Klagerne. J.nr li/bib. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Realmæglerne Silkeborg ApS v/advokat Lars Kyhl Nielsen Frederiksgade 72 Postboks Århus C Nævnet har modtaget klagen den 31. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at indklagede ikke oplyste, at der skulle foretages separering af regn- og spildevand på ejendommen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Det fremgik af kommuneplan for det område, hvor indklagede havde en ejendom til salg, at kommunen i 2008 havde igangsat en ny vandforsyningsplan, som forventedes vedtaget i Det fremgik af Retningslinje V2 Spildevand bl.a.: Stk. 2 Separering af regn- og spildevand Regnvand og spildevand i byområder skal separeres. Ved etablering af nye byområder skal der altid ske separering af oplandets vand i spildevand og regnvand, ligesom

2 2 regnvand så vidt muligt skal nedsives lokalt. Separering af vand i eksisterende kloakoplande skal prioriteres, således at overløb af opspædet urenset spildevand i vandområderne reduceres og på sigt helt undgås. Det fremgik af spildevandsplan for samme område, at vejen, hvor den i sagen omhandlede ejendom var beliggende, var planlagt ledningsfornyet Af spildevandsplanen fremgik videre bl.a.: Grundejerne skal selv betale for de nødvendige ændringer på egen grund. Ændringerne vil normalt omfatte adskillelse af spildevand og regnvand samt etablering af en regnvandfaskine eller en anden form for LAR løsning. Før man går i gang, skal det sikres, at jordbunden er egnet til nedsivning. Klagerne underskrev den 17. oktober 2011 en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelse den 1. februar Det fremgik af købsaftalen, at der var forbehold for klagernes advokats godkendelse af handlen. Det fremgik videre af købsaftalens punkt 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer i standardvilkår bl.a.: Vedr. Manglende dokumenter Køber er bekendt med og accepterer, at det kommunale oplysningsskema er bestilt d , og at disse endnu ikke foreligger. Handlen er derfor fra købers side betinget af, at der ikke i forbindelse med dokumentet fremkommer for køber, er særligt byrdefulde forhold. Undtaget herfra er dog forhold, som allerede er oplyst i nærværende købsaftale. Såfremt nærværende forbehold ønskes gjort gældende, skal det ske skriftligt overfor sælgers ejendomsmægler senest 5 dage efter, at kopi af oplysningerne er kommet fra til køber/købers rådgiver. Den 25. oktober 2011 skrev indklagede til klagerne. Det fremgik af indklagedes Jf. tidligere fremsendte købsaftale fremsendes hermed kommunalt oplysningsskema. Det fremgik af det kommunale oplysningsskema vedrørende afløbsforhold: Er der i kommunens spildevandsplan (inkl. tillæg) vedtagelser, der vil ændre afløbsforhold Nej Ja [ ] 3. Planer eller offentliggjort planforslag Bemærkninger Ejendommen er beliggende i et område 11-B-20 i Kommuneplan Kommuneplanens rammer, lokalplaner og byplanvedtægter kan findes på [ ] Kommunes hjemmeside under Borger Kort og planlægning.

3 3 Den 22. december 2011 skrev klagerne til indklagede, at indklagede i forbindelse med fremvisning af ejendommen havde forklaret klagerne, at der på ejendommen var foretaget separering af regn- og spildevand. Det fremgik videre af klagernes , at sælger i forbindelse med klagernes besøg på ejendommen den 17. december 2011 oplyste, at der ikke var foretaget separering. Klagerne bad i den forbindelse indklagede om at holde klagerne skadesløse for udgift hertil. Klagerne skrev den 13. januar 2012 til kommunen for nærmere oplysning om, hvor konkrete kommunens planer for separering af regnvand og spildevand var samt for oplysning om, hvor længe der havde været planlagt separering for ejendommen. Klagerne har indhentet et overslag vedrørende separering af regnvand og spildevand for den i sagen omhandlede ejendom. Det fremgår af overslag af 17. januar 2012, at udgift hertil vil beløbe sig til kr. Den 2. februar 2012 skrev en af kommunens medarbejdere til klagerne bl.a.: Klagerne har til sagen fremsendt kommunalt oplysningsskema indhentet den 23. januar 2012 for en anden ejendom beliggende på samme vej som den i sagen omhandlede ejendom. Det fremgår af dette kommunale oplysningsskema vedrørende afløbsforhold: Er der i kommunens spildevandsplan (inkl. tillæg) vedtagelser, der vil ændre afløbsforhold Nej _ Ja [ ] 10. Afløbsforhold Bemærkninger Separat kloakering må påregnes engang ud i fremtiden

