Midtbyplan for Viborg

Transkript

1 Midtbyplan for Viborg Baggrundsnotatom detailhandel Oktober2007 Side 1

2 Dette notat beskriver en status for detailhandlen i Viborg. Notatet indgår som en del afgrundlaget for midtbyplanen for Viborg. Iforbindelse med udarbejdelsen afdet indledende debatoplæ g blev der september 2007 afholdt to møder med en følgegruppe bestående af repræ sentanter for detailhandel og erhvervsråd. For yderligere information om disse møder henvises til mødereferater. Plangrundlag Iplanloven er der fastsat bestemmelser for detailhandel. Formålet med bestemmelserne er,at planlæ gningen skal: fremme en udvikling i de mindre og mellemstore midtbyr sikre at arealer til butiksformål udlæ gges,hvor fremme en samfundsmæ ssigt bæ redygtig detailhandelsstruktur,hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begræ nsede. Med afsæ t i planlovens detailhandelsbestemmelser påhviler det kommunerne at planlæ gge for detailhandelen. Det fremgår afbestemmelserne, at dagligvarebutikker i midtbyr og bydelscentre som hovedregel maksimalt må væ re m 2 og udvalgsvarebutikker maksimalt væ re m 2. Den seneste lovæ ndring fra 2007,giver mulighed for større udvalgsvarebutikker i byer med mere end indbyggere. Bestemmelsen berører ikke Viborg. Kommuneplantillæg nr. 8/2006 Den gæ ldende detailhandelsstruktur - herunder hvor der kan etableres butikker i Viborg - er fastlagt i kommuneplantillæ g nr. 8/2006 for gl. Viborg Kommune. Ved planens vedtagelse i 2006 var der en restrummelighed til nye butikker i midtbyen på i alt m 2. Udover midtbyen er der i Viborg udlagt bydelscentre,hvor der er mulighed for detailhandel. Det er således Viborg Kommune,der afgræ nser midtbyen og fastsæ tter den samlede ramme til butiksformål i området. Æ ndrer Viborg Kommune afgræ nsningen,skal det efter de nye detailhandelsbestemmelser ske efter en statistisk metode, der tager højde for eksisterende funktioner. M ål for detailhandlen i Viborg Idet gæ ldende plangrundlag er opstillet to hovedmålsæ tninger for handelscentret Viborg: Viborg skal styrkes som et betydeligt regionalt handelscenter Viborg midtby skal fortsat udvikles som egnens overordnede handels- og oplevelsescenter Centret i vestbyen skal fortsat udvikles som ter for den kommende bydel i vestbyen. Desuden skal der sikres områder til større butikker udenfor midtbyen. Gældende butiksafgrænsning i Midtbyen. INDRE RINGVEJ 9253 SVEJ 0150 SVEJ 1989 TOFTEGÅRDEN 8592 SLESVIGSGADE 7583 SLESVIGSGADE 7583 FREDENSGADE 2271 MIDDAGSHØJVEJ 5555 ERIK GLIPPINGS VEJ 1989 FREDENSGADE 2271 CHR. ERICHSØNS VEJ 1351 CHR. ERICHSØNS VEJ 1351 A.S. ØRSTEDS VEJ 9685 DALGASVEJ 1426 URSINSVEJ 9028 VESTERBROGADE 9140 BROPARKEN 1088 JYLLANDSGADE 4073 SKOVGAARDSVEJ 7414 VILLAVEJ 9366 BANEGÅRDS ALLE 0517 BANEGÅRDSPLADSEN 0525 SKOVGAARDSVEJ 7414 MORVILLESVEJ 5738 MIDDAGSHØJV RAMSVEJ 6550 RAMSVEJ 6550 RAMS TVÆRVEJ 6531 DALBERGSGADE 1407 HF. KLOSTERVÆNGE JERNBANEGADE 3979 LANGDAMMEN 4936 GOTHERSGADE 2665 TREKRONERVEJ 8878 PAKHUSVEJ 6330 GOTHERSGADE 2665 MEJERIGÅRDEN 5491 BOYESGADE 0938 BOYESGADE 0938 SJÆLLANDSGADE 7151 JERNBANEGADE 3979 TREKRONERVEJ 8878 SLAGTERIVEJ 7579 SLAGTERIVEJ 7579 TOLDBODGADE 8652 SPARREGADE 7808 SKANSEBAKKEN 7188 NØRREGADE 6100 TOLDBODGADE 8652 SKOTTENBORG 7339 FYNSGADE 2383 SPARRETOFTESTRÆDE 7818 DUMPEN 1614 VENDERSGADE 