Resultat af forureningsundersøgelse

Transkript

1 Pkt. 243 Resultat af forureningsundersøgelse Sagsnr Økonomiudvalget Lukket punkt Resume Der foreligger nu et resultat af forureningsundersøgelsen på Pharmacosmos-grunden i Viby, og der skal tages stilling til, om kommunen vil stå ved købet af ejendommen. Beslutningskompetence Økonomiudvalget Sagsfremstilling Økonomiudvalget besluttede den 23. januar 2013 at erhverve Pharmacosmos-grunden i Viby Søndergade 11/Tofthøjvej 14 og Søndergade 13A og 15, Viby for 9 mio. kr. på vilkår: at der straks blev indgået en betinget købsaftale, hvorefter kommunen frem til overtagelsesdagen, der blev fastsat til den 1. juli 2013, har adgang til at undersøge ejendommens forureningsniveau. Kommunen kan i perioden fra aftalens indgåelse og frem til overtagelsesdagen frit træde tilbage fra handlen, idet kommunen alene afgør, om forureningen er af et sådant omfang, at vi ikke ønsker at købe, og at ejendommen overtages, som den forefindes nu, uden ansvar for sælger af nogen art. Efterfølgende er der på dette grundlag underskrevet en betinget købsaftale, og kommunen har iværksat en forureningsundersøgelse, hvis resultat foreligger nu. Undersøgelsen viser, at grunden er forurenet om end i mindre grad, end det umiddelbart kunne have været frygtet. Kommunen kan således efter købsaftalen træde tilbage fra handlen frem til den 21. juni Der henvises til vedhæftede notat, udarbejdet af Miljø, idet det konkluderende kan sammenfattes: 1. Undersøgelsen har påvist en større forurening inde i fabriksbygningen ved en tidligere olietank. Endvidere er der påvist flere spredte forureninger andre steder i både jord, poreluft og grundvand. Disse kan stamme både fra de mange tanke på grunden, tilfældige spild, tilført fyldjord og diffuse kilder. 2. Omfanget af de konstaterede forureninger vurderes af rådgiver ikke at udgøre en risiko hverken ved den nuværende anvendelse eller ved en fremtidig mere følsom anvendelse, men der må påregnes udgifter til at forhindre kontakt med forurening og til at håndtere opgravet jord i det omfang den fremtidige indretning blotlægger forurenet jord. Udgifterne hertil afhænger derfor helt af projekternes udformning og anslås af rådgiver at kunne løbe op til mellem 0,9-1,4 mio. kr. højeste udgift svarer til, hvis man vælger at fjerne forureningen inde i og tæt på fabrikshallen før en nedrivning heraf. 3. Forvaltningen vurderer ud fra de foreliggende undersøgelser, at udgiften til at håndtere forureningen kan vise sig at blive større. Det skyldes både usikkerhed som følge af, at forureningerne kun er delvist afgrænsede, og at der ved myndighedsbehandlingen af tilladelser til en ændret anvendelse og nybyggeri vil blive stillet krav om yderligere dokumentation til vurdering af forureningernes omfang og risiko. Forvaltningen skønner derfor, at udgifterne snarere vil være i størrelsesordenen 1,5-2,0 mio. kr.

