Århus Kommune. Lokalplan nr Boligområde ved Gammel Landevej og Mosegårdsvangen i Spørring. November 2007

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 800 Boligområde ved Gammel Landevej og Mosegårdsvangen i Spørring November 2007

2 Gammel Landevej Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Gammel Landevej 800 og Mosegårdsvangen i Spørring. Spørring Mosegårdsvangen Randersvej Statistikområde/distrikt nr.: 9.20 Registreringskortblad nr.: 15 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri November 2007

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Årstiderne Arkitekter Papirfabrikken Silkeborg

4 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 800 Boligområde ved Gammel Landevej og Mosegårdsvangen i Spørring INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen LOKALPLANKORT... Bilag Vedtagelsespåtegninger Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 800

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, som ligger øst for Gl. Landevej og syd for Mosegårdsvangen sydøst for Spørring by. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, er ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. Beskrivelse af området Lokalplanens område drives landbrugsmæssigt bortset fra to fritliggende beboelsesbygninger, der er beliggende i lokalplanområdets sydlige del. Området grænser mod nord og nordvest op til parcelhusbebyggelse. Den sydøstlige del af lokalplanområdet grænser op til et større naturområde, bestående af eng, mose, overdrev og beplantning. Dette areal er omfattet af amtets vejledende registreringer af beskyttede naturtyper i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3. Inden for lokalplanens område forefindes der ikke væsentlig eller markant beplantning. Terrænet er overvejende kuperet og opdeles af en østvestgående lavning med forbindelse til det øst for beliggende landskab. Den sydlige del af arealet udgøres af et plateau, der mod øst skråner ned mod en sø. Lokalplanområdet set fra syd. Redegørelse Lokalplan nr. 800

6 3 Lokalplanområdet set fra nord. Planens baggrund og mål Baggrunden for lokalplanens udarbejdelse er et konkret ønske fra private grundejere om at udstykke og bebygge området med såvel åben lav som tæt lav boligbebyggelse. Formålet med lokalplanen er at skabe det planlægningsmæssige grundlag for udstykning og bebyggelse af området og at overføre området fra landzone til byzone. Derudover skal lokalplanen sikre, at der skabes et attraktivt boligområde med flere mindre og overskuelige boliggrupper. Desuden indeholder lokalplanen bestemmelser for bebyggelsens omfang og fremtræden samt indretning og beplantning af de ubebyggede arealer, som skal sikre en god tilpasning til områdets landskabelige kvaliteter. Endvidere skal lokalplanen sikre en god infrastruktur såvel indenfor som til og fra området med særligt fokus på trafiksikre gå- og cykelruter med forbindelse til områdets fælles grønne friarealer samt vej- og stisystemer i Spørring by. Redegørelse Lokalplan nr. 800

7 4 Planens hovedtræk Lokalplanen udlægger området til boligformål og åbner mulighed for opførelse af grupper af åben lav og tæt lav boligbebyggelse. Lokalplanområdet er disponeret således, at boliggrupperne alle placeres omkring og får adgang til sammenhængende fælles friareal, der forløber gennem lokalplanområdet i østvestgående retning. Friarealet skaber forbindelse til områdets søer og vådområder samt stisystemerne øst for lokalplanområdet. Illustrationsplan; planen viser et eksempel på, hvordan området kan bebygges Snit i området øst-vest Redegørelse Lokalplan nr. 800

8 5 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder, hvoraf delområde I udlægges til åben lav boligbebyggelse med tilhørende faciliteter, delområde II udlægges til tæt lav boligbebyggelse med tilhørende faciliteter, delområde III udlægges til rekreative friarealer og delområde IV udlægges til forlægning af Kærhusevej. Delområde I Kan anvendes til boligformål efter følgende retningslinier: Storparceller Delområdet opdeles i 2 storparceller til åben lav boligbebyggelse med tilhørende veje og stier samt adgangs-, parkerings- og opholdsarealer. Storparcel Ia kan anvendes til åben lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse på grunde fra ca. 750 til m 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bebyggelsen indenfor storparcel Ia må opføres i op til 2 etager og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Langs lokalplanområdets østgrænse er der gennem bestemmelser om byggelinie samt beplantning i skel sikret en landskabelig god overgang og hensyntagen til det beskyttede naturområde øst for lokalplanområdet. Der henvises til landskabssnit på side 4. Storparcel Ib kan anvendes til åben lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse eller dobbelthuse, som deler en grund på mindst m 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bebyggelsen indenfor storparcel Ib må opføres i op til 2 etager og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Lokalplanområdet set fra syd Redegørelse Lokalplan nr. 800

9 6 Lokalplanen åbner i delområde I mulighed for etablering af ca boliger. Illustrationsplanen på side 4 viser en boligfordeling på 32 boliger i enfamiliehuse og 22 boliger placeret i 11 dobbelthuse. Bebyggelsens udseende Lokalplanen fastlægger ikke detaljerede bestemmelser for bebyggelsens ydre fremtræden. Delområde II: Kan anvendes til boligformål efter følgende retningslinier: Storparceller Delområdet udgøres af en storparcel, der evt. kan opdeles i 2 storparceller til tæt lave boligbebyggelser med tilhørende veje og stier samt adgangs-, parkerings- og opholdsarealer. Delområde II kan anvendes til tæt lav boligbebyggelse i form af række-, kæde-, gårdhave-, eller klyngehuse o. lign. Der fastlægges et boligetageareal for hver enkelt storparcel som helhed, som modsvarer en bebyggelsesprocent på 35. Inden for storparcellen kan bebyggelse markeret med særlig signatur på lokalplankortet opføres i op til 2 etager. Øvrig bebyggelse kan opføres i op til 1½ etage. Indenfor storparcellen må bygningshøjden ikke overstige 8,5 m. Lokalplanen åbner i delområde II mulighed for etablering af ca boliger. Illustrationsplanen på side 4 viser 37 boliger placeret i rækkehusbebyggelse. Bebyggelsens udseende Lokalplanen fastlægger, at der ved opførelse af samlede tæt lave boligbebyggelser skal skabes et tydeligt helhedspræg indenfor den enkelte bebyggelse. Delområde III: Omfatter områdets fælles friarealer, som kan anvendes til opholdsarealer, boldbaner og legepladser for områdets beboere, og hvori der udlægges areal til stier, som skaber forbindelse mellem eksisterende bymæssig bebyggelse nord for lokalplanområdet og det åbne land øst for lokalplanområdet. Derudover kan der i området etableres forsinkelses- og regnvandsbassiner, som gives en udformning, der bidrager positivt til friarealernes oplevelsesværdi. Delområde IV: Kan anvendes til forlægning af Kærhusevej. Beplantning Inden for delområde III på det fælles friareal samt langs veje og stier skal der etableres beplantning i henhold til en af Naturforvaltningen og Vejkontoret godkendt plan. Redegørelse Lokalplan nr. 800

10 7 Det fælles friareal i delområde III udgør et større sammenhængende område. Beplantning af dette område skal ske således, at der etableres en udsigtskile og friholdes frit udsyn mod naturområdet og det åbne land mod øst. Langs områdets afgrænsning mod nord, vest og syd udlægges der arealer til et afskærmende beplantningsbælte. Veje og stier Delområde I vejbetjenes fra vest af en ny blind stamvej fra Gl. Landevej i retning fra vest mod øst. Stamvejen giver også adgang til matrikel 44c (eksisterende bolig beliggende Kærhusevej 3). Fra stamvejen etableres blinde boligveje til vejforsyning af de enkelte parceller. Boligvejene afsluttes med vendepladser, hvorfra der er forbindelse til områdets fælles friarealer. Der etableres stiforbindelser til fælles friarealer og til naturområdet øst for lokalplanområdet. Den enkelte boliggruppe får via stamvejen og interne stier direkte forbindelse til områdets overordnede stinet. I forhold til mulige støjgener fra Gl. Landevej er der udlagt en støjbyggelinie i en afstand af 15 m fra midten af vejen. Delområde II vejbetjenes fra nord fra Mosegårdsvangen. Der etableres interne boligveje til vejforsyning af de enkelte boliggrupper. Mod syd etableres stiforbindelse til det fælles friareal. Gennem områdets vestligt beliggende interne fælles friareal etableres sti med forbindelse til eksisterende sti nord for Mosevangen. Redegørelse Lokalplan nr. 800

11 8 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at at at at området anvendes til en blanding af åben lav og tæt lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper og en varieret udformning af boligområder, der etableres et fælles friareal med direkte forbindelse til det beskyttede naturområde øst for lokalplanområdet, boliggrupper og fællesarealer placeres og udformes under hensyntagen til områdets beliggenhed og landskabelige kvaliteter, sikre at områdets stier får forbindelse med naturområdet øst for lokalplanområdet samt Gl. Landevej og Mosegårdsvangen, der udlægges areal til forlægning af Kærhusevej, der fastlægges en støjbyggelinie langs Gl. Landevej, der etableres en landskabelig god overgang mellem bebyggelsen og det øst for området beliggende beskyttede naturområde, der oprettes en grundejerforening til drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer og anlæg, lokalplanområdet overføres til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 22 e og 22 d, Spørring By, Spørring samt del af 18 x, 22 f og 44 c Spørring By, Spørring samt alle parceller der efter den 19. februar 2007 udstykkes i området. Se fodnote 1 Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II, III og IV, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matr. nr. 22 f og 18 x. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø 2 Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommens udstykning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

12 9 Matrikelkort mål 1:1:4000 Lokalplangrænse Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

13 10 3. Anvendelse Delområde I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Området udlægges til boligformål. Storparcel Ia kan anvendes til åben lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af fritliggende enfamiliehuse. På hver grund må der kun opføres eller indrettes én bolig. Storparcel Ib er udlagt til åben lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af fritliggende enfamiliehuse eller dobbelthuse med tilhørende fællesfaciliteter og anlæg. Delområde II Stk. 5. Stk. 6. Storparcel II er udlagt til tæt lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde-, gård-, klyngehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter og -anlæg. Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles internt opholdsareal for storparcellens beboere. Delområde III Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Områderne udlægges til fælles friareal for samtlige beboere inden for lokalplanområdet. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål. I området kan der etableres en spildevandsstation med den placering som vist på lokalplankortet Delområde IV Stk. 10. Udlægges til forlægning af Kærhusevej. Fælles bestemmelser for lokalplanområdet Stk. 11. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisionssamt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omkringboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

14 11 Stk. 12. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, byplanafdelingen. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. To eller flere storparceller kan dog slås sammen og bebygges samlet. Delområde I Stk. 2. Stk. 3. Ingen grund i storparcel Ia må udstykkes med en mindre størrelse end 700 m 2. Ingen grund til opførelse af dobbelthuse i storparcel Ib må udstykkes med en mindre størrelse end m 2. Ved yderligere udstykning af dobbelthuse må den enkelte grund ikke være mindre end 500 m 2. Delområde II Stk. 4. Ingen grund må udstykkes med en mindre størrelse end 200 m 2. Område III og IV Stk. 5. Delområderne må ikke udstykkes uden særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, byplanafdelingen. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A B Vej C D Boligveje inden for delområde I Boligveje inden for delområde II Vendeplads, mrk. E Stier 11 m brede 12 m brede 10 m brede 8 m brede 3 m brede Stk. 2. Der skal til godkendelse hos Århus kommune, Trafik og Veje medsendes et projekt for de i 5. stk. 1 nævnte veje og stier. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

15 12 Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. På hver storparcel skal der etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne m.v.) Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Delområde IV er udlagt til forlægning af Kærhusevej på strækningen inden for lokalplanområdet. Forlægningen vil ske i henhold til vejlovgivningen. Der skal fastlægges vejadgang til matr. nr. 22e via de interne boligveje i delområde I. Inden for hver storparcel skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19. stk. 4 dispenseres for ovenstående stk. 1. Forsyningsledninger må kun udføres som jordkabler/-ledninger. Inden for lokalplanområdet kan der opføres og indrettes transformerstationer, teknikskabe og lignende tekniske anlæg, som er nødvendige for kvarterets forsyning. Ved placering og udformning af ovennævnte anlæg skal der ske tilpasning til omgivelserne og områdets helhedspræg. Stk. 5. I område III kan der placeres regnvandsbassin til overfladevand fra området. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde I Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25%. Se fodnote 3 3 Bebyggelsesprocenten beregnes af grundens areal incl. dens andel i fællesareal. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

16 13 Stk. 2. Stk. 3. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer end 0,50 m. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn. Stk. 4. På de på lokalplankortet med særlig signatur viste parceller skal bebyggelse placeres med længderetning som angivet på kortet. Delområde II Stk. 5. Ny boligbebyggelse skal placeres indenfor de på lokalplankortet viste byggefelter. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende små bygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 6. Der må på storparcellen Opføres maksimalt: Se fodnote m 2 etageareal Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse, småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 7. Bygninger markeret med særlig signatur på lokalplankortet må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Øvrig bebyggelse må højst opføres i 1½ etage. Intet punkt af bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn. Stk. 8. Stk. 9. Stk.10. Ingen form for bebyggelse må opføres nærmere delområdets ydre afgrænsning end 2,5 m. Internt på storparcellen gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold samt, at der ikke opstår væsentlige indbliksgener. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5 4 Det angivne maksimale etageareal for delområde II svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 35. Opmærksomheden henledes på, at det maksimale tilladte bruttoetageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 5 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

17 14 Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af eventuelle bygninger til offentlige formål. Placering af carport/garager og fællesparkering. Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænregulering. Etablering af ny beplantning jfr. 9 Storparcellernes interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutning til tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lign. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 11. Bebyggelse må ikke placeres nærmere vejskel end 2,5 m. Stk. 12. Stk. 13. Placering og omfang af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Terrænreguleringer ved skel skal ske således, at der dannes en naturlig terrænmæssig sammenhæng på tværs af skellene. 8. Bebyggelsens udseende Stk.1. Stk. 2. Stk. 3. Boliger i delområde II skal udføres i ensartede materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, garager, carporte og lignende mindre bygninger må udføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio og tv-antenner, herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm, må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,0 m op over bygningernes højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

18 15 Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. Stk. 4. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Se fodnote 6 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Opholdsarealer jf. 3, stk. 6, skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Arealet skal anlægges og beplantes med henblik på, at det kan vedligeholdes med et lavt plejeniveau og uden kemiske bekæmpelsesmidler. Inden for det fælles friareal kan der etableres regnvandsbassin efter nærmere godkendelse af Århus kommune og under forudsætning af, at anlægget udformes som et rekreativt sø-/vandelement. På arealer, som af Århus Amt er udpeget som beskyttede naturtyper i henhold til Naturbeskyttelsesloven 3, må der ikke ske ændringer i den nuværende naturtilstand. Stk. 2. Der skal etableres visuel afskærmning langs Mosegårdsvangen, Gammel Landevej og forlægningen af Kærhusevej, i princippet placeret som vist på lokalplankortet. Afskærmningen skal udføres som et beplantningsbælte jf. 9 stk. 4, 5, 6 og 7. Stk. 3 Langs den enkelte grunds skel mod sti og fælles opholdsareal er må der kun etableres levende hegn. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles opholdsareal må der til hver grund være én, højst 1 m bred åbning. Stk. 4. Langs lokalplanområdets nordøstlige grænse og øst for tæt lav bebyggelse udlægges et 3 m, bredt areal til beplantning, som vist på lo- 6 Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

19 16 kalplankortet. Beplantningen skal bestå af lave danske løvfældende buske, som f.eks. Sargents æble, blærespirea, buskroser eller lignende suppleret, med grupper af tjørn. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Langs den nordlige lokalplangrænse ud til Mosegårdsvangen udlægges et 3 m bredt areal til beplantning, som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af lave løvfældende buske som f.eks. buskroser eller lignende suppleret med grupper af tjørn. Langs lokalplanområdets sydlige grænse udlægges et 5 m bredt areal til beplantning som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af lave danske løvfældende buske med grupper af røn, jf. 9. Stk. 4. se fodnote 7 Langs Gammel Landevej udlægges et 5 m. bredt areal til beplantning med lave danske løvfældende buske jf. 9. Stk. 4 Langs sydsiden af vej C-D kan der plantes mindre løvfældende træer i princippet som vist på illustrationsplanen. Fælles friarealer markeret på lokalplankortet skal etableres efter planer godkendt af Århus Kommune, Natur og Miljø. Beplantning på fælles og interne opholdsarealer i delområde I og II og på fælles friarealer i delområde III skal bestå af egnskarakteristiske og robuste arter eller sorter af træer og buske, og skal ske efter en samlet plan for det enkelte areal. På storparcel Ib, i direkte tilknytning til evt. dobbelthuse, skal der udlægges et privat udendørs opholdsareal på terræn som svarer til mindst 25% af boligens bruttoetageareal. Det private udendørs opholdsareal skal være umiddelbart tilgængeligt fra et af boligens opholdsrum eller gangarealer og skal være orienteret, så arealet har gode solforhold. Stk.12. På grunde/parceller langs lokalplanens østlige afgrænsning imod det åbne lande må der ikke etableres fast hegn. I naboskel skal hegning ske i form af beplantning. 7 Specielt henledes opmærksomheden på, at der ved udarbejdelse af beplantningsplan skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt evt. belysning. I øvrigt henvises til Vejledning af Træplantning udgivet af Trafik og Veje. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

20 Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Veje, stier og evt. fælles parkeringspladser på storparcellen er anlagt samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøes skøn passende del af de under 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og miljøs skøn passende del af område III. Se fodnote 8 Den i 9 nævnte beplantning er udført på strækningen langs Mosegårdsvangen, Gammel Landevej og forlægningen af Kærhusevej. Se fodnote Grundejerforening Stk.1. Stk. 2. Stk. 3. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 9 Bortset fra udstykkeren, er den til enhver tid værende ejer af arealer inden for lokalplanens delområde I og II pligtig til at være medlem af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal stiftes, når mindst halvdelen af de medlemspligtige grundejere eller Århus Kommune, Planlægning og Byggeri ønsker det. 8 Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. 9 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

21 18 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende boligområder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Grundejerforeningen skal modtage skøde på lokalplanområdets fælles friarealer (delområde III) samt grønne områder/beplantning og de i området udlagte veje og stier i det omfang, arealerne ikke er overtaget af det offentlige. Overdragelsen skal ske vederlagsfrit i takt med byggemodningens færdiggørelse. Grundejerforeningen skal vedligeholde arealerne og kan fastsætte regler herfor. Indtil arealerne overdrages grundejerforeningen, påhviler vedligeholdelsen ejeren. Grundejerforeningen skal stedse holde Århus Kommune, Planlægning og Byggeri underrettet om sin adresse. Stk. 7. For hver af storparcellerne skal der stiftes en lokal ejerforening til varetagelse af fælles grundejerinteresser, der udelukkende vedrører den pågældende storparcel. Såfremt bebyggelsen på en storparcel ejes af en andelsboligforening er denne at betragte som storparcellens lokale ejerforening. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 800

22 19 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel. Lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde BO. Hele lokalplanområdet er beliggende i landzone. Udsnit af kommuneplanen, rammekort i 1: Rammebestemmelser for område BO Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål og er udlagt til bebyggelse med en maksimal højde på 8,5 m. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager. Den maksimale bebyggelsesprocent er som følgende: Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

23 20 For åben lav bebyggelse: 25 for den enkelte ejendom. For tæt lav bebyggelse (rækkehuse og lign.): 35 for den enkelte ejendom. For etageboligbebyggelse: 40 for området under ét. Generelle rammebestemmelser for boligområder Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af lav boligbebyggelse med varierede bebyggelsesformer. Bebyggelsesformerne vil kunne omfatte fritliggende enfamiliehuse, forskellige former for tæt-lav boligbebyggelse, herunder rækkehuse, dobbelthuse og lign., samt i visse tilfælde også lave etageboliger. Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlige hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold således, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, må der i boligområder etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 100 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til m 2 for dagligvarer og 200 m 2 for udvalgsvarer. Det er dog en forudsætning at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker indenfor et område udlagt til boligformål, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. I forhold til grønne områder/fælles friarealer i boligområder er det i kommuneplanen fastlagt at der som udgangspunkt skal udlægges følgende andel af friarealer i forhold til bebyggelsestyper: Åben lav boligbebyggelse: 5 % Tæt-lav boligbebyggelse: 15 % Ifølge Kommuneplanen skal der stilles særlige krav om landskabelig og beplantningsmæssig indpasning, hvor nye byområder grænser op til det åbne land. Der skal endvidere redegøres for, hvorledes byområdets lette trafikanter sikres adgang til det åbne land. Lokalplanen er i overensstemmelse med den gældende kommuneplan. Anden fysisk planlægning Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005 for Århus Amt. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

24 21 Overordnede vej- og stiforhold Randersvej afgrænser Spørring by imod vest og udgør nærmeste adgang til det overordnede vejnet. Bysamfundet gennemskæres desuden af Gl. Landevej og Østervang. Der er ikke planer om ændringer i bysamfundets trafikstruktur. Den nordlige del af lokalplanområdet vejforsynes fra Mosegårdsvangen via en ny intern stamvej til betjening af delområde II. Delområde I vejforsynes fra Gl. Landevej via en ny stamvej som forløber i en øst/vest gående retning midt i delområde I. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

25 22 I lokalplanområdet er der udlagt areal til en hovedstiforbindelse, som forløber tværs gennem delområde III. Hovedstien planlægges således at forløbe i det areal, som i lokalplanen er udlagt til fælles friareal for samtlige beboere i lokalplanområdet. Mod nord kan denne centrale hovedsti tilsluttes en eksisterende stiforbindelse nord for Mosevangen til Spørring by. Udover hovedstien er der udlagt en række interne stiforbindelser, som sikrer kontakt mellem områdets forskellige storparceller og til områdets fælles friarealer. Naturbeskyttelsesinteresser Øst for lokalplanområdet ligger et større område, som i Regionplanen 2005 er udpeget som beskyttet naturtype i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplanen indeholder bestemmelser der skal sikre en landskabelig god overgang mellem bebyggelsen og dens havearealer og det beskyttede naturområde. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har p.t. ikke foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanens område. Da området ligger tæt ved nogle lavt liggende vådområder er der stor sandsynlighed for, at der forefindes levn fra forhistoriske bopladser indenfor lokalplanområdet. Museet vil derfor anbefale, at man forud for en byggemodning lader foretage en arkæologisk prøvegravning af arealet. Ved en prøveudgravning vil man kunne se, om der på arealet er skjulte arkæologiske levn, der vil være omfattet af museumslovens 27 ved kommende jordarbejde. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

26 23 Hvis der ved kommende anlægsarbejder i øvrigt påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Yderligere oplysninger om de arkæologiske forhold samt anmeldelse af fund skal ske til: Moesgård Museum, Moesgård, 8270 Højbjerg (tlf ). Landbrugsloven Der er arealer indenfor lokalplanområdet, som er pålagt landbrugspligt. Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland vil blive ansøgt om ophævelse af landbrugspligten på arealerne i forbindelse med, at lokalplanområdet udstykkes fra den landbrugsejendom, hvorunder det henhører. Vandindvindingsinteresser Området ligger inden for et nitratfølsomt område til drikkevandsindvinding. Der er arealet som særligt drikkevandsområde og indsatsområde. Lokalplanen fastlægger, i overensstemmelse med kommuneplanen bestemmelser for områdets anvendelse til boliger og grønne fællesarealer, hvilket ikke vurderes at udgøre en risiko for drikkevandsressourcerne. Lokalplanområdet formodes at have en generel naturlig beskyttelse overfor nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. I en deklaration, der vil blive tinglyst på området, vil det blive fastlagt, at der ikke må anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer såsom opløsningsmidler samt olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

27 24 Varmeplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af Århus Kommunes varmeforsyningsplanlægning. Vandforsyningsplanen Lokalplanområdet er omfattet af Århus Kommunes vandforsyningsplanlægning. Forureningsforhold - jord Ved lokalplanområdets østlige afgrænsning er der registreret en jordforurening på vidensniveau 1 i henhold til Lov om Jordforurening. En registrering på vidensniveau 1 betyder ikke, at der rent faktisk forekommer forurenet jord i området, men blot, at Region Midtjylland er vidende om, at der foregår eller har foregået aktiviteter indenfor området, som erfaringsmæssigt kan give anledning til jordforurening. I forbindelse med ændret anvendelse af området til boliger, institutioner, offentlig legeplads, rekreativt eller alment tilgængeligt område, kolonihaver, sommerhus eller anden følsom anvendelse, vil Region Midtjylland kunne kræve, at grundejeren for egen regning udfører de nødvendige forureningsundersøgelser eller på anden måde dokumenterer, at det ansøgte er miljø- og sundhedsmæssigt forsvarligt. En registrering på såvel vidensniveau 1 som 2 indebærer, at Region Midtjylland skal give særskilt tilladelse til, at arealet overgår til en anden og mere følsom anvendelse end den nuværende. Såfremt der i forbindelse med nybyggeri findes tegn på forurening, skal byggearbejdet stoppes øjeblikkeligt og de relevante myndigheder underrettes, således at der kan iværksættes foranstaltninger til forhindring af følgevirkninger Der må ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra: - Århus Kommune, Natur og Miljø til bygge- og anlægsarbejder på arealer, der er kortlagt i henhold til jordforureningsloven - Århus Kommune, Natur og Miljø, såfremt kortlagt areal ønskes anvendt til beboelse, børneinstitution, offentlige legepladser, rekreativt eller alment tilgængeligt område Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

28 25 Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafik fra Gl. Landevej, hvor støjniveauet i skel er målt til 58 db(a). Derfor er der i lokalplanen fastlagt en støjbyggelinie 15 m fra midten af Gl. Landevej for at forebygge og begrænse støjgener for områdets boliger. Kollektiv trafik I kommuneplanen er der i særlig grad lagt vægt på, at lokaliseringen af de fremtidige byvækstområder tilgodeser en nærhed til den kollektive trafik og/eller den overordnede infrastruktur (bane og veje). Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busforbindelse linie nr. 117 (Århus Hadsten Langå, som kører igennem Spørring) og linie 118 (Århus Randers med stoppested på Gl. Landevej). Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Bakkegårdsskolens distrikt. Bakkegårdsskolen, Bjørnshøjvej 1, 8380 Trige. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestuer: Lindegården, Pannerupvej 7, 8380 Trige Troldebo, Smedebroen 23, 8380 Trige Blæksprutten, Smedebroen 23, 8380 Trige Integreret institution 0-6 år: Bagerbo, Gl. Landevej 29, Spørring, 8380 Trige Integreret institution 0-6 år: Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

29 26 Hårup Børnegård, Salonikivej 26, Hårup, 8530 Hjortshøj Integreret institution 3-13 år: Lindegården, Pannerupvej 9, 8380 Trige Fritidshjem: Bjørnshøj, Trige Centervej 10, 8380 Trige Fritidsklub: Trige Søndergård, Trige Centervej 75, 8380 Trige SFO: Bakketoppen, Bjørnshøjvej 1, 8380 Trige Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning kan ske fra: Kloakforsyning: NRGI Dusager Århus N Århus Kommune Vand og Spildevand efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Århus Kommune, Affald og Varme på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, ved: Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej Århus V. Regnvand skal forsinkes i regnvandsbassin med et forsinkelsesvolumen på ca m 3 (samlet behov for hele byggemodningen). Bassinet skal udformes i henhold til Vand og Spildevands retningslinier i vejledningen Regnvandsbassiner og vandløb, som kan findes på Århus Kommunes hjemmeside. Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledning i Gl. Landevej eller alternativt kobles på ny afskærende trykledning fra Spørring Renseanlæg til Trige beliggende langs Randersvej. Spildevandet skal afledes fra lokalplanområdet via en pumpestation. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

30 27 Pumpestationen forsynes med hus på terræn. Der skal afsættes et byggefelt til pumpestation på min. 12 x 12 m. Placeres pumpestationen, hvor der ikke er umiddelbar adgang fra stam- eller boligvej, skal der etableres en vejadgang til pumpestationen (stabilgrusvej med en bredde på 4 m) samt en vendeplads (min. 20 x 20 m). Pumpestationen skal udformes i henhold til Vand og Spildevands retningslinier. Ny bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Byrådet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 800

31 28 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 800

32

33