BOLIGMARKEDET I ØRESUNDSREGIONEN

Transkript

1 R A P P O R T BOLIGMARKEDET I ØRESUNDSREGIONEN Ø R E S U N D S B R O K O N S O R T I E T & Ö R E S U N D S K O M I T E E N M A R T S

2

3 Indhold Sammenfatning 2 Boligmarkedet forudsætning for vækst i Øresundsregionen 2 Bevægelse i markedet 2 Danskerne er velkomne i Skåne 3 Bolig til halv pris 4 Ejerlejligheder og bostadsrätter 4 Enfamiliehuse 8 Forskellige boligtyper 10 Forskellig boligfinansiering 10 Flytninger over Øresund 11 Kan to boligmarkeder blive til ét? 12 Danskerne opkøber Skåne eller gør de? 13 Skåningene positive 14 Imødekommende skåninge 15 Positivt resultat af Øresundsbron 16 Om undersøgelsen 16 Befolkningsudvikling 18 Sjælland 19 Skåne 20 Forventninger til den fremtidige befolkning i Øresundsregionen 21 Boligudbud 22 Boliger i Øresundsregionen i dag 23 Sjælland 24 Skåne 27 Malmö 29 Boligbehov 30 Storkøbenhavn 30 København 31 Skåne 32

4 SAMMENFATNING Boligmarkedet forudsætning for vækst i Øresundsregionen Øresundsregionen er i dag Nordens største urbane region og et vigtigt vækst- og produktionscentrum. Øresundsregionen har dermed en stor betydning for Danmarks og Sveriges økonomiske udvikling. Et integreret boligmarked vil indebære et større og mere varieret boligudbud. En attraktiv og varieret boligmasse er samtidig af betydning for virksomheders muligheder for at kunne rekruttere og tiltrække kvalificeret arbejdskraft i og til regionen. På kort sigt medfører integrationen af Vestskåne med Storkøbenhavn konkurrencefordele i form af en hurtig udvidelse af et fælles boligmarked. På længere sigt er det dog nødvendigt at øge boligbyggeriet i hele regionen. Hvis ikke antallet af nye boliger øges, kan det på sigt blive vanskeligt at nå de ønskede mål om produktionstilvækst. Boligbyggeriet har hverken i Storkøbenhavn eller i det sydvestlige Skåne kunnet følge med befolkningsudviklingen gennem 1990 erne. Som følge heraf er der sket en større og større fraflytning både fra Storkøbenhavn og Malmö. Storkøbenhavns beboere flytter længere ud på Sjælland eller til Skåne, primært Malmö. Malmös borgere flytter til de omkringliggende kommuner. Disse flyttemønstre viser, at der er behov for at koordinere by- og boligpolitikken og infrastrukturplanlægningen i hele Øresundsregionen. Bevægelse i markedet Det er i dag muligt at få en bostadsrätt* i Stormalmö til i gennemsnit halvdelen af den pris, som en tilsvarende lejlighed koster i Storkøbenhavn; et hus i Malmö fås til en mindst 25 procent lavere pris end i Storkøbenhavn. Billigere boliger, lavere leveomkostninger generelt og bedre boligkvalitet for pengene har medført, at den danske flytning fra Sjælland til Skåne er femdoblet siden Øresundsbrons åbning i Hovedparten af de danske tilflyttere kommer fra Storkøbenhavn. Danskere udgør stadig en begrænset del af den samlede mobilitet på det skånske boligmarked. I 2004 var det danskere, der skrev under på slutsedlen på 6 8 procent af alle bostadsrätter*, der blev solgt i Malmö, og 5 10 procent af enfamiliehusene. Ifølge Region Skånes og Danmarks Statistiks befolkningsprognoser forventes befolkningen i Øresundsregionen at stige fra 3,6 millioner i dag til 3,9 millioner indbyggere i Befolkningstilvæksten forventes at blive størst på den svenske side. For at dække boligbehovet til alle kræver det, at der bliver bygget cirka nye boliger om året i Øresundsregionen. Efterspørgselen efter boliger vil blive størst i Malmöområdet. Den store danske tilflytning vil sandsynligvis fortsætte, og Malmö vil med tiden komme til at opleve stærkt stigende boligpriser og et stort behov for yderligere boligbyggeri. *) På side 10 defineres de forskellige boligtyper 2

