N O T A T. Økonomiske principper for Jordforsyningen. Dette notat er udarbejdet for at beskrive

Transkript

1 N O T A T Økonomiske principper for Jordforsyningen Afdeling Klik her for at angive tekst. Telefon E-post lone.rossen@rksk.dk Dato 11. oktober 2016 Sagsnummer Dette notat er udarbejdet for at beskrive De økonomiske principperne, der ligger til grund for økonomien i udvikling af bolig- og erhvervsområder Den politiske beslutningsproces gennem forløbet fra beslutning om igangsætning af et udviklingsområde til endelig opgørelse af den samlede økonomi ved lukning af et område De administrative processer ved håndtering af økonomien I notatet beskrives først de overordnede politiske principper, dernæst udfoldes i økonomiske principper ved at gennemgå arbejdsgangen af en udstykningssag. Til illustration er vedlagt et eksempel i form af et regneark. De økonomiske principper Den samlede økonomi for jordforsyningsområdet skal balancere over en 4 årig løbende periode Økonomien i det enkelte udviklingsområde skal afspejle de faktiske omkostninger, herunder både midler til ekstern assistance og til interne administrative ressourcer Anlægsbevillingen baseres på en forhåndskalkule I forhåndskalkulen indregnes 10% af anlægssummen til byggemodning som uforudsete udgifter og yderligere 10% til dækning af projekterings- og tilsynsomkostninger I forhåndskalkulen indregnes 2% af byggemodningsomkostninger+ forundersøgelsesomkostninger til dækning af planlægningsomkostninger. I forhåndskalkulen indregnes 5% af de beregnede omkostninger som administrationsudgifter. Anlægsbevillingen overføres samlet til Jordforsyningskontoen, hvorfra der afholdes udgifter forbundet med det enkelte projektområde. Salgsprisen baseres på en efterkalkulation, når hovedparten af udgifterne er kendte I salgsprisen indregnes 10% fortjeneste

2 Arbejdsgangen i en udstykningssag Lokalplanareal Her fordeles arealet af den samlede grund på etaper, således at efterfølgende fælles udgifter kan fordeles proportionelt, såfremt det er ønskværdigt og/eller relevant. Etapeopdelingen beror på en kombination af et skøn over efterspørgsel på de kommende grunde og områdets geografiske udformning. Arealer og ejendomme Oversigten opgør udgifterne til erhvervelse af arealet, herunder eventuelle omkostninger til udmatrikulering. I købsprisen vurderes det, hvor stor en del af arealet, der efterfølgende kan gøres til genstand for videresalg, og der bør tages højde for, at prisen afhænger af om arealet eksempelvis skal anvendes til offentlige formål eller til videresalg af byggegrunde. Der kan evt. tages udgangspunkt i taksationskommissionens prisfastsættelse. Et forbehold for geologi og arkæologi bør også spille ind i prisfastsættelsen, så kommunen sikrer, at der ikke betales overpris for arealer, der ikke efterfølgende kan udstykkes til bolig- eller erhvervsformål. Tidsperspektivet for ibrugtagning herunder graden af kommunal planlægning bør desuden spille ind ved erhvervelse af arealet. Forundersøgelse Her estimeres omkostninger til udarbejdelse af lokalplan og gennemførelse af arkæologiske og geotekniske undersøgelser. Typisk udarbejdes udkastet til lokalplan af et arkitektfirma, de geotekniske undersøgelser af en konsulentvirksomhed, mens de arkæologiske foretages af Ark-Vest. Såfremt lokalplanen udarbejdes af administrationen overføres beløbet hertil. Resultatet af forundersøgelserne kan anvendes til at vurdere om det er relevant at gennemføre projektet og bør også være en forudsætning for at gennemføre handlen, jvnf. ovenstående. Byggemodning Her opgøres de forventede samlede omkostninger til gennemførelse af byggemodning af den aktuelle etape. Det understreges, at der er tale om erfaringsbaserede estimater, hvorfor der tillægges 10% til uforudsete udgifter. Beløbet er et standardbeløb, som anvendes i den tidlige fase af alle større anlægsprojekter. Omkostningerne fordeles i overordnede anlæg, typisk stamvejen og tilslutning til eksisterende vejføringer og omkostninger direkte relateret til etapen, herunder anlæg af fælles arealer og gadelys. Til byggemodningsomkostningerne medregnes også forventede omkostninger til de understøttende arbejder i form af opmåling af arealets højdekurver etc. og fremstilling af tekniske kort, samt et standardbeløb på 10% til ekstern køb af projekteringen, altså den tekniske beskrivelse af hvorledes byggemodningsopgaven skal udføres (opbygning af veje, placering af afvandingsanlæg etc). Såfremt projektering og tilsyn udføres af administrationen overføres beløbet til Land, By og Kultur. I de samlede byggemodningsomkostninger (og dermed i det beløb, der frigives i anlægssagen) indregnes anlægsudgifter til etablering af kloak og varmeforsyning, og der medregnes det udlæg som

3 kommunen har til tilslutningsbidraget for el og vand. Disse udlæg refunderes efterfølgende ved salg af de enkelte byggegrunde og denne indtægt indgår i en mellemregningskonto som LBK administrerer, og som går i 0 kr. når vi får bidraget retur. Samlede udgifter til brug for anlægsbevillingen Denne post består af summen af de tre ovenstående (forundersøgelse, andel af arealanvendelse og byggemodningen) samt en række mindre poster: A) En driftsomkostning, som dækker vedligeholdelse af fællesarealet i 5 år. Denne udgift afregnes efter regning enten fra en privat entreprenør eller fra Vej &Park. Herefter overgår hele udstykningen til grundejerforeningen og dermed ansvaret for vedligeholdelsen. Efter 5 år betaler kommunens jordforsyningskonto sin andel af gebyr til grundejerforeningen svarende til antallet af usolgte byggegrunde. B) Planlægningsomkostninger på 2% beregnet af omkostninger til byggemodning og forundersøgelse er fastsat ud fra en overordnet betragtning om, hvad den kommunale administration bidrager med i tid. Beløbet overføres til Land, By og Kulturs lønkonto. Beløbet er således 0 kr. såfremt der alene er tale om et køb og salg af jord uden byggemodning. C) En række udgifter, herunder statsafgifter som efterfølgende betales fra jordforsyningskontoen (udstykning og handelsomkostninger) D) Et beløb som afsættes til markedsføring. I det efterfølgende salgsarbejde konteres udgifter til eksempelvis annoncer og opsætning af skilte på denne post. Beløbets størrelse vurderes løbende. E) Administrationsomkostninger på 5%. Beløbet er i kalkulationen baseret på de budgetterede omkostninger. I praksis fratrækkes dette beløb indtægten i forbindelse med gennemførelse af hvert konkret salg og beløbet overføres til kommunekassen. I Anlægssagen fratrækkes de tidligere udbetalte frigivne beløb. Beregning af salgspris pr kvm Denne beregning anvendes til en intern vurdering af om den samlede investering giver et realistisk bud i forhold til en kalkuleret prisfastsættelse. Kalkulationen er baseret på de samlede udgifter, der er frigivet i anlægssagen, fratrukket den del af forundersøgelsen, som ikke vedrører den aktuelle etape og fratrukket de udlæg som kommunen har til tilslutningsafgifter, der betales separat af køber i forbindelse med opførelse af en bolig. I beregningen tages endvidere højde for eventuelle aftaler, der er lavet med sælgeren af arealet om tilbagekøb af en eller flere grunde. Nettobeløbet omregnes til en pris pr. kvadratmeter salgbart areal i form af reelle byggegrunde. Der indregnes en forventet fortjeneste på 10% - dette beløb er en guideline, som tjener til at vurdere det samlede projekts realisme. Såfremt det ikke vurderes realistisk at sælge grunde til de estimerede priser, kan der stilles politiske krav om at sikre at prisen holdes under et givent niveau, eksempelvis ved at reducere i ambitionsniveauet eller indlægge optioner, der kan til- eller fravælges i udbuddet eller man kan vælge at reducere i kravet til fortjeneste. Sagsfremstillingen skal afspejle dette. Fastsættelse af salgspris Når projektet er færdigberegnet fremlægges forslag om godkendelse af salgsbetingelser samt mindstepriser til politisk behandling. Denne sag indeholder de faktuelle byggemodningsomkostninger baseret på indkomne tilbud, og der tages her stilling til niveauet af fortjenesten. Der tages også stilling til en eventuel tillægsbevilling både som udgiftsbevilling og som indtægtsbevilling. Det er først når den

4 sidste grund er solgt, at den samlede fortjeneste opgøres, da der løbende er udgifter forbundet med de usolgte grunde. Det forekommer, at der på baggrund af beliggenhed f. eks ud mod vand/ådale eller andre naturarealer, vurderes at nogle boliggrunde er mere attraktive end andre, og at mindsteprisen for disse grunde fastsættes på baggrund heraf. Det er administrationen, der foretager denne vurdering og Byrådet, der godkender de forslåede priser. Ved Erhvervsjord har kommunen den faste praksis at erhvervsjord, der ligger ud til lidt større veje - ringvejene prisfastsættes i to kategorier - facadejord og bagjord. Facadejorden ligger op til 100 meter ind i arealet fra vejen og udbydes med en lidt højere mindstepris end de bagvedliggende arealer. Udbud af byggegrunde. Når Byrådet har fastsat mindstepriserne annonceres igangsættelse af salget ved et offentlig udbud, hvor potentielle købere har mulighed for at byde på grunden. Efter udbudsrunden har interesserede købere mulighed for at reservere byggegrunde. Såfremt en anden køber er interesseret i en reserveret grund får den person som har lavet reservationen 2 uger til at beslutte om man ønsker at indtræde som køber. Ved reservering af erhvervsjord afgøres længden af reservationsperioden konkret i hvert enkelt tilfælde. En gang årligt annonceres alle salgspriser og betingelser for det kommende år på de kommunale byggegrunde.

5 Omkontering Det samlede frigivne sum fra anlægsbevillingen overføres til Jordforsyningskontoen og i takt med at de enkelte grunde sælges omkonteres 5% af salgsprisen til fælles formål på konto 6. Fra jordforsyningskontoen omkonteres til Land, By og Kulturs lønkonto beløb svarende til projekterings og planlægningsomkostninger såfremt disse opgaver er løst internt. Opfølgning på økonomien i et projektområde Fra jordforsyningskontoen betales alle regninger, der vedrører den enkelte udstykning, (udgifter til anlæg, køb af konsulentydelser, afholdelse af markedsføringsomkostninger og vedligeholdelse af arealet). Jordforsyningskontoen består således af en række underkonti, der hver indeholder regnskabet for en enkelt udstykning. Status på de enkelte konti opgøres årligt, således at det er muligt at følge med i, hvornår der i et givent område er balance mellem udgifter og indtægter og samtidig udarbejdes et estimat på tidshorisonten for salget af de resterende byggegrunde. Den samlede Jordforsyningskonto skal være i balance inden for en 4-årig løbende periode, således at der løbende er likviditetsmæssig dækning for de igangværende aktiviteter. Ved udgangen af 2014 var saldoen således plus 6 mio.kr. mens den ved udgangen af 2015 var minus 1,4 mio. kr. Når den sidste grund er solgt i et område udarbejdes afsluttende regnskab. Et overskud forbliver på Jordforsyningskontoen og har frem til nu været anvendt til enten dækning af underskud på tabsgivende udstykninger, hvor der er opstået komplikationer eller til igangsætning af nye initiativer. Der har frem til nu ikke været arbejdet strategisk med brugen af eventuelle overskud. En fremtidig overvejelse kan være f.eks. at igangsætte et udviklingsarbejde, som ikke i sig selv er rentabelt, men som kan bidrage til en samfundsmæssig udvikling ved at gøre et byområde mere attraktivt (opkøb af forfaldne, usælgelige ejendomme i mindre byer og udvikling af bymidten, så der skabes centralt placerede byggegrunde, uden at de i sig selv kan finansiere projektet) eller til finansiering af helhedsplaner for udvalgte områder, så vi sikrer, at udstykningerne lever op til forventningerne for fremtidig udvikling. Pt. er der 64 igangværende boligudstykningsområder og 20 igangværende erhvervsområder.