Læs mere om udgivelsen på shop.karnovgroup.dk. Jakob Juul-Sandberg. Det lejedes værdi. 4. udgave

Transkript

1 Jakob Juul-Sandberg Det lejedes værdi 4. udgave

2 Jakob Juul-Sandberg Det lejedes værdi 4. udgave/1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2018 ISBN Omslag: Torben Lundsted, Korsør Sats og tryk: AKAPRINT a/s, Aarhus Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Publikation er fagfællebedømt.

3 Forord... 5 Forord til 2. udgave... 6 Forord til 3. udgave... 7 Forord til 4. udgave... 8 Kapitel 1 Introduktion Emnet Baggrund Om indholdet Afgrænsning Begrebet»det lejedes værdi« Baggrund En retlig standard definitioner Betydningen af markedsudviklingen Anvendelsen af den retlige standard Retsstandardens præceptive funktion Fremstillingens formål Problemstillinger Analyser Disposition og opbygning Metode Retsdogmatik juridisk metode Retskildeanvendelse Love og lovforarbejder Litteratur Retspraksis præjudikater Kapitel 2 Lovgrundlaget Kapitlets emne Den historiske udvikling Indførelse af huslejeregulering i Danmark til 1937 indførelsen af det lejedes værdi

4 2.3 Den første lejelov Boligpolitik i efterkrigstiden Lovrevisionerne i 50 erne Grundlovssagen Boligforliget i Lovrevisionen i Den gældende hovedlov Nyere lovrevisioner Lovgrundlaget i dag De relevante lejeforhold Beboelseslejemål Enkeltværelser Blandede lejemål Det lejedes værdi og LL Undtagelser Nyopført byggeri Det lejedes værdi og BRL Lejeforhøjelser Småhuse »80/20-ejendomme« Enkeltværelser (i regulerede kommuner) Nyopført byggeri Særligt om skatter og afgifter Kapitel 3 Fastsættelse af det lejedes værdi Formål Sammenligningslejen Sammenligningens betydning for lejens størrelse Bevisforhold Hvor mange sammenligningslejemål kræves der? Indholdet af sammenligningen Terminologi hvornår er et sammenligningslejemål anvendeligt Formel sammenligning Lejemål hvor lejen ikke er fastsat efter det lejedes værdi Retspraksis Analyse og konklusion Lejemål hvor lejens størrelse ikke er»prøvet« Lejemål hvor der er tvist om lejens størrelse

5 2.3.4 Lejemål (i samme ejendom) ejet af samme udlejer Sammenligningstidspunktet »Kvarteret eller området« Afgrænsningen af kvarter eller område Materiel sammenlignelighed Ny retspraksis om bevisværdien af sammenligningslejemål (og andre beviser) Foreløbig konklusion Liebhaveri Omstændighederne i LL 47, stk Anvendelse af LL 47, stk Beliggenhed Art Størrelse Kvalitet Udstyr Vedligeholdelsesstand Andre omstændigheder er LL 47, stk. 2, udtømmende? Energibesparende foranstaltningers betydning Særlige aftalevilkår Lovbestemte begrænsninger i sammenligningsgrundlaget LL 47, stk. 1, litra a-g Bevisbyrder Reglernes betydning efter genudlejning LL 47, stk. 2, pkt Sammenfatning Forudsætninger for sammenligningen Fastsættelse af det lejedes værdi på grundlag af sammenligningen Kapitel 4 Det lejedes værdi og lejeændringer Om kapitlets emne Ændringer af kontraktvilkår Ensidige ændringer Aftalte lejeændringer Det lejedes værdi efter aftalte lejeændringer Konklusion LL 62 b

6 2.2.3 Forholdet mellem aftalelovens ugyldighedsregler og det lejedes værdi AFTL 36 og LL 49, stk Anvendelse af AFTL 36 frem for LLs regler? Konklusion Korrektioner ved fortolkning og udfyldning af aftaler om lejebetaling der vedrører det lejedes værdi Udfyldning på grundlag af præceptive regler Fortolknings- og udfyldningskriterier Eksempler på nødvendig fortolkning og udfyldning Retspraksis om fortolkning af aftaler om lejebetaling Sammenfatning Grundlaget for krav om lejeforhøjelse Vurderingen af hvornår der er grundlag for et krav om lejeforhøjelse Forbedringsforhøjelser og LL Et praktisk eksempel Forhøjelse af lejen efter LL 47 eller LL LL 59 a Betydning ved lejefastsættelse efter det lejedes værdi Forbedringer omfattet af»energisparepakken«og det lejedes værdi LL 47 og aftaler om lejeændringer efter forbedringer generelt Trappelejeklausuler/nettoprisindeksering Reguleringsaftaler indgået før 1. juli Indholdskrav Kombinationsregulering U H Forbehold i lejeaftalen? Aftaler om nettoprisindeksering Regulering af lejen til det lejedes værdi, når der er aftalt trappeleje eller nettoprisindeksering Anvendelsen i regulerede lejemål Trappeleje eller nettoprisindeksering i BRL 5, stk. 2, lejemål Reguleringsklausuler småhuse Grundlag for lejenedsættelse Hvornår er der grundlag for en lejenedsættelse

7 5.2 Nedsættelse af lejen i medfør af LL 49 efter foretagne forbedringer Prøvelse af lejens størrelse, hvor en indsigelsesfrist ikke iagttages Mangler (manglende vedligeholdelse) Skimmelsvamp Ophævelse BRL 5, stk. 2, lejemål Nedsættelsens størrelse Væsentlighedskravet Forudsætningen Hvor meget er»væsentligt«? Beregning af afvigelsen U H og retstilstanden herefter Formalitetskrav Varslingsregler Begrundelseskravet Angivelse af lejeforhøjelsens størrelse Frister og betingelser for prøvelse af lejens størrelse Krav til lejeren Manglende (rettidig) indsigelse LL 49, stk BRL 17, stk Kapitel 5 Det lejedes værdi ved lejeregulering efter BRL kap. II-IV Det lejedes værdi og BRL Baggrund Behandlingen af BRL 5, stk Præceptivitet og aftaler reguleret af BRL Anfægtelse af den fastsattes lejes gyldighed LL 49 og BRL 5, stk Lejefastsættelse efter BRL 5, stk. 1, og det lejedes værdi Historik Lovændringen pr. 1. juli Omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi Forbedringstillægget og det lejedes værdi Prøvelse af størrelsen af forbedringstillægget Gennemgribende forbedrede lejemål BRL 5, stk. 2 baggrund, historik Hvornår er et lejemål gennemgribende forbedret?

8 3.1.2 U H Dokumentation for forbedringsudgiften Bestemmelsen fra 1. januar 2001(til 1. juli 2014) Ændringen af BRL 5, stk i medfør af»energisparepakken« Valget mellem 5, stk. 1, og stk. 2, ved fastsættelse af begyndelseslejen ved genudlejning Konsekvenser af valget U H Bytte efter LL 73 og orienteringspligt efter BRL 5, stk Huslejenævnets behandling af sagen Sammenligningen Materiel sammenligning Bevisbyrder Det lejedes værdi ved lejeforhøjelser i lejemål reguleret af BRL Betingelser for lejeforhøjelse i BRL 5, stk. 1, lejemål Anvendelsesområdet for BRL 7, stk Grundlaget for vurderingen af det lejedes værdi BRL 13 a Sammenligningsgrundlaget BRL 5, stk. 7, og stk Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i BRL 5, stk. 2, lejemål BRL 5, stk. 9»lighedsreglen«og det lejedes værdi Mere byrdefulde vilkår »En samlet bedømmelse« Udlejning til det lejedes værdi som et mere byrdefuldt vilkår? U H og U H Lighedsreglen ved udlejning efter BRL 5, stk Hvilke lejemål indgår i bedømmelsen? U H Analyse og foreløbig konklusion Bevisbyrde Samlet konklusion Kapitel 6 Det lejedes værdi og BRL 29 c Baggrund for fremstillingen

9 2.»Småhus«-begrebet Baggrund Hvornår er et lejemål omfattet af reglerne i kap. IV A U H (T:BB ) U H (T:BB ) Lejemål i andelsboligforeninger U H (T:BB ) Lejefastsættelsen i lejemål i tidligere andelsboligforeninger Forbedringer Lejeværdien i småhuse Lejefastsættelse ved indgåelse af lejeaftaler Lejeændringer Grundlaget for vurderingen af det lejedes værdi Formelle krav til sammenligningslejen Dokumentation for regulering efter BRL Hvilke sammenligningslejemål er materielt anvendelige Forhold der skal ses bort fra ved sammenligningen Lejemål i blandede ejendomme U H Lejeværdifastsættelse ifølge»overgangsreglen« Lejemål omfattet af overgangsreglen Genudlejning efter 1. januar Lejeforhøjelse (til lejeværdien) i lejemål omfattet af overgangsreglen Vurdering af lejeværdien efter gennemførelse af forbedringer »Gennemgribende«forbedringer Skyggebudget bevisvurdering Anvendelsesområde skyggebudgettet Skyggebudget og/eller sammenligningsleje Manglende sammenligningsgrundlag Kan der føres bevis for, at der ikke findes en sammenligningsleje? U H Nyere praksis om bevisvurderingen i sager om fastsættelse af lejen i småejendomme Vægten af huslejenævnets og boligrettens skøn og bevisvurdering

10 4.3.2 Mere om retstilstanden huslejenævnets pligt til at udarbejde skyggebudget Hvad skal der til for at løfte bevisbyrden (for at lejen kan nedsættes/forhøjes)? Bevismæssige overvejelser Betydning for lejeværdifastsættelsen Skyggebudgettets indhold og dokumentation Tillæg for gennemførte forbedringer Skyggebudgetlejen som sammenligningsleje? Kapitel 7 Processen ved fastsættelse af det lejedes værdi Fastsættelse af det lejedes værdi i huslejenævn og ved domstolene Huslejenævnsafgørelser og det lejedes værdi Domstolenes lejeværdifastsættelse Huslejenævnets sagsbehandling i lejeværdisager Huslejenævnsmedlemmers sagkyndighed Habilitet Definition af nævnets status som forvaltningsretligt organ Procesgrundlaget Sagsoplysning og undersøgelsespligt Inddragelse af sammenligningslejemål Partshøring Besigtigelse Besigtigelse af sammenligningslejemål Begrundelseskravet Begrundelsens indhold Begrundelse i lejeværdisager Konsekvenser af utilstrækkelig begrundelse Praksis om opfyldelse af begrundelseskravet i lejeværdisager Sammenfatning og konklusion om begrundelseskravet Sammenfattende om hjamvisning på grund af manglende iagttagelse af de forvaltningsretlige regler Domstolsprøvelse Formålet med fremstillingen Forhandlingsprincippet Bevis og bevisbyrder i lejeværdisager

11 3.3 Kort om boligrettens sammensætning og sagkyndighed Boligrettens sagkundskab i lejeværdisager Efter domstolsreformen Boligrettens prøvelsesgrundlag Landsrettens prøvelsesgrundlag og prøvelsesadgang Besigtigelse Anvendelse af skønnet i lejeværdisager Skønnet i lejeværdisager Prøvelsens intensitet Træk af forvaltningsretlig teori om prøvelsesintensiteten Sammenfatning Lejeretlig teori om prøvelsen En analyse af retspraksis Kategorisering af dommene Et eksempel: U Ø Afgørelser baseret på bevisbyrden Landsrettens præmisser Afgørelser baseret på anvendelse af skønnet Foreløbige konklusioner om retstilstanden Prøvelsens omfang Hvornår er der grundlag for landsretsprøvelse Prøvelse ved Højesteret U H U H Forsøg på en samlet konklusion Udviklingen i retspraksis og lovgrundlag Originær domstolskompetence Huslejenævnsafgørelsens bevisvægt ved forhåndsgodkendelse af leje U Ø Adgangen til at inddrage nova i lejeværdisager Nyt materiales betydning for domstolsprøvelsen Det forvaltningsretlige udgangspunkt Inddragelse af nova i boligretssager i dag Retstilstanden efter U H Nova om lejeværdien Anmodning om afholdelse af syn og skøn Anvendelsen af BRL 42, stk Nye påstande eller anbringender Konklusioner

12 Kapitel 8 Hovedkonklusioner og retspolitiske overvejelser Om præsentationen i kapitlet Hvordan kan retstilstanden ændres Det lejedes værdi som grundlag for lejeregulering LL Afskaffelse af det lejedes værdi som grundlag for lejefastsættelse? Væsentlighedsvurderingen Det lejedes værdi og BRL Lejeværdi og omkostningsbestemt leje BRL 5, stk. 2, i forhold til stk Ændring af BRL 5, stk. 2 hensyn til ejendommens samlede energimæssige tilstand BRL 5, stk. 9 anvendelse af lighedsreglen ved vurderingen af det lejedes værdi Lejefastsættelse og regulering i småhuse Er formålet med indførelsen af reglerne opnået? Anvendelsen af det lejedes værdi Ophævelse af BRL 29 c? Skyggebudgettet Udlejning i stedet for salg er der et behov for særlige regler for småhuse hvis der er krise på ejendomsmarkedet? Processen ved lejeværdifastsættelsen i huslejenævn og for domstolene Grundlaget for lejeværdifastsættelsen Domstolenes bevisanvendelse i lejeværdisager Et eksempel Begrundelseskravet En skærpelse af kravene til sagsbehandlingen? Forudsætninger for en ændret sagsbehandling Ændring i de processuelle regler Bør huslejenævnsbehandlingen»overspringes«i lejeværdisager? Anvendte forkortelser Litteraturfortegnelse Domsregister Stikordsregister