Fysisk Fy r enov r e enov ring af af a deling f e deling r Kl I VIBO

Transkript

1 Fysisk renovering af afdelinger Kl I VIBO

2 Hvad gør vi nu?

3 Undervisere John Christensen / VIBO Merethe Bryder

4 Omfang Afdelinger der vil lave et forbedringsarbejde Byggeskader hvor Landsbyggefonden hjælper Byggeskader hvor det er byggeskadefonden.

5 Afdelinger hvor det er en afdeling der vil lave et forbedringsarbejde Ideen opstår på flere måder: I bestyrelsen (eks. Altaner) Fra en beboer Fra områdelederen (eks renovering kloaker, nye vinduer eller nyt tag) Omkostningen til at gennemføre sagen er væsentlig. Afdelingen har ikke henlagte midler.

6 Man kan tale om det på et beboermøde. Men et beboermøde har brug for at grundlag for at diskutere. Dette bør omfatte omfang, alternativer og pris ellers er det svært at vedtage noget. Pi Principielt i i ltbør et bb beboermøde vedtage et budget tfor at få udarbejdet ovenfor anførte materiale. Dette udfaldskrav overholdes sjældent. Inden beboermødet har bestyrelse og områdeleder aftalt at få udarbejdet et oplæg til behandling og beslutning på et beboermøde. Udgifterne til dette oplæg vil indgå i det samlede budget. Men hvis mødet forkaster forslaget, skal udgiften financieres over driften.

7 Hvis forslaget vedtages Inden forelæggelse har teknikeren undersøgt, om forslaget kan gennemføres for myndighederne. Men der skal optages et lån i afdelingen. Dette kan være et lån med kommunal garanti eller et lån uden kommunal garanti. Behovet for kommunal garanti er afhængig af, hvor mange penge afdelingen i forvejen har i lån i forhold til ejendomsværdien.

8 Boligforeningens administration skal ansøge om kommunens godkendelse d af at optage et lån. Kommunen vurderer om forslaget teknisk er en god ide. Kommunen tager stilling til om den vil godkende at afdelingen optager et lån Et lån uden kommunal garanti kan gnormalt godkendes på 3 4 måneder. Et lån med kommunal garanti skal i kommunalbestyrelsen eller borgerrepræsentationen. Dette tager fra et ½ til et helt år.

9 Når en kommunal godkendelse foreligger Boligforeningen igangsætter projektering og udbud. Boligforeningen indhenter tilbud på byggelån og realkreditfinanciering. Ved meget små byggesager mellem financieres over afdelingens egne midler.

10 Men H O V! Hvordan er nu alle de regler! I afdelingen synes man, at afdelingens tømrer er rigtig dygtig, altid laver et pænt arbejde, og han er jo ikke dyr. Hvorfor kan han ikke bare lave arbejdet. Han kender jo hele afdelingen på forhånd. Han må da være den rigtige. Men A K. K

11 Gamle dage, kun få år siden Hvis det vurderede budget var under kr, kunne man lave et såkaldt underhåndsbud med max to entreprenører som gav tilbud. Hvis man ønskede tilbud fratreentreprenører entreprenører skulle der afholdes en licitation. Hvis det budgetterede var over kr skulle der afholdes en licitation med baggrund i et udbudsprojekt.

12 I dag Grænsen er blevet lidt mere svævende. Principielt kr Men ellers er reglerne de samme. Omkring Licitation i i findes der en masse regler. På dette niveau holder vi reglerne i udbudscirkulæret uden for, herunder alt det med EU.

13 Udbudscirkulæret En almen boligorganisation er med offentlig støtte, og betragtes derfor som en offentlig organisation lig med stat og kommuner. Den skal derfor følge de regler som gælder for stat og kommune.

14 Licitation Normalt indbydes 5 entreprenører til at afgive et bud. Udbudsformen skal dog være specificeret i udbuddet. Hvordan vælges den billigste Der er også regler for hvordan og hvem man må indbyde til at afgive et bud.

