LOKALPLAN NR for et erhvervsområde i Hou (håndværkerområdet)

Transkript

1 LOKALPLAN NR for et erhvervsområde i Hou (håndværkerområdet) Hals Kommune Februar I999 Tilrettet juni 1999

2 VEJLEDNING HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er en plan for et mindre område i kommunen. Formålet med en lokalplan er at fastlægge bindende bestemmelser for, hvordan ejere, lejere og brugere må anvende og udforme ejendomme og udendørsarealer i det område, lokalplanen omfatter. l en lokalplan kan byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område f.eks. om: -områdets anvendelse eller ændret anvendelse -udstykning -vej- og stiforhold -placering og udformning af bebyggelse -anvendelse af materialer og farver -etablering og sikring af friarealer I Lov om planlægning er det bestemt, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde sættes i gang, eller ved væsentlige afvigelser fra en gældende lokalplan, skal der tilvejebringes en ny lokalplan. Desuden kan byrådet vedtage en lokalplan, hvis det skønnes nødvendigt for at give offentligheden indsigt og medindflydelse ved ændringer i bestående forhold. Formålet med disse bestemmelser er dels at sikre en sammenhæng i planlægningen, og dels at sikre en hensyntagen til naboområderne. En lokalplan, der udsendes første gang, er at betragte som et forslag, der i henhold til reglerne i Lov om planlægning skal fremlægges til offentligt debat i mindst 8 uger. I denne periode kan alle fremsende indsigelser, kommentarer og ændringsforslag, som kan være med til at belyse og måske ændre bestemmelserne i lokalplanen. Når indsigelsesperioden er udløbet, træffer byrådet beslutning om, hvorvidt ind komme indsigelser og ændringsforslag skal danne grundlag for ændringer i lokalplanforslaget. Når forslaget til lokalplan herefter er behandlet og endelig vedtaget af byrådet, sker der offentlig bekendtgørelse herom i Hals avis. Yderlige oplysninger Hals kommune, Planlægningsafdelingen Borgergade Gandrup Telefon

3 GEOGRAFISK PLACERING I HOU, HALS KOMMUNE Nordjyllands Amt

4 GEOGRAFISK PLACERING INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING VEJ- OG STIFORHOLD OG PARKERING TILLADELSER FRA ADNDRE MYNDIGHEDER SERVITUTGENNEMGANG LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER LOKALPLAN 6.18 l. LOKALPLANENS FORMÅL 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 4 UDSTYKNING 5 VEJFORHOLD OG PARKERING 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8 UBEBYGGEDE AREALER 9. TILLADELSEN FRA ANDRE MYNDIGHEDER 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 11, DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 12. VEDTAGELSESPÅTEGNING KORTBILAG 1 KORTBILAG 2

5 REDEGØRELSE REDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet for at få nærmere fastlagt plangrundlaget for et område, der i Hals kommunes kommuneplan er udlagt til et håndværkerområde, som indeholder en del service- og forretningsvirksomheder. Området indeholder også boliger. Da der er ønske om udvidelse af erhvervsaktiviteterne, er der udarbejdet en lokalplan for området. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen har regulerende bestemmelser for håndværkerområdet, hvor etablering af detailhandelsbutikker kun kan lade sig gøre for butikker, der alene forhandler virksomhedens egne produkter i tilknytning til produktionslokalerne. (Se afsnit om butiksstruktur på side 4). Arealet ligger - på nær grunden til Hou Kraftvarmeværk - i landzone og overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. Virksomhederne i området må ikke eller kun i ubetydelig grad medføre støj- lugt eller luftforurening. Håndværkerområdet ligger nord for Houvej og vest for Strandvejen. De meget trafikerede veje er medvirkende til at afskære stedet fra de offentlige områder med blandt andet ældreboliger og de egentlige boligområder i Hou By. For en del af området er der udarbejdet lokalplan 6.14 for Hou Kraftvarmeværk. Denne lokalplan bibeholdes uændret, således, at den nye lokalplan bliver gældende for det resterende håndværkerområde. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 ved boligbyggeri og 40 ved anden byggeri. Bygninger må ikke opføres højere end 8,5 m, dog må specielle anlæg som skorstene og andre nødvendige tekniske installationer være højere. Området ligger indefor kystnærhedszonen. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder. Delområde A: Område til service- og forretningsvirksomhed (kun handel med egne produkter) samt mindre værksteds- og lagervirksomhed og boliger. Bebyggelsesprocenten må i delområdet være max. 25 % for boliger og 40 ved anden bebyggelse. Bygningshøjder må være max. 8,5 m med udnyttet tagetage. Delområde 6: Område til service- og forretningsvirksomhed (kun handel med egne produkter) samt mindre værksteds- og lagervirksomhed. Der kan ikke opføres nye boliger, men lovligt eksisterende kan forblive som hidtil. Bebyggelsesprocenten må i delområdet være max. 40. Bygningshøjden må være I

