne havde behov for støtte fra Landsbyggefonden for at kunne videreføres. Ovennævnte retssager stod i forvejen for tildeling heraf

3 støtte fra Landsbyggefonden indtil medio 2014 hvorefter der blev givet foreløbig accept om støtte fra Landsbyggefondens side. Fra foråret 2014 blev der fra DAB side arbejdet på en plan for at videreføre afdelingerne i et nyoprettet boligselskab, idet en overdragelse til andre boligorganisationer ville være tidskrævende og forsinke processen med at bringe den enkelte afdeling i normal drift. De implicerede kommuner og Landsbyggefonden godkendte i november 2014 oprettelsen af Boligselskabet af 2014 under forudsætning af, at beboerne i første halvår af 2018 får mulighed for at træffe valg om fortsat tilhørsforhold til boligselskabet. Fra og med 1. januar 2015 indeholder Boligselskabet af 2014 følgende afdelinger: Afdeling 1 Husarvej (5001) Afdeling 6 Vorup (5002) Afdeling 7 Langå (5011) Afdeling 26 Mariager (5005) Afdeling 37 Nør Hald (5012) Afdeling 51 Purhus (5013) Afdeling 67 Hadsten (5003) Afdeling 72 Syddjurs (5006) Afdeling 83 Norddjurs (5004) Afdeling 89 Assentoft (5014) Afdeling Søndervangen Randers (5007) Afdeling Thors Bakke Randers (5009) Afdeling Marie Magdalene Syddjurs (5010) Det skal bemærkes, at tidligere afdeling SportsCollege ikke er en del af boligselskabet, idet forholdene omkring denne medfører økonomiske risici for den boligorganisation den måtte være indeholdt i. Den er derfor overdraget til en nyoprettet selvejende ungdomsboliginstitution. Alle afdelinger undtaget Søndervangen, Thors Bakke og Marie Magdalene har fået tildelt støtte fra Landsbyggefonden med henblik på videreførelse. Dette med baggrund i deres status som nybyggeri. Støtten er udbetalt i marts 2015 og der er derved tilført en betydelig likviditet til afdelingerne. Med den udbetalte støtte er det lykkedes at afvikle samtlige tidligere restancer over for de finansielle kreditorer. Videre muliggør det, at de fremtidige betalinger fra afdelingen til alle kreditorer kan ske uden betydeligt forholdsmæssigt træk på likviditeten. Driften af afdelingerne

4 Afdelingerne er igennem 2013 og 2014 blevet drevet med skarp fokus på likviditeten i den enkelte afdeling. Den separate formueforvaltning er blevet bibeholdt. Bortset fra de seneste tre opførte afdelinger har behovet for vedligeholdelse i samtlige afdelinger været større end estimeret ved de senest godkendte budgetter fra Det har derfor været nødvendigt at prioritere skarpt ved udførelsen af vedligeholdelse igennem hele perioden og kun absolut nødvendige arbejder er udført. Generelt er der i afdelingerne udført meget begrænset vedligeholdelse dækket af henlagte midler til planlagt vedligeholdelse. Dette med baggrund i manglende drifts- og vedligeholdelsesplaner før 2012 samt tilsvarende manglende henlæggelser hertil. Eftersom budgetter og medførende leje grundet usikkerhed om den fortsatte drift af afdelingerne ikke er reguleret siden 1. januar 2012 er den årlige henlæggelse i perioden ikke øget. Således er en meget stor andel af vedligeholdelse afholdt direkte af driften hvilket har haft negativ indflydelse på afdelingernes resultater. Videre har der i de foreliggende budgetter ikke været taget højde for øget låneoptag, hvorfor udgifter til terminsydelser i mange afdelinger langt overstiger det budgetterede. Der er udarbejdet budgetter for regnskabsåret 2016 og disse er alle godkendt på afdelingsmøder i foråret Lejestigning effektueres dog den 1. september 2015 for at indhente manglende regulering af leje i de tidligere år. Driften i 2015 vil blive gennemført som i de seneste 3 år, idet de respektive budgetter for året ret beset er budgetterne for Undtagelsen herfra er Thors Bakke, idet der allerede i august 2014 blev afholdt ordinært afdelingsmøde med godkendelse af budget for Grundet den separate formueforvaltning, aktiverede særudgifter samt opsplitningen af tidligere afdeling 01 er der ikke uvæsentlige mellemværender afdelinger imellem. Disse vil i 2015 blive udlignet. En del afdelinger har endog betydelige negative resultatkonti primært som følge af tidligere afskrivninger på især antenneanlæg. Eftersom der fortsat henstår realkreditbelåning i de berørte afdelinger hertil, vil væsentlige dele af underskudssaldi blive overført til lånefinansierede aktiver. Resterende underskudssaldi dækkes som nævnt i afsnittet omkring helhedsplaner. Helhedsplaner Alle afdelinger undtaget Søndervangen, Thors Bakke og Marie Magdalene har som nævnt i 2015 modtaget støtte i forbindelse med udarbejdelse af helhedsplaner. I det følgende gives en kortfattet beskrivelse af helhedsplanen for hver af de relevante afdelinger. Afdeling 1 Husarvej

5 Afdelingen modtager kapitaltilførsel samt O-lån. Kapitaltilførsel anvendes til afvikling af underskud fra før 2014 og resterende underskudssaldo afvikles budgetmæssigt fra og med O-lån ydes med henblik på at styrke likviditeten og afvikles over en 30-årig periode med forventet start ultimo Afvikling vil ikke få driftsmæssig påvirkning idet lånet ikke er rentebærende og afvikles med de lånte midler. Afdelingen har et aktiv som følge af budgetmæssig overskridelse af budgettet ved opførelsen af afdelingen. Midlerne er afholdt af boligforeningen og mangler derfor ikke likviditetsmæssigt i afdelingen. Afviklingen af aktivet er ikke endeligt klarlagt men søges afklaret ved den endelig implementering af helhedsplanen for afdelingen. Afdeling 6 Vorup Afdelingen modtager alene kapitaltilførsel med henblik på indfrielse af gæld til samt afvikling af underskud fra Resterende underskud afvikles gennem driften fra 2017 og frem. Med i helhedsplanen indgår, at afdelingen udskifter tage på samtlige huse med ustøttet realkreditfinansiering. Der er åbnet mulighed for, at afdelingen i forbindelse hermed kan modtage driftslån/- støtte, hvilket vil være nødvendigt med henblik på sikring af et fornuftigt lejeniveau herefter. Afdeling 7 Langå Afdelingen modtager kapitaltilførsel samt O-lån. Støtten gives primært på baggrund af lav likviditet som følge af større lån af egne midler til forbedringsarbejder i boligerne. Lejeniveauet vil øges i de kommende år som følge af opnået balanceleje. Vedligeholdelsesbehovet er dog moderat, idet begge huse i afdelingen er omfattende renoverede og forbedrede, hvorfor henlæggelsesbehovet til planlagt vedligeholdelse kan holdes moderat. Afdeling 26 - Mariager Afdelingen modtager kapitaltilførsel og O-lån. Kapitaltilførsel anvendes til afvikling af underskud og O-lån sikrer likviditet. Afdelingen har fritagelse for boligorganisationens andel af ydelser på indfriede oprindelige lån og denne bibeholdes uden pligt til henlæggelse i egen afdeling. Også øvrige pligtmæssige bidrag vil der blive givet fritagelse for. Behovet for vedligeholdelse er stort og henlæggelser hertil må øges. Dette vil ske uden betydelig lejestigning, idet afvikling af forbedringsarbejder kan mindskes, da en del af disse rettelig er låne-

