Beslutningsreferat af ordinær generalforsamling i A/B Absalonsgade 19

Transkript

1 Beslutningsreferat af ordinær generalforsamling i A/B Absalonsgade 19 Torsdag den 16. april 2015 kl afholdt andelsboligforeningen ordinær generalforsamling i Vesterbro Ungdomsgård, Absalonsgade 8, 1658 København V. Fremmødte andelshavere var: Stephan Kretzmer, Absalonsgade 19, st. tv. Nicolaj Jandorf Klok, Absalonsgade 19, st. th. Stig Bruus, Absalonsgade 19, 1. tv. Anders Winther, Absalonsgade 19, 1. th. Julie og Uffe Arnesen Gade, Absalonsgade 19, 2. tv. Anne Uhrskov og Kevin Brow, Absalonsgade 19, 2. th. Kristian Nyeboe, Absalonsgade 19, 3. tv. Mads Nielsen, Absalonsgade 19, 3. th Mette Sofie Erichsen, Absalonsgade 19, 4. tv. Anders Larsen og Lene Jørgensen, Absalonsgade 19, 4. th. Kaspar Pilmark Andersen, Absalonsgade 19, 5. tv. Casper Andersson, Absalonsgade 19, 5. th. Fremmødte v. fuldmagt: Ikke relevant Fraværende andelshavere var: Administrator Advokat C.C. Hansen ( cch@advokat-kontor.dk; ) var ikke til stede. Referent: Mads Nielsen Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskab og værdiansættelsen. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften 5. Forslag I. Forslag om vedtægtsændring vedr. elsyn II. Forslag om ændring af husorden eller dispensation ift. hund 6. Valg til bestyrelsen 7. Valg af administrator 8. Eventuelt Ad punkt 1. Valg af dirigent og referent Anne Uhrskov (AU) vælges som dirigent og Mads Nielsen (MN) som referent. Dirigenten konstaterer, at generalforsamlingen er lovligt indvarslet og beslutningsdygtig. Ad punkt 2. Bestyrelsens beretning. Bestyrelsens beretning blev forelagt af formand Kaspar Pilmark Andersen (KPA). Salg af 2 lejligheder

2 Positivt med efterspørgslen på lejligheder til salg og gode mennesker, der kommer til. Salgene er forløbet godt og begge til prisen, hvilket naturligvis er meget tilfredsstillende. Guide til salg af lejligheder Der er lavet en guide til salg af lejligheder, hvori de forskellige steps i salget er beskrevet. Det er både med info for sælger og køber. Dette er for at gøre processen nemmere for alle parter. El-syn Der er arbejdet på et forslag til vedtægtsændring. Dette punkt følges op senere. Jubilæumsfest Festen er udskudt af praktiske og økonomiske grunde. Der er endnu ikke taget stilling til, hvorvidt festen genoptages på et andet tidspunkt. Vandskade på 5.th. Muligvis et sprunget vandrør på 5.th.. Forsikringen har dækket det meste, men foreningen har haft en mindre udgift hertil. Vandpumpe i gården Der har været en udgift på kr. for en ny vandpumpe til kloaken i gården. Udsugning Udsugningsanlægget er serviceret. Der er nu lavet en service aftale, som finder sted 1 gang årligt Branddør Branddøren har været i stykker. Den er repareret, men der har været en udgift til det. Her er der også lavet en årlig service aftale på det tekniske, men ikke mekaniske. Forsikring IF varslede en stigning i prisen på vores forsikring til nærmest det dobbelte. GJENSIDIGE ville gøre det til den pris, som vi i forvejen betalte. Vi har derfor skiftet til GJENSIDIGE og dermed sparet godt kr Byfornyelseslån Der er sket noget uhensigtsmæssigt i forbindelse med omlægning af foreningens lån, da byfornyelseslånet er lagt sammen med lånet til vinduer i Mere om dette senere. Ad punkt 3. Årsregnskab og værdiansættelse. Regnskab v. KPA: KPA, fremlagde årsregnskab for perioden 1. januar 2014 til 31. december Der er tale om en blank revisorpåtegning. Indtægter: Regnskabet viste indtægter på kr kr. Udgifter, uden finansielle poster: Regnskabet viste driftsudgifter på kr Finansielle poster: Samlet omkostning på kr Årets netto resultat:

3 Vi har et underskud på kr Egenkapital: Foreningen har oparbejdet en egenkapital på kr Langfristet gæld: Foreningen har en langfristet gæld på kr Kortsigtet gæld: Foreningen har en kortfristet gæld på kr Gældsforpligtelser i alt: Foreningens samlede gældsforpligtelse er på kr Likvide beholdning: Forenningens likvidebeholdning er på kr Andelsboligforeningens regnskab for perioden 1. januar 2014 til 31. december 2014 blev enstemmigt vedtaget. Andelsværdi: Andelenes værdi kan opgøres efter tre værdiansættelsesprincipper: Litra a) På basis af anskaffelsessummen Litra b) På basis af handelsværdi som udlejningsejendom Litra c) På basis af seneste offentlige vurdering Litra a Kr = kr./andel = 3,4 pr. 1 kr. andelskapital Litra b Kr = kr./andel = 65,22 pr. 1 kr. andelskapital Litra c Kr = kr./andel = 38,55 pr. 1 kr. andelskapital (Andelskapitalen er kr ) Til sammenligning blev andelsværdien i 2012 fastsat til kr per andel. Se i øvrigt side 3 i årsrapporten vedrørende udviklingen i andelskronen. Værdifastsættelse: Litra b for fastsættelse af værdien er vedtaget Kommentarer til årsregnskabet: Underskuddet skyldes dels, at der har været flere uforudsete udgifter til ny vandpumpe, mindre vandskade på 5.th., service af udsugning mv. Bestyrelsen har på den baggrund besluttet i samarbejde med administrator og med opbakning fra generalforsamlingen, at der afsættes minimum kr. årligt til at imødegå sådanne udgifter. Samtidig vil der blive lavet en langsigtet beregning på forventede større udgifter som fx stigning i ejendomsskatter. KPA understregede dog, at vi i samme periode har afdraget med over kr. på foreningens lån, som skal ses i sammenhæng med årets underskud samt at foreningen fortsat har en meget stærk økonomi, hvor gælden udgør under 25 % af ejendommens samlede værdi, som fastsat ved valuarvurderingen. Vedr. Fiberby Fiberby installationen afskrives over 10 år. Derfor nævnes det i årsrapporten.

4 Vedr. pulverslukker: Udgiften på er et engangsbeløb for dette år. Derefter har vi et service tjek hvert år med en udgift på ca kr. Vedr. Brunata-varmeregning Der kommenteres på, at udgifterne er meget svingende fra år til år. Bestyrelsen har prøvet at opklare dette, men kan se, at historikken er således, at denne udgift er meget variabel, men vil undersøge, hvorfor dette er tilfældet. Ad punkt 4. Budget KPA forelagde bestyrelsens forslag til budget for Budgettet blev kort gennemgået i forhold til seneste regnskabsår. Som vi har vidst hele tiden, så er der et faldende tilskud fra Københavns Kommune for byfornyelseslånet indtil det helt forsvinder. Samtidig er der ikke sket en pris- og lønregulering af boligafgiften de seneste mange år. Det betyder reelt, at vi har betalt mindre i husleje fra år til. Derfor foreslås en stigning i huslejen på 3 % fra 1. juli, der dels skal polstre foreningens økonomi i forhold til det faldende tilskud fra kommunen og dels skal sikre, at der sker en prisregulering af huslejen. Forslaget om en 3% stigning i boligafgiften blev enstemmigt vedtaget Budgettet blev herefter enstemmigt vedtaget. Bestyrelsen berettede, at der vil være behov for løbende at regulere huslejen, så den flugter den almindelige prisregulering og så vi imødekommer det faldende byfornyelseslån. Bestyrelsen vil være i dialog med ny revisor og administrator med henblik på at finde en hensigtsmæssig model. Ad punkt 5. Indkommende forslag Ændring af vedtægter vedr. el-gennemsyn AU gennemgår punktet. Bestyrelsens forslag til løsning af punktet er, at der laves et el-tjek ved salg af lejligheder. Forslag til vedtægtsændring: 1. Vedtaget ændring som tilføjelse til I forbindelse med overdragelsen skal sælger sørge for, at der udføres et el-syn af andelsboligen, hvilket udarbejdes af en autoriseret elektriker. Hvis der i elsynet konstateres mangler eller ulovlige installationer, skal disse udbedres inden overdragelsen. Sælger betaler omkostningerne i forbindelse med elsynet og for eventuelle udbedringer. Ønsker køber ikke udbedringerne udført kan bestyrelsen godkende dette mod at køber selv udbedrer mangler og ulovligheder efter overdragelsen. Der ønskes en ændring af formulering, så der ikke skal udbedres mangler, hvis køber ønsker at lave f.eks. et nyt køkken efter overtagelsen. Sælger skal selv kunne vælge elektriker såfremt denne er autoriseret. Forslaget med ændring blev herefter enstemmigt vedtaget.