9084 VENDERSGADE 9084 FÆLLEDVEJ 2458 RANDRUPSVEJ 6625 MØLLEGADE 5778 DANNEBROGSGADE 1482 GRAVENE 2777 TRAPPETORVET 8875 SCT. MATHIAS CENTRET 5482 HEIBERGS ALLE 3245 GRØNNEGADE 2853 PREISLERS PLADS 6508 FISCHERS PLADS 2220 LL. SCT. PEDER STRÆDE 6400 SCT. JØRGENS VEJ 4091 V. SCT. MIKKELS PORT 9047 LL. HJULTORVGYDE 3491 VESTERGADE 9159 LL. SCT. MIKKELS GADE 5631 LL. SCT. HANS GADE 3134 GRAVENE 2777 HJULTORVET 3472 NYTORV 6043 ST. SCT. MIKKELS GADE 5649 ST. HJULTORVGYDE 3509 ODINPARKEN 6225 SLUSEN 7610 ST. SCT. HANS GADE 3153 REBERBANEN 66 KOMPAGNISTRÆDE 4730 ST. SCT. PEDER STRÆDE 6419 NYTORVGYDE 6062 SCT. MATHIAS GADE 5480 LL. SCT. MIKKELS GADE 5631 GRÅBRØDRE KIRKE STR SCT. MOGENS GADE 5724 DOMKIRKEPLADSEN 1530 SORTEBR. KIRKE STRÆDE 7770 MAGELØS 5405 SØNDERSØPARKEN 8160 SCT. LEONIS STRÆDE 5067 STÆNDERPLADSEN 7958 DOMKIRKESTRÆDE 1539 SCT. LEONIS GADE 5049 NAVNLØS 5864 CT. NICOLAJ GADE 5931 ROSENSTRÆDE 6888 SKOLESTRÆDE 7301 ROSENSTRÆDE 6888 SCT. NICOLAJ GADE 5931 SCT. VILLADS STRÆDE 9347 BISPESTIEN 0740 SCT. MATHIAS GADE 5480 LL. SCT. MIKKELS GADE 5631 RIDDERGADE 6700 SCT. IBS GADE 3 SØVEJ 824 RANDERSVEJ 6569 Side 2

3 Detailhandelsundersøgelse 2006 I forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillæg nr. 8, blev der i 2006 gennemført en detailhandelsanalyse for Viborg Kommune. Undersøgelsen konkluderer, at Viborg fungerer som indkøbssted for kommunens egne indbyggere og desuden har stor betydning som indkøbssted for gl. Tjele, Møldrup, Ålestrup og Karup kommuner. Undersøgelsen konkluderer herudover, at: Der er 287 butikker i Viborg 174 butikker ligger i midtbyen Lokalkøbsandelen er steget fra 126 til 129 i perioden % af den samlede omsætning sker i midtbyen Det samlede areal til butiksformål udgør ca m 2, hvoraf ca m 2 ligger i midtbyen (bruttoetageareal) Bruttoetagearealet er vokset med ca m 2 siden hovedsageligt ved Viborg Storcenter Det samlede salgsareal udgør knap m 2, hvoraf ca m 2 ligger i midtbyen. Styrker og indsatsområder Viborgs styrker og muligheder på detailhandelsområdet er ifølge undersøgelsen bl.a.: en hyggelig/gammel midtby med mulighed for rundgang mange attraktive kædebutikker og et varehus i midtbyen en aktiv handelsstandsforening et meget stort opland boliger og p-henvisningssystem. Svagheder og trusler Undersøgelsen fastslår, at Viborg er i skarp konkurrence med byer som Herning, Randers, Holstebro, Århus og Silkeborg. Flere af disse byer opruster: I Holstebro er der fx planer om et eksternt butikscenter som indtil videre er bremset af Miljøministeriet. I Herning er Herning-centret netop udvidet med 20 butikker ligesom der i byens udkant er etableret et stort Bauhaus byggemarked og i midtbyen en Bahne og Hennes & Mauritz. I Randers er der planer om to nye butikscentre. Det vurderes i undersøgelse, at det er vanskeligt for Viborg at udvide sit markedsområde betragteligt. Udfordringen ligger i at fastholde byens nuværende markedsområde ved at tilbyde attraktive og tidssvarende indkøbsmuligheder. Blandt svagheder og trusler anfører undersøgelsen: belastede centrale p-pladser øget mobilitet fortsat udbygning af udvalgsudbuddet i byens periferi svækket forbrug uens åbningstider i midtbyen intet større oplagt turistmål Forbrugertrends Med stigende velstand forbruger vi meget mere end basale varer Nye livsformer og