15 Efter en Licitation Krav om en stilstandsperiode på 10 dage, efter at en entreprenør er valgt. Har kan en vraget entreprenør klage. Desværre kan han også klage senere.

16 Efter en Licitation Hvis licitationsresultat er i overensstemmelse med: Det beboerne har vedtaget. Det der er godkendt af kommunen Så kan vi komme videre Hvis budgetterne overskrides er det en ommer

17 Efter en Licitation Der laves en kontrakt med den billigste. Efter at der er en underskreven kontrakt går der normalt ca. 2 måneder førend der startes op på byggepladsen. Der skal laves tidsplaner. Beboerne skal varsles. Der skal kllaves byggeplads.

18 Og så skal klder bygges

19 Under byggeriet VIBO INFO er Byggemøder Bygherremøder Varslinger Håndtering af nøgler Beboere som ikke giver adgang Klager fra beboere.

20 Ved byggeriets afslutning Mangellister fra beboerne Teknikkerne laver mangellister Der afholdes en afleveringsforretning Garantien nedskrives fra 15 til 10% Der holdes penge tilbage for ikke udbedrede mangler.

21 Byggeriet afsluttes. Entreprenøren bliver helt færdig. VIBO laver et byggeregnskab som indsendes til kommunen for godkendelse. VIBO hjemtager Realkreditlån. lå Den vedtagne huslejeforhøjelse gennemføres.

22 Man hører altid om en masse ekstra regninger ved byggeri? JA

23 Det viser sig altid, at der bagefter er noget der ikke er i orden! Ja. Men inden der er gået 1 år laves der af et uvildigt andet teknikkerteam et 1 års eftersyn. Fejl og mangler påpeget i dette skal entreprenøren rette førend garantien kan nedskrives til 2%.

24 Hvad med alt det skjulte! Det skal vi nå at fange inden fem år, idet der laves et fem års eftersyn. Her skal det skjulte fanges, for det er sidste change. Hvad der findes skal entreprenøren rettes. Herefter ophører garantien.

25 Er det et helvede når byggesagen står på! Ja det er absolut ikke sjovt at være beboer. Det er endnu mindre sjovt at være bestyrelsesmedlem for alle bestyrelsesmedlem, for alle problemer ender der.

26

27

28

29

30

31

32

33

34 Når noget går galt i en afdeling Hvis nu murstenene falder ud Taget blæser af Facaden er helt opfugtet bag regnskærm Næsten nye vandrør får huller

35 Der er tre veje 1. Hvis levetiden er opbrugt, må afdelingen selv finde pengene 2. Hvis det er et ældre byggeri, kan man ansøge Landsbyggefonden om hjælp 3. Hvis det er et nyt byggeri kan man ansøge Byggeskadefonden om hjælp

36 Hvor får de penge fra Landbyggefonden: d Fra indbetalinger fra alle almennyttige afdelinger i Danmark. Indbetalinger sker på en række forskellige måder. Byggeskadefonden: Ved al nybyggeri indbetales 1% til byggeskadefonden. Disse penge bruges til: Eftersynsfirmaer byggeskader

37 Landsbyggefonden Man konstaterer en væsentlig skade i en ældre afdeling VIBO får lavet en række forundersøgelser for at afklare omfanget. VIBO ansøger Landsbyggefonden om hjælp Landsbyggefonden bekræfter, at den vil hjælpe, og beder VIBO gå i gang med at udarbejde helhedsplaner.

38 Tilbud om hjælp er betinget Anlægsudgifterne g skal udgøre mindst 10% af bygningsværdien. Boligorganisationen i skal klmedfinanciere. i Afdelingen skal mindst betale en ydelse på 3,4% +0,2%. Kommunalbestyrelsen skal give regaranti for den del af lånet der er ud over 60% af bygningsværdien.

39 Ansøgning Afdelingens data Udlejningssituationen Huslejeudvikling de sidste 15 år Beboersammensætning herunder sociale problemer. 3 års regnskaber kb og 2 års budgetter. Byggeteknisk dokumentation Dispositionsforslag om renoveringen.