5 2. Forslag til vedtagelse 14.1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, elsynsrapporten samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Forslaget blev enstemmigt vedtaget Forslag til ændring af husorden Gældende husorden per marts 2011: 12. Husdyr Det er tilladt at holde kat og andre mindre husdyr i ejendommen. Det er ikke tilladt at holde hund. Ændringsforslag: 12. Husdyr Det er tilladt at holde kat og andre mindre husdyr i ejendommen. Det er endvidere tilladt at holde hund. Det er dog kun tilladt at holde mindre familiehunde på max cirka 10 kilo som udvoksede. Hunden(e) må ikke være til gene for de øvrige beboere ved fx gentagen gøen. Hunden(e) skal altid være i snor og under opsyn ved færdsel på fællesarealer som trappeopgangene og gården. Det er ikke tilladt at holde nogen former for kamp/muskelhunde uanset størrelsen. Der stemmes anonymt om forslag til ændring af husordenen. Resultatet blev et nej til ændring af husordenen. Der stemmes herefter anonymt om forslaget til dispensation for at 4. tv. kan have hund af særlige årsager. Resultatet blev et ja til dispensation. Ad punkt 6. Valg af bestyrelsen Mads er på valg Mads modtager genvalg Kaspar er ikke på valg, da han blev valgt i 2014 Anne er ikke på valg, da han blev valgt i 2014 Stephan er på valg Modtager ikke genvalg Rasmus er udtrådt af bestyrelsen grundet flytning Julie er på valg Kristian er på valg Nicolaj er på valg som suppleant Bestyrelsen består herefter af: Suppleant Nicolaj Jandorf Klok st. th. Bestyrelsesmedlem Julie Arnesen Gade 2.tv. Bestyrelsesmedlem Anne Uhrskov, 2. th. Bestyrelsesmedlem Kristian Nyeboe, 3.tv. Bestyrelsesmedlem Mads Nielsen, 3. th. Bestyrelsesmedlem Kaspar Pilmark Andersen, 5. tv.

6 Ad punkt 7. Valg af administrator: Bestyrelsen fremsætter et forslag til, at vi ser på mulighederne for en ny aftale med nuværende administrator eller ser efter en ny, idet: - Vi er lille forening, der ikke for nærværende har et stort behov for løbende rådgivning og hvor der derfor bør indhentes bedre tilbud, hvor vi vil kunne spare op mod kr. Et større administratorfirma er nødvendigvis ikke bedre. Dette er tidligere afprøvet uden succes. Der stemmes om, hvorvidt bestyrelsen kan gå videre med arbejdet med at finde en ny administrator eller forhandle ny aftale på plads med den nuværende. Det er enstemmigt vedtaget. Ad punkt 8. Eventuelt I: Byfornyelseslån KPA informerer om status på dette. I 2012 blev lånet omlagt, da der blev optaget lån på knap 1 mio. kr. til nye vinduer. Lånet blev i den forbindelse omlagt til et 3,5% lån. Konsekvensen blev, at det nye lån og byfornyelseslånet blev lagt sammen og løbetiden forlænget til et 30-årigt lån. Bestyrelsen var ikke vidende omkring detaljerne i byfornyelseslånet, og disse er efterfølgende blevet gravet frem efter lang tids arbejde. Resultatet af omlægningen er, at den fordelingsnøgle, der anvendes til udregningen af de enkelte lejligheders udgifter til forbedringer under byfornyelsen også anvendes til vindueslånet. Det betyder, at nogle andelshavere betaler mere for vinduerne end andre, hvilket naturligvis ikke er hensigtsmæssigt. Der var enighed om, at dette ikke er hensigtsmæssigt og der er opbakning til at vi finder en model for udregninger på en mere fair model. Uffe Gade forsøger at hjælpe bestyrelsen med udregninger. II: Feriefremleje På sidste års generalforsamling blev det besluttet, at man kun må udleje sin lejlighed ud til andre samlet 8 uger årligt og at man i hvert tilfælde skulle orientere foreningen om, hvem der lejede lejligheden. Punktet skulle evalueres på dette års generalforsamling og alt fungerer godt. III: Altan Julie informerer og uddeler papirer på altanløsninger, hvor der indkaldes til et beboermøde hus forskellige firmaer i løbet af forsommeren. Det blev nævnt, at man i beslutningen skal indtænke, at altaner vil medføre et faldende lysindfald i lejlighederne. Forslag til at der laves en beregning af dette. IV: Gårdlaugbestyrelsen Det oplyses, at AB19 pt. ikke har nogle i gårdlaugsbestyrelsen efter Stephan er stoppet. Vi håber, at have en i bestyrelsen fremover. Så meld jer gerne under fanerne til næste års generalforsamling. Stephan lover at sende kontaktliste og overslag over arbejdsbyrde for dette. V: Arbejdsdag Arbejdsdagen ligger d. 9.maj

7 VI: Gårdhaver Københavns Kommune har en pulje penge til at forskønne gårdene i kommunen. Mette Sofie undersøger videre, om denne pulje kan søges til at forbedre vores gård og, hvordan den kan forbedres. Andet: YouSee: Der opfordres til, at vi ovevejer YouSee, da det kun bliver dyrere. Som forening får vi rabat på prisen, så længe 6 eller flere lejligheder er tilmeldt. Loftrummet: Loftet ordnes på arbejdsdagen, da det er stoppet til med alt muligt. Vil bestyrelsen tænke på, at andre kan byde ind med arbejdsopgaver til/for bestyrelsen, for folk der ikke er bestyrelsesmedlemmer, men i ny og næ hart tid til en given opgave