forskydning af livets aldersfaser skaber ændrede forbrugsmønstre og nye kundesegmenter Stigende velstand skaber nye forbrugertyper som den politisk korrekte forbruger og den emotionelle forbruger Stigende velstand øger betydningen af produktets immaterielle værdi (historie, signaler: fx småbryggerier, Læsø Salt) Mere individuelle (og uforudsigelige)vaner - ofte handles både discount og eksklusive varer Hybride koncepter vinder frem - tidligere adskilte varegrupper nu under samme tag. Eksempler: W ellness center med sportstøj, træningsfaciliter og madvarer eller boghandel og cafe i samme butik Stigende velstand skaber større fokus på immaterielle værdier som oplevelser, forkælelse og bekvemmelighed - og nye konkurrenter til detailhandlen udespisning og wellness Udespisning stigende (10-20% af fødevareomsætningen), men langt til amerikanske tilstande 50% ) Kilde: Betænkning nr. 1476, 2006 Side 3

4 Oplandsundersøgelse 2007 I forbindelse med udarbejdelsen af debatoplægget blev der i uge 36 foretaget en oplandsundersøgelse, der klarlægger oplandets indkøbsvaner- og -præferencer. Indenfor en radius af 25 km fra Viborg midtby er 304 husstande kontaktet: 102 husstande i Viborg og 204 husstande i det øvrige opland. I oplandet indgår - med undtagelse af en mindre del af Skive - ikke andre større byer. Viborg dominerer i hele oplandet! Målt på indkøbsfrekvens er Viborg den mest dominerende handelsby i oplandet. Over 60% af respondenterne i området foretager indkøb i Viborg mindst én gang om ugen. I begge delområder er Viborg den vigtigste handelsby. Herudover har de mindre lokale byer en trofast kundekreds - ikke mindst i forhold til dagligvareindkøb. Over 50% af de adspurgte borgere handler i en mindre, lokal by mindst én gang om ugen. Udenfor oplandet er Skive og Silkeborg de mest besøgte byer, men Skive, Silkeborg, Holstebro, Herning, Randers og Århus besøges alle kun i begrænset omfang med Holstebro som den mindst besøgte by. Det undersøgte område udgør således sit eget handelsopland med Viborg som hovedby. Byer udenfor området besøges relativ sjældent, men jo længere væk man kommer fra Viborg jo mere opsøges andre indkøbsmuligheder. Afstanden bestemmer hvor ofte man handler i Viborg Der er således en tydelig tendens til, at afstanden bestemmer, hvor ofte man handler i Viborg. Blandt interviewpersonerne i det nære opland - Viborg - handler 95% i Viborg mindst en gang om ugen, mens det blandt interviewpersoner udenfor byområdet kun er tilfældet for knap 60%. Blandt respondenterne i Viborg er besøgsfrekvensen til andre byer lav. I oplandet udenfor Viborg øges interessen for at handle i andre større byer, men stadig med Viborg som den klart mest foretrukne. For borgere i Viborg er det værd at bemærke at Århus er det foretrukne alternativ. Mange oplandskunder fravælger midtbyen Viborg midtby udgør kun en del indkøbsmulighederne i Viborg. Også andre steder er der gode handelsmulighder - ikke mindst ved Viborg Storcenter. 