4 4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Under fremvisningen af ejendommen spurgte klagerne indklagede om, hvorvidt der på ejendommen var foretaget separering af regn- og spildevand, hvilket indklagede svarede bekræftende på. Efterfølgende oplyste sælger, at dette ikke var tilfældet. Indklagede har siden nægtet at have givet oplysning om, at der var foretaget separering, så det er desværre påstand mod påstand. Den ene af klagerne er selv ejendomsmægler og har via sit job kendskab til, at der i byen, hvor ejendommen er beliggende, allerede er sket separering af ca % af ejendommene, og derfor føltes det naturligt at stole på indklagedes oplysning. Det fremgår af dokumenter og brev, som klagerne har fra kommunen, at kommunens beslutning om, at der skulle foretages separering af regn- og spildevand var vedtaget på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse. Disse oplysninger burde derfor have fremgået af indklagedes oplysninger til klagerne. Det var ikke klagerne, der skulle forlange dokumentation for indklagedes udsagn om, at der var foretaget separering. Det kommunale oplysningsskema for en anden ejendom på samme vej viser, at planerne for separering fandtes. Indklagede havde pligt til at undersøge og oplyse herom, uanset hvornår pligten til separering måtte komme. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede har ikke i forbindelse med fremvisning af ejendommen mundtligt oplyst, at der var foretaget separering af regn- og spildevand på ejendommen. Oplysningen fremgår heller ikke af hverken købsaftalen eller det kommunale oplysningsskema, og det bestrides således, at klagerne har fået en sådan oplysning. Da der således ikke findes noget skriftligt herom, gør indklagede gældende, at klagen bør afvises, principalt som følge af, at klagerne ikke har bevist deres påstand og subsidiært som følge af, at ovennævnte vil medføre en bevisførelse, der ikke kan finde sted for nævnet, hvorfor sagen af denne grund bør afvises. Klagerne havde i forbindelse med handlen deres egen køberrådgiver. Såfremt klagerne og/eller deres rådgiver fandt det af afgørende betydning at få verificeret, om der var separat kloakeret på ejendommen eller ej, kunne og burde klagerne eller deres rådgiver have fået indsat en betingelse herom i godkendelsesbrevet. Dette er øjensynligt ikke

5 5 sket, hvilket ikke kan lægges indklagede til last. En medarbejder ved kommunens afdeling for spildevand har telefonisk til brug for sagen oplyst, at der p.t. ikke er stillet krav eller påbud fra kommunen til ejendommens ejer om, at der skal ske separat kloakering. Der er således heller ikke lidt noget tab på nuværende tidspunkt. En eventuel separat kloakering vil således først blive påbudt mange år ud i fremtiden, hvis det overhovedet vil ske. Indklagede skal bemærke, at der ikke i det kommunale oplysningsskema, som vedrører ejendommen er skrevet om separering, hvorfor det ikke ses at have betydning, hvad kommunen på et tidsmæssigt senere tidspunkt skriver i kommunale ejendomsoplysningsskemaer vedrørende andre ejendomme. Det bemærkes i øvrigt, at den ene af klagerne selv er ejendomsmægler. Nævnet udtaler: Kommunen havde i det kommunale oplysningsskema ikke besvaret indklagedes spørgsmål om, hvorvidt der i kommunens spildevandsplan (inkl. tillæg) var vedtagelser, der ville ændre ejendommens afløbsforhold. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke over for kommunen fulgte op på det mangelfuldt udfyldte kommunale oplysningsskema. Nævnet må lægge til grund, at såfremt indklagede havde kontaktet kommunen, ville oplysning om, at der forelå en spildevandsplan for , som blev vedtaget 28. september 2011, være fremkommet, og klagerne ville have modtaget denne oplysning. Klagerne har oplyst, at de via den ene klagers job var bekendt med planer og krav om separering af regn- og spildevand på ejendommen. Klagerne har videre oplyst, at de i forbindelse med en fremvisning af ejendommen spurgte indklagede om, hvorvidt der på ejendommen var foretaget den omtalte separering, og at indklagede oplyste, at denne var udført. Dette har indklagede bestridt. Da parterne således har givet modstridende oplysninger om, hvorvidt klagerne i forbindelse med fremvisningen af ejendommen modtog oplysningen fra indklagede om, at der allerede på ejendommen var udført separering af regn- og spildevand, kan nævnet ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om klagerne har krav på erstatning. Dette spørgsmål afvises derfor fra nævnsbehandling, og afvisningen sker under henvisning til nævnets vedtægter 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne.

6 6 Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale moms kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand