1 København, den 2. oktober 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Runo Østervold 24 8900 Randers og Palle Konggaard Irisvej 7 Assentoft 8900 Randers Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal erstatte klagernes udgift til byggemodningsbidrag. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en grund til salg, som klagerne var interesserede i at købe. I salgsopstilling af 29. september 2006 blev det om tilslutningsafgifter oplyst: Udover prisen, skal der betales tilslutningsafgift til kloak, el, vand og fjernvarme.
2 Anslået pris i alt kr. 110.000,00, idet der henvises til takstblade. Såfremt sælger fra Kommune/ELRO bliver pålagt at betale tilslutningsafgifter i forbindelse med byggemodningen, er køber forpligtet til at afregne dette beløb over for sælger pr. overtagelsen. Den 18. oktober 2006 underskrev klagerne en købsaftale om køb af grunden med overtagelsesdag den 1. august 2007. Af købsaftalen fremgik det, at byggemodningsomkostninger ville blive afholdt af sælger samt at tilslutningsomkostninger skulle afholdes af køber, jf. punkt 16. Af punkt 16 fremgik: Køber er gjort bekendt med, at der skal påregnes tilslutningsafgifter til el, vand, varme og kloak og evt. kabeltilslutninger. Vejledende takster pr. juli 2006 er udleveret til køber. Såfremt sælger fra Kommune/Elro bliver pålagt at betale tilslutningsafgifterne allerede i forbindelse med byggemodningen, er køber forpligtet til at afregne dette beløb over for sælger pr. overtagelsen. Der skal stilles bankgaranti for eventuelt beløb på samme vilkår som bankgaranti for restkøbesummen. Sælger oplyser, at grunden sælges byggemodnet. (Omfatter: nødvendige anlæg af veje, opsætning af belysning, fremførelse af el-, vand-, kloak-, og fjernvarmeledninger), at købesummen er excl. alle former for tilslutningsbidrag, herunder kloak, el, vand, fjernvarme og alle former for kabelanlæg, Af det i forbindelse med handlen udleverede takstblad for varmeforsyning pr. 1. juli 2006 fremgik:
3 Den 3. juli 2007 skrev sælgers advokat til indklagede: Jeg skal hermed oplyse, at diverse tilslutningsafgifter pr. parcel udgør: Elro kr. 11.200,00 Varme kr. 48.000,00 Vand kr. 5.473,75 Kloak kr. 39.072,00 I alt kr. 103.745,75 Moms 25% heraf kr. 25.936,36 I alt kr. 129.682,18 Tilslutningsafgifter er opkrævet hos min klient, og jeg skal venligst bede Dem foranledige, at køberne stiller garanti for ovennævnte beløb.
4 Den 10. juli 2007 fremsendte indklagede sælgers advokats brev til klagerne: Sælger er nu blevet pålagt at betale tilslutningsafgifter i forbindelse med byggemodningen, jf. vedlagte skrivelse fra sælgers advokat. Tilslutningsafgiften udgør kr. 129.682,18 pr. parcel som skal deponeres i sælgers pengeinstitut pr. overtagelsesdagen, men du/i bedes, jf. købsaftalens pkt. 16 stille bankgaranti for beløbet. Klagerne korresponderede herefter med varmeforsyningsselskabet om beløbet på kr. 48.000,00 ekskl. moms til varme. Den 27. august 2007 skrev forsyningsselskabet til klagerne: Jeg kan se, at vi i alt fra bygherren (sælger) har opkrævet kr. 48.000,00 ekskl. moms pr. grund. De 28.000,- udgør byggemodningsbidraget, som dækker de forsyningsledninger (forsyningsselskabet) etablerer i udstykningsområdet. Den 29. august 2007 skrev varmeforsyningsselskabet videre til klagerne: Normalt, f.eks. ved kommunale udstykninger, er byggemodningsbidraget indeholdt i grundens salgspris og beløbet fremgår således ikke særskilt. Det må i salgsbetingelserne for jeres grund være beskrevet, hvilke tilslutningsafgifter der er indeholdt: Henholdsvis den 31. august 2007 og 16. september 2007 skrev klagerne til sælgers advokat og bad om forklaring på, hvorfor klagerne var blevet opkrævet udgiften på kr. 28.000,00 ekskl. moms for et byggemodningsbidrag, som i forvejen var indeholdt i købesummen. Klagerne oplyste endvidere, at de forventede, at beløbet blev medtaget i refusionsopgørelsen.
5 Den 18. september 2007 skrev sælgers advokat til klagerne: De har i mail af 31. august 2007 forespurgt om grundlaget for opkrævning af byggemodningsbidrag. Af købsaftalen fremgår bl.a., at købesummen er ekskl. alle former for tilslutningsbidrag. Det er i aftalen forudsat, at sælger overdrager grunden byggemodnet. Det er endvidere direkte anført, at tilslutningsbidrag afholdes af køber. I det omfang sælger pålægges at afholde dette, skal køber refundere dette bidrag til sælger, ligesom køber skal stille sikkerhed herfor. Byggemodningsbidrag udgør en del af tilslutningsbidraget. Denne forståelse er i overensstemmelse med Dansk Fjernvarmes tarifvejledning og med Energistyrelsens praksis. I overensstemmelse med aftalen har sælger således ret til at overvælte det tilslutningsbidrag, sælger afkræves, på køber af grunden. Sælgerpraksis er i overensstemmelse hermed. Klagerne svarede sælgers advokat ved brev af 21. september 2007. I brevet anførte klagerne, at de var enige med sælgers advokat i, hvem der skulle afholde tilslutningsafgifterne, men uenige i, at klagerne skulle betale kr. 28.000,- ekskl. moms: Ifølge (varmeforsyningsselskabet) er dette ikke en direkte tilslutningsafgift, men et byggemodningsbidrag til dækning for fremførelse af div. forsyningsledninger. Dog er dette byggemodningsbidrag faktureret sammen med tilslutningsbidraget. Ifølge kontrakt og skøde skal køber afholde tilslutningsafgifter, samt etablering af ledninger til byggeriet og til stik og ikke selve byggemodningsafgifter og fremførsel af ledninger i denne forbindelse. Du skriver i brevet fra den 18. september 2007, at jeres opkrævning er i overensstemmelse med Dansk Fjernvarmes tarifvejledning og med Energistyrelsens praksis.
6 Dog er det sådan, at hvis man som forbruger søger under (varmeforsyningsselskabets) tilslutningsafgifter i forbindelse med byggeri, så fremgår der ikke, at man opkræves byggemodningsafgifter, når man bliver afkrævet tilslutningsafgifter fra (varmesyningsselskabet). Jeg har talt med (kommunen) om, hvilke procedurer de har i forbindelse med deres grundsalg både fordi