5 Danskerne er velkomne i Skåne Den danske tilflytning til Skåne modtages generelt positivt af skåningene. 63 procent af skåningene er positivt indstillet over for de mange danske tilflyttere, og hver fjerde er endda meget positivt indstillet. Kun 5 procent har direkte noget imod, at mange danskere flytter til Skåne. Danskere betragtes generelt som trevlige og gemytlige. De positive begrunder deres indstilling med, at danskere er venlige og rare. En del begrunder deres indstilling med et generelt positivt syn på andre nationaliteter og kulturer, men der er også økonomiske argumenter. En større befolkning giver mere forretning, og som en respondent udtrykker det De handler der, hvor jeg arbejder, så jeg kan bibeholde mit job. Docent i antropologi Peter Hervik fra Internationel Migration och Etniska Relationer (IMER) på Malmö Högskola er ikke overrasket over undersøgelsens resultater. Ifølge Hervik kan skåningenes positive indstilling til danskerne forklares ved, at danskerne ikke betragtes som en trussel i Skåne. Der er mere gang i dem, og så ligner de skåningene så tilpas meget, at forskellene opfattes som charmerende. 3

6 BOLIG TIL HALV PRIS Ejerlejligheder og bostadsrätter* Halvdelen af de danskere, der flytter til Skåne, vælger at købe en bostadsrätt. Og ser man på pris forskellene mellem Storkøbenhavn og Stormalmö, forstår man hvorfor. Prisen for en bostadsrätt i det sydvestlige Skåne er i gennemsnit kun det halve af prisen for en ejerlejlighed i Storkøbenhavn. Nu kan man ikke helt sammenligne de to ejerformer, men for boligkøberen vil de to ejertyper klart være substitutter. Både ejerlejligheder og bostadsrätter sælges frit på markedet. Den store forskel på de to typer boliger er, at man som ejer af en bostadsrätt skal betale en månedlig boligydelse ligesom i en dansk andelsbolig. I en ejerlejlighed skal der kun betales fællesudgifter til ejerforeningen samt varme, el og andre forbrugsomkostninger. De månedlige omkostninger vil derfor være højere i en bostadsrätt end i en ejerlejlighed. Priser på ejerlejligheder og bostadsrätter i danske kroner per m DKK/m Skåne Malmö og omegnskommuner Storkøbenhavn Sjælland og øerne Kilde: Värderingsdata og Realkreditrådet *) På side 10 defineres de forskellige boligtyper 4

7 Både prisen på en ejerbolig og en bostadsrätt* er steget markant de seneste 10 år, men prisudviklingen på den danske side af sundet har været kraftigere end i Skåne. Og prisforskellen er blevet større over tid. Ikke blot er boligpriserne i Skåne lavere end i Storkøbenhavn, men udviklingen i valutakursen mellem danske og svenske kroner har også hjulpet godt på vej. Siden broen blev åbnet i 2000, har udsvinget i den svenske krones værdi gjort svenske boliger 10 procent billigere for danskere. Og tilsvarende er danske boliger blevet 10 procent dyrere for svenskere. Hvis man vil købe en lejlighed og sammenligner priserne på en ejerlejlighed på Sjælland med en bostadsrätt i Skåne, skal man helt til Næstved for at finde priser, der nærmer sig prisen på en bostadsrätt i Malmö. Hvis man arbejder i København, skal man dagligt bruge omkring 1 time og 10 minutter på transport mellem Malmö og København, men omkring 2½ time mellem Næstved og København. Denne sammenligning er en sammenligning af salgsprisen. En helt retvisende sammenligning bør ske på basis af nettoudgiften ved at bo i henholdsvis en ejerlejlighed og en bostadsrätt. Priser på ejerlejligheder og bostadsrätter i danske kroner per m DKK/m Frederiksberg Gentofte København Tårnby Hørsholm Dragør Birkerød Roskilde Køge Helsingør Hillerød Frederikssund Kilde: Värderingsdata og Realkreditrådet 5 Holbæk Høje Taastrup Sorø Lund Ringsted Næstved Helsingborg Malmö Vellinge Korsør Staffanstorp Ystad Svedala Kristianstad Trelleborg Landskrona Eslöv Simrishamn

