UDENLANDSKE ERFARINGER

Transkript

1 UDENLANDSKE ERFARINGER Hans Thor Andersen, Ph.D. Lektor Geografisk Institut Indledning projektets baggrund Henvendelse fra BL om at analysere udenlandske erfaringer. Fonden Realdania har finansieret projektet tre udenlandske eksempler England (ej UK) - mest omtalte, mest ekstreme salg, Sverige, ligner DK, men K-ejede boliger NL: selvst selskaber som DK Komplekse sammenhænge: Boligpolitikken indgår som vigtigt element i velfærds- og socialpolitikken. Dvs tingene er vævet tæt sammen og piller man ét sted sker der noget et andet sted Derfor forsigtighed med drastiske konklusioner og overførsel af udenlandske erfaringer.

2 ENGLAND 1960erne og 1970erne: lavvækst, stor ledighed, voksende sociale og økonomiske problemer Britisk finanskrise medfører nedskæring i offentlige budgetter - det rammer de offentligt ejede boliger: Resultatet var stigende misligholdelse. Det engelske boligmarked 1981: 58 % ejerboliger, 11 % privat udlejning, 2 % housing associations (omtrent som danske boligselskaber 28 % council housing (kommunalt ejede boliger). De to sidste udgør Registrated Social Landlords (RSL) - non-profit housing companies. Council housing terraced housing (34 %) 1981: flats or maisonettes (33 %) semi-detached houses (30 %) 1979: Thatcher - et ideologisk opgør mistillid til kommunerne - handlefrihed beskæres til fordel for central government privatisering: kommunerne kan ikke administrere boliger opgør med den offentlige sektor - mål: a home owning democracy løsning opfattes som en privatisering af den sociale boligsektor og dannelse af privatejede selskaber med sociale forpligtelser (Housing associations) Hovedelement i politikken var Right to Buy act 1980 [tabel] 1980: 5,2 mill council housing dwellings (af ca 18 mill)

3 2000: 2,9 mill council housing dwellings (af ca 21 mill) - ca 1,6 mill council houses er RtB-solgte RtB er ikke blevet suspenderet ved New Labours sejr 1997; det er en populær ordning! 2 fotos af typiske London-boligejendomme (Islington, september 2002), der er blevet købt af hidtidige lejere Resultaterne nybyggeriet er gået stærkt tilbage [Figur 1] council housing omdannes til housing associations [Figur 2] de atraktive, største og bedst lokaliserede boliger (især i Sydengland), oftest nyere rækkehuse er blevet solgt lejere, der har købt opnår generelt en betydelig kapitalgevinst - det gælder især pt hvor UK er præget af økonomisk vækst og stærkt stigende boligpriser generelt husstande med højere indkomster, der køber egen bolig gennem RtB forstærket residualisering af ikke-solgte boliger i kraft af den bolig-sociale opgave [Figur 3] stigende behov for individuel boligstøtte i Storbritannien [figur 4] residualiseringen forstærker den sociale segregation

4 SVERIGE markedstilpasning o 1970: bruksvärdesystemet for at nærme sig markedshusleje og minimere huslejespænd (pointsætning på baggrund af objektive kriterier kan øge/ mindske husleje) almennyttan er markedsbestemmende for hele lejesektoren sidst i 1980erne og til midten af 1990erne stor turbulens på boligmarkedet pga. statens finansielle problemer + ideologi [tabel 3!] Kommunale boligselskaber mister særstatus o 1990 og skal konkurrere på lige fod med andre udlejere: Ingen støtte til nyopførelser Ingen driftsstøtte, dvs generel sikring af lav husleje i de almene boliger huslejeniveauet er steget pga skattereformen i 1990ernes start [FIG 5] Konsekvens: kommunale selskaber er ikke specielt interesserede i boligsociale opgave kommunerne har tilsvarende ikke længere interesse i selskaberne, hvorfor en del frasælges - helt eller delvist. I Stockholm også konvertering til bostadsrätter (72% af alle konverteringer i Sverige sker i Stockholm) ledige boliger i dele af Sverige nedrives (1999: 3600, 2000: 4500) Stockholms kommune begynder salg (ialt 15000)- store gevinster gennem konverteringer : - typisk fra til kr/m² [tabel 4] Stockholm Stad opretter AB Stockholm Rådhus som koncernbolag og kanaliserer lejeindtægter over i underskudsgivende selskaber som fx Globen og Sotckholms Stadsteatern

5 Fra almennyttig bolig til bostadsrätt En familie overtog 1994 en lejlighed på Södermalm, efteråret 2000 købtes boligen som bostadsrätt for 1,2 mill kr. 5 måneder senere solgtes den via ejendomsmægler for 3,9 mill. (Dagens Nyheter ) Et eksempel på konverteringsgenvinsten i Stockholm pga de særlige markedsforhold og reguleringer. samlet set: hovedparten af alle salg sker i de centrale bydele (innerstaden) [tabel 5] almene boliger udgør en mindre del af boligmarkedet pga salg og nedrivning den almene sektor residualiseres, dvs beboerne i den almene sektor udgør i stigende omfang samfundets dårligst stillede administrationen professionaliseres, det sociale engagement nedprioriteres (nogle kommuner tjener direkte penge på deres boligselskaber) salgene sker kun i de i forvejen mest attraktive bydele [2 fotos fra Södermalm, dvs det centrale Stockholm]

6 NEDERLANDENE socialt boligbyggeri 23 % 41 % 36 % privat udlejning 47 % 14 % 12 % ejerboliger 30 % 45 % 52 % Social Housing act 1901, boliger for de socialt svageste tæt samarbejde mellem stat, kommune og boligselskaber i alt 6,5 mill boliger Sociale boliger støttedes gennem generelle (billiggørelse af byggeri) og individuelle tilskud (boligsikring for visse grupper) Rapport 1989: Housing in the 1990s anbefaler at staten trækker sig gradvist ud af boligmarkedet og at ansvaret for boligpolitikken overlades til kommuner og boligselskaber subsidier til social boliger aftrappes og afskaffes fra 1995: Boligselskaber skal bruge egne reserver/ låne på kapitalmarkedet den boligsociale opgave varetages via individuel huslejestøtte 0-aftalen 1993: Staten eftergiver de statslige lån og selskaberne mister tilskud - de skal klare sig på markedsvilkår [figur 6] et særligt forhold i Nederlandene: huslejen i sociale boliger reguleres årligt af parlamentet!

7 Effekt af disse aftaler er nybyggeri af sociale boliger reduceres fra årligt i starten af 1990erne til i år 2000 (heraf ejerboliger målsætning: modvirke mismatch højindtægtsgrupper, der bor billigt [tabel 6] Resultat: mismatch mindsket = flere lavindkomst husstande i sociale sektor + udflytning af højindkomst-husstande = voksende segregation! Boligministeren: afvikling af ghettoer kræver radikal ændring af boligmassen, dvs ombygning, salg eller nedrivning... men de resterende bliver endnu mere ghettoiserede maj 2000 nyt boligpolitisk memorandum: MENSEN - WENSEN - WONEN (MENNESKER - ØNSKER - BOLIGER) Hovedsigtet: at reducere omfanget af den almene boligsektor via salg og lade boligselskaberne koncentrere sig om de svageste grupper i samfundet. Salg sker som ejerboliger til markedspris, rabat typisk 10 %. Boligselskaber betinger sig forkøbsret. De fleste boliger sælges ved fraflytning. 2002: boliger udbudt til salg, solgt - husleje flerdobles ved salg - oprindelige mål om salg af boliger bliver nu drastisk neddroslet Problem: det er ikke let at sælge almene boliger, lejerne ønsker kun i begrænset omfang (det bliver dyrere), ca en fjerdedel af de udbudte boliger er solgt

8 Konklusion: salg sker primært hvor der er økonomisk incitament, dvs hvor der kan gøres en god handel (Sverige og England, mens interessen er beskeden i NL) det er de velstillede, der køber mindre attraktive boliger, fx større bebyggelser fra 1970erne, er ikke attraktive og sælges ikke - selv når prisen er kunstigt lav salg af almene boliger øger segregationen huslejeniveauet er generelt stigende provenuet bruges oftest på andre formål (S: teater og forlystelser, England: alm budgetbeskæringer) - det giver ikke flere boliger den sociale/ almene boligsektor bygger næsten ikke noget nyt