Forslaget til lokalplan 335 har været i offentlig høring fra den 18. september til den 12. november 2008.

Transkript

1 Bilag nr. 3: Behandling af høringssvar Forslag til lokalplan nr. 335 for et centerområde ved Randersvej i Overlund samt forslag til tillæg nr. 3/2008 til Kommuneplan 2006 Rammebestemmelser for Viborg Kommune Forslaget til lokalplan 335 har været i offentlig høring fra den 18. september til den 12. november Høringssvar I offentlighedsperioden er der kommet 4 høringssvar fra følgende: Nr. Foreninger, interesseorganisationer Dato 1 Grundejerforeningen Hellevej v/formand Kell Svenningsen, Hellevej 2A, 8800 Viborg Naboer 2 Beboerne Randersvej 25, 27 og 29 v/hans Mark, Randersvej 27, 8800 Viborg 3 Christina Terkelsen og Svend Erik L. Jørgensen Hellevej 7, 8800 Viborg Part 4 NETTO, Udviklingsafdelingen, Mimersvej 1, 4600 Køge på vegne af Dansk Supermarked Ejendomme A/S Notatets opbygning Høringssvarene er inddelt og behandlet under følgende tværgående emner: A. Detailhandel B. Anvendelse C. Bebyggelsens udseende og omfang D. Placering og størrelse af byggefelt M E. Torveareal F. Veje, stier og parkering G. Støj og miljøklasse Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken indsigelse/bemærkning, der refereres til. Hver indsigelse/bemærkning behandles efter følgende skabelon: Resumé af indsigelsen/bemærkningen i venstre spalte og administrative bemærkninger i højre spalte. Efter Byrådets behandling af sagen, vil notatet med høringssvar ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til parterne. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige bemærkninger. Byrådets behandling af notatet og beslutningen om vedtagelse af lokalplanen vil fremgå af følgebrevet. 1

2 Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion A. Detailhandel (3) spørger, hvorfor der skal gives mulighed for at bygge et indkøbscenter i nærheden af et boligområde, når der er mulighed for at opføre butikker ved det nye område til centerog erhvervsformål ved Randersvej, Spangsdal i Viborg. Området er udlagt som bydelscenter til detailhandel i kommuneplanen. Det er sikret, at der i området kun kan etableres én butik over 500 m². Denne mulighed anvendes til udvidelse af eksisterende Netto. Forvaltningen finder det hensigtsmæssigt at fastholde og styrke butikker til områdets lokale forsyning. Længere afstand til indkøb vil sandsynligvis reducere andelen af ture foretaget på cykel eller til fods. Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion B. Anvendelse (2) ønsker, at der fortsat skal være mulighed for at etablere mere end én bolig pr. ejendom i delområde IV. Ejendommenes størrelse i delområde IV har tilstrækkelig størrelse til, at der kan være flerfamilieboliger uden gene for de omkringliggende områder. I den gældende lokalplan for området svarende til lokalplanforslagets delområde IV må der kun indrettes én bolig for en familie på hver parcel. Denne bestemmelse er videreført i Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen i området er velegnet til fx tofamilieboliger, og at regulering af dette forhold i delområde IV kan udgå. (2) ønsker, at der gives mulighed for, at der kan være ansatte, der ikke bebor ejendommen ved erhvervsdrift fra boliger. I lokalplanforslaget er der for boligområdet i delområde IV anført de sædvanlige bestemmelser om erhvervsdrift fra boliger. Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion C. Bebyggelsens udseende og omfang (2) ønsker mulighed for at kunne opføre bebyggelse i naboskel i delområde IV. (2) ønsker, at der ikke skal være et areal, der skal friholdelse for bebyggelse mod Helvegsdalen. (2) mener, at bebyggelse på arealet ikke vil skæmme udsigten mod Helvegsdalen. Arealet, der ikke må bebygges, er 15 m bredt. Der er mulighed for at opføreopføres mindre bygninger på op til 10 m 2 på arealet. Arealet er udlagt ud fra en vurdering af, at der i forhold til delvis 2