8 Kattegat SVERIGE Korsør Holbæk DANMARK Sorø Ringsted Sjælland Frederikssund Roskilde Køge Helsingør Hillerød Hørsholm Birkerød Gentofte Frederiksberg Høje Taastrup Helsingborg København Tårnby Dragør Landskrona Malmö Vellinge Trelleborg Lund Staffanstorp Svedala Eslöv Skåne Ystad Kristianstad Simrishamn Næstved Østersøen Møn Gennemsnitspriser på ejerlejlighed og bostadsrätt i danske kroner per m 2 Kilde: Värderingsdata og Realkreditrådet 6

9 En bostadsrätt* i Malmö er væsentligt billigere end en bostadsrätt i Sveriges to andre storbyområder, Stockholm og Göteborg. Priserne i Malmö er dog steget markant i årene efter broåbningen, og prisforskellene mellem de svenske storbyer er derfor snævret ind. I perioden 2003 og 2004 steg prisen på bostadsrätter i Malmö med cirka 25 procent om året. I 2005 steg prisen på bostadsrätter til gengæld kun med 12 procent i Malmö, hvilket svarer til niveauet i resten af Sverige. Priser på bostadsrätter i Sverige DKK/m Sverige Stormalmö Kilde: Värderingsdata Årlige prisstigninger på bostadsrätter i Sverige 25 Procent Sverige Stormalmö Kilde: Värderingsdata *) På side 10 defineres de forskellige boligtyper 7

10 Enfamiliehuse Prisforskellen mellem den danske og svenske side er også markant for enfamiliehuse. Prisniveauet i Storkøbenhavn lå ved udgangen af 2005 mindst 25 procent over niveauet i Malmö. For at finde huse, der er billigere end i Malmö, der er Skånes dyreste kommune at købe hus i, skal man ud på Vest- og Sydsjælland til for eksempel Holbæk, Ringsted, Næstved, Sorø og Korsør. Stockholms økonomiske nedgangsperiode, efter at it-boblens brast i 2001, betød, at enfamiliehuses salgsværdi kun steg begrænset i perioden I disse år steg prisen på enfamiliehuse 24 procent i Malmö, hvilket har været med til at mindske prisforskellen i Stockholmsområdet og i Malmöområdet. Der er store forskelle på huspriser i Malmös forskellige bydele. Bydelene i centrum af byen og Limhamn er op til danske kroner dyrere per kvadratmeter end den billigste bydel, Oxie. Pris på enfamiliehuse i Malmös bydele 2005 Bydel Danske kroner per m 2 Slottsstaden Malmö Sankt Johannes Malmö Sankt Petri Limhamn Västra Klagstorp Bunkeflo Hyllie Kirseberg Eriksfält Kulladal Malmö Sankt Pauli Västra Skrävlinge Husie og Södra Sallerup Tygelsjö Möllevången-Sofielund Oxie Malmö Kilde: Mäklarstatistik.se Pris for enfamiliehuse i danske kroner per m DKK/m Gentofte Frederiksberg Kilde: Värderingsdata og Realkreditrådet Hørsholm Dragør København Birkerød Helsingør Tårnby Roskilde Hillerød Frederikssund Høje Taastrup Malmö Vellinge Køge Lund Holbæk Helsingborg 8 Staffanstorp Svedala Ringsted Sorø Næstved Ystad Trelleborg Landskrona Korsør Simrishamn Eslöv Kristianstad

11 Kattegat SVERIGE Korsør Holbæk DANMARK Sorø Ringsted Sjælland Frederikssund Roskilde Køge Helsingør Hillerød Hørsholm Birkerød Gentofte Frederiksberg Høje Taastrup Helsingborg København Tårnby Dragør Landskrona Malmö Vellinge Trelleborg Lund Staffanstorp Eslöv Svedala Skåne Ystad Kristianstad Simrishamn Næstved Østersøen Møn Pris for enfamiliehuse i danske kroner per m 2 Kilde: Värderingsdata og Realkreditrådet 9