2 4. Yderligere undersøgelser ville kunne nedbringe usikkerheden, men udgifterne hertil vurderes at blive uforholdsmæssigt store så længe anvendelse af grunden ikke er nærmere fastlagt og set i forhold til de skønnede udgifter til oprensning. 5. Region Sjælland skal orienteres om undersøgelserne og vil på grundlag heraf udvide den allerede kendte kortlægning af grunden. Desuden skal Roskilde Kommune som myndighed vurdere, om der er grundlag for at give et påbud til forureneren om yderligere undersøgelser og/eller oprensning af de konstaterede forureninger. Ansvaret for at opfylde et sådan påbud vil med handelen overgå til kommunen som ny ejer. Forvaltningen vurderer dog ikke, at der ud fra den aktuelle viden er grundlag for at udstede påbud, men kommunens afgørelse herom vil kunne påklages af bl.a. Region Sjælland til Natur- og Miljøklagenævnet. Som det fremgår, kan man ikke på baggrund af den foreliggende undersøgelse fastslå, at der ikke kan findes yderligere forurening på ejendommen, men på de foreliggende grundlag vurderer rådgiver, at det ikke er nødvendigt for en ændret anvendelse til boligformål at fjerne forurening på grunden. De fremtidige udgifter til håndtering af forureningen vil derfor i vid udstrækning afhænge af den konkrete udformning af byggeriet og disponeringen af udearealerne. Hvis kommunen ønsker at videresælge hele eller dele af ejendommen, skal det nu konstaterede forureningsniveau indgå som en del af salgsmaterialet. Oplysningerne vil vanskeliggøre et videresalg og påvirke videresalgsprisen, med mindre kommunen forestår den egentlige forureningsbekæmpelse i takt med, at grunden byudvikles. Forureningsundersøgelsen er fremsendt til sælger, og det kan ikke udelukkes, at den og de ovenfor anførte betragtninger kan bruges som løftestang for endnu et forsøg på at få købesummen på 9 mio. kr. nedsat. Økonomi Der er i byrådsmødet den 30. januar 2013 meddelt en anlægsbevilling på 9,5 mio. kr., dels til købesummen på 9 mio. kr., dels til forureningsundersøgelsen ( kr.), tinglysningsafgift m.v. Hvis ejendommen overtages, søges der efterfølgende en bevilling til eventuelle nedrivningsudgifter og sikring af bygningerne, herunder til den fremtidige drift af ejendommen. Endelig skal der påregnes udgifter til yderligere forureningsundersøgelser til afgrænsning af den nu konstaterede forurening og til den efterfølgende forureningsbekæmpelse. Indstilling Forvaltningen indstiller, at der tages stilling til, om den betingede købsaftale vedr. Pharmacosmos-grunden kan tiltrædes endeligt, således at den overtages, som den forefindes nu, uden ansvar for sælger af nogen art og til en købesum på 9 mio. kr. Økonomiudvalget, , pkt. 243 Godkendt.

3 NOTAT Internt Teknik og Miljø Miljø Sagsnr Brevid Ref. MGH / 8LD Forureningsundersøgelse Søndergade og Toftehøjvej 14, 4130 Viby Sjælland, 6. maj 2013 Matr. nr. 9g, 9iq, 9l, 9m og 9if Viby By, Syv Roskilde Kommune har indgået købsaftale med mulighed for at træde tilbage fra handelen, hvis der konstateres forurening på grunden. Dele af ejendommen er kortlagt efter lov om forurenet jord og Dansk Miljørådgivning A/S har nu gennemført en indledende undersøgelse med det formål at prissætte nødvendige afværgetiltag for at opnå tilladelse til at ændre ejendommens anvendelse til boligformål. Konkluderende sammenfatning 1. Undersøgelsen har påvist en større forurening inde i fabriksbygningen ved en tidligere olietank. Endvidere er der påvist flere spredte forureninger andre steder i både jord, poreluft og grundvand. Disse kan stamme både fra de mange tanke på grunden, tilfældige spild, tilført fyldjord og diffuse kilder. 2. Omfanget af de konstaterede forureninger vurderes af rådgiver ikke at udgøre en risiko hverken ved den nuværende anvendelse eller ved en fremtidig mere følsom anvendelse, men der må påregnes udgifter til at forhindre kontakt med forurening og til at håndtere opgravet jord i det omfang den fremtidige indretning blotlægger forurenet jord. Udgifterne hertil afhænger derfor helt af projekternes udformning og anslås af rådgiver at kunne løbe op til mellem 0,9-1,4 mio. kr. højeste udgift svare til hvis man vælger at fjerne forureningen inde i og tæt på fabrikshallen før en nedrivning heraf. En mere detaljeret økonomioversigt, vil fremgå senere i notatet. 3. Forvaltningen vurderer ud fra de foreliggende undersøgelser, at udgiften til at håndtere forureningen kan vise sig at blive større. Det skyldes både usikkerhed som følge af at forureningerne kun er delvist afgrænsede, og at der ved myndighedsbehandlingen af tilladelser til en ændret anvendelse og nybyggeri vil blive stillet krav om yderligere dokumentation til vurdering af forureningernes omfang og risiko. Forvaltningen skønner derfor, at udgifterne snarere vil være i størrelsesordenen 1,5-2,0 mio kr. 4. Yderligere undersøgelser ville kunne nedbringe usikkerheden, men udgifterne hertil vurderes at blive uforholdsmæssigt store så længe anvendelse af grunden ikke er nærmere fastlagt og set i forhold til de skønnede udgifter til oprensning. 5. Region Sjælland skal orienteres om undersøgelserne og vil på grundlag heraf udvide kortlægningen af grunden. Desuden skal Roskilde Kommune som myndighed vurdere om der er grundlag for at give et påbud til forureneren om yderligere undersøgelser og/eller oprensning af de konstaterede forureninger. Ansvaret for at opfylde et sådan påbud vil med handelen overgå til kommunen som ny ejer. Forvaltningen vurderer dog ikke, at der ud fra den aktuelle viden er grundlag for at udstede påbud,