3 (2) ønsker, at det skal være muligt at benytte glaserede tagsten, da bygningernes størrelse, form og udtryk i delområde IV fint kan bære glaserede tagsten og da et forbud mod glaserede tagsten ikke bidrager til at skabe sammenhængende harmonisk bebyggelse. (3) mener, at ny bebyggelse i byggefelt K vil kunne skygge for ejendommen Hellevej 7, idet den fastlagte maksimale bygningshøjde i byggefelt K ikke tager højde for, at der er faldende terræn mod Hellevej 7. 3 ejendommenes resterende byggemuligheder er tilstrækkelige andre placeringsmuligheder på grundenes øvrige areal, hvor også eksisterende beboelsesbygninger og hovedparten af eksisterende udhuse mv. er placeret. Forvaltningen vurderer, at den del af arealet der skal friholdes for bebyggelse i delområde III er hensigtsmæssigt for at undgå den skyggevirkning bebyggelse på arealet kan give i forhold til boliger nord for, som ligger lavere. Endvidere er det hensigtsmæssigt at sikre en vis afstand fra bebyggelse, der kan anvendes til alsidige formål i delområde III og boligerne nord herfor. Forvaltningen foreslår, at arealet, der ikke må bebygges, reduceres til et 10 m bredt areal. Der er allerede anvendt glaserede teglsten i området. Forvaltningen er enig med de beskrevne vurderinger i bemærkningen. Byggefelt K ligger ca. 87 m vest for boligen på ejendommen Hellevej 7. Over denne afstand stiger terrænet ca. 10 m. Ved bebyggelse i 12 m højde skal afstanden til skel være mindst 1,4 X 12m = 16,8 m for at være i overensstemmelse med bygningsreglementets højdegrænseplan. Hvis terrænforskellen på 10 m medregnes dvs så bebyggelsens højde fastsættes til m dvs. 22 m, så vil afstandskravet være 1,4 x 22 m = 30,8 m. Bebyggelsen er således relativt væsentligt lavere, end hvis der kunne opføre almindelig parcelhusbebyggelse i op til 8 meter i vanlig afstand.

4 (3) mener, at det er ulogisk, at der gives mulighed for bebyggelse i op til 12 m højde i byggefelt K, når den nugældende lokalplan nr. 38 begrænser nabomatriklerne til max. 1 etage af hensyn til Helvegsdalen. (3) foreslår, at der i det nordøstlige hjørne af byggefelt K skal gælde en maksimal bygningshøjde på 8,5 m og at der højst må bygges i 1 etage med udnyttet tagetage. (4) mener, at en afgrænsning mod nord af byggefelt S med en 1,5 m høj mur, vil virke kirkegårdsagtigt, og kan inspirere til graffiti og lignende. (4) ønsker alternativ støjafskærmning mod vejen. Lokalplan nr. 38 giver mulighed for, at der i de nærmeste boligområder omkring byggefelt K kan opføres boliger i 1 etage med udnyttet tagetage og som kan fremstå i 2 etager mod lavestliggende del af grundene. Byggefelt K i lokalplanforslaget er udlagt, så det stort set svarer til byggefelt A3 i den nugældende lokalplan nr. 93A. Byggefelt K følger således den samme afgrænsning mod nord som det nugældende byggefelt A3, dog er byggefelt K s afgrænsning mod øst trukket ca. 20 m længere mod vest dvs. væk fra boligerne - end det nugældende byggefelt A3. I byggefelt K fastholder lokalplanforslaget en maksimal bygningshøjde på 12 m, som allerede gældende for byggefelt A3 i den nugældende lokalplan nr. 93 A. I byggefelt K må bebyggelse opføres i højst 3 etager, hvor bebyggelse i nugældende byggefelt A3 må opføres i 2 etager med udnyttet tagetage. Forskellen sikrer, at der kan opføres mere nutidigt byggeri i overensstemmelse med det nyere byggeri ved landbrugsskolen, der er i tre etager. Formålet med muren er at afskærme delområde II visuelt og støjmæssigt fra omgivelserne. Forvaltningen vurderer, at en mur opført i fx tegl omkring en parkeringsplads er et almindeligt byelement, der kan bidrage til en attraktiv helhed. Forvaltningen foreslår, at der, gives mulighed for at opføre muren i flere materialer end fastlagt i

5 Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion D. Placering og størrelse af byggefelt M (4) mener, at placering af byggefelt M pga. matrikelskel hindrer adgang til den nordlige del af Nettos matrikel. Realisering af lokalplanforslagets byggemuligheder på Nettos grund forudsætter på baggrund af det nuværende skitseforslag, at Netto erhverver areal af Viborg Kommune eller indgår aftale med Viborg Kommune om fællesparkering og tilkørsel for varelevering på kommunens grund. Dette forhold er nærmere beskrevet under afsnit F. (4) mener, at placeringen af byggefelt M betyder, at det er vanskeligt at genanvende eksisterende forholdsvis nye bygninger i forbindelse med en udvidelse af Netto-butikken, i modsætning til hvis byggefeltet placeres længere mod syd. (4) ønsker mulighed for at kunne etablere en form for markeret indgangsparti udover afgrænsningen af byggefelt M som en knopskydning på den ønskede udvidede butik. (4) påpeger, at byggefelt M s størrelse på ca m 2 ikke svarer til, at lokalplanen giver mulighed for én dagligvareforretning på op til m 2 inkl. areal til personale faciliteter. Bebyggelsens placering i delområde II skaber en bebyggelsesmæssig overgang mellem bebyggelse i delområde III og I der er hhv. tæt på og langt fra Randersvej. Desuden giver bebyggelsens placering mulighed for, at der skabes en sammenhængende torvedannelse mod Randersvej, som skitseret i den dispositionsplan, der ligger til grund for anlægsetapen for Torvedannelse på Randersvej. Forvaltningen vurderer, at muligheden for at et indgangsparti ud over byggefeltet mod vest kan indpasses i bygningen på en god måde og vil give gode adgangsforhold. Byggefeltet er ca m 2. Til byggemuligheden (bruttoetagearelet på m 2 ) skal der også medregnes alle arealer, der bl.a. anvendes til lagre og overdækkede varegårde. Foruden byggefelt M er der udlagt et areal til varegård på 250 m 2, hvoraf ca. 205 m 2 er på Nettos grund. De udlagte arealer til butik svarer derfor til butikkens maksimalt tilladte bruttoetageareal. 5

6 Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion E. Torveareal (4) forventer ikke, at benytte torvearealet til udstilling, da det ikke er en del af butikkens koncept. (4) frygter, at arealet benyttes til ophold. Torvearealet og særligt udstillingsarealet er udlagt med den hensigt, at der kan skabes et levende bymiljø og et synligt handelsliv i Overlund. Der er ikke krav om udstilling, men mulighed for dette. Torvearealet anvendes også af naboejendommen. Torvearealet kan fx anvendes til cykelparkering, der ellers vil skulle etableres andetsteds på ejendommen. (4) finder det urimeligt, at skulle etablere et torv befæstet med belægningssten af beton, granit eller lignende, da (4) ønsker at koncentrere butikken mod nord. (4) forventer ikke, at opstille bænke og lignende på torvearealet, som lokalplanforslaget giver mulighed for. Forvaltningen vurderer, at forskønnelse af butikkens udendørs arealer er et væsentligt positivt element i bybilledet, som også kan komme Netto-butikken til gode. Der er ikke krav om dyrere materialer end sædvanlig Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion F. Veje, stier og parkering (1) påpeger, at Hellevej fungerer som stiforbindelse for beboere i kvarteret nord for Hellevej, og at der kan opstå trafikfarlige situationer, da vejen er smal. (1) mener, at trafikken på Hellevej vil blive væsentligt forøget med stor ulempe for beboerne ved Hellevej. Dette vil være uforeneligt med boligområdets karakter. (1) ønsker ikke trafikken fra P- pladserne ved slagterforretningen og grønthandleren på Randersvej ført via Hellevej videre ud ad Asmildklostervej. (1) har tre løsningsforslag angående anlæg og færdselsregulering på Hellevej: 1) Hellevej ensrettes mod nord og afspærres for trafik med motorkøretøjer umiddelbart syd for indkørslen til Hellevej 1. Der etableres vestresving forbudt ved udkørsel fra Hellevej til Randersvej. 2) En ny Asmildklostervej etableres kun på strækningen mellem A1 og C2, og forbindes således ikke med Hellevej. Der etableres vestresving forbudt ved udkørsel fra Hellevej til Randersvej. 3) Der foretages slet ingen ændringer på Hellevej. Forvaltningen vurderer, at Hellevejs smalle kørebane medfører at trafikanter normalt nedsætter hastigheden og udviser agtpågivenhed. Forvaltningen forventer, at lokalplanen medfører, at Hellevej aflastes for trafik, da trafikken kan ledes via vej A1-A4. Forvaltningen har illustreret løsningsforslagene fremført af (1) på sidste side i dette bilag. Forvaltningen foreslår, at den nordlige del af Hellevej inden for lokalplanområdet udlægges til sti. Idet boligerne på Hellevej får anden vejadgang via vej A1-A4, vil Viborg Kommune i samarbejde med Politiet kunne lukke Hellevej for motoriseret trafik umiddelbart syd for indkørslen til Hellevej nr. 1, hvor sti og vej mødes. Lokalplanen nedlægger ikke den nordlige del af Hellevej som vej, men udlægger den 4, så løsningsforslag 1) delvist 6