12 Forskellige boligtyper En væsentlig forskel mellem den danske og den svenske del af Øresund er de forskellige boligtyper i Danmark og Sverige. Der findes såvel ejer- som lejeboliger og en blanding heraf i begge lande. I Sverige findes der kun en type ejerbolig, nemlig enfamiliehuse (småhus). Lejligheder er enten lejeboliger (hyresrätt) eller bostadsrätter. En bostadsrätt er en blanding af det, vi i Danmark kender som ejerlejlighed og en andelslejlighed, hvad angår ejerform. I modsætning til de danske andelsejere kan ejeren af en bostadsrätt i Sverige ligesom ejeren af en ejerlejlighed i Danmark sælge boligen frit og til markedspris. I Danmark findes der to typer ejerboliger, enfamiliehuse og ejerlejligheder. Ud over ejerboliger er der almindelige lejeboliger og andelsboliger. Andelsboliger er en blanding mellem en ejer- og lejebolig. Som ejer af en andelsbolig er man andelshaver i en andelsboligforening. Andelsboligforeningens formål er at drive ejendommen på andelsbasis. Som andelshaver har man ret til en andelsbolig i ejendommen. Andelsboligforeningens bestyrelse bestemmer principperne for, hvem en andelsbolig kan sælges til, og til hvilken pris den kan sælges. Boligtyper i Danmark og Sverige Danmark Sverige Lejeboliger Private lejeboliger Private hyreslägenheter Almene boliger Allmännyttiga hyreslägenheter Andelsboliger Kooperativa hyresrätter Ejerboliger Ejerlejligheder Bostadsrätter Huse Egna hem/småhus Forskellig boligfi nansiering I Danmark formidles boligkøb af realkreditinstitutter, mens det i Sverige er bankerne, der formidler boliglånene. I begge lande finansieres boligen for det meste ved obligationslån. I Sverige vil et lånetilbud typisk baseres på, at man tager et afdragsfrit lån på procent af husets pris og et toplån med afbetaling af den resterende sum eller selv stiller med resten af pengene. Man kan kombinere en fri rente, der ændres hver måned, med faste renter, der er låst i maksimalt 10 år. Lånet bliver ligesom i Danmark optaget i obligationer, men kundens lån påvirkes ikke af kursen på obligationerne. Det er kun renten på optagelsesdagen, der er afgørende. I Danmark kan boligejerne enten vælge et fastforrentet lån eller et variabelt forrentet lån. Ved et fastforrentet lån er ydelsen (det vil sige afdrag samt renter) fast i en løbetid på typisk 20 eller 30 år. Ved et variabelt forrentet lån er ydelsen kun fast i 1, 3 eller 5 år. Boligejeren kan vælge afdragsfrihed i op til 10 år. 10

13 FLYTNINGER OVER ØRESUND 70 procent af alle danskere, der flytter til Sverige, har tidligere boet i Storkøbenhavn. Antallet af personer, der flytter over sundet, er dog stadig relativt lille i forhold til de flyttestrømme, der i øvrigt udgår fra Storkøbenhavn. Cirka personer flytter hvert år fra en bolig i Storkøbenhavn til en ny bolig i en anden kommune inden eller uden for Storkøbenhavn eller til udlandet. Kun to procent heraf flyttede i 2004 til Skåne. Det er stadig færre, end der flytter fra Storkøbenhavn til Århus Amt, til trods for at man i mange tilfælde kan beholde jobbet i København, når man flytter over sundet. Siden Øresundsbron blev åbnet, er der også sket en stigning i antallet af personer, der flytter fra Skåne til Danmark. Stigningen kan dog forklares alene ud fra en stigning i de danskere, der flytter tilbage til Danmark, mens antallet af svenskere, der flytter over sundet ligger på samme niveau som før åbningen af Øresundsbron. Flytninger over Øresund mellem Sjælland og Skåne Antal personer Fra Sjælland til Skåne Fra Skåne til Sjælland (estimat) Kilde: Ørestat og Øresundsbro Konsortiet 11

14 Kan to boligmarkeder blive til ét? Det øresundsregionale boligmarked kan i dag ikke betegnes som ét boligmarked. Flyttestrømmene er stadig små i forhold til det antal flytninger, der sker inden for henholdsvis det skånske og det sjællandske boligmarked. Ikke desto mindre fungerer markedskræfterne på tværs af sundet. Det er flytningerne fra især Storkøbenhavn til Skåne et bevis på. Man flytter derhen, hvor man finder den bolig, man ønsker, til den laveste pris. Og flyttestrømmen fra Danmark til Skåne stiger kraftigt i disse år. Den svenske beskatning af fortjeneste ved salg af ejendom, når boligejeren flytter fra Sverige til udlandet, betyder, at svenske boligejere ikke har et incitament til at købe bolig i Danmark. Mulighederne for at få en lejebolig er stærkt begrænsede på begge sider af Øresund. Oftest kræver det, at man har stået på venteliste i flere år, inden man får tilbudt en lejlighed. Lejeboligmarkedet kan derfor betegnes som et lukket marked forbeholdt dem, der har stået på venteliste tilstrækkelig længe. Drivkræfterne bag den stigende flyttestrøm er de lavere boligpriser, bedre boligstandard, lavere bilpriser og lavere leveomkostninger. Desuden har spændingen ved at flytte til et andet land også været drivkraft for mange, viser en undersøgelse, som Öresundskomiteen og Øresundsbron gennemførte i En række forhold er dog med til at begrænse mobiliteten på det øresundsregionale boligmarked. Det er i dag ikke muligt at optage lån i et dansk realkreditinstitut for at finansiere en bolig i Skåne. Hvis man ønsker et lån i Danmark, bliver det et dyrere banklån. Svenske ejendomsmæglere må ikke annoncere i Danmark, medmindre de er registreret som mæglere i Danmark. Lovgivningen er egentlig ment som en forbrugerbeskyttelse, men i øresundsregional sammenhæng skaber den i høj grad en informationsbarriere. Danskere skal aktivt opsøge svenske ejendomsmæglere for at få viden om mulighederne på den anden side af Øresund. Uden et svensk personnummer kan det være svært at få et boliglån. Det svenske skatte væsen Skatteverket kræver, at man skal fremvise leje- eller købsaftale for at få et personnummer. Men mange svenske banker kræver et svensk personnummer, før de yder boliglån. 1) Danske erfaringer med at bo i Skåne, Öresundskomiteen og Øresundsbron

15 Danskerne opkøber Skåne eller gør de? Selv om antallet af danskere, der hvert år flytter til Skåne, er steget markant, siden Øresundsbron blev åbnet, og selv om danskerne i dag udgør 22 procent af den samlede nettotilflytning til Skåne, er effekten på boligpriserne alligevel begrænset. I Malmö skiftede bostadsrätter og enfamiliehuse ejere i Der var kun danske købere til 6 8 procent af bostadsrätterne og 5 10 procent af enfamiliehusene. 13

16 SKÅNINGENE POSITIVE 63 procent af skåningene har en positiv indstilling til de mange danske tilflyttere. Hver fjerde er endda meget positivt indstillet. Kun 5 procent har noget imod, at mange danskere flytter til Skåne, viser en ny undersøgelse, der er udarbejdet for Øresundsbron. Venlige og gemytlige danskere De positive begrunder deres indstilling med, at danskere er venlige og gemytlige. En del begrunder deres indstilling med et generelt positivt syn på andre nationaliteter og kulturer, men der kommer også økonomiske argumenter. En større befolkning giver mere forretning, og som en respondent udtrykker det De handler der, hvor jeg arbejder, så jeg kan bibeholde mit job. De tager vores boliger og arbejde Hos de få, der er negativt indstillede over for den danske indflytning, er de stigende huspriser selvsagt også et argument, der bliver brugt. Desuden er en del skåninge bange for, at danskerne tager arbejde fra svenskerne. Der er også en klar irritation over, at danskere, der pendler til jobbet i Danmark, bruger den offentlige service i Sverige uden at betale skat i Sverige. Det er de hyppigste argumenter blandt de negativt indstillede. Skåningenes indstilling til den danske tilflytning Positiv 40% Meget positiv 23% Ved ikke 2% Meget negativ 1% Negativ 4% Hverken positiv eller negativ 30% Kilde: Øresundsbro Konsortiet 14

17 Imødekommende skåninge Undersøgelsen viser, at skåningene tager imod de tilflyttende danskere med stor imødekommenhed. Docent i antropologi Peter Hervik fra Internationel Migration och Etniska Relationer (IMER) på Malmö Högskola er ikke overrasket over undersøgelsens resultater. Ifølge Hervik kan skåningenes positive holdning til danskerne forklares ved, at danskerne ikke betragtes som en trussel i Skåne. Der er mere gang i dem, og så ligner de skåningene så tilpas meget, at forskellene bliver betragtet som charmerende. Skåningenes opfattelse af den danske tilflytning stemmer godt overens med virkeligheden. 65 procent af alle skåninge svarer, at antallet af danskere, der er flyttet til Skåne siden år 2000, er steget. Svarene varierer betydeligt, alt efter hvor skåningene bor. I det sydvestlige Skåne mener 74 procent, at antallet af danske tilflyttere er steget, mens det kun er 44 procent i det nordøstlige Skåne. Det stemmer overens med mønstret i danskernes tilflytning, hvor hovedparten bosætter sig i det sydvestlige Skåne. Den positive indstilling hænger ifølge Hervik sammen med den stigende kontakt mellem folk, siden Øresundsbron åbnede. For mange skåninge er det en selvfølge at tage toget til København for at benytte sig af det større kulturudbud og andre storbyfristelser. At svenskerne kan lide hovedstaden på den anden side af sundet spiller således en stor rolle for den positive indstilling. 15

18 Positivt resultat af Øresundsbron Syv ud af 10 skåninge mener, at den danske tilflytning er et positivt resultat af etableringen af Øresundsbron. Igen er det det sydvestlige Skåne, der har mærket de stærkeste effekter af den danske indvandring og er mest overbevist i den sag, mens det nordvestlige Skåne er mindst overbevist om Øresundsbron som årsagsforklaring. 80 procent af skåningene mener, at de vil få flere danske venner og bekendte som følge af det stigende antal danskere, der bor i Skåne, og kun 3 procent mener, at danskerne isolerer sig i danskerghettoer. Hver anden er enig i den vurdering, at den danske tilflytning vil betyde markante prisstigninger på boliger, mens kun hver tredje tror, at den danske tilflytning vil forværre boligmanglen. Forklaringen på, at der ikke er flere, der mener, at boligmanglen bliver forstærket, skyldes, at mange (45 procent) mener, at den danske tilflytning vil stimulere boligbyggeriet. Skåningene lægger ikke nogen større symbolsk betydning i at hejse et andet lands flag på svensk jord: 88 procent svarer, at de har fuld forståelse for, at danskerne vil hejse deres flag i den nye have, eller at de ikke har noget imod, at de gør det. Blot 4 procent finder det oprørende eller respektløst, mens 6 procent mener, at danskerne i så fald også skal hejse det svenske flag. At skåningene åbenbart er ligeglade med, hvilken farve flagene, der vajer på svensk jord, har, overrasker ikke docent Peter Hervik. I forhold til flagning ser han en stor forskel på danskere og svenskere. Den danske nationalisme bunder i tysk nationalromantik og en forestilling om det danske folk, og tilsvarende holdning eksisterer ikke i Sverige. I Sverige er nationalismen koblet til nationalstaten og synet på den svenske velfærdsstat som noget moderne og godt. Nationalfølelsen i forbindelse med det svenske folk eksisterer stort set ikke. Om undersøgelsen Undersøgelsen er gennemført af analyseinstituttet Zapera i slutningen af januar Undersøgelsen er gennemført blandt skåninge og afdækker deres holdning til den markante stigning i antallet af danskere, der er flyttet til Skåne, siden Øresundsbron blev indviet i