85% i det nære opland handler i Viborg mindst to gange om ugen, men det er kun i underkanten af 40% der foretager indkøbene i midtbyen. Udenfor det nære opland er det i endnu højere grad indkøbsmuligheder udenfor midtbyen, der trækker. Mens 46% handler i Viborg mindst én gang om ugen - er tallet kun 22% i midtbyen. Det er især storcentret der trækker oplandskunder. Seneste tur til Viborg midtby Ses der isoleret på den seneste tur til Viborg midtby, er det i udpræget grad handlen der trækker. Uanset om man kommer fra Viborg, eller oplandet i øvrigt, er mere end 60% af alle ture indkøbsrelaterede. Blandt de øvrige svarmuligheder kan det noteres, at kun meget få er taget til midtbyen for at deltage i et arrangement eller aktivitet (ca. 1%). Afstande til konkurrerende byer Lokalkøbsandel Fra Viborg til: Skive Randers Herning Holstebro Silkeborg Århus 30 km 40 km 46 km 52 km 35 km 64 km Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Kilde: KRAK Om sætning i forhold til forbrug i gl. Viborg Kom m une Kilde: Analyse af detailhandlen i Viborg Kom m une, 2006 Side 4

5 Ses der nærmere på indkøbsturens indhold dokumenteres det, at det er udvalgsvarer der trækker kunder over større afstande. Mens indkøb af dagligvarer dominerer i næroplandet, er det indkøb af udvalgsvarer, der har været målet for turen for ÀHUWDOOHW DI GHP GHU NRPPHU IUD RSODQGHW XGHQIRU Viborg. Indkøb af tøj og sko har samlet set været målet for hver tredie indkøbstur. Det er tøj og sko, der trækker kunder til midtbyen, og denne varegruppe har i dag central betydning for byens handelsmæssige konkurrencedygtighed. Indkøb af dagligvarer og udvalgsvarer kombineres ikke Indkøbene er generelt meget målrettede. Kun 5% har benyttet turen til både at købe dagligvarer og udvalgsvarer. Indkøbsturen er fragmenteret også selvom man kommer langvejs fra. Det stiller spørgsmålet om der er for få, der "shopper"og foretager impulskøb i midtbyen - og om der kan gøres noget for at øge denne andel. Oversigtskort med indkøbsfrekvens i Viborg. Svar indlagt i GIS. Årsager til at vælge -og fravælge midtbyen Kundernes årsager til at vælge eller fravælge midtbyen som indkøbsted er illustreret på graferne til højre. Hver respondent har haft op til 3 svarmuligheder. Antallet af besvarelser er fordelt på de to zoner - byområdet Viborg og oplandet i øvrigt. Besvarelserne afhænger af, hvor langt man har til midtbyen, men et fællestræk er dog, at udvalget spiller en vigtig rolle. Blandt forbrugere i næroplandet er det afstanden, vane og udvalget af tøj og sko, der vægtes højest. I oplandet udenfor Viborg har udvalget af tøj og sko størst betydning, mens udvalg af større forbrugsgoder (fx møbler, byggematerieler) og afstanden følger lige efter. Det ses også at bymiljøet spiller en større rolle for kunder udenfor Viborg og udgør en væsentlig årsag for over 10%. I takt med "oplevelsesøkonomiens"udbredelse vurderes den samlede indkøbsoplevelse - herunder også bymiljøet - at få stigende betydning i kampen om kunderne. Loyalitet, åbningstider og gode caféer/spisesteder synes ikke at have en primær betydning for, at man handler i midtbyen. Når midtbyen fravælges har afstanden afgørende betydning. Det indikerer, at det er vanskeligt at udvide handelsoplandet markant. Oversigtskort med indkøbsfrekvens i Viborg bymidten. Svar indlagt i GIS Side 5

6 Men herudover spiller vaner, lokale butikker, rolle. Caféliv, kultur, arrangementer og åbningstider er modsat sjældent en helt afgørende årsag til at fravælge midtbyen uanset, hvor i oplandet man bor - måske fordi der ikke er noget reelt alternativ. I det nære opland fravælges midtbyen primært på baggrund af et ønske om større udvalg, afstand og vaner. I oplandet udenfor Viborg er de primære årsager vaner, afstand og loyalitet overfor den lo- - spiller sammen med gode tilbud andre steder og for høje priser en større rolle som fravalgsårsag i oplandet udenfor Viborg. Funktionelle sammenhænge For at få en indikation af den funktionelle sammenhæng mellem midtbyen og bycentret (Sct. Mathias Centret) og storcentret, er der i telefoninterviewene spurgt til indkøbsture, der kombinerer forskellige handelsdestinationer. Formålet er at belyse i hvor høj grad de enkelte områder understøtter eller konkurrerer med hinanden. Der er tydeligt, at indkøb i midtbyen sjældent kombineres med indkøb i storcentret - uanset hvor i oplandet man kommer fra. Over 60% besøger højest begge steder på samme tur et par gange året. De to steder udgør langt overvejende selvstændige indkøbssteder. Anderledes forholder det sig med Sct. Mathias Centret, som med sin beliggenhed i gågadesystemets nordlige del fungerer som en mere integreret del af midtbyen. Knap 30% af de adspurgte handler i centret og midtbyen i øvrigt på hver indkøbstur. For kunder fra oplandet udenfor Viborg er billedet sort/hvidt: Enten kombineres de to steder hyppigt eller også sker det meget sjældent. 60% af oplandskunderne herfra handler højest i center og udenfor to gange måneden! Seneste tur til en anden større by eller storcenter Undersøgelsen afdækker ligeledes, hvad der blev købt ved sidste indkøbstur udenfor midtbyen. For over 60% har Viborg Storcenter været det seneste alternative indkøbssted, men Århus følger efter med 10%. Halvdelen af den seneste tur udenfor midtbyen havde et dagligvareformål, hvilket er opsigtsvækkende og illustrerer Bilkas store oplandseffekt. For lidt over 20% var det især tøj og sko, der blev købt - primært i en anden større by - hvilket illustrerer varegruppen er vigtig, når der skal tiltrækkes kunder. Andre varer udgør ca. 20% af turenes formål - og også her har Storcentret stor tiltrækningskraft med Bilka, Harald Nyborg, Jysk, Biva, Plantorama, Tæppeland, Skoussen m.v. Midtbyen er således mere i konkurrence med Storcentret end med andre større byer som Herning, Silkeborg, Skive og Århus. Af de konkrete indkøb fremgår det, at det indenfor "Tøj og sko" primært er dametøj, der er blevet handles! Forbrugernes vurdering af midtbyen sområder i midtbyplanen. Derfor blev interviewp- Respondenternes holdning til en række udsagn om Viborg midtby. Andre diagrammer kan ses i notatet: Oplandsundersøgelse, uddrag, COWI, sep Er du enig eller uenig i, at... Udbuddet af cafeer og restaurationer i Viborg midtby er tilstrækkeligt (304) Trafikken ind til Viborg midtby får mig at at vælge andre indkøbssteder (248) Gågademiljøet har betydning for mig når jeg handler ind i Viborg midtby (304) Butiksfacader og gadebilledet har betydning for mig, når jeg handler i Viborg midtby (304) Viborg midtby har et pænt gadebillede (304) Viborg midtby har mange flotte butiksfacader (304) Viborg midtby er områdets smukkeste handelsby (304) Viborg midtby er et attraktivt og oplevelsesrigt stedet at handle (304) Der er passende afstand mellem parkeringspladser og butikkerne (248) Det er let at finde en fri parkeringsplads (248) Det er let at finde frem til parkeringspladserne (248) Det er let at komme ind til Viborg midtby i bil (248) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Side 6