6 finansieret mod tidligere budgetteret egenfinansieret. Afvikling sker således med en lavere årlig ydelse men med længere løbetid. Der er endvidere i helhedsplanen åbnet mulighed for yderligere støtte fra Landsbyggefonden i form af driftslån samt huslejestøtte. Afdeling 37 Nør Hald I forbindelse med nedrivning og frasalg af en ejendom gives der yderligere kapitaltilførsel til indfrielse af oprindelig finansiering herpå. Låneydelser herpå bortfalder og dette medfører driftsbesparelse. Vedligeholdelsesbehovet er stort og udgifter hertil vil derfor i de kommende år skulle øges med heraf følgende stigning i lejen. Der åbnes i helhedsplanen mulighed for driftslån/-støtte fra Landsbyggefonden. Afdeling 51 - Purhus Vedligeholdelsesbehovet er stort og udgifter hertil vil derfor i de kommende år skulle øges med heraf følgende stigning i lejen. Der åbnes i helhedsplanen mulighed for driftslån/-støtte fra Landsbyggefonden. Afdeling 67 Hadsten

7 Vedligeholdelsesbehovet er stort og udgifter hertil vil derfor i de kommende år skulle øges med heraf følgende stigning i lejen. Der åbnes i helhedsplanen ikke umiddelbart mulighed for driftslån/- støtte fra Landsbyggefonden. Udlejningssituationen er dog stabil og lejeniveauet skønnes at kunne tåle nogen stigning. Afdeling 72 - Syddjurs Afdelingen rummer ustøttet byggeri finansieret med realkreditlån samt banklån. Lånene er med variabel rente og henstår frem til afdragsfrie. Landsbyggefonden har tilkendegivet at yde støtte til afvikling af lånene på tidspunktet for ophør af afdragsfrihed. En ejendom bestående af ustøttet og støttet byggeri er ramt af byggeskade. Byggeskadefonden dækker udgifterne ved udbedring af skaderne på den støttede del af byggeriet og skaderne på den ustøttede del finansieres med lån fra Syddjurs Kommune. Vedligeholdelsesbehovet er over gennemsnitligt og der er derfor åbnet mulighed for yderligere støtte fra Landsbyggefonden i form af driftslån/-støtte samt egentlige støttede renoveringssager. Afdelingen har dog ikke udlejningsvanskeligheder og skønnes grundet gunstig placering i forhold til Aarhus Kommune fortsat trods stigende lejeniveau at være attraktiv for pendlere. Afdeling 83 - Norddjurs

8 Afdelingen er udlejningsmæssigt trængt ligesom også vedligeholdelsesbehovet er stort. Helhedsplanen åbner mulighed for yderligere støtte i form af driftslån/-støtte men der vil være behov for en nærmere drøftelse med Landsbyggefonden om det faktuelle behov for støtte fremadrettet. Afdeling 89 Assentoft Der er åbnet støttet renoveringssag i Landsbyggefonden til et specifikt afsnit af afdelingen, som skal have skiftet tage, vinduer og døre samt gennemført miljøarbejder. Denne sag søges udvidet til flere afsnit af afdelingen samt yderligere støttet med driftslån/-støtte. Gennemgående er afdelingen relativt velholdt og udlejningssituationen er meget gunstig grundet den geografiske placering. Lejeniveauet kan således godt tåle at blive øget. Beboerdemokrati Forud for konkursen var der kun sparsomt beboerdemokrati afdelingerne og der er siden konkursen og til indgangen af 2015 ikke etableret beboerdemokrati. På de i foråret gennemførte ordinære afdelingsmøder er der valgt bestyrelser i 11 af 13 afdelinger. I de sidste 2 afdelinger er det ikke muligt at vælge en bestyrelse. Således er der også et repræsentantskab som træder sammen for første gang den 15. juni På mødet ventes en beboervalgt bestyrelse nedsat. Denne skal sammen med afdelingsbestyrelserne og administrationen føre afdelingerne og det nystiftede boligselskab godt på vej i de kommende økonomisk svære år. Opsummering Afdelingerne er stabile ved indgangen til 2015 som følge af tilført likviditet i forbindelse med implementering helhedsplaner. Disse skal yderligere implementeres i de kommende år. Budgetter er

9 ved at blive tilrette og dermed kostægte under hensyntagen til lejeniveau, støttet udefra samt behov for vedligeholdelse. Der er derfor i de kommende år behov for skærpet opmærksomhed omkring driften af afdelingerne for at sikre forbedring af økonomien i samtlige afdelinger samt i Boligselskabet af 2014.