4 Side2/7 men kommunens afgørelse herom vil kunne påklages af bl.a. Region Sjælland til Natur- og Miljøklagenævnet. Resume af undersøgelserne Ejendommen blev fra 1888 til 1965 anvendt af Viby Andels Mejeri. Herefter har Pharmacosmos haft medicinalproduktion frem til nedlukningen i 2004/2005. Siden nedlukningen har den stået ubenyttet. I bilag er vedlagt en oversigt med tilhørende kort over hidtidige aktiviteter og forureninger på de forskellige dele af ejendommen. Der er ved undersøgelserne konstateret følgende forureninger: 1. En større forurening med olieprodukter fundet i jord, grundvand og poreluft ved en tidligere fyringsolietank T22 inde i fabriksbygningen (se område A). 2. Kulbrinter i poreluft og/eller grundvand i de asfalterede udearealer umiddelbart syd for fabriksbygningen, indikerer mindre olieforureninger ved 2 eksisterende, nedgravede olietanke (T25 og T26) og muligvis også fra en tidligere overjordisk tank (T24) (se område D). 3. Kulbrinter i poreluften under kældergulv i villaen Søndergade 13, som sandsynligvis stammer fra tidligere kældertank T30 (område B). 4. Forureninger med henholdsvis tjærestoffer, tungmetal og tungere olieprodukter er konstateret i fyldjorden ved førnævnte T24, udendørs ud for T30 og på parkeringsarealet (område D og F). Disse forureninger vurderes at skyldes tilkørt jord og/eller lokale spild. 5. En terrænnær benzinforurening er konstateret i 1 prøve fra det terrænnære, øvre sekundære grundvand samt i 2 poreluftprøver på de udendørs oplagsarealer og vurderes at skyldes diffuse overfladespild eventuelt fra påfyldning af plæneklipper og fejemaskine opbevaret under halvtag (område D). 6. En forurening med uidentificerede kulbrinter i det nedre sekundære grundvand er konstateret i udearealet syd for fabriksbygningen (område D og E), men findes ikke i nedstrøms boring nord for fabriksbygningen. Den vurderes ikke at være benzin, men kan muligvis stamme fra en kilde syd for grunden. 7. Endelig forventes det, at der findes yderligere mindre, lokale forureninger i fyldjorden tilsvarende forureningerne beskrevet i punkt 4 og ved opgravning af tanke, eksempelvis omkring mandehuller eller i bunden af tankgravene, ligesom der vil kunne påtræffes lettere forurening fra diffuse kilder. Som bygningerne og belægningerne fremstår på nuværende tidspunkt vurderer rådgiver at de påviste indhold i jorden, vandet og poreluften på ejendommen ikke udgør en risiko hverken ved den nuværende anvendelse eller ved en fremtidig mere følsom anvendelse. Fjernes bygninger og belægninger, således at der bliver mulighed for blotlæggelse med den forurenede jord, skal der tages de fornødne forholdsregler for at undgå kontakt med forureningen ligesom eventuel overskudsjord vil skulle håndteres efter Roskilde Kommunes anvisninger. For indeklimaet er det ligeledes en forudsætning for en fremtidig følsom anvendelse, at nye bygninger opføres med betongulv således at eventuel afdampning fra jorden til indeklimaet forsat kan reduceres med en faktor 100. Da alle bygninger forudsættes etableret med betongulv i henhold til radon vejledningen vurderes dette dog at være tilfældet.

5 Side3/7 Rådgiver vurderer således, at det ikke er nødvendigt for en ændret anvendelse til boligformål, at fjerne forurening på grunden. De fremtidige udgifter til håndtering af forureningen vil derfor i vid udstrækning afhænge af den konkrete udformning af byggeriet og disponeringen af udearealerne. Krav til forureningshåndtering Region Sjælland har kortlagt den centrale del af udearealerne på selve fabriksområdet (Dele af område D og E/matr nr 9g, 9iq og 9l) efter lov om forurenet jord. Region Sjælland skal orienteres om resultaterne af undersøgelsen. Det må forventes, at Regionen på baggrund af resultaterne vil udvide kortlægningen til også at omfatte den del af fabriksbygningen (område A), hvor der er konstateret kraftig olieforurening og muligvis de ikke hidtil kortlagte dele af område D, mens forvaltningen ikke vurderer, at undersøgelsen er tilstrækkelig til at udtage de dele af de allerede kortlagte arealer, hvor der ikke er konstateret forurening (område E). Kortlægningen indebærer, at der skal søges en tilladelse efter lovens 8 til såvel ændring af anvendelsen til sårbare formål som boligformål som ved bygge- og anlægsarbejder generelt. Ved behandlingen af en 8- ansøgning til boligformål skal det sikres at den fremtidige anvendelse af arealet hverken medfører risiko for kontakt med forureningen eller for indeklimaet. Da ejendommen endvidere ligger i område med særlig drikkevandsinteresser skal det endvidere sikres, at ændringerne ikke medfører øgede udgifter for den offentlige oprydningsindsats, som Region Sjælland varetager. Ved ændret anvendelse til boliger vil det i forhold til kontaktrisiko være et krav, at den øverste ½ meter på ubefæstede arealer dokumenteres at være ren. Dette krav gælder i øvrigt også for ændring af anvendelsen på ikke kortlagte arealer, jf. jordforureningslovens 72b. Størstedelen af fabriksområdet er befæstet, men ikke haven bag den eksisterende bolig (område C). Ved ændret anvendelse vil alle fremtidige ubefæstede arealer derfor skulle undersøges og evt. forurenet jord i den øverste ½ meter udskiftes eller afdækkes. Omfanget heraf afhænger således i høj grad af udearealernes udformning. Med hensyn til indeklima er de konstaterede forureninger ikke fuldstændigt afgrænsede ligesom der kan være usikkerhed om gulvenes tilstand. Der vil derfor såvel ved ændret anvendelse af de eksisterende bygninger som ved et nybyggeri blive stillet krav om yderligere dokumentation for dels, at der ikke er større forureninger under gulv, og dels, at de eksisterende gulve som skønnet af rådgiver faktisk reducerer afdampningen fra de konstaterede forureninger med en faktor 100. I forhold til den offentlige indsats til sikring af grundvandet vurderes det ikke, at undersøgelserne er tilstrækkelige til at dokumentere, at der ikke er en grundvandsrisiko, da forureningerne ikke er afgrænsede og der ikke er påvist kilder til forureningen i det dybe grundvand. Der må derfor ved bygge- og anlægsarbejder forventes at blive stillet krav om yderligere undersøgelser til afgrænsning og vurdering af risikoen, som dokumentation for at ændringerne ikke øger udgiften til en evt. offentlig indsats. Økonomi ved forureningshåndtering Vælges det at fjerne nogle af de ovenfor nævnte forureninger anslår rådgiver udgifterne hertil som følger: Ad. 1 Opgravning af olieforurenet jord (forudsat 135 tons) ved tidligere olietank T22 under fabriksbygningen Hvis fabriksbygningen fjernes kr Hvis fabriksbygningen ikke fjernes kr Ad. 2 Opgravning af tjæreforurenet jord ved tidli- Hvis fabriksbygningen Hvis fabriksbygningen

6 Side4/7 og 4 gere udendørs og overjordisk fyringsolietank T24 fjernes kr ikke fjernes kr Ad. 3+4 Opgravning i indkørslen ud for tankt30 af jord forurenet med tungmetaller og tungere olie forudsat max 50 tons og at bygningen ikke fjernes Dokumentation af øverste ½ meter jord på ubefæstede arealer på ca m2 (1 prøve pr 30 tons) kr Ad kr Ad Opgravning af forurenet jord (forudsat 200 tons) ved lokale opgravninger samt opgravning af tanke, incl. T25 og T26. Udgiften er excl fjernelse af belægning og tanke kr Samlet beløber udgifterne under de forskellige forudsætninger sig til fra 0,9-1,4 mio kr. Det skal understreges, at der er en betydelig usikkerhed ved de angivne overslag, idet forureningerne ikke er endeligt afgrænsede, hvilket i princippet først opnås ved optagning af tankene og/eller bortgravning af forureningerne. Udgiften ved yderligere undersøgelser vurderes dog ikke at ville nedbringe usikkerheden væsentligt set i forhold til den skønnede udgift til oprensning og det forhold, at fjernelse af forureningerne ikke vurderes at være en forudsætning for at opnå tilladelse til ændret anvendelse, men i høj grad afhænger af den fremtidige udformning af bebyggelsen. Påbudsmulighed Roskilde Kommune skal tage stilling til, om der med de konstaterede forureninger er grundlag for at udstede et påbud til forureneren om yderligere undersøgelser og evt. efterfølgende om oprensning. En forudsætning for at udstede et undersøgelsespåbud er, at den pågældende aktivitet har været i drift efter Ved oprensningspåbud skal det sandsynliggøres, at den væsentligste del af forureningen er sket efter 1. januar Forvaltningen vurderer ikke, at der er mulighed for at udstede påbud af følgende årsager: For forureningerne fra tankene T22 og T24 er tilfældet, at driften heraf sandsynligvis er stoppet omkring udbygning af fabrikken i For olieforureningen ved T30, der er en villaolietank sløjfet ca. 1993, og for de spredte forureninger i fyldjorden, vurderes det, at forureningen ikke med sikkerhed kan henføres til Pharmacosmos drift. Det samme gælder for den terrænnære forurening med benzin i poreluft og grundvand og for forureningen med uidentificerede kulbrinter, som er konstateret i det dybereliggende, sekundære grundvand. Endelig vurderes forureningen ved T25 og T26, som har været i drift siden 1973 til virksomhedens lukning i 2005, at være så afgrænset og af så lille omfang, at påbud om yderligere undersøgelser eller oprensning ikke er proportionelt.

7 Side5/7 Roskilde Kommunes afgørelser herom vil dog kunne påklages til Natur- og Miljøklagenævnet af Region Sjælland. Geoteknisk vurdering DMR har endvidere ud fra de foreliggende oplysninger foretaget en indledende vurdering af de fremtidige funderingsgforhold ved nybyggeri se (3). Referencer: 1. Forureningsundersøgelse, Søndergade Og Toftehøjvej 14, 4130 Viby Sjælland. DMR 28. april Notat vedr. overslag på omkostninger til oprensning af ejendommen Søndergade og Toftehøjvej 14, 4130 Viby Sjælland, DMR 28. april Geoteknisk vurdering 1. maj 2013.

8 Side6/7 Bilag: Oversigt over aktiviteter, hvor forureningerne er konstateret samt oversigtskort af områder Areal A B C D E F Hidtidig anvendelse Fabriksbygning incl El-værksted/ Villa og have Køreareal, oplag og Kørearealer, tanke Parkering kontor og laboratorium Villa tanke og transformer Matr. nr Del af 9g Del af 9l 9m Dele af 9g og 9l 9iq 9if Status ifht Ikke kortlagt Ikke kortlagt Ikke kortlagt Delvis kortlagt V1 Delvis kortlagt V1 Ikke kortlagt jordforureningsloven Forurening Kraftig olieforurening ved tidligere fyringsolietank T22, i jord (fra 2,3 til 3,3 mut og mindst 75m2), samt i poreluft og grundvand, Kun delvist afgrænset. Kulbrinter målt i poreluft under kældergulv ved tidligere olietank T30 Ingen forurening målt ved eksisterende fyringsolietank T31 Spredte forureninger I fyldjord og mindre forureninger omkring eksistrende tanke Forurening I grundvand Forurening I poreluft Uidentificerede kulbrinter I grundvand, dog under grundvandskriteriet Lettere forurening med tungere olieprodukter

9 Side7/7