Område. Randers bymidte Mariagervej Hermann Stillingsvej Langgade Helsted

Transkript

1

2

3

4

5 Område Samlet oversigt over arealudlæg til butiksformål KPL 13 Nuværende [m2] Restrummelighed [m2] Samlet maksimalt bruttoetageareal til butiksformål [m2] PRO Developments A/S kommentarer af 16. marts 2015 Randers bymidte Total opbakning til udvikling af bymidten. Medvirk til at skabe alle mulige rammer for udvikling af detailhandlen i midtbyen. Men gør det ikke ved at sige nej til nye butikker i lokalområderne. Gør Randers samlet attraktiv. Mariagervej Bydelscenteret på Mariagervej er velfungerende og udvidelse af såvel afgrænsning som ramme kan opfylde et udækket behov. Det ville også kunne omdanne noget af det gamle erhvervs / industri ejendomme til butiksformål. Nørre Boulevard Med den nye Rema 1000 dagligvarebutik udfylder centeret til fulde en lokalcenter funktion og bør nedgraderes fra bydelscenter til lokalcenter. Hermann Stillingsvej Med lukningen af Superbrugsen er bydelscentret truet. Superbrugsen ejendommen er til salg og et salg af denne vil muligvis åbne en ny tidssvarende dagligvarebutik. Afgrænsningen af centret kan med fordel ændres til kun at være opad Udbyhøjvej og evt. udvides til at omfatte Bombardier grusparkerings plads cirka 5000 kvm. Nuværende ramme er tilstrækkelig. Nedgradering til lokalcenter er oplagt - idet dette begrænser muligheder for butik over 1000 kvm. De fleste dagligvarekæder vil idag gerne have en mulighed for butikker over 1000 kvm kvm butikker er måske fremtidens norm størrelse lokale dagligvarebutik. Bydelscenter Langgades afgrænsning bør indskrænkes til bydelens centrum omkring rundkørslen. Den nyopførte Netto dagligvarebutik viser centrum for handlen i bydelen. Den gamle Fakta butik på Energivej er herefefter en lovligt eksisterende butik. Restrammen er efter ny butik cirka 500 kvm. Langgade Bydelscenterets udstrækning dybt ind i Helsted er blevet utidssvarende. Det vil være logisk at bevare bydelscenteret som bydelscenter, at mindske det samlede areal ved at udtage den "gamle" del af Helsted af bydelscenteret, men til gengæld at udvide det langs Hobrovej mod nordvest, til støtte for de store nye boligområder i Enghøj-området. Helsted

6 Udbygget center som kan nedgraderes til lokalcenter. Mangler en tilfredsstillende trafikal løsning - idet Viborgvej venstre sving ud fra området medfører såvel opstuvning og farlige trafikale situationer. Nyvang Tranekærcenteret er utidssvarende udformet og centeret er i praksis lukket. Men lokationen midt i boligkvarter og ved rundkørsel på indfaldsvej og ringboulevard er optimal. Derfor bør centerområdet bevares som i dag og afvente at det udvikles til et tidssvarende center. Over Hornbæk Over Hornbæk-området er et tilflytter område. Der er mulighed for udvikling af boliger på det gamle "Elro", på Dyrlægens ejendom på Hjørnet af Gl. Viborgvej og Fladbrovej, udenpå Bellmannsvej, eventuelt på HSF's nuværende baner, ligesom der os bekendt er planer om nye udstykninger mod vest. Bydelscenteret har længe haft uudnyttet ramme som ikke i praksis har kunne udnyttes på grund af en utidssvarende afgrænsning af bydelscenteret ind i det gamle Hornbæk, hvor flere veje efterhånden er spærrede for gennemkørsel. En ændring af bydelscentrets afgrænsning ned mod "Elro" synes naturlig. Der henvises til den kommunale behandling af ansøgning om planlægning for nyt boligområde med dagligvarebutik på det gamle "Elro". Ydervang Bydelscenteret er områdets mest velfungerende og kan på sigt reelt have både behov for både ramme og udvidet afgrænsning. Nørrevang Dronningborg Vorup Kristrup Bydelscenterafgrænsningen kan eventuelt reduceres/flyttes, da det på den måde kunne give mulighed for etablering af enkeltstående butikker langs indfaldsveje i Randers Syd, hvilket er efterspurgt. Kan med fordel nedgraderes til Lokalcenter, da der ikke kommer flere dagligvarebutikker til Romalt Romalt Paderup (aflastningscenter) Aflastningscenter Paderup er endnu et stærkt handelsområde, selv om planloven i sin nuværende udformning lægger kraftige - og konkurrenceforvridende - begrænsninger ud i modsætning til hvad den gør i sammenlignelige byer som eksempelvis Esbjerg. Vi har interesserede brugere med spændende nye koncepter som ønsker at komme til byen, men som ikke kan, fordi der ikke kan etableres butikker over 2000m2 - og fordi der reelt mangler detailhandelsramme i Marsvej/Merkurvej-området. Randers Kommune kan selv gøre noget ved den manglende detailhandelsramme, men kommunen skal via Christiansborg hvis man ønsker at give mulighed for større butikker. For så vidt angår detailhandelsrammen foreslår vi helt konkret at der flyttes hele eller dele af den igennem mangfoldige år ubenyttede detailhandelseramme på m2 fra Randers Storcenter og til Marsvej/Merkurvej. Langå

7 Med det nordlige hængsel/ringvej Syd's komme er de trafikale forhold i Assentoft vendt helt på hovedet. Byens trafikale knudepunkt er flyttet fra "langs Storegade" til krydset mellem Gl Grenåvej og Skovvangsvej. Al trafikken fra Ringvej Syd kommer ind til Assentoft via dette kryds. Ydermere er de fremtidige byudviklingsområder nord for Gl. Grenåvej mellem Assentoft og Drastrup med til at rykke også det demografiske centrum i Assentoft mod øst. På samme måde som den planlagte forbindelse mellem Skovvangsvej/Langdalen og Drastrup også trækker bymidten i den retning. Vi mener derfor at der kunne være et logisk behov for at centerområdet i Assentoft flyttes fra den nuværende beliggenhed og til krydset Skovvangsvej/Gl. Grenåvej som vist med rød cirkel her ved siden af. De eksisterende Assentoft butikker kan blive liggende hvor de ligger med "eksisterende lovligt anvendelse". Alternativt kunne der etableres et nyt lokalcenter samme sted. Det fremtidige byudviklingsområde nord for Gl. Grenåvej er vist med gul cirkel, den planlagte vejforlængelse med blå skravering og det nuværende bydelscenter med lilla. Vores holdning er at et lokalcenter med en dagligvarebutik og et par supplerende butikker kunne være til gavn og glæde for handelslivet og befolkningen i Assentoft, ligesom det vil styrke muligheden for afsætning af byggegrundene i udviklingsområderne. Spentrup PRO Development's kommentarer til Randers Kommunes politik vedr butiksplaceringer ved indfaldsveje Randers kommune har i en årrække haft en politik om ikke at etablere enkeltstående dagligvarebutikker nærmere end 100m fra en række nærmere definerede indfaldsveje. Politikken har primært været begrundet i et ønske om at beskytte "veldrevne dagligvarebutikker i omegnsbyerne". Der er os bekendt ikke andre byer der har en sådan politik, og det er vores holdning at politikken ikke gør noget godt for Randers og omegn som handelsby. Vi ser den som en hindring for udvikling i byen, og har svært ved at se, hvorfor den skal opretholdes. Udviklingen i sammenlignelige byer tilsiger da også at dagligvarekæderne i udpræget grad ønsker placeringer direkte ud til større indfaldsveje, frem for beliggenheder inde i boligkvartererne/bydelene. Der er en tendens til at lukke de butikker der ikke ligger ud til en større indfaldsvej og så flytte butikken ud til indfaldsvejen. Efter vores mening giver det også god mening, da dagligvarebutikken med dens støj og trafik så ligger der hvor det i forvejen støjer og hvor der i forvejen er megen trafik, hvor den kan fungere som støjskærm/støjbebyggelse ind til boligkvartererne som så friholdes for tung vareindleveringstrafik og smækkende bildøre på p-pladsen. I "gamle dage", da dagligvarebutikkerne var mindre, var parkeringsanlægget til en dagligvarebutik måske på personbiler, med langt imellem de vareindleverende lastbiler. I dag skal dagligvarebutikkerne være m2, der skal helst være mindst 60 p-pladser, der kommer flere lastbiler hver dag. Så det er ikke længere hensigtsmæssigt at have disse anlæg liggende decentralt inde i hvert kvarter. Vi skal således foreslå at man frafalder denne politik, da tiden efter vores vurdering er løbet fra den. Ønsker man af politiske årsager ikke at frafalde politikken i fuld omfang, skal vi foreslå at man nuancerer den, sådan at den frafaldes i de tilfælde hvor der ikke er nogle "veldrevne dagligvarebutikker i omegnsbyerne" at beskytte. Eksemplificeret ved Århusvej, og der kunne også være andre eksempler. Der ligger ikke nogle dagligvarebutikker i omegnsbyer i Randers Kommune længere ude af Århusvej som en eventuel ny dagligvarebutik på Århusvej kan true. Der er enkelte placeringer langs Århusvej som efter vores mening er særdeles interessante, og som vi qua vores daglige kontakt med dagligvareoperatørerne er vidende om at der er stor interesse for. Vi skal derfor foreslå at politikken i det mindste modereres så der gives mulighed for den yderligere udvikling af vores by, som alle vel har interesse i.