40 Ansøgning fortsat Fritidsmæssige, socialpædagogiske og kriminalitetsforebyggende aktiviteter Eventuelle tilsagn om offentlig støtte. Pi Prioriteter i og evnt. forfaldne f ikke betalte terminsydelser Helhedsplan

41 Helhedsplaner Landsbyggefondens filosofi er, at hvis man skal hjælpe, skal det laves ordentligt, og afdelingen skal ikke påregne at kunne få hjælp i de næste år. Derfor skal Boligorganisationen i gang med en række undersøgelser.

42 Helhedsplaners indhold De arbejder som ønskes gennemført, med nødvendig byggeteknisk dokumentation. Økonomisk og anden opretning. Herunder: Analyse af diftb driftsbudgetterd tt Udlejningssituationen Afvikling af driftsunderskud Driftsbesparelser De organisatoriske rammer

43 OMPRIORITERING 2000 HELHEDSPLAN VIBO AFD. 7 VENNEMINDEVEJ REVIDERET FEBRUAR 2003 LANDSBYGGEFONDEN J VIBO AFD. 7 VENNEMINDEVEJ I HESSELØGADE /NYGÅRDSVEJ KØBENHAVN Ø Den almennyttige andelsboligforening VIBO Skt. Peders Stræde 49 A

44 0. INDLEDNING Med den foreløbige udmelding fra Landsbyggefonden af 1. oktober 2002 er VIBO afd. 7 Vennemindevej optaget på "hovedlisten" i forbindelse med omprioritering iht. Lov nr. 404 af 31. maj 2000 til løsning af by- og boligsociale problemer. Med brev af 20. januar 2003 har Landsbyggefonden meddelt, at den faktiske lettelse af kapitaludgifterne kan udgøre 30 kr. pr. m2 pr. år svarende til en samlet lettelse på kr. pr. år. Det foreliggende materiale fremstår som en revideret helhedsplan og er udarbejdet ud fra det oprindelige ansøgningsmateriale inkl. diverse bilag, som blev fremsendt til Landsbyggefonden pr. 1. november Samtidig er ovenstående krav og præciseringer blevet indarbejdet i denne reviderede helhedsplan. Denne sammenfatning ggiver en kort opsummering af afdelingens aktuelle situation. Der foreligger ikke initiativer fysisk, organisatorisk og boligsocialt der kan ændre afdelingens aktuelle situation, da boligorganisationen skønner, at der ikke er behov for sådanne initiativer. Det er boligorganisationens opfattelse, at afdeling 7 Vennemindevej har behov for huslejenedsættelse. Herudover er det et ønske, at en del af den samlede lettelse anvendes til forøgelse af henlæggelserne til periodisk og planlagt vedligeholdelse. Helhedsplanen følger den systematik som ligger til grund i den oprindelige ansøgning. Afsnitsnummereringen er den samme som fremtræder i det oprindelige ansøgningsmateriale. Der er i denne reviderede helhedsplan kun medtaget de afsnit, der har relevans og særlig betydning for en forståelse af den reviderede helhedsplan, derfor forekommer der "spring" i afsnitsnummereringen, og flere afsnit kan ikke beskrives for denne afdeling. Da der ikke i denne reviderede helhedsplan forekommer ansøgning om støtte til gennemførelse af fysiske arbejder er den reviderede helhedsplan ikke blevet drøftet i afdelingsbestyrelsen eller i VIBO s foreningsbestyrelse. Februar 2003 Boligforeningen VIBO

45 Kommunalbestyrelsen Skal godkende planen for afdelingen

46 Hvordan kommer man så i gang Når kommunalbestyrelse og Landsbyggefond har godkendt ansøgning gog helhedsplan kan man komme videre Landsbyggefonden udmelder besøg på stedet. Landsbyggefonden oplyser hvad den vil støtte og hvordan. Boligforeningen beregner de økonomiske konsekvenser for afdelingen.

47 Godkendelser Man spørger beboerne om de kan godkende planen med den afledte huslejeforhøjelse. j Boligforeningen indsender skema A til kommunalbestyrelsen. Og venter. Kommunalbestyrelsen godkender skema A efter 3 mndr til 1½ år. Landsbyggefonden godkender skema A.

48

49 Godkendt skema A Så kan vi komme i gang med at projektere. Vi kan også få lavet en licitation. Men HOV kan EU blande sig her?

50 JA Vi blev jo betragtet som en offentlig Vi blev jo betragtet som en offentlig bygherre.

51 Der er mange EU regler Vi tager lige dem for byggeri: excl. moms Tjenesteydelser: , kr. Dette er honorar som udgør fra 6 til 12 % af håndværkerudgifterne. Byggearbejder: , 396 kr. Det er de penge som håndværkerne skal have. Hi di b løb kid kl i i Hvis disse beløbsgrænser overskrides, skal vi i EU udbud.

52 EU udbud Først annoncerer vi et EU udbud d Interesserede kan melde sig og komme med i en prærunde. Efter en specificeret udvælgelsesprocedure vælger vi normalt fem bydende. Disse giver bud, som igen bedømmes efter en særlig procedure. Herefter har man en rådgiver eller en entreprenør

53 EU udbud, tid 6 til 8 måneders tidsmisbrug. Forlænget af forskellige protester undervejs. Og med risiko for en stribe af retssager over procedurefejl. Hvis udbuddet kun har omfattet processen med at finde en rådgiver, risikerer man samme proces, når man skal finde en entreprenør.

54 Når vi så endeligt har fundet en entreprenør Indsendelse af skema B Vente på kommunalbestyrelsens godkendelse Vente på Landsbyggefondens godkendelse Tidsforbrug, normalt 3 4 måneder, hvis der ikke er overskridelser i forhold til skema A.

55 Så kan vi komme i gang Bemærkninger som for almindelige udbud. Så er procedurerne som for et almindeligt udbud. Vd Ved afslutningen fl skal klvi dog forfra f ved indsendelse af et skema C. Den slags sager kan holde administrationen beskæftiget i mange år frem.

56 Men der var også noget som hed Byggeskadesager Med al den viden vi har om byggeri i dag, burde den slags sager ikke findes. VIBO skal ikke pege på hvor skylden er, men skal blot orientere om nogle sager.

57 Byggeskadefonden Dette er kun byggerier som er opført, og har fået tilsagn efter Byggeskadefonden er etableret. Medio 80 erne. I VIBO har følgende afdelinger været omfattet af denne regel: Afd. 830 Afd. 802 Afd. 306 Afd. 153

58 Byggeskadefonden er ikke nogen gavebod Afdelingen skal selv finansiere 5% af udgiften Afdelingen skal selv finansiere den del af levetiden som er forløbet godt. Byggeskadefonden d financierer i ikke forbedringer. Forbedringer kan opstå af det til hver en tid gældende bygningsreglement. Herunder krav om efterisolering.

59 Afd. 830 Afdelingens vandrør var ikke DS mærkede og godkendt til anvendelse i Danmark. 7 år efter opførelsen kom de første tæringer. Man havde endvidere brugt PEX rør i jord. Kun varmtvandsrørrene blev godkendt til udskiftning.

60

61

62

63 Afd. 802 Tagsten faldt af i stormvejr. Facade var totalt opfugtet. Sagsbehandling pågår

64

65

66 Afd. 306 Ved fem års gennemgangen var der fejl i tagkonstruktionen. Ved en voldgiftssag fik afdelingen kun delvist medhold. Defrigivne penge brugte den til at udbedre det påpegede. I dag skal hele taget skiftes. Sagsbehandling pågår

67

68 Afd. 153 Afløbsinstallationer i betondæk er ulovligt udført. Byggeskadefonden financierer en ophugning af alle badeværelser med etablering af lovlige afløb. I årevis har afdelingens beboere haft fornøjelsen af at få overboens brusebade ned i bad og værelser. God fornøjelse

69

70

71 Var der nogen som sagde, at håndværkere i dag ikke lavede byggeskader Få et job i VIBO Tak for i aften