7 ersonerne også bedt om at forholde sig til en række udsagn om disse forhold. Konklusioner fra oplandsundersøgelse Overvejende tilfredshed med de Knap 80% bruger bilen, når der skal købes ind. Blandt bilisterne synes der ikke at være nogen Viborg. Det er sjældent årsagen til at vælge et eller meget enige i, at det er let at komme ind til midtbyen og p-pladserne. Når det kommer til parkeringsforholdene er der dog ca. 40% der er en fri p-plads. Størst enighed er der om, at Viborg midtby har afstand mellem parkeringspladser og butikker. Forelagt en række udsagn fremgår det, at bymiljøet har betydning for indkøbsoplevelsen og er en af de mange parametre, der skaber en god indkøbsby. For yderligere information om undersøgelsen henvises til notatet: Oplandsundersøgelse, uddrag, COWI, september Viborg Handelsstandsforening Viborg Handelsstandsforening, der har ca. 260 medlemmer indenfor detailhandel, service og liberale erhverv, har i 2005 udarbejdet en strategiplan for Strategien tager afsæt i en vision om Viborg som Midtjyllands bedste handelsby, hvad angår oplevelser og bymiljø, adgangsforhold, betjening og udbud af butikker. Viborg skal være mere attraktiv for kunderne at handle i frem for nabobyerne. Langt til konkurrerende byer og mange mindre byer giver naturligt Viborg styrke i oplandet - og kan være en sovepude! Enten handler man hvor man bor eller også handler man i Viborg I oplandet udenfor Viborg er Skive den største konkurrent, men kun i en begrænset del af oplandet Viborg er meget andet end midtbyen - Viborg storcenter tiltrækker mange kunder og udgør på én og samme tid et potentiale og en konkurrent til midtbyen Skal midtbyens opland øges stiller det større krav til midtbyens butiksudbud, oplevelser og bykvaliteter Over 60% handler i Viborg mindst én gang om ugen Næsten 40% handler i midtbyen mindst én gang om ugen Midtbyen Over 60% kommer til midtbyen for at handler (arbejde undtaget) Det er især tøj og sko der trækker kunder udenfor Viborg til midtbyen Bymiljøets betydning for valg af midtbyen som indkøbssted øges med afstanden Gode cafeer og spisesteder er kun en væsentlig fravalgsårsag for få af de besøgende (men udespisning generelt i kraftig vækst og stadig vigtigere byernes konkurrenceevne) Afstand, vaner og loyalitet er væsentlige årsager til at fravælge bymidten - efterfulgt af butiksudvalget relativ sjældent en årsag til at fravælge midtbyen Der er ingen funktionel sammenhæng mellem storcenter og midtbyen - de to steder udgør to adskilte indkøbsture/oplevelser Over 60% i oplandet udenfor Viborg har ikke deltaget i et arrangementer i 2006/07 (Open by Night, Open by Nigh Galla, Julemarked, Hærvejsmarchen) smukkeste handelsby Anbefalinger på baggrund af undersøgelsen Hvis midtbyen skal styrkes som handelsområde: Pas på med udbygning af storcentret - og kun med butikstyper der ikke kan placeres i bymidten Sæt fokus på hvad midtbyen kan tilbyde som storcentret ikke kan! Tydeliggør og dyrk det! De to områder bør komplimentere hinanden i forhold til butiksudbud og oplevelser. Kilde: , Strategiplan Viborg Handelsstandsforening, 2005 Sæt fokus på at skabe øget synergi mellem storcenter og midtby - og Sct. Matthias Center og den øvrige midtby Side 7

8 Side 8