8 Reitan Ejendomsudvikling A/S A Jægergårdsgade 97, 3. DK 8000 Århus C Tlf.: Fax: Randers kommune Økonomi udvalget A Hundige Strandvej 190, 1. sal. DK 2670 Greve Tlf.: Fax: Direkte: Mobil: ss@reitanudvikling.dk Dato: 3. juni 2015 Vedr.: Valg af placering for yderligere handelsmuligheder i Helsted bydelen mm Rema 1000 driver i dag en velfungerende butik i Helsted, på ejendommen Oust Møllevej 51. Ejendommen Oust Møllevej 51 blev i forbindelse med gennemførsel af lokalplan nr. 348, delt således at halvdelen af ejendommens ca kvadratmeter, forblev i landzone og den anden halvdel med Rema 1000 blev inddraget i byzone. Herudover etablerede vi et trafiklys for egen regning, således at trafikken kunne afvikles i forbindelse, i forbindelse med etableringen af butikken, samt ved en udbygning af området i fremtiden. Randers kommune lagde stor vægt på at Rema 1000 butikken ikke fik indkørsel direkte fra Hobrovej og ikke mindst at butikken blev placeret så tæt på Randers som muligt for påvirkningen af butikkerne i omegnsbyerne ville blive så begrænset som muligt. Vi ønsker at fastholde det allerede etablerede handelsområde beliggende ved Oust Møllevej, hvor trafikafviklingen er optimal. Det vil styrke handlen i bydelen og samtidig påvirke handlen i omegnsbyerne mindst muligt. Vi håber ikke at Randers kommune vil ændre den hidtidige politik om at beskytte, samt bevare handelsmulighederne i omegnsbyerne. De trafikale forhold for afvikling af trafikken er optimale efter at vi har etableret trafiklys Nærområdet omkring Oust Møllevej 51, indeholder, efter de seneste års udbygning, et antal husstande som muliggør tilførsel af yderligere handel i området. Oust Møllevej er beliggende midt i området og har med sin placering en minimal effekt på omegnsbyernes eksisterende handel med dagligvarer. Udlæg af lokalcenter er i tråd med retningslinierne i for den gældende kommuneplan for detailhandel, hvor det tilsikres at eksisterende centerdannelser fastholdes og forstærkes, samt at detailhandlen i de mindre bysamfund ikke udvandes af etableringer af detailhandel ved indfaldsveje Påvirkningen af handlen i omegnsbyerne påvirkes mindst muligt

9 Reitan Ejendomsudvikling A/S Vi håber på at handelsområdet omkring den nuværende Rema 1000, styrkes med fordel for lokalsamfundet og ikke mindst for handlen i omegnsbyerne. Med venlig hilsen Reitan Ejendomsudvikling A/S Stephan Sørensen Direktør Tlf GSM ss@reitanudvikling.dk

10 Randers Kommune. Økonomi udvalget Fårup d 1 juni 2015 Vedr. butikker ved Nordskellet i det nordlige Randers. Jeg har med undring lagt mærke til, at der påtænkes at give tilladelse til yderligere butikker ved udfalds vejene til Fårup, selvom jeg tit hører, at der er bred opbakning, til at bevare og beskytte de mindre lokal samfund i Randers kommune. Undertegnede driver en Spar købmands butik, hvor vi for fem år siden fik tilladelse til nybyggeri og i samarbejde med. Såfremt Randers kommune placerer en trafikalt beliggende butik ved Nordskellet i Randers vil dette påvirke min drift af butikken så negativt at jeg tvivler på at jeg vil kunne drive denne butik. Da jeg valgte at etablere min butik i Fårup, gjorde jeg dette i tiltro til at Randers kommune vil overholde løfter om ikke at ødelægge mit levebrød ved at placere butikker, trafikalt i det nordligste Randers. Randers Kommune fik med dette løfte anlagt et nyt butiksområde her i Fårup. Jeg vil virkelig have mine betænkeligheder over, om der på sigt, vil kunne drives dagligvarebutik i dette område af Randers Kommune, med de konsekvenser, overfor især de unge, ældre og hele lokal samfundet dette vil medfører for vores lille lokalsamfund. Med venlig Hilsen Kim Petersen Spar i Fårup Butikstorvet Fårup

11 OUST MØLLEVEJ 51 APS UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED ADRESSE COWI A/S Visionsvej Aalborg TLF FAX WWW cowi.dk INDHOLD 1 Baggrund og formål 2 2 Dagligvareforsyningen i Helsted 2 3 Ny dagligvarebutik ved Norskellet Effekter på den eksisterende detailhandel 3 4 Ny dagligvarebutik ved tankstationen ved Hobrovej Effekter på den eksisterende detailhandel 4 5 Omsætningen i en ny butik ved Oust Møllevej 5 6 Forbruget i det lokale opland i Helsted 5 7 Dækningsgrader i Helsted 6 8 Effekter ved en ny butik ved Oust Møllevej 7 9 Udvikling af Tranekær Centret 8 10 Ny butik ved Oust Møllevevej effekter for udvikling af Tranekær Centret 9 PROJEKTNR. A DOKUMENTNR. 3 VERSION 3.0 UDGIVELSESDATO UDARBEJDET KRLB KONTROLLERET KRBR/LLKR/RLHA GODKENDT KRLB CVR Project documents/til Jacob/Udvikling af dagligvareforsyningen i Helsted_v2.docx

12 2/10 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED 1 Baggrund og formål COWI er blevet bedt om gennemføre en analyse af oplandet til en ny dagligvarebutik i Helsted samt at vurdere effekterne for den eksisterende detailhandel. Detailhandelsanalysen for Randers Kommune 2015 pegede på et behov for yderligere dagligvareforsyning i Helsted. Med ca borgere og en fortsat boligudbygning er der et lokalt grundlag for mere end én dagligvarebutik på m². Tranekær Centret er et af de nærmeste områder, der potentielt kan stå over for en udvikling med et nyt supermarked, varehus eller anden stor dagligvarebutik. Analysen afsluttes med vurdering af mulighederne for både at udvikle dagligvareforsyningen i Helsted og at udvikle Tranekær Centret. Som grundlag for analysen anvendes data fra Detailhandelsanalyse for Randers Kommune Dagligvareforsyningen i Helsted I den nordvestlige del af Randers ligger bydelen, Helsted, der har Rema 1000 ved Oust Møllevej som den eneste store dagligvarebutik. Bydelen er de seneste år blevet udbygget, og særligt den nordøstlige del af området er udviklet med mange nye boliger. Der bor ca borgere i det lokale opland til Helsted, og bydelen er under fortsat udvikling med nye boliger, se figur 1. Normalt svarer forbruget fra ca borgere til omsætningen i en m² dagligvarebutik. Den samlede attraktivitet for Helsted kan øges med en bedre lokal forsyning med dagligvarer. Detailhandelsanalysen, som netop et gennemført for Randers Kommune, pegede på tre alternativer for udvikling af dagligvareforsyningen i Helsted. Ny dagligvarebutik ved Nordskellet nær de store nye boligområder. Udvikling af området ved Shell-tanken, slagteren mv. ved Hobrovej. Udbygning af det eksisterende handelsområde ved Rema Ny dagligvarebutik ved Norskellet Som detailhandelsanalysen for Randers Kommune 2015 viser, er det muligt, at der kan der kan etableres en ny dagligvarebutik ved Nordskellet. Området er kendetegnet ved nærhed til motorvej, E45, placeringen nær et stort boligområde og en god trafikal beliggenhed. Området er ubebygget og ligger inden for afgrænsningen af bydelscentret i Helsted. Med en beliggenhed på højre side på vej mod oplandsbyerne vil en nye dagligvarebutik sandsynligvis have en stor påvirkning på den eksisterende detailhandel, herunder også på butikkerne i oplandsbyerne.