6 REDEGIZIRELSE max. 8,5 m. Specielle anlaeg, skorstene og andre tekniske installationer, som er nmdvendige for virksomhedens indretning eller drift, kan dog accepteres hrajere. Grunde m i ikke udstykkes rned en stsrrelse mindre end 1500 m2. Lokalplan nr og 6.18 Hindvakerornrgdet ved krydset HouvejlStrandvejen 2

7 REDEGØRELSE Der er eksisterende boliger langs Strandvejen.vest for lokalplanområdet ligger der minkfarme. Dette har medført, at man i delområde B ikke i fremtiden kan etablere nye boliger. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan 1997 for Nordivllands Amt Planlægning i kystområder: Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen, der er defineret i Lov om planlægning. For planlægning gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for arealer i landzone, hvis der en særlig, planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. Endvidere skal der i lokalplaner for området i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne ved gennemførelse af lokalplanens elementer. Ifølge Regionplan 1997 har Hou fået status af lokalcenter, og byudvikling er dermed gjort mulig. Ifølge den nugældende kommuneplan for Hals kommune, danner håndværkerområdet byens nordvestlige grænse ud mod det åbne land, og området er i den gældende regionplan registreret som naturområde. Rammeområder i den nordvestlige del af Hou ifølge Hals kommuneplan

8 REDEGØRELSE I Bymodel Hou, som ikke er endelig vedtaget endnu, er der udlagt endnu et erhvervsområde nord for håndværkerområdet med lignende rammebestemmelser, dog ikke med mulig hed for boliger. Håndværkerområdet afslutter på nuværende tidspunkt byen, men kommer på længere sigt til at indgå i et samlet erhvervsområde, der afrunder byen. På modstående vejside mod øst er der nyere boligbebyggelse og mod syd findes Hou kirke med kirkegård og et mindre beplantet område. Der er sket udvidelse af bebyggelsen i håndværkerområdet - blandt andet er Hou Kraftvarmeværk blevet bygget, men der er ikke sket ændring af områdets karakter, som er præget af værksteds- og industribygninger med omgivende friarealer til oplag m.v. delvis omgivet af beplantning. Bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen sikrer, at karakteren bevares. Der må ikke bygges højere end 8,5 m udover de specielle tekniske anlæg som skorstene m.v. til virksomhederne. Fremtidige aktiviteter i området vil således ikke synsmæssigt og funktionelt ændre områdets karakter. Butiksstruktur Som led i regeringens bestræbelser for at forbedre mulighederne for en decentral detailhandelsstruktur og for at styrke bykerner, har man vedtaget Lov nr. 324 af 14. maj Lov om ændring af lov om planlægning. Lovændringen betyder, at lokalplanforslag, der giver mulig hed for etablering af butikker, skal indeholde: 1) bestemmelse om den maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker, 2) bestemmelse om butikskategori (dagligvarebutik eller udvalgsvarebutik). Hou er i Regionplan 97 udpeget til lokalcenter. Det medfører, at den maksimale størrelse for butikker til særligt pladskrævende varegrupper ikke må være større end 1.O00 m2 og for butikker i erhvervsområder ikke større end 200 m2. Håndværkerområdet må betragtes som et erhvervsområde. Det betyder, at etablering af detailhandelsbutikker i erhvervsområder kun kan lade sig gøre for butikker, der alene forhandler virksomhedens egne produkter i tilknytning til produktionslokalerne. 4

9 REDEGIZIRELSE OmrGdet set fra Skippervej 1 r I h '* OmrGdet set fra Strandvejen 5

10 REDEGØRELSE Hals kommunedan Nye lokalplaner skal udarbejdes i overensstemmelse med kommuneplanen. Området er omfattet af de generelle rammebestemmelser for området til håndværkerformål i Hals kommuneplan. Ved udarbejdelse af lokalplaner skal det sikres: - at områdets anvendelse fastlægges til boligformål og erhvervsformål, herunder service- og forretningsvirksomhed, samt at der kun kan opføres virksomheder eller anlæg, som ikke medfører særlige gener i form af forurening, støj og lugt, - at bebyggelsesprocenten for hver ejendom ikke overstiger 25 ved boligbebyggelseog40ved anden bebyggelseog - at bebyggelsen ikke opføres med mere end en etage med udnyttet tagetage og at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. Området overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. Varme plan Området kan forsynes med fjernvarme og der er tilslutningspligt. Der er forbud mod etablering af elvarme. Spildevandsplan Ny bebyggelse skal tilsluttes offentlig kloak. Mi Ijømæss ig e forhold : Lugtgener Umiddelbart vest for området er placeret mink- og rævefarme. Ifølge bekendtgørelse nr. 12 af 3. januar 1992 om pelsdyrfarme, må mink- og rævefarme med u/io.ooo dyreenheder ikke placeres nærmere boliger end henholdsvis 200 m og 300 m. Afstanden overholdes indenfor lokalplanområdet. I den endnu ikke vedtagne Bymodel Hou skal der - for at imødegå eventuelle lugtgener - ifølge rammebestemmelserne udlægges et konsekvensområde på en afstand af 200 fra lokalplanområdet ved udarbejdelse af lokalplan for håndværkerområdet. 6

11 REDEGØRELSE Støj Værksteds- og fremstillingsaktiviteter m.v. må ikke medføre, at det samlede, resulterende støjniveau overstiger de nævnte værdier i skel mod boliger. 55 db(a) mandag-fredag kl lørdag kl db(a) mandag-fredag kl lørdag kl søn- og helligdage kl db(a) alle dage kl Støjens maksimalværdier om natten må ikke overstige de anførte værdier med mere end 50 db(a). VEJ- OG ADGANGSFORHOLD OG PARKERING Strandvejen, som afgrænser området mod øst, har status af amtsvej, og der er adgangsbegrænsning. Der er udlagt vejbyggelinier, som måles fra vejmidte og 25 m ind på området. Indenfor vejbyggelinien må der ikke opføres nyt byggeri. Houvej, som afgrænser området mod syd, har status af kommunevej. Der er udlagt en vejbyggelinie på 5 m målt fra skel mod vej og 5 m ind på området. Der må ikke indenfor vejbyggelinien opføres nyt byggeri. Der skal etableres 1 p-plads pr. bolig og 1 p-plads pr. 50m2 erhverv. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold indenfor lokalplanens område, før der er opnået tilladelse fra - Nordjyllands Amt (Fredningsnævnet) til at placere en bygning med en højde, der overstiger 8,5 m og til installation af skorstene og andre tekniske anlæg ifølge Naturbeskytteiseslovens Der skal søges om tilladelse i hvert enkelt tilfælde. - Nordjyllands Amt til byggeri indenfor vejbyggelinier i en afstand af 25 m målt fra vejmidten ind i lokalplanområdet. Der skal søges om tilladelse i hvert enkelt tilfælde. - Nordjyllands Amt til at etablere nye vejadgange ka den del af Strandvejen, 7

12 REDEGØRELSE som ligger inden for lokalplanområdet. Der skal søges om tilladelse i hvert enkelt tilfælde. SERVITUTGENNEMGANG Der er foretaget servitutgennemgang. Det har ikke givet anledning til sletning af servitutter. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog forsætte som hidtil, og lokalplanen medfører ikke i sig selv et krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet og offentligt bekendtgjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan dog forsætte som hidtil. Lokalplanforslaget midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget og offentlig bekendtgjort af byrådet. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis ikke det er endeligt vedtaget inden 3 år efter off en t I ig g 0 relsen. - 8

13 LOKALPLAN nr LOKALPLAN NR for et håndværkerområde i Hou I henhold til lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 om planlægning som ændret ved lov nr. 478 af 1. juli 1998 og lov nr. 479 af 1. juli 1998 fastsættes hermed følgende bestemmelser: 1. LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Formålet med lokalplanen er at fastlægge bestemmelser, som er gældende i lokalplanområdet afgrænset under afsnit 2.1 Lokalplanen skal sikre, - at - at - at - at - at arealet indenfor lokalplanens område kan anvendes til erhvervsområde (håndværkerformål) og for en del af området boliger, der gives bygningsregulerende bestemmelser for området der kan ske overførsel af areal i landzone til byzone de miljømæssige konsekvenser af områdets anvendelse begrænses mest muligt, og give regulerende bestemmelser med hensyn til butiksstruktur. LOKALPLANENS OMRADE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr.nr. 22 m, 22 f, 22 i, 13 z, 13 æ, 13 ae, 13 0, 13 s, 13 af, 13 al, 18 p,18 an, 18 9

14 LOKALPLAN nr r, 18 n, 18 m, 4 o, 4 ch, 2 ab, del af 2 af, del af 18 cl, og del af 18 o alle Hou By, Hals samt alle de ejendomme, der efter lokalplanens endelige ved tag else udstykkes de oven nævn te ejendomme. 2.2 Alle matrikelnumre på nær del af matr.nr. 18 cl ligger i landzone. Ved Lokalplanens endelig vedtagelse overføres de til byzone. 3. OMWDETS ANVENDELSE 3.1 Området underopdeles i to delområder, nemlig Delområde A Området må kun anvendes til håndværkerformål som f.eks. mindre værksteds- og lagervirksomhed samt service- og forretningsvirksomhed i tilknytning hertil og boliger. Delområde B Området må kun anvendes til håndværkerformål som f.eks. mindre værksteds- og lagervirksomhed samt service- og forretningsvirksomhed Delområde A og B Forretningsvirksomhederne må kun forhandle egne varer i tilknytning til produktionslokalerne, eller særligt pladskrævende varegrupper, der ikke kan indpasses i de centrale områder af en by eller bydel. Butikker må i erhvervsområdet må ikke være større end 200 m2, og butikker med særligt pladskrævende varegrupper må ikke være større end 1000 m2. Virksomhederne må ikke eller kun i ubetydelig grad medføre støj- lugt eller luftforurening. Støj fra lokalplanområdet, målt i skel til de tilgrænsende områder, må ikke overstige de værdier, der ses gengivet på side 7 i lokalplanens redeg ø relse UDSTYKNINGER Udstykning skal godkendes af byrådet. Udstykning vil kunne finde sted i det omfang, det vil være ønskeligt med en matrikulær opdeling af funktioner inden for området. 10

