LEJEFASTSÆTTELSE I BOLIGLEJEMÅL

Transkript

1 LEJEFASTSÆTTELSE I BOLIGLEJEMÅL

2 Lidt om os Advokatfirma Via kontorfællesskabet med ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi om varetagelse af administrationskunderne, andels- og ejerforeningernes og beboernes løbende juridiske behov i forbindelse med byggesager, forsikringssager, bestyrelsesforhold samt salg af boliger. Søren Saaby Hansen Advokatfuldmægtig Tidligere koncernjurist hos De Københavnske Ejendomsselskaber Optimering af leje Risikoafdækning Lejeværdisager

3 Indholdsfortegnelse Det lejedes værdi og markedsleje Hvilken leje må der lovligt opkræves Udgangspunkterne: Uregulerede kommuner Regulerede kommuner Omkostningsbestemte ejendomme Undtagelserne: Gennemgribende forbedrede lejemål Småhuse 80/20-ejendomme Nyopførte ejendomme Taglejligheder og nypåbyggede etager Tidligere erhverv Betaling af beløb ud over lejen Aftalt lejeregulering Forbedringer Gyldighedskrav

4 Det lejedes værdi og markedsleje Det lejedes værdi Lejelovens 47, stk. 2: den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Træg udvikling i forhold til markedsudviklingen Fastsættes ved sammenligning med andre lejemål (sammenligningslejemål) Vurderes undertiden af husleje- eller ankenævn skønsmæssigt Det lejedes regulerede værdi Boligreguleringslovens 29 c: den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. (Fri) markedsleje Parterne kan frit aftale lejens størrelse Kun begrænset af aftalelovens 36 om urimelige aftaler Pt. ingen sager hvor en gyldigt aftalt leje er sat end efter aftalelovens 36

5 Ejendomsbegrebet Hvad er én ejendom? Én bygning? Én matrikel? Ejerlejligheder Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer er én ejendom, jf. ML 4 a, stk. 1 Det udvidede ejendomsbegreb, jf. ML 4 a, stk. 2 Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

6 Udgangspunkterne uregulerede kommuner Uregulerede kommuner = kommuner hvor boligreguleringslovens kapitel II-V om lejeregulering vedligeholdelse og forbedringer ikke gælder. Billund Fanø Fredensborg Greve Herning Holstebro Ikast-Brande Læsø Mariagerfjord Rebild Ringkøbing-Skjern Samsø Solrød Struer Thisted Tønder Varde Vesthimmerland Ærø

7 Udgangspunkterne uregulerede kommuner Uregulerede kommuner Beskrivelse af hvilke regler der gælder for fastsættelse og regulering af lejen i lejemål, hvor intet andet er aftalt i lejekontrakten

8 Udgangspunkterne uregulerede kommuner Uregulerede kommuner Lejen må fastsættes til hvad som helst, parterne kan blive enige om Lejer kan kræve lejen nedsat til det lejedes værdi, jf. lejelovens 49, stk. 1: Lejen skal være væsentligt højere end det lejedes værdi (10-15 %) Sagen skal være indbragt inden 1 år efter indgåelsen af lejeaftalen eller sidste forhøjelse Udlejer kan kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi, jf. lejelovens 47, stk. 3: Lejen skal være væsentligt lavere end det lejedes værdi (10-15 %) Skal varsles med 3 måneders varsel Kan først få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter sidste forhøjelse Har parterne ikke aftalt lejens størrelse, sættes den til det lejedes værdi, jf. LL 4, stk. 4

9 Udgangspunkterne regulerede kommuner Regulerede kommuner = kommuner hvor boligreguleringslovens kapitel II-V om lejeregulering vedligeholdelse og forbedringer gælder

10 Udgangspunkterne regulerede kommuner Regulerede kommuner Beskrivelse af hvilke regler der gælder for fastsættelse og regulering af lejen i lejemål, hvor intet andet er aftalt i lejekontrakten