13 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED 3/ Effekter på den eksisterende detailhandel En ny dagligvarebutik på m² vurderes at kunne opnå en årlig omsætning på i størrelsesordenen 40 mio. kr. i 2014-kroner. Omsætningen vil blive hentet fra den eksisterende dagligvarebutik ved Oust Møllevej, de eksisterende butikker omkring Ydervang og delvist også fra den lokale butik i Asferg. Discountbutikken ved Oust Møllevej vil sandsynligvis være den butik, der vil blive mest konkurrenceudsat fra en ny butik ved Hobrovej. En grov vurdering er, at i størrelsesordenen % af omsætningen i den nye butik vil blive hentet fra butikken ved Oust Møllevej svarende til ca mio. kr. pr. år. Effekten for den eksisterende butik vil sandsynligvis være betydelig. De næstnærmeste butikker herudover ligger ved Ydervang og Ringboulevarden. En grov vurdering er, at i størrelsesordenen 25 % vil blive hentet fra Føtex og discountbutikkerne ved Ydervang og Ringboulevarden svarende til ca. 10 mio. kr. pr. år. Med en årlig dagligvareomsætning på i størrelsesordenen 200 mio. kr. pr. år vil området sandsynligvis ikke mærke så meget til konkurrencen fra den nye butik. Der er ca. 8 km og ca. 10 min. kørsel fra området ved Hobrovej og Nordskellet til Asferg. Afstanden og tiden betyder, at omkring 5-10 % eller ca. 2-4 mio. kr. pr. år forventes at blive hentet fra butikken i Asferg. Konsekvenserne for butikken i Asferg vurderes at blive forholdsvis store på grund af den relativt lave omsætning i den lokale brugs. På samme måde forventes ca % af blive hentet fra den lokale brugs i Øster Bjerregrav svarende til ca. 2-4 mio. kr. pr. år. Selv mindre ændringer i omsætningen kan betyde store forskelle for de mindre og lokale butikker som butikkerne i Asferg og Øster Bjerregrav. En omsætningsreduktion på 2-4 mio. kr. pr. år for en enkelt lokal butik vil betyde en omsætningsreduktion på ca % for de lokale butikker. Særligt butikken i Asferg er konkurrenceudsat pga. en beskeden størrelse, korte afstande og en forholdsvis lav omsætning. Også butikken i Fårup vurderes at blive påvirket af en butik ved Nordskellet. Selvom butikken ligger 12 km fra Nordskellet er køretiden kun ca. 10 min. Det er sandsynligt, at butikken også vil påvirkes på samme måde som de øvrige lokale butikker. De øvrige ca mio. kr. pr. år vurderes at blive hentet fra øvrige butikker i Randers by. På grund af afstanden til bymidten og øvrige centerområder vurderes effekterne for de øvrige dele af Randers af være begrænset. Hvis butikken i stedet placeres ved den eksisterende butik ved Oust Møllevej, vil effekterne sandsynligvis være lidt anerledes. 4 Ny dagligvarebutik ved tankstationen ved Hobrovej En ny dagligvarebutik på m² ved Hobrovej vurderes at kunne opnå en årlig omsætning på i størrelsesordenen mio. kr. i 2014-kroner. Omsætningen vil blive hentet fra den eksisterende dagligvarebutik ved Oust Møllevej, de eksisterende butikker omkring Ydervang og delvist også fra de lokale butikker i Asferg og Fårup. Området er kendetegnet ved et bebygget område med tankanlæg, bager, slagter, villaer mv. For at etablere en dagligvarebutik her, vil hele området skulle tænkes i

14 4/10 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED en samlet plan, og nedrivning af eksisterende bygninger vil være nødvendigt. Infrastrukturen i området er kendetegnet ved et 4-benet kryds med kanalisering, busstoppested og tre overkørsler til Hobrovej. Det er muligt, at krydset skal signalreguleres for at afvikle trafikken til og fra butiksområdet bedst muligt. Miljøforholdene kan også være udfordrende. Eksempelvis kan der være forurening på grunden i forbindelse med tankanlægget og autoværkstedet, og afstanden til naboerne kan betyde udfordringer med nabostøj til den nye butik. 4.1 Effekter på den eksisterende detailhandel Effekterne på den eksisterende detailhandel vil i store træk svare til effekterne af en butik ved Oust Møllevej, som fremgår senere i notatet. Begge områder ligger på venstre side for trafikanter på vej hjem mod den nordvestlige del af Randers og oplandsbyerne. Et område med to dagligvarebutikker ved Oust Møllevej vil sandsynligvis være mindst lige så attraktivt som et område med én dagligvarebutik med bager, slagter, tankstation mv. på Hobrovej. På den anden side ligger området ved tankstationen ca m længere mod nord, og kan derved påvirke oplandsbyerne marginalt mere. Samlet set er det vanskeligt at pege på forskellig effekter for oplandsbyerne ved en placering ved enten Hobrovej ved tankstationen eller en placering ved Oust Møllevej. En placering ved Hobrovej vil umiddelbart være mere kompliceret i forbindelse med byggeri, nedrivning, trafik og miljø end en placering ved Oust Møllevej. I det følgende er der arbejdet videre med placeringen ved Oust Møllevej nær den eksisterende dagligvarebutik af følgende årsager: Der er et konkret ønske om at etablere en ny dagligvarebutik her. Effekterne for oplandsbutikkerne vil være mindre, end hvis butikken etableres ved Nordskellet. Der er en ubebygget grund nær en eksisterende butik. Den fornødne infrastruktur er allerede etableret i forbindelse med den eksisterende butik. Området ligger centralt i bydelen og vil kunne fungere som et lokalcenter med nærhed for alle trafikarter.

15 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED 5/10 5 Omsætningen i en ny butik ved Oust Møllevej En ny dagligvarebutik på m² ved Oust Møllevej vil få en placering nær den eksisterende dagligvarebutik, Rema Det er sandsynligt, at butikken vil få en lidt lavere omsætning, end hvis den lå selvstændigt og ved en trafikal placering som ved Nordskellet. Det vurderes, at en nye discountbutik ved Oust Møllevej vil opnå en årlig omsætning på ca. 30 mio. kr. Samlet set vurderes det, at de to butikker ved Oust Møllevej vil opnå en årlig omsætning på i størrelsesordenen mio. kr. 6 Forbruget i det lokale opland i Helsted En vurdering af oplandet viser, at der alene inden for 500 m bor ca personer. En gennemsnitlig borger i Randers Kommune har et årligt dagligvareforbrug på ca kr. i de fysiske butikker. Det svarer til, at der inden for 500 m er et samlet årligt forbrug i de fysiske dagligvarebutikker på ca mio. kr. Hvis oplandet udvides til 1 km bor der ca personer, der tilsammen har et årligt dagligvareforbrug på ca mio. kr., se figur 2. Det svarer til omsætningen i 3-4 gennemsnitlige discountbutikker på m². Der er således et stort lokalt forbrugsgrundlag til butikkerne ved Oust Møllevej. Derudover vil en mindre del af omsætningen sandsynligvis også være baseret på forbikørende trafik fra de ca daglige køretøjer på Hobrovej Figur 1: De lokale oplande til hhv. Helsted og Nyvang.

16 6/10 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED En nærmere vurdering af det konkrete opland i Helsted viser, at der bor ca borgere i det lokale opland, se figur 1. Det giver et årligt forbrugspotentiale på ca. 65 mio. kr. i de fysiske dagligvarebutikker. Dermed er der grundlag for to dagligvarebutikker på m² i området. 7 Dækningsgrader i Helsted Dækningsgraden udtrykker forholdet mellem omsætningen og forbrugsgrundlaget i et afgrænset område. En dækningsgrad over 100 indikerer, at de lokale butikker omsætter for mere end borgernes forbrug på dagligvarer. Omvendt indikerer en dækningsgrad under 100, at der er et yderligere omsætningspotentiale i området. Beregningen viser, at der vil kunne opnås en balance mellem omsætningen og det lokale forbrug i Helsted, hvis der etableres 2 butikker på hver m² med en samlet omsætning på mio. kr. Beregningen viser også, at der inden for m af butiksområdet bor mere end personer, og dermed er dagligvareforbruget omkring dobbelt så højt som de lokale butikkers omsætning. Samlet set viser dækningsgraderne i Helsted, at der er grundlag for en udvikling af dagligvareudbuddet. HELSTED 500 m m Lokalt opland Antal borgere Forbrugsgrundlag 33 mio. kr. 133 mio. kr. 66 mio. kr. Omsætning i nyt lokalcenter mio. kr mio. kr mio. kr. Dækningsgrad Ca. 200 Ca. 50 Ca. 100

17 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED 7/10 Figur 2: 500 m og m buffer om hhv. området ved Oust Møllevej og Tranekær Centret. 8 Effekter ved en ny butik ved Oust Møllevej En ny dagligvarebutik ved Oust Møllevej vil få en placering nær en eksisterende dagligvarebutik, Rema Det er sandsynligt, at butikken vil få en lidt lavere omsætning, end hvis den lå selvstændigt og ved en trafikal placering som ved Nordskellet. Det vurderes, at en nye discountbutik ved Oust Møllevej vil opnå en årlige omsætning på ca. 30 mio. kr. Effekterne vil være størst på de nærmeste butikker. Med en placering lige ved siden af en eksisterende butik vil den største del af omsætningen sandsynligvis komme her fra. Det vurderes, at omkring halvdelen af omsætningen, ca. 15 mio. kr. pr. år, vil blive hentet fra den nærmeste butik. Der bor ca borgere i det lokale opland. En gennemsnitlig borger i Randers Kommune har et årligt forbrug på ca kr. i de fysiske butikker. Det giver et årligt forbrugspotentiale på ca. 65 mio. kr. i de fysiske dagligvarebutikker. Dermed burde der være grundlag for to dagligvarebutikker i området. Effekterne på den eksisterende butik vil være mærkbare, men det skal ses i sammenhæng med et forholdsvist højt omsætningsniveau i dag.

18 8/10 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED Det vurderes også, at butikkerne ved Ydervang og Ringboulevarden vil blive påvirket af en ny butik ved Oust Møllevej. Effekterne vil sandsynligvis være lidt mindre end ved en placering ved Nordskellet på grund af den lidt længere transporttid mellem områderne. Det vurderes, at ca. 5 mio. kr. pr. år vil blive hentet fra butikkerne ved Ydervang. Set i forhold til den årlige omsætning på ca. 200 mio. kr. vil den nye butik stort set ikke have betydning for butikkerne ved Ydervang. Effekterne for de lokale butikker i Asferg og Øster Bjerregrad vil sandsynligvis være lidt mindre, hvis butikken etableres ved Oust Møllevej frem for ved Nordskellet. Der er ca. 0,5-1 km længere til Asferg fra Oust Møllevej end fra Nordskellet. Forbrugerne har også allerede vænnet sig til at handle i området ved Oust Møllevej, så handelsmønstrene ændrer sig sandsynligvis ikke så meget, som hvis butikken lå ved Nordskellet. Den lidt mindre årlige omsætning betyder også, at butikken ved Oust Møllevej ikke vil påvirke de lokale butikker i Asferg, Fårup og Øster Bjerregrav så meget. Samlet set vurderes det, at effekterne på de lokale butikker nordvest for Randers vil være i størrelsesordenen 2-4 mio. kr. pr. år mindre, end hvis butikken placeres ved Nordskellet. Dermed vil effekterne også være mindre for butikken i Fårup. På samme måde som ved de fleste andre butikker langs indfaldsvejene er det sandsynligt, at butikken vil hente omsætning fra andre butikker i Randers by. Det er svært at sige, hvor meget omsætning butikken vil hente fra de øvrige butikker i byen. Et groft bud er, at ca mio. kr. pr. vil blive hentet fra de øvrige butikker, herunder særligt butikkerne i den sydlige del af Hobrovej, fra Over Hornbæk m.fl. Det skal bemærkes, at der kan være tale om forskellige effekter ved forskellige butikstyper. Den mindste effekt for omegnsbyerne vil opstå, hvis det etableres en "hård" discountbutik med færre varenumre og med en lavere årlig omsætning ved området ved Oust Møllevej. De største effekter vil opstå, hvis der etableres en stor discountbutik med mange flere varenumre ved en trafikal placering ved Nordskellet. Uanset placeringen og typen af butik vil effekterne sandsynligvis aftage med tiden i kraft af befolkningsudviklingen i området. 9 Udvikling af Tranekær Centret Tranekær Centret ved Nyvang er det nærmeste handelsområde til Helsted, der kan stå over for en større udvikling. Centret blev opført i slutningen af 1980'erne og har tidligere huset Super Best, der senere blev til Euro Spar, Aldi, flere mindre butikker mv. De senere år har centret været udfordret, og i dag står centret stort set tomt bortset fra en billardklub, frisør og få andre mindre funktioner. Tranekær Centret har en af de bedste trafikale placeringer for et bydelscenter i Randers. Med ca daglige forbipasserende biler er krydset mellem Hobrovej og Ringboulevarden et af de mest trafikerede kryds i Randers Kommune. Den trafikale placeringen ved den store rundkørsel betyder, at det er mest oplagt at ankomme til centret i bil. Ringboulevarden har en barriereeffekt, der gør centret mindre tilgængeligt for borgere nord for Ringboulevarden. Den trafikale beliggenhed, den gode synlighed og placeringen nær et stort boligområde betyder, at detailhandlen og servicefunktionerne i området har gode forudsætninger. Hvis centret udvikles med en ny stor dagligvarebutik med fuldt sorti-

19 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED 9/10 ment (Super Brugsen, Meny, Føtex, Kvickly mv.) vil Tranekær Centret konkurrere mest med tilsvarende områder med god tilgængelighed for bilister og med et tilsvarende vareudbud, herunder Ydervang med Føtex i den nordlige del, bymidten med Føtex eller Paderup med Kvickly. Den fysiske udformning med lukkede facader, manglende løbende investeringer og et i det hele taget utidssvarende og tilbagetrukket butikscenter har sandsynligvis betydet, at Tranekær Centret i dag fremstår som et nedslidt og mindre attraktivt butikscenter med mindre gode adgangsforhold til og fra selve p-pladsen og butikkernes indgange. Der er stort set ikke butikker i det lokale opland eller i selve bydelscentret, selvom der bor knap personer i området. Forbrugsgrundlaget for dagligvarer i oplandet til Nyvang er på i størrelsesordenen 100 mio. kr. pr. år. Det svarer til omsætningen i et mindre varehus, et stort supermarked, eller ca. 3 gennemsnitlige discountbutikker på ca m². Inden for m af Tranekær Centret bor der ca personer, der tilsammen har et årligt forbrug på dagligvarer på i størrelsesordenen 200 mio. kr. Området omkring Tranekær Centret vil stadig være underforsynet, hvis der etableres dagligvarebutikker med en årlig omsætning på mio. kr. Den gode trafikale placering og det betydelige opland kan betyde, at butikscentret på sigt kan revitaliseres til et mere attraktivt handelscenter. Udviklingen kræver dog betydelige investeringer. NYVANG 500 m m Lokalt opland Antal borgere Forbrugsgrundlag 48 mio. kr. 206 mio. kr. 94 mio. kr. Omsætning i bydelscenter mio. kr mio. kr mio. kr. Dækningsgrad Ca. 135 Ca. 30 Ca Ny butik ved Oust Møllevevej effekter for udvikling af Tranekær Centret Der er ca m mellem de to handelsområder ved hhv. Oust Møllevej og Tranekær Centret. Som det fremgår af analyserne af oplandene er der et rigeligt lokalt forbrugsgrundlag til både en ny butik ved Oust Møllevej og udviklingen af Tranekær Centret. Det lokale forbrugsgrundlag og den trafikale placering gør området omkring Tranekær Centret til et af de mest attraktive områder i Randers set fra et detailhandelsmæssigt perspektiv. Udfordringen for Tranekær Centret er, at der er behov for betydelige investeringer i adgangsforhold, det fysiske udtryk og centrets indretning generelt. Kunderne efterspørger bl.a. gode, let tilgængelige og sikre parkeringsforhold, store og synlige facader og indgangspartier samt tidssvarende og lyse butikker med god plads. Spørgsmålet er, hvilke effekter en ny butik ved Oust Møllevej vil få for udviklingen af Tranekær Centret. Særligt tre forhold gør sig gældende.

20 10/10 UDVIKLING AF DAGLIGVAREFORSYNNIGEN I HELSTED For det første er der grundlæggende forskelle på rollefordelingen mellem Helsted og Tranekær Centret. Et evt. nyt lokalcenter i Helsted vil have mindre og lokale dagligvarebutikker med gode forhold for både cyklister, fodgængere og bilister. Et nyudviklet bydelscenter ved Tranekær Centret vil kunne rumme en betydelig større butik med et stort vareudbud og dermed appellere til andre kunder end de lokale Helsted-borgere. Lokalcentret ved Helsted vil i høj grad være baseret på lokale borgere og delvist også på den forbikørende trafik. En stor del af omsætningen i Tranekær Centret vurderes at komme fra de nærmeste tilsvarende butikker. Føtex ved Ydervang er en af de eneste butikker nord for Randers bymidte, som er større end en discountbutik. Føtex og Meny i bymidten er de eneste fuldsortiment-butikker på samme side af Ringboulevarden som Tranekær Centret. Med et nyt supermarked og andre bydelsfunktioner ved Tranekær Centret vil området sandsynligvis også i mindre omfang tiltrække kunder fra Helsted uanset om der etableres en ny discountbutik ved Oust Møllevej. For det andet er der et stort forbrugsgrundlag til begge handelsområder. Området omkring Helsted har et lokalt forbrugspotentiale på i størrelsesordenen 65 mio. kr. pr. år på dagligvarer. For Nyvang er det ca. 95 mio. kr. Hertil kommer evt. omsætning fra forbikørende trafik. Den eneste butik i området er i dag Rema 1000 ved Oust Møllevej. De øvrige nærmeste butikker uden for de lokale oplande er den nye Netto i den sydlige del af Hobrovej, den lokale Fakta ved Langgade og få øvrige discountbutikker langs Ringboulevarden. En ny butik ved Oust Møllevej vil som nævnt hente mindst halvdelen af omsætningen fra den nærmeste butik, Rema De øvrige ca. 15 mio. kr. vurderes at blive hentet fra de øvrige nærmeste butikker i den nordvestlige del af Randers. En mindre del af omsætningen vurderes også at blive hentet fra oplandsbyerne nord for Randers. Vurderingen af effekterne af et nyudviklet Tranekær Centret kræver en nærmere undersøgelse, men en del af omsætningen vurderes umiddelbart at blive hentet fra butikkerne ved Oust Møllevej. For det tredje er der tale om udvikling af eksisterende centre, og dermed vil handelsmønstrene sandsynligvis ikke ændre sig så meget, som hvis der var tale om helt nye områder til detailhandel. Kunderne har siden 1980'erne været vant til at handle i Tranekær Centret, og det er sandsynligt, at kunderne igen vil vende tilbage, hvis centret udvikles til et moderne indkøbscenter med en stor dagligvarebutik som det naturlige anker. Butikken ved Oust Møllevej har eksisteret siden 2007, og forbrugerne har i dag vænnet sig til butikken og placeringen. En yderligere udvikling af området vurderes derfor ikke at få store konsekvenser for den eksisterende detailhandel uden for området, som hvis der var tale om en helt ny og selvstændig placering. Baseret på vurderinger af det lokale forbrugsgrundlag, den trafikale beliggenhed, den tydelige rollefordeling samt at der er tale om udvikling af eksisterende handelsområder, vurderes det, at en ny discountbutik ved Oust Møllevej kun i meget i begrænset omfang vil påvirke mulighederne for at udvikle Tranekær Centret til et nyt og moderne indkøbssted. Det afgørende for udviklingen af Tranekær Centret er i højere grad etablering af gode adgangs- og parkeringsforhold, synlige og moderne butiksfacader samt lyse, brede og moderne butiksindretninger.