7 (3) mener, at trafiksikkerheden ikke forbedres ved at anlægge en vej mellem Asmildklostervej og Hellevej, hvor trafikken ledes ud i den nye rundkørsel på Randersvej, idet rundkørsel ikke har kapacitet til trafik fra Netto. (3) Foreslår, at vej A1-A4 ikke etableres og at kantsten på Randersvej fjernes ved Netto og Statoil, da det vil give en hurtigere trafikafvikling ved parkeringspladserne. (3) foreslår, at vejen mellem Asmildklostervej og Hellevej graves ned, så den forløber under naturligt terræn, for at reducere støjgener. (3) foreslår, at der skal gælde en hastighedsbegrænsning på Randersvej på 30 eller 40 km/t. (3) forventer, at få økonomisk kompensation der modsvarer værditabet som følge af gener af vejændringer mv. (3) stiller spørgsmål ved, om det allerede er besluttet, at vejen mellem Asmildklostervej og Hellevej skal etableres, da vejforløbet kan ses på Krak. blot som sti. Dvs. at der ikke er handlepligt til at ændre vejen til sti, men hvis vejen ændres, så skal den ændres til sti. Forvaltningen forventer, at den del af Hellevej som foreslås udlagt som sti i lokalplanen jf. vejlovens 97 vil få status som offentlig sti, men i øvrigt bibeholdes som privat fællesvej. Vejen vil således stadig være adgangsvej til bl.a. Hellevej 1, men vil få karakter af sti. Hurtig trafikafvikling medfører ikke nødvendigvis forbedret trafiksikkerhed. Rundkørsler er normalt mere trafiksikre vejtilslutninger end kryds med ubetinget vigepligt. Forvaltningen vurderer, at rundkørslen på Randersvej har tilstrækkelig kapacitet. Lokalplanen udlægger areal til en støjvold mellem vejen og Hellevej nr. 5. I forbindelse med projektering af vejen vil Viborg Kommune undersøge, om det er nødvendigt fx at etablere støjafskærmning af vejen eller anvende støjreducerende vejbelægninger. Der er ikke lovhjemmel til at foretage færdselsregulering ved lokalplan. Planlægning er som udgangspunkt erstatningsfri regulering. Vejen fremgår ikke af kommunens egne kort, som kan ses på Internettet. (4) bemærker, at sti a1-a3 ikke vil blive anvendt af Nettobutikkens kunder, som i stedet for vil færdes på tværs af parkeringspladsen til og fra parkerede biler. Da stien primært vil blive anvendt af gående fra Randersvej mener (4), at en 7 Sti a1-a3 er udlagt i mindst 2 m bredde. Stien er udlagt, så der er mulighed for, at fodgængere kan komme til butikken, uden at skulle gå på vejarealet bag bilerne. Stien

8 fortovsbredde på 1,5 m er tilstrækkeligt. (4) påpeger, at udlægningen af friarealer på Nettos grund, betyder, at en udvidet Netto-butik ikke kan opfylde p- pladskravet. (4) påpeger, at der ikke er stillet krav om handlepligt om at byggefelt S samt dertil hørende p-pladser skal etableres, hvilket Nettos ønskede butiksudvidelse er afhængig af. 8 er primært tiltænkt fodgængere og cyklister, der vil kunne parkere på torvearealet. Realisering af byggemulighederne på Nettos grund forudsætter, at bygherre erhverver arealer af Viborg Kommune eller indgår aftale med Viborg Kommune om fællesparkering og tilkørsel for varelevering på kommunens grund. Lokalplanen giver mulighed for at etablere fælles parkeringsanlæg, som kan betjene flere ejendomme i delområde II. Der kan ikke fastlægges handlepligt i lokalplaner. Lokalplanen lægger op til, at Netto må finde en samlet løsning sammen med grundejere af byggefelt S om, hvordan der kan ske en hensigtsmæssig udbygning med tilhørende p-anlæg i området eller jordkøb/mageskifte. Byggefelt S er i lokalplanforslaget udlagt til bebyggelse eller parkering. Forvaltningen bemærker, at det kan være vanskeligt at udnytte byggemulighederne fuldt ud i delområde II og samtidig skaffe det nødvendige antal parkeringspladser inden for arealet udlagt til parkering og internt vejareal i lokalplanforslaget, hvis ikke der samtidig sker ændring omkring byggefelt R ved den nuværende tankstation. Hvis den vestlige del af byggefelt S ikke bebygges, kan det bidrage til en mere effektiv trafikafvikling, idet parkeringsarealet kan indrettes på en mere overskuelig måde og med bedre manøvremuligheder. Byggefelt S var udlagt for at give mulighed for en sammenhængende bebyggelse omkring et afgrænset parkeringsareal. Det er forvaltningens vurdering, at denne afgrænsning kan tilvejebringes i form af mur og beplantning, som beskrevet i

9 Der er således ingen byplanmæssig begrundelse for at bibeholde byggefelt S. Forvaltningen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, hvis den vestlige del af byggefelt S kun udlægges til parkering og foreslår derfor at arealet udlægges til parkering og internt vejareal i stedet for byggefelt. Forvaltningen foreslår som følge heraf, at sti a2-a3 udgår. Hvis den vestlige del af byggefelt S fjernes, vil den del af den kommunalt ejede matr. nr. 1 ah, som ligger inden for delområde II, ikke kunne selvstændig bebygges, og da dette areal er under m 2 vil det kunne sælges uden offentligt udbud. Emne Resumé Administrative bemærkninger Konklusion G. Støj og miljøklasse (1) og (3) ønsker, at der i forhold til lokalplanens 3.3 om at delområde II må anvendes til funktioner i miljøklasse 1-4, tilføjes en bestemmelse om, at butikker i delområde II kun må etableres i miljøklasse 1-3, da en udvidelse af Netto-butikken vil kunne forøge støjgener fra varelevering til butikken om natten. Detailhandel uden aktiviteter eller vareindlevering i tiden kl er som udgangspunkt miljøklasse 1-3, men kan ved vareindlevering om natten være miljøklasse 4. I dag er der i delområde II en Netto-butik og en benzinstation (Statoil) med vaskehal i delområde II, som er miljøklasse 4. (1) mener ikke, at de støjdæmpningsforanstaltninger som fastlægges i lokalplanen er tilstrækkelige, da der er kort afstand fra Netto-butikken til boliger. Afstanden fra arealet udlagt til varegård til den nærmeste bolig er ca. 35 m. Lokalplanforslaget fastlægger, at byggefelt S - hvis det ikke bebygges - skal afgrænses mod nord og øst af en 1,5 m høj mur, hvilket vil give en vis støjdæmpning. Lokalplanen fastlægger desuden, at udendørs oplag kun må ske i indhegnede og afskærmede varegårde og oplagspladser. Forvaltningen foreslår, at der gives mulighed for tagoverdækning på arealet udlagt til varegård i delområde II, 9

10 hvis dette er nødvendigt i forhold til begrænsning af støjgener. Plan- og Udviklingsafdelingen/ /RAK Krav til virksomhedernes støjemission reguleres efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser, som nævnt i lokalplanens For at sikre at virksomheden kan leve op til støjkravene, foreslår forvaltningen, at det skal dokumenteres, at støjkravene kan overholdes, som betingelse for ibrugtagningstilladelse. 10

11 Forvaltningens illustration af forslag fra (1) Forslag 1 Forslag 2 Forslag 3 11