11 Udgangspunkterne regulerede kommuner Regulerede kommuner Lejen må fastsættes til den omkostningsbestemte leje, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 1: Nødvendige og rimelige udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, vicevært, administration, forsikring, vedligeholdelsesplaner m.v., jf. ML 8 Afkast som beskrevet i ML 9 Tillæg af forbedringer Lejen kan reguleres ved stigninger i driftsudgifter, jf. ML 7 Den omkostningsbestemte genudlejningsleje må godt overstige det lejedes værdi Lejen kan ikke reguleres efter ML 7, hvis den derved overstiger det lejedes værdi Lejen må ikke efter en samlet bedømmelse være mere byrdefuld end for de øvrige lejemål i ejendommen, jf. ML 5, stk. 9

12 Udgangspunkterne regulerede kommuner Regulerede kommuner Straffen for at kræve en højere leje end tilladt efter boligreguleringsloven er bøde eller fængsel indtil 4 måneder, jf. ML 16 U Ø En administrator fik en bøde på kr for at have opkrævet en foreløbig lejeforhøjelse uden tilstrækkeligt varsel U V (TBB ) En lejer havde fået sat sin leje ned i huslejenævnet, men udlejers advokat krævede, at lejeren skulle betale den højere leje, indtil sagen var afgjort ved boligretten. Advokaten fik en bøde på kr for tilsidesættelse af god advokatskik

13 Undtagelserne Gennemgribende forbedrede lejemål (Kun i regulerede kommuner) Mest anvendte måde at hæve lejen ved at løfte lejemål ud af den omkostningsbestemte leje Gælder kun ved genudlejning Må gerne genudlejes til den samme lejer

14 Undtagelserne Gennemgribende forbedrede lejemål (Kun i regulerede kommuner) Hvis der er udført forbedringer i et omkostningsbestemt lejemål, kan lejen fastættes til det lejedes værdi på følgende betingelser: Der skal være anvendt mere end kr i alt eller kr pr. m 2 (2016) inden for en 2-årig periode Skal være forbedringsandelen af udgifterne Må også vedrøre arbejder udenfor lejemålet på ejendommen Kan sandsynliggøres skønsmæssigt af nævn eller boligret Forbedringer skal have forøget værdien af lejemålet Ejendommen skal enten (1) have energimærke D eller bedre, eller(2) der skal være anvendt kr. 417 pr. m 2 (2016) på energiforbedringer i ejendommen inden for en 2-årig periode, eller (3) ejendommen skal være fredet Beboerrepræsentationen eller lejerne skal varsles efter ML 5, stk. 4 og have 14 dage til at påpege vedligeholdelsesmangler

15 Undtagelserne Gennemgribende forbedrede lejemål (Kun i regulerede kommuner) Lejemål der tidligere er gennemgribende moderniserede, men udlejes omkostningsbestemt Kan ved genudlejning udlejes til det lejedes værdi ( 5, stk. 2), hvis: beløbsgrænserne er afholdt (moderniseringer udført efter 1/1-2001) ejendommen opfylder energikravet (D, 417 kr./m 2 eller fredet ejendom) Beboerrepræsentationen eller lejerne orienteres efter ML 5, stk. 4, hvis lejemålet er forbedret 1/ eller senere GD 2016/04 V Et lejemål var istandsat i 1990, så udlejer måtte genudleje det efter 5, stk. 2 uden at skulle dokumentere forbedringsudgifterne og uden, at beboerrepræsentationen eller lejerne var orienteret U Ø (TBB / GD 2015/60 Ø) Et lejemål blev gennemgribende forbedret i 2001 og siden udlejet efter 5, stk. 2. Ved genudlejning i 2012 klagede lejeren over lejen og fik medhold i, at fordi udlejeren ikke havde orienteret beboerrepræsentationen eller lejerne, skulle lejen fastsættes omkostningsbestemt

16 Undtagelserne Gennemgribende forbedrede lejemål Årstal kr. pr. m 2 Kr. i alt Varslingskrav 5, stk. 4 Energikrav Til og med Nej Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Nej Ja Ja (fra 1/7-2014) Ja Ja Ja Ja

17 Undtagelserne Gennemgribende forbedrede lejemål (Kun i regulerede kommuner) Gyldighedskrav: Ingen formkrav til lejekontrakten! Bevis for at beboerrepræsentationen eller lejerne er orienteret før genudlejningen Gælder kun hvis første udlejning efter 5, stk. 2 er sket 1/ eller senere Ejendommen skal opfylde energikravet Gælder kun hvis første udlejning efter 5, stk. 2 er sket 1/ eller senere Dokumentation for (eller sandsynliggøre at) beløbsgrænserne er overholdt

18 Undtagelserne Gennemgribende forbedrede lejemål Lejeniveauet i Hovedstaden Kr til pr. m2 årligt er godkendt i huslejenævnene og boligretten Afhænger af beliggenhed, rumfordeling, kvalitet, udstyr m.m. Mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen inden første udlejning

19 Undtagelserne Småhuse (Kun i regulerede kommuner) Hvilke ejendomme er småhuse? En ejendom der pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder Beboelseslejligheder omfatter også blandede lejemål men ikke klubværelser eller erhvervslejemål Det er den faktiske anvendelse til bolig og ikke den lovlige anvendelse, der ligges til grund. TBB : I en ejendom med 6 lejligheder blev tillige et lejemål i kælderen (ulovligt) udlejet den 1. januar Ejendommen indeholdt således 7 beboelseslejligheder pr. denne dato En ejendom opført efter den 1. januar 1995 kan ikke være et småhus U H (og TBB ): Statens Klædefabrik blev i 2000 købt og fuldstændig nedrevet. Udtalt at ejendomme opført efter den 1. januar 1995 ikke kan være småhus

20 Undtagelserne Småhuse (Kun i regulerede kommuner) En ejendom der pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder (inkl. blandede lejemål, men ikke klubværelser eller erhvervslejemål) Eksempel 1: En person køber i ejerlejligheder i en ejendom. Han køber i 1994 yderligere 1 ejerlejlighed i samme ejendom. De 7 ejerlejligheder er ikke småhuse, da han den 1. januar 1995 ejede 7 boliglejligheder i ejendommen også selvom en eller flere frasælges efter 1/ OO ApS OO ApS OO ApS OO ApS OO ApS /

21 Undtagelserne Småhuse (Kun i regulerede kommuner) Eksempel 2: En person køber 10 ejerlejligheder i I 1994 sælger han 4 ejerlejligheder og ejer pr. 1. januar 6 beboelseslejligheder i ejendommen. Den 2. januar 1995 køber han de 4 ejerlejligheder tilbage. Alle 10 ejerlejligheder er i dag et småhus. OO ApS OO ApS OO ApS OO ApS til 1/ /1-1995

22 Undtagelserne Småhuse (Kun i regulerede kommuner) Eksempel 3: En ejendom med 6 beboelseslejligheder nedrives i Året efter opføres en ny ejendom på matriklen med 6 beboelsesenheder Er ikke et småhus 1/

23 Undtagelserne Småhuse (Kun i regulerede kommuner) Lejens størrelse i småhuse Er ikke omfattet af boligreguleringsloven og kan aftales til hvad som helst Lejer kan kræve lejen nedsat til det lejedes modificerede værdi, jf. ML 29 c: Lejen skal være væsentligt højere end det lejedes modificerede værdi (10-15 %) Sagen skal være indbragt inden 1 år efter indgåelsen af lejeaftalen eller sidste forhøjelse Udlejer kan kræve lejen forhøjet til det lejedes modificerede værdi, jf. ML 29 c: Lejen skal være væsentligt lavere end det lejedes modificerede værdi (10-15 %) Skal varsles med 3 måneders varsel Kan først få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter sidste forhøjelse

24 Undtagelserne Småhuse (Kun i regulerede kommuner) Gyldighedskrav: Ingen!

25 Undtagelserne 80/20-ejendomme (Kun i regulerede kommuner) Hvilke ejendomme er 80/20-ejendomme? Ejendomme, hvor mere end 80 % af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse (erhverv) Klubværelser tæller som beboelse Det er den lovlige anvendelse, der tæller GD 1988/14Ø: Mere end 80 % af en ejendoms areal blev pr. januar 1980 anvendt til andet end beboelse. Bl.a. blev en beboelseslejlighed anvendt til trykkerivirksomhed inden kommunen i 1986 gav tilladelse hertil men udlejer kan ikke få fordel af sin egen ulovlige anvendelse TBB : Ejendom opført som hotel blev i 1976 opdelt i ejerlejligheder. Fra 1977 blev værelserne (ulovligt) udlejet som møblerede enkeltværelser. Ejendommen kunne pr. 1. januar 1980 lovligt kun udlejes til andet end beboelse. Ejendommen var ikke en 80/20-ejendom

