Andelsboligforeningen Egilshus

Transkript

1 Andelsboligforeningen Egilshus Islands Brygge 21-23, Isafjordsgade 2-4, Njalsgade 2-22 samt Egilsgade København S CVR- nr Årsrapport for regnskabsår

2 Indholdsfortegnelse side Foreningsoplysninger 1 Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors revisionspåtegning 3 Årsregnskab Anvendt regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse 8 Balance 9 Noter 11 Nøgletal 20 Andelsværdiberegning 25

3

4

5 Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til medlemmerne i Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for for regnskabsåret 1. januar december 2018, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet. Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold vedrørende årsregnskabet Vi henleder opmærksomheden på administrators og bestyrelsens påtegning, hvoraf det fremgår at der pågår undersøgelser af ejendommens arealer. Resultatet af undersøgelserne kan påvirke de i note 19 anførte nøgletal. Fremhævelse af forhold vedrørende revisionen Foreningen har i årsregnskabet i resultatopgørelsen og noter medtaget godkendte budgetter. Budgetterne har, som det fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er bestyrelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre bestyrelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. 3

6

7 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Egilshus beliggende Islands Brygge 21-23, Isafjordsgade 2-4, Njalsgade 2-22 samt Egilsgade 1-23 udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 300 af 26. marts 2019, jf. andelsboligforeningsloven, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), samt at give de efter andelsboligforeningslovens krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så den afspejler foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for indeværende år er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i h.t. budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra ventelistegebyrer mv. indtægtsføres i takt med registrering af indtægterne. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender mv. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedr. prioritetsgæld, realiseret kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld). Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. 5

8 Anvendt regnskabspraksis - fortsat Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponeringen indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke-likvide omkostninger. Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde, hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("Reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, samt resterende overførsel af årets resultat. Under "Andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt eventuel reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer mv. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. 6

9 Anvendt regnskabspraksis - fortsat Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Hensættelse til udskudt skat Foreningens vedtægter bestemmer, at der til enhver tid skal være mindst et lejemål udlejet til et ikke-medlem. Dermed opretholdes den skattemæssige erhvervsaktivitet, hvorfor det ikke er sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning. Der indregnes derfor ikke hensættelse til udskudt skat som følge heraf. Der indregnes heller ikke negativ udskudt skat af et eventuelt skattemæssigt underskud til fremførsel. Øvrige noter Nøgletal De i note 19 anførte nøgletal har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation. De anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af bekendtgørelse nr. 300 af 26. marts 2019 fra Erhvervsstyrelsen om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. De lovkrævede oplysninger er indeholdt i bilag 1 til bekendtgørelsen (Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen), og er anført som et særskilt afsnit i note 20 under overskriften "lovkrævede nøgleoplysninger" med henvisning til oplysningsskemaets referencenummer. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 20. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 15. Vedtægterne bestemmer desuden i 15, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. 7

10 Resultatopgørelse for 2018 Budget Realiseret Budget Realiseret kr. note kr. kr. kr. (ej revideret) (ej revideret) Indtægter Boligafgift Lejeindtægter Overdragelsesgebyrer Øvrige indtægter Indtægter i alt Omkostninger Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Renholdelse Løbende vedligeholdelse Genopretning og renovering Foreningsomkostninger Indvendig vedligeholdelse for lejere Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af årets resultat Forslag til resultat disponering: Årets overførsel fra "Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen" Overført resultat: Betalte prioritetsafdrag Opløsning af amortisering af kurstab mv. på obligationslån Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt

11 Balance pr. 31. december note kr. kr. Aktiver Ejendommen, matr. nr. Amagerbros Kvarter København Dagsværdi pr. 31. december 2018, valuarvurdering Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 udgør kr Materielle anlægsaktiver Restancer Forudbetalte omkostninger Udlæg andele under overdragelse Mellemregning administrator Andre tilgodehavender Forsikringssager Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

12 Balance pr. 31. december note kr. kr. Passiver Andelsindskud Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Overført resultat m.v Egenkapital før andre reserver Andre reserver Reserveret til imødegåelse af værdiforringelse af ejendom m.v Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Andre reserver Egenkapital Prioritetsgæld Mellemregning andelshavere, overdragelser af andele Deposita m.v Varmeregnskab Afsluttet varmeregnskab Indvendig vedligeholdelse, lejere Forudbetalt boligafgift og leje Øvrig gæld Gældsforpligtelser Passiver Eventualaktiver- og forpligtelser 18 Nøgletal og oplysninger 19 Beregning af andelsværdi 20 10

13 Noter til resultatopgørelsen Budget Realiseret Budget Realiseret kr. kr. kr. kr. (ej revideret) (ej revideret) Note 1. Lejeindtægter Lejeindtægter beboelseslejemål Tomgang beboelseslejemål Moderniseringstillæg Lejeindtægter erhvervslejemål Moderniseringstillæg nedtrappes over en årrække. Note 2. Øvrige indtægter Renovation Forbedring el-installation Regulering indvendig vedligeholdelse m.v Note 3. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter Forsikringer Abonnement, kontingenter Note 4. Forbrugsafgifter Vandafgift Renovation El- og varmeforbrug, fællesarealer og Bryggenet, omkostninger Bryggenet, indtægter Note 5. Renholdelse Ejendomsservice Vinduespolering og trappevask Storskrald Snerydning, skadedyr m.v

14 Noter til resultatopgørelsen Budget Realiseret Budget Realiseret kr. kr. kr. kr. (ej revideret) (ej revideret) Note 6. Løbende vedligeholdelse Blikkenslager Elektriker Låseservice Maler Murer Tømrer Varmeanlæg Kloakarbejde Tag Drift af maskiner Vinduer Porttelefoner Gård og have Teknisk rådgivning Skilte Diverse reparationer, materialer m.v Note 7. Genopretning og renovering Vandrør og faldstammer Varmecentral Vedligeholdelse i alt

15 Noter til resultatopgørelsen Budget Realiseret Budget Realiseret kr. kr. kr. kr. (ej revideret) (ej revideret) Note 8. Foreningsomkostninger Løn, feriepenge og vikararbejde Bestyrelsesgodtgørelse Administrationshonorar Anden administration BXP Revision Konsulentassistance, regnskab m.v Valuarvurdering Advokat Varmeregnskabshonorar Bestyrelseskontor, telefon og internet Møder, fester, generalforsamling mv Gebyrer Porto og bude It - udstyr og forbrugsvarer Tryk regnskaber og referater Tab, tomgang mv Overdragelsesomkostninger BXP Diverse Note 9. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter mv Øvrige renteomkostninger Provision Amortisering af låneomkostninger Låneomlægning og afskrivning af amortiserede omkostninger Heraf afskrivning over løbetid

16 Noter til balancen kr. kr. Note 10. Ejendommen, matr. nr. Amagerbros Kvarter København 120 Kostpris pr. 1. januar Tilgang 0 0 Afgang 0 0 Kostpris pr. 31. december Opskrivninger pr. 1. januar Årets opskrivning Opskrivning pr. 31. december Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december Ejendommen er indregnet til handelsværdi pr. 31. december 2018 i henhold til vurdering af 9. april 2019 af ejendomsmægler og valuar, MDE, Erik Wiborg fra Wiborg & Partnere. Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens DCF-beregninger er baseret på en afkastprocent på 5,5%. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver handelsvurderingen alt andet lige. Afkastkravet på 5,5% i DCFberegningen gælder for den fuldt udviklede ejendom. Handelsværdien er vurderet på grundlag af en DCF-model med en budgetperiode på 15 år. En følsomhedsanalyse viser, at hvis afkastkravet alt andet lige stiger med 0,5%, vil ejendommens handelsværdi falde med ca. kr. 90 mio. Hvis lejeindtægterne alt andet lige falder med 1,0%, vil dagsværdien falde med ca. t.kr DCF-beregningen er baseret på en OMK-leje på 546 kr./m² samt en lejeindtægt for den fuldt udviklede ejendom på kr./m². Opmærksomheden henledes på, at de 34 tagterrasser og 40 altaner på foreningens ejendom er individuelle forbedringer for de berørte andelshavere og derfor ikke indgår i vurderingen. Ved salg af de pågældende andele skal der, udover iagttagelse af den vedtagne andelsværdi, tages hensyn til handelsværdien af de individuelle forbedringer. 14

17 Noter til balancen kr. kr. Note 11. Likvide beholdninger Nordea Bank, Driftskonto (kredit maks. kr ) Nordea Bank, Byggekonto Nordea Bank, Bestyrelseskonto Nordea, Sikringskonto Bryggenet 2 2 Kassebeholdning

18 Noter til balancen - fortsat Note 12. Egenkapital Egenkapital før andre reserver Andelsindskud Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Overført resultat m.v. I alt kr. kr. kr. kr. Saldo pr. 1. januar Tilgang nye andele: Bolig 53 og Tillægsværdi nye andele Årets regulering Anvendt af hensættelser 0 Overført af årets resultat Saldo pr. 31. december Andre reserver Egenkapital i alt Reserve til imødegåelse af værdiforringelse ejendom, kursregulering m.v. Reserve til vedligeholdelse af ejendommen I alt kr. kr. kr. kr. 1. januar Tilgang nye andele: Bolig 53 og Tillægsværdi nye andele Årets regulering Anvendt af hensættelser Overført af årets resultat Saldo pr. 31. december

19 Noter til balancen, fortsat Note 13. Prioritetsgæld Rest- Renter og Betalte Amortiseret Regnskabsløbe- bidrag afdrag kurstab og Nominel mæssig Næste års tid (indfriet) låneomk. restgæld værdi afdrag Kursværdi Kurs /12 31/12 31/ /12 Lånetype år kr. kr. kr. kr. kr. kr. kr. Grundejernes Investeringsfond Opr Kontantlån. rentesats: 1,5% 100,00 17, Realkredit Danmark Opr Flexlån, F5, renteændring i 2020 inkonvertibelt med afdragsfrihed til 2020 rentesats: 0,4292% 101,01 21, Realkredit Danmark Opr Flexlån, F5, renteændring i 2020 inkonvertibelt med afdragsfrihed til 2023 rentesats: 0,4292% 101,01 24, Realkredit Danmark 2,% serie 2047 Opr Obligationslån med afdragsfrihed til 2027 rentesats: 2,0% 28, Realkredit Danmark 2% serie 23 S 2047 Opr Kontantlån rentesats: 2,1264% 28, Realkredit Danmark 2% serie 23 S 2047 Opr Kontantlån rentesats: 2,1264% 28, Amortiseret kurstab 1. januar Amortiseret kurstab, andel der omkostningsføres i

20 Noter til balancen - fortsat kr. kr. Note 14. Varmeregnskab Indbetalt aconto Varmeomkostning Note 16. Indvendig vedligeholdelse, lejere Saldo 1. januar Hensat i året Anvendt Indtægtsført vedr. nye andele Saldo 31. december Note 16. Øvrig gæld Revision Konsulentassistance, regnskab m.v Ista varmeregnskab Valuarvurdering El Trappevask Vikararbejde Feriepenge Diverse kreditorer Moms, skat, ATP, mv Andet

21 Noter til balancen - fortsat Note 17. Gældsforpligtelser Af de samlede gældsforpligtelser, er kr langfristede gældsforpligtelser. Den langfristede gæld består alene af prioritetsgæld. Der henvises i øvrigt til note 13. Note 18. Eventualaktiver- og forpligtelser Sikkerhedsstillelser Der er tinglyst ejerpantebrev nom. kr Ejerpantebrevet er ikke pantsat til sikkerhed. Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Der er stillet pant for gæld med en samlet hovedstol på kr i ejendommen. Hæftelsesforholdene er ligeledes oplyst i note 19, Nøgleoplysninger, Feltnr. E1 og E2. Afgivne garantier Administrator oplyser, at der er ikke er stillet kautioner til sikkerhed for andelshavere. Ejendomsavancebeskatning I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået til andele efter 19. maj Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen som følge af erhvervsudlejning ikke vil afhænde den sidste ledige lejelejlighed. Det er derfor ikke sandsynligt, at der vil blive udløst ejendomsavancebeskatning. Foreningen udlejer fortsat 35 erhvervs- og boliglejligheder til ikke-medlemmer. 19

22 Øvrige noter til årsregnskabet Note 19. Nøgletal og oplysninger Nøgletal og -oplysninger viser centrale dele af foreningens økonomi, og er primært udregnet på grundlag af arealer. I anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Der henvises iøvrigt til bemærkning om arealer i bestyrelsens påtegning på side 2. Lovkrævede nøgletal og - oplysninger Bekendtgørelse nr.300 af 26. marts 2019 angiver i bekendtgørelsens Bilag 1 en række lovkrævede nøgleoplysninger om foreningens økonomi. Oplysningerne er anført nedenfor. Der er anført et referencenummer for hver oplysning, der svarer til de i nøgleskemaet anvendte referencenumre. Feltnr. Boligtype Antal 31/ stk. Areal 31/ m² Areal 31/ m² Areal 31/ m² B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål Bestyrelseslokale og B5 loftsarealer B6 I alt Arealoplysningerne er baseret på administrators stamoplysninger, og svarer ikke til de BBR registrerede. Feltnr. C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af andelsværdi? Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud X Andet C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af boligafgiften? X C3 Hvis "Andet" beskrives fordelingsnøglen her: Ikke aktuelt 20

23 Øvrige noter til årsregnskabet Note 19. Nøgletal og oplysninger Feltnr. D1 Foreningens stiftelsesår År 2001 D2 Ejendommens opførelsesår 1909 Feltnr. Sæt kryds Ja Nej E1 Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? X E2 Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Feltnr. F1 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering X Feltnr. F2 Forklaring på udregning: Anvendt Ejendomsværdi (F2) værdi m2 ultimo året i alt (B6) 31/ kr. pr. m² kr. Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Feltnr. F3 Forklaring på udregning: Generalforsamlingsbestemte reserver Andre Andre reserver (F3) reserver m² ultimo året i alt (B6) 31/ kr. pr. m² kr Feltnr. F4 Forklaring på udregning: Reserver i procent af ejendomsværdi (F3 *100)/F2 % 5,

24 Øvrige noter til årsregnskabet Note 19. Nøgletal og oplysninger Feltnr. Sæt kryds Ja Nej G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? X G2 G3 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X X Feltnr. Forklaring på udregning: (Ultimo månedens indtægt uden fradrag for tomgang, tab m.v.) * 12 m² pr. balancedagen for andelsboliger B1 kr. pr. m² H1 Boligafgift * 12 / H2 Erhvervs-lejeindtægter * 12 / H3 Boligleje-indtægter * 12 / Feltnr. Forklaring på udregning: Årets resultat m² pr. balancedagen for andelsboliger B1 År 2016 År 2017 År 2018 Årets resultat pr. andels J1 m² de sidste 3 år Feltnr. Forklaring på udregning af K1: Andelsværdi pr. balancedagen (note 20 ) m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Feltnr. Forklaring på udregning af K2: (Gældsforpligtelse - omsætningsaktiver) pr. balancedagen m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) kr. pr. m2 K1 Andelsværdi K2 + (Gæld - omsætningsaktiver) K3 Teknisk andelsværdi

25 Øvrige noter til årsregnskabet Note 19. Nøgletal og oplysninger Feltnr. Forklaring på udregning: Vedligeholdelse pr. år m² ultimo året i alt (B6) År 2016 År 2017 År 2018 kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² Vedligeholdelse, løbende M Vedligeholdelse, genopretning og M2 renovering M3 Vedligeholdelse i alt Feltnr. Forklaring på udregning: (Regnskabsmæssig værdi af ejendom - Gældsforpligtelser i alt ) på balancedagen * 100 Regnskabsmæssig værdi af ejendommen på balancedagen % P Friværdi 67 Feltnr. Forklaring på udregning: Årets afdrag m² pr. balancedagen for andelsboliger (B1) År 2016 År 2017 År 2018 kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² Årets afdrag for de sidste 3 år R

26 Øvrige noter til årsregnskabet Note 19. Nøgletal og oplysninger Supplerende nøgletal Udover de lovkrævede nøgletal- og -oplysninger ovenfor, er der beregnet følgende nøgletal, der medvirker til at skabe overblik over foreningens økonomiske udvikling. Der er taget udgangspunkt i værdierne pr. balancedagen. Beregnede nøgletal for foreningen: kr./m² kr./m² andele total for ejd. B1 B6 Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser - omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Henlæggelser uden for andelsværdi % Boligafgift i gennemsnit 565 Boligafgift i % af samlede ejendomsindtægter 81 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig m² 457 Omkostninger m.v. i % Renter, kr % Øvrige omkostninger, kr % Afdrag, kr % Foreningsomkostning er, kr % Vedligeholdelse, kr % 24

27 Øvrige noter til årsregnskabet Note 20. Beregning af andelsværdi Bestyrelsen indstiller til følgende værdiansættelse i henhold til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5 stk. 2, litra b, offentlig ejendomsvurdering samt vedtægternes 15. kr. Foreningens egenkapital før generalforsamlings-bestemte henlæggelser pr. 31. december Korrektioner i henhold til lov om andelsboligforeninger: Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2018 Prioritetsgæld, kursværdi pr. 31. december Værdi pr. indskudt andelskrone: ,00 Værdi pr. m Ejendommen er indregnet til handelsværdi pr. 31. december 2018 i henhold til vurdering af 9. april 2019 af ejendomsmægler og valuar, MDE, Erik Wiborg fra Wiborg & Partnere. Valuarvurderingen er maksimalt gældende i 18 måneder i henhold til lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber 5 stk. 2, litra b og andelsværdien kan benyttes indtil 30. juni Andelsværdien kan ikke benyttes ved overdragelser foretaget efter denne dato. Det forventes dog, at der ved næste årsregnskab og efterfølgende generalforsamling vedtages en ny andelsværdiberegning. Vurderingen skal være gældende på handelstidspunktet. Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens DCF-beregninger er baseret på en afkastprocent på 5,5%. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver handelsvurderingen alt andet lige. Afkastkravet på 5,5% i DCFberegningen gælder for den fuldt udviklede ejendom. Handelsværdien er vurderet på grundlag af en DCF-model med en budgetperiode på 15 år. En følsomhedsanalyse viser, at hvis afkastkravet alt andet lige stiger med 0,5%, vil ejendommens handelsværdi falde med ca. kr. 90 mio. Hvis lejeindtægterne alt andet lige falder med 1,0%, vil dagsværdien falde med ca. t.kr DCF-beregningen er baseret på en OMK-leje på 546 kr./m² samt en lejeindtægt for den fuldt udviklede ejendom på kr./m². Opmærksomheden henledes på, at de 34 tagterrasser og 40 altaner på foreningens ejendom er individuelle forbedringer for de berørte andelshavere og derfor ikke indgår i vurderingen. Ved salg af de pågældende andele skal der, udover iagttagelse af den vedtagne andelsværdi, tages hensyn til handelsværdien af de individuelle forbedringer. Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning: Værdi pr. indskudt andelskrone vedtaget på generalforsamling, den 23. maj ,00 Værdi pr. m

28 Øvrige noter til årsregnskabet Note 20. Beregning af andelsværdi Specifikation af andelsværdier Der henvises iøvrigt til bemærkning om arealer i bestyrelsens påtegning på side 2. Areal Antal Indskud Indskud i alt Andelsværdi Andelsværdi i alt m2 kr. kr. kr. kr. 55, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

29 Øvrige noter til årsregnskabet Der henvises iøvrigt til bemærkning om arealer i bestyrelsens påtegning på side 2. Note 20. Beregning af andelsværdi Specifikation af andelsværdier - fortsat Indskud Andelsværdi Areal Antal Indskud i alt Andelsværdi i alt m2 kr. kr. kr. kr. transport , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Afrunding