15 LOKALPLAN nr I delområde B må grunde ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 1500 m VEJ- OG ADGANGSFORHOLD OG PARKERING Langs Houvej udlægges en vejbyggelinie i en afstand af 5 m fra vejskel som vist på kortbilag 2. Indenfor byggelinien må der ikke opføres nyt byggeri. Langs Strandvejen udlægges en vejbyggelinie i en afstand af 25 m målt fra vejmidten og 25 m ind på området. Der skal anlægges 1 p-plads for hvert 50 m2 erhvervsareal, og 1 p-plads pr. bolig. 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for hver ejendom må ikke overstige 25 ved boligbebyggelse og 40 ved anden bebyggelse Byggeri må ikke opføres med mere end en etage med udnyttet tagetage og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Specielle anlæg, skorstene og andre tekniske installationer, som er nødvendige for virksomhedens indretning eller drift kan dog accepteres højere. Nyt byggeri skal placeres således, at genevirkninger i forhold til omgivelserne undgås. Arealet mellem byggelinie og vejskel langs Houvej inden forlokalplanområdet må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse ifølge kortbilag 2. Arealet indenfor vejbyggelinier langs Stranvejen indenfor lokalplanområdet må ikke bebygges ifølge kortbilag BEBYGGELSENS YDRE FREMTFUEDEN 7.1 Nyt byggeri skal udformes og placeres, så det ved sit arkitektoniske udtryk kan indpasse i det omgivende byggeri. Det vil sige, at byggeri i materialevalg og farvesætning skal tage hensyn til byggestilen i området og til beliggenheden i kystnært område. 11

16 LOKALPLAN nr Til udvendige bygningssider må anvendes teglmaterialer som blank eller pudset mur og i mindre omfang beklædningsplader i farver inden for jordskalaen. Mindre bygningsdele kan udføres i lette materialer som f.eks. træ og glas. Dog må der ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. På den del af en bygnings tagflade, som eventuelt indrettes til energibesparende foranstaltninger (solfangere eller lignende), kan man dog med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde anvende blanke og reflekterende materialer. Tankanlæg, skorstene og andre tekniske installationer skal udformes, placeres og farvesættes på en måde, så de virker mindre dominerende i området. Skiltning og opsætning af logoer og reklamer må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 8. UBEBYGGEDE AREALER Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. Oplag af varer, materialer m.v. må ikke være til gene for de omkringbo ende. F.eks. må skrotklare biler ikke stables i to lag. Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn rnå kun foretages med byrådets tilladelse. Indhegning af grundene med et af bygningsmyndigheden godkendt hegn er tilladt i en højde af I,80 m. Hvis der ikke opsættes hegn, skal der mellem grundene være levende hegn. Der kan forlanges opsat fast hegn i en højde af mindst 1,80 m omkring grunde, der fungerer som oplag for materiel eller produkter, der kan være til synsmæssig gene for naboer Vedligeholdelse af beplantning eller fast hegn påhviler grundejeren. 12

17 LOKALPLAN nr TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 9.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold inden for lokalplanens område før følgende foreligger: - tilladelse i hvert enkelt tilfælde fra Nordjyllands Amt (Fredningsnævnet) til at placere en bygning med en højde, der overstiger 8,5 m. Dette gælder endvidere skorstene, tekniske installa tione r m. v. - tilladelse i hvert enkelt tilfælde fra Nordjyllands Amt vedrørende etablering af nye vejadgange til Strandvejen. - tilladelse i hvert enkelt tilfæide fra Nordjyllands Amt til byggeri inden for vejbyggelinier i en afstand af 25 m målt fra vejmidten og ind i lokalplanområdet. 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 10.1 Nyt byggeri skal tilsluttes offentlig kloak Nyt byggeri skal tilsluttes offentlig fjernvarmeforsyning Ved bebyggelse langs veje og jernbaner med en trafikintensitet, der medfører et støjniveau på mere end 55 db (A) ved den enkelte bygning, skal der isoleres mod udefra kommende støj, så det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db. 1 I. DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 11.I Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i lokalplanen kan ind rømmes af byrådet, hvis karakteren af det kvarter, som lokalplanen SØger at skabe eller fastholde, ikke derved ændres Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved ny lokalplan. 13

18 LOKALPLAN nr VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Hals Byråd den f-7 Bent Sørensen Borgmester 14

19 2AB

20