26 Undtagelserne 80/20-ejendomme (Kun i regulerede kommuner) Småhuse En ejendom der både opfylder betingelserne for at være et småhus og en 80/20- ejendom er en 80/20-ejendom Ejendomme opført efter 1. januar 1980 kan ikke være 80/20-ejendomme TBB En erhvervsejendom blev i slutningen af 1980 erne revet ned, og der blev opført en erhvervsejendom med et beboelseslejemål på mindre end 80 % af arealet. Fordi ejendommen var opført efter den 1. januar 1980 kunne den ikke være en 80/20- ejendom, men var et småhus U H (og TBB ): Statens Klædefabrik blev i 2000 købt og fuldstændig nedrevet. Udtalt at ejendomme opført efter den 1. januar 1980 ikke kan være småhus

27 Undtagelserne 80/20-ejendomme (Kun i regulerede kommuner) Lejefastsættelsen i 80/20-ejendomme Lejen må fastsættes frit som i uregulerede kommuner Lejer kan kræve lejen nedsat til det lejedes værdi jf. lejelovens 49, stk. 1: Lejen skal være væsentligt højere end det lejedes værdi (10-15 %) Sagen skal være indbragt inden 1 år efter indgåelsen af lejeaftalen eller sidste forhøjelse Udlejer kan kræve lejen forhøjet til det lejedes værdi jf. lejelovens 47, stk. 3: Lejen skal være væsentligt lavere end det lejedes værdi (10-15 %) Skal varsles med 3 måneders varsel Kan først få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter sidste forhøjelse

28 Undtagelserne 80/20-ejendomme (Kun i regulerede kommuner) Gyldighedskrav Ingen!

29 Undtagelserne Nyopførte ejendomme (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Hvilke ejendomme er nyopførte: Ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991 jf. lejelovens 53, stk. 3 TBB : Bygning var renoveret på eksisterende fundament og under bibeholdelse af eksisterende etageadskillelse og facade, og ejendommen kunne herefter ikke anses for nyopført GD 2006/66 Ø Der var udstedt ibrugtagningstilladelse for en ejendom i 1993, men der var givet tilladelse til indflytning i nogle af lejemålene i ejendommen i løbet af I folkeregisteret var endvidere tilmeldt beboere i 9 lejemål inden den 1. januar Ejendommen var ibrugtaget inden den 1. januar 1992, og den var derfor ikke nyopført

30 Undtagelserne Nyopførte ejendomme (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Lejefastsættelse i nyopførte ejendomme, hvor intet andet er aftalt: Følger de udgangspunkter, der gælder for den pågældende ejendom: Nyopførte ejendomme i uregulerede kommuner: Det lejedes værdi Nyopførte ejendomme i regulerede kommuner: Udgangspunkt: Omkostningsbestemt Undtagelse: Småhus: Det lejedes modificerede værdi (Nyopførte ejendomme kan ikke være 80/20-ejendomme)

31 Undtagelserne Nyopførte ejendomme (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Aftaler om lejefastsættelse i nyopførte ejendomme Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i uregulerede kommuner Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er dermed omfattet af lejelovens 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi jf. lejelovens ikke skal være gældende for denne lejeaftale Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i regulerede kommuner Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991, og er derfor omfattet af boligreguleringslovens 15 a jf. lejelovens 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale Husk nettoprisindeksreguleringsklausul

32 Undtagelserne Nyindrettede tagetager (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Lejemål omfattet af bestemmelsen: Nyindrettede lejligheder i tagetager En nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse Både lovlig og ulovlig anvendelse til beboelse pr. 1. september 2002 tæller med Typisk gamle tørrelofter Nypåbyggede etager En lejlighed og enkeltværelse i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004

33 Undtagelserne Nyindrettede tagetager (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Lejefastsættelse i nyindrettede (tag)etager, hvor intet andet er aftalt: Følger de udgangspunkter, der gælder for den pågældende ejendom: I uregulerede kommuner: Det lejedes værdi I regulerede kommuner: Udgangspunkt: Omkostningsbestemt Undtagelse 1: Småhus: Det lejedes modificerede værdi Undtagelse 2: 80/20-ejendomme: Det lejedes værdi

34 Undtagelserne Nyindrettede tagetager (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Aftaler om lejefastsættelse i nyindrettet tagetage Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i uregulerede kommuner Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse og er dermed omfattet af lejelovens 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi jf. lejelovens ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i regulerede kommuner Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse og er dermed omfattet af boligreguleringslovens 15 a jf. lejelovens 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Husk nettoprisindeksreguleringsklausul

35 Undtagelserne Nypåbyggede etager (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Aftaler om lejefastsættelse i nyindrettet tagetage Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i uregulerede kommuner Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 og er dermed omfattet af lejelovens 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi jf. lejelovens ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i regulerede kommuner Lejemålet er beliggende i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse og er dermed omfattet af boligreguleringslovens 15 a jf. lejelovens 53, stk. 5. Parterne har aftalt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Husk nettoprisindeksreguleringsklausul

36 Undtagelserne Tidligere erhverv (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Lejligheder der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål Gælder kun beboelseslejligheder Ikke for enkeltværelser eller blandede lejemål Den lovlige anvendelse pr. 31. december 1991 GD 2008/05 Ø: Et værelse i et hotel blev den 31. december 1991ulovligt og med udlejerens samtykke anvendt til privat beboelse. Den faktiske anvendelse blev lagt til grund Udelukkende erhvervsformål Må også gælde institutionslejemål o.l.

37 Undtagelserne Tidligere erhverv (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Lejefastsættelse i tidligere erhvervslejemål, hvor intet andet er aftalt: Følger de udgangspunkter, der gælder for den pågældende ejendom: I uregulerede kommuner: Det lejedes værdi I regulerede kommuner: Udgangspunkt: Omkostningsbestemt Undtagelse 1: Småhus: Det lejedes modificerede værdi Undtagelse 2: 80/20-ejendomme: Det lejedes værdi

38 Undtagelserne Tidligere erhverv (Både i regulerede og uregulerede kommuner) Aftaler om lejefastsættelse i tidligere erhverv Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i uregulerede kommuner Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål og er derfor omfattet af lejelovens 53, stk. 4. Parterne har aftalt, at lejelovens regler om lejeforhøjelse og nedsættelse efter det lejedes værdi jf. lejelovens ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Aftale i lejekontrakt om fri markedsleje i regulerede kommuner Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål og er derfor omfattet af boligreguleringslovens 15 a jf. lejelovens 53, stk. 4. Parterne har aftalt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. Husk nettoprisindeksreguleringsklausul

39 Mere byrdefulde vilkår Der må ikke ved lejeaftalens indgåelse aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren, end de vilkår der gælder for andre lejere i ejendommen Kun i omkostningsbestemte ejendomme Højere leje kan modsvares af højere kvalitet, mere fordelagtige lejevilkår eller bedre udsigt Samlet bedømmelse Forbedringer der ikke tidligere er varslet forhøjelse for Ved genudlejning skal udlejes til den samme leje som de øvrige, også selvom der lovligt kan opkræves en højere omkostningsbestemt leje, jf. TBB

40 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Lejens sammensætning Leje eller husleje Omfatter alle skatter, afgifter, driftsudgifter, forbedringstillæg, vedligeholdelseshensættelser mv. uanset lejemålets type Specificerede udgifter herudover behandles på de efterfølgende slides Husleje ,00 A conto varme 800,00 A conto vand 300,00 A conto el 350,00 Kabel-tv 495,00 Bredbånd 195,00 Beboerrepræsentationskontingent 28,50 Vaskeri 1/ / ,00 PBS-gebyr 4,50 I alt ,00