19 Andel af skåninge, der er enige i udsagnet Nordvestlige Nordøstlige Sydvestlige Sydøstlige Skåne Skåne Skåne Skåne Skåne i alt Den danske tilflytning medfører, at flere skåninge får danske venner og bekendte 76% 79% 81% 86% 80% Den danske tilflytning er et positivt resultat af opførelsen af Øresundsbron 57% 61% 77% 72% 69% En fortsat stor tilflytning af danskere vil stimulere boligbyggeriet i min kommune 49% 39% 57% 56% 52% Den danske tilflytning vil medføre markant højere boligpriser i Skåne 41% 40% 49% 37% 45% Den danske tilflytning forværrer boligmanglen i Skåne 28% 21% 30% 19% 27% Danskerne bor i danskerghettoer 3% 5% 3% 3% 1% Kilde: Øresundsbro Konsortiet 17

20 BEFOLKNINGSUDVIKLING Den væsentligste faktor, der påvirker efterspørgslen efter boliger, er befolkningsudviklingen. Befolkningsprognoser/-fremskrivninger anvendes derfor i byplanlægningen for at beregne fremtidens boligbehov. De regionale befolkningsfremskrivninger er dog forbundet med stor usikkerhed. De bygger på allerede observerede demografiske tendenser og strukturer og kan derfor ikke tage højde for pludselige skift. Især til- og fraflytning fra et område er svært at forudsige. Den regionale befolkningsudvikling fortæller om de ændringer, der historisk er sket i boligbehovet, og om de tendenser, der peger ind i fremtiden og definerer fremtidens boligbehov. 18

21 Sjælland I 1980 erne lå den økonomiske vækst i industri - s ektoren i Kolding, Vejle og Fredericia i Jylland, og der skete ikke meget i København. Befolkningsgrundlaget faldt igennem 1980 erne på grund af et fødselsunderskud i byen, og samtidig var der stort set ingen nettotilflytning. Fødselsunderskuddet blev dog gradvist reduceret, og i slutningen af 1990 erne lykkedes det København at få et fødselsoverskud. I 1990 erne skete der et skift i den regionale økonomiske udvikling. Udviklingen koncentrerede sig nu i og omkring landets største byområder, hvor der skete en vækst i den videntunge beskæftigelse. Nettotilflytningen til København steg igen og lå gennem 1990 erne på gennemsnitlig per år. Siden 2001 er der igen sket en nettoudflytning fra dronningens by. Den primære forklaring skal findes i de høje boligpriser i byen. Befolkningsudviklingen på resten af Sjælland har været mere stabil. Men den stabile befolkningsudvikling dækker over forskellige bevægelser, og i slutningen af 1990 erne steg nettotilflytningen til Vestsjællands og Storstrøms Amter primært på grund af en stigende udflytning fra Storkøbenhavn. Befolkningsudviklingen på Sjælland og øerne Antal personer Kilde: Danmarks Statistik Københavns Amt Vestsjælland og Storstrøms Amter Roskilde og Frederiksborg Amter København og Frederiksberg

22 Skåne I første halvdel af 1980 erne var befolkningstallet i Skåne nogenlunde konstant, men et pænt fødselsoverskud i slutningen af 1980 erne og fremefter kombineret med stor nettoindvandring fra udlandet gav Skåne mellem og nye indbyggere årligt i denne periode. I 1994 havde Skåne og Sverige den kraftigste befolkningstilvækst siden 1960 erne. Befolkningstilvæksten skyldtes blandt andet indvandring fra først og fremmest Balkan på grund af krigen. Mange valgte at bosætte sig i storbyområder, og derfor fik Skåne og Malmö en befolkningsstigning, som var meget større end for Sverige som helhed. I slutningen af 1990 erne tog flygtningestrømmen af, samtidig med at fødselsoverskuddet blev til et underskud. Det betød, at Skåne i nogle år kun bød velkommen til nye borgere hvert år. Den øgede tilflytning af danskere fik billedet til at vende igen i 2000, og i dag stiger Skånes befolkning hvert år med circa indbyggere. Befolkningsudviklingen i Skåne Antal personer Kilde: Region Skåne Nettotilflytning Nettoindvandring Fødselsoverskud

23 Forventninger til den fremtidige befolkning i Øresundsregionen Ifølge Region Skånes og Danmarks Statistiks befolkningsprognose forventes Øresundsregionens befolkning at stige fra 3,6 millioner indbyggere i dag til 3,9 millioner indbyggere i Den kraftigste befolkningsudvikling vil ske de nærmeste år og kraftigst i Skåne. Frem til 2014 forventes den skånske befolkning at vokse med personer især på grund af et fødselsoverskud, men også på grund af tilflytning. Skånes befolkning forventes at stige kraftigere end i den øvrige del af Sverige. Det samme billede genfindes på den danske side af Øresund. Befolkningen på Sjælland og øerne forventes at vokse med indbyggere frem til Dette er mere end i den øvrige del af Danmark. I alt forventes befolkningen i Øresundsregionen at stige med personer i perioden I de efterfølgende år forventes fortsat en befolkningsvækst i regionen, men fremskrivningerne og prognoserne bliver mere usikre på lang sigt. Befolkningsudviklingen i Øresundsregionen ,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 0,2% 0,4% Sjælland og øerne Prognose Kilde: Region Skåne og Danmarks Statistik Skåne Prognose Fremskrivning 21

24 BOLIGUDBUD Det er udbud og efterspørgsel, der styrer prisudviklingen på ejerboligmarkedet sammen med generelle forhold som beskatning, ændring af boliglåntyper og renteudviklingen, der påvirker nettoudgiften ved at sidde i en ejerbolig og derfor har stor betydning for ejerboligpriserne. En del af den prisstigning på ejerboliger, som Danmark og Sverige har set gennem de seneste år, kan tilskrives det historisk lave renteniveau og for Danmarks vedkommende nye lånetyper med mulighed for afdragsfrihed, som medfører lavere månedlig ydelse. Boligkøberne har ganske enkelt råd til at købe en dyrere bolig end tidligere. Efterspørgslen efter boliger i et givet lokalområde påvirkes af en lang række faktorer. Befolkningsudviklingen, dens aldersstruktur og husholdningernes sammensætning ændrer dels det samlede behov for boliger, dels behovet for specifikke boliger for eksempel ældreboliger og påvirker også behovet for boliger med en specifik størrelse. Udviklingen i husholdningernes disponible indkomst, deres forventninger til fremtiden og ændringer i beskæftigelsen er vigtige faktorer, der direkte påvirker boligefterspørgslen. Ændringer i infrastruktur i et lokalområde og ændringer generelt i et områdes attraktivitet som for eksempel anlæg af et rekreativt område vil også smitte af på boligprisudviklingen. Nybyggeri, sammenlægninger og nedrivninger af boliger er også forhold, der gennem ændringer i boligudbuddet påvirker ejerboligpriserne. Både i Storkøbenhavn og i store dele af Skåne har der gennem de seneste år været problemer med at få boligudbuddet til at matche den stigende efterspørgsel. Det har sat pres på boligpriserne med det resultat, at mange førstegangskøbere i Storkøbenhavn har svært ved at finde en egnet bolig, de har råd til, og i Skåne rapporterer 29 ud af 33 kommuner, at der er boligmangel i hele eller dele af kommunen. 22

25 Boliger i Øresundsregionen i dag Der er cirka boliger i Øresundsregionen, heraf cirka på dansk side og cirka i Skåne. Af boligudbuddet på Sjælland findes de mere end i Storkøbenhavn, hvoraf en femtedel ligger i Københavns kommune. Halvdelen af boligerne i Skåne er koncentreret i den sydvestlige del, og heraf ligger halvdelen i Malmö kommune. Boligstrukturen i Storkøbenhavn og det sydvestlige Skåne minder meget om hinanden. Andelen af flerfamiliehuse, mindre lejligheder og udlejningslejligheder er i stor udstrækning koncentreret i København og Malmö, mens de omkringliggende kommuner har en større andel enfamiliehuse. Den vigtigste forskel mellem det sydvestlige Skåne og Storkøbenhavn er, at der på den sjællandske side stadig findes en stor andel af ældre lejligheder uden moderne faciliteter. Også boligmønstret i Storkøbenhavn og Sydvestskåne minder om hinanden. Da København og Malmö har forholdsvis mange små lejligheder, er andelen af små husholdninger større i København og Malmö end i andre dele af regionen. Boligernes fordeling på boligtyper Sjælland Skåne Lejeboliger 42% 44% Blandet ejerform 19% 18% Ejerboliger 38% 38% I alt 100% 100% 23