41 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Udlejer må ikke kræve separate beløb ud over lejen uden lovhjemmel U H (TBB ) En lejer betalte ved siden af lejen for vand, fordelt efter areal. Højesteret udtalte, at Lejelovgivningen indeholder [ ] ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion og en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel. Driftsudgifter må ikke opkræves som en særskilt del af lejen Det kræver lovhjemmel at udskille en del af lejen til særskilt betaling I lejeloven er der hjemmel til at kræve refusion af lejers forbrug af: Varme og varmt vand Vand (hvis der er opsat individuel forbrugsmåler, jf. LL 40, stk. 2) Køling (hvis der er opsat individuel forbrugsmåler, jf. LL 40, stk. 2) El til andet end opvarmning (på grundlag af måler, jf. LL 45 d, stk. 2) Internet og tv

42 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Beboerrepræsentation Beboerrepræsentationen kan på et beboermøde træffe beslutning om betaling af et beløb på 342 kr. (2016) pr. beboelseslejemål årligt Beløbet skal opkræves sammen med lejen og udbetales til beboerrepræsentationen løbende Opkrævning af større beløb kræver tilslutning fra den enkelte lejer

43 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål PBS-/NETS-/betalingsservice-gebyr U V (GD 2015/26 V) Parterne havde aftalt, at lejen skulle betales via PBS (Nets betalingsservice). Udgiften herfor blev tillagt huslejen og opkrævet separat. 2 dommere udtalte, at gebyret var lovligt, da det var af beskeden størrelse og ikke udelukkende i udlejers interesse. Én dommer mente, at det kræver hjemmel at udskille gebyret til særskilt betaling og, at det dermed var ulovligt (dommen er anket til Højesteret) Gebyr for betalingsservice er en driftsudgift (en del af administrationsudgiften) Udlejer må ikke kræve sine driftsudgifter dækket ved siden af lejen, jf. U H Der er ikke hjemmel til at kræve særskilt betaling Landsretsdommen er dog fortsat gældende ret

44 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Vaskeri Ikke hjemmel i lejelovgivningen til separat opkrævning Driftsudgift? TBB (GD 2013/29 Ø) Landsretten godkendte indirekte, at en lejer via et chipkort betalte for brug af ejendommens fællesvaskeri efter forbrug. Beløbet blev hævet sammen med huslejen Utrykt huslejenævnsafgørelse af 13. maj 2013, 2013/ fra Gladsaxe Kommune Udlejer kunne kræve separat betaling for vask og tørring i vaskekælder Utrykt huslejenævnsafgørelse af den 3. marts 2014, 13/14833 fra Kolding kommune Udover lejen kan der opkræves betaling for brug af vaskeri

45 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Flyttesynsgebyr / straksudlejningsgebyr U H Aftalt at lejer skulle betale et genudlejningsgebyr på 650 kr., hvis han ved sin opsigelse ønskede at blive frigjort hurtigere end de aftalte 3 måneder. Højesteret udtalte, at selvom en udlejer har ret til at kræve sine udgifter dækket ved genudlejning, er der ikke hjemmel til at kræve et fast beløb. Med sædvanlig tilrettelæggelse kan også hurtig genudlejning ske uden meromkostninger Ydes der en særlig indsats for hurtig genudlejning, kan de faktiske udgifter pålignes lejeren, jf. LL 86, stk. 3

46 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Renovation U V Ejeren af en nyopført ejendom kunne ikke kræve, at lejerne betalte separat for renovation ved siden af lejen. Udgifterne til renovation var en del af udlejers pligt til at renholde ejendommen, og der var ikke hjemmel til særskilt opkrævning TBB En udlejer opkrævede særskilt betaling for udgifter til vandforbrug, renovation, afgifter og ejendomsforsikring. Udgifterne til ejendomsforsikring var en driftsudgift, mens de øvrige hørte under ejendommens skatter og afgifter. Da der ikke var hjemmel til separat opkrævning, kunne beløbene ikke kræves betalt ved siden af lejen TBB Boligrettens flertal at betaling for renovation ud over lejen var gyldig, da det indeholdt dels en fast årlig afgift, samt forbrug efter vægt. Fordi forbruget kun kunne stamme fra lejerne, mente de to dommere ikke, at betaling stred imod beskyttelseshensynene i lejelovgivningen. Mindretallet mente, at betaling var ugyldig, da der ikke er hjemmel til at opkræve den Dommen er afsagt før U H og formentlig ikke korrekt.

47 Betaling af beløb ud over lejen Alle typer lejemål Vedligeholdelse TBB Lejerne i et nybygget boligområde skulle i fællesskab vedligeholde ejendommens fællesarealer m.v. Lejerne kunne lade arbejderne udføre gennem en beboerforening med tvungen medlemskab. Beboerforeningen blev aldrig oprettet, men udlejer opkrævede kontingent og udførte selv vedligeholdelsesarbejderne for pengene. Landsretten udtalte, at udlejeren ikke kunne opkræve et beløb til en beboerforening, der ikke var oprettet og derfor ikke havde overtaget lejernes vedligeholdelsesforpligtelse Trappevask GD V Gyldigt aftalt, at lejer skulle sørge for trappevask. Anført at udlejeren kan vælge at lade trappevasken udføre kollektivt og kan vælge at forestå trappevask for lejernes regning. Lejeren kan således ikke meddele, at han eller hun selv ønsker at udføre trappevasken eller lade den udføre af en anden end bestemt af udlejeren. Da der ikke er hjemmel i loven til at kræve sådanne de facto driftsudgifter dækket ved refusion, var aftalen ugyldig. Snerydning Driftsudgift

48 Aftalt lejeregulering Generelt Regulering af lejen uden særskilt aftale Efter det lejedes værdi (ikke-regulerede kommuner) Omkostningsbestemt (regulerede kommuner) Stigninger i skatter og afgifter Forbedringer i lejemålet og på ejendomme Byfornyelse, privat boligforbedring m.v.

49 Aftalt lejeregulering Trappeleje Kun for lejeaftaler indgået inden den 1. juli 2015 Aftalen er indgået ved underskriften ikke hvornår lejeforholdet begynder Allerede gyldigt indgåede klausuler er fortsat gyldige Bestemte beløb Kun nærmere angivne beløb, uden maksimum eller minimum Ingen procentregulering til bestemte tidspunkter Kan være regulering hvert år, hver måned eller et hvert andet tidspunkt Skal indeholde start- og sluttidspunkt

50 Aftalt lejeregulering Nettoprisindeksregulering Kun for lejeaftaler med fri markedsleje indgået inden den 1. juli 2015 Nyopførte ejendomme, tidligere erhverv, nyindrettede tagetager og nypåbyggede etager Alle lejemål indgået den 1. juli 2015 og senere Kan aftales at de almindelige lejer ikke reguleres efter det lejedes værdi eller omkostningsbestemt men i stedet én gang årligt med stigningen i nettoprisindekset. Omkostningsbestemte lejemål skal følge særlige regler og reguleres i 2-årige perioder Varsles ikke lejer skal blot have meddelelse Ingen indsigelse Kun ren nettoprisindeksstigning Ingen minimum- eller maksimumstigning Kun regulering én gang årligt Kan være 1. januar eller hvilken som helst anden dato

51 Andre typer lejeregulering Forbedringer Individuelle forbedringer f.eks. nyt køkken, altaner eller hårde hvidevarer Generelle forbedringer f.eks. udskiftning af vinduer, isolering af etageadskillelser eller opsætning af elevator Forskellige forbedringsforhøjelser Almindelig forbedringsforhøjelse Ydelsen på sædvanligt annuitetslån x forbedringsudgiften Aftalt forbedringsforhøjelse Enten aftalt med beboerrepræsentationen eller den enkelte lejer Totaløkonomiske rentable forbedringer Som almindelig forbedringsforhøjelse, men uden fradrag for sparret vedligeholdelse. Forhøjelsen kan dog maksimalt udgøre lejernes beregnede energibesparelse.

52 Kontakt ØENS Advokatfirma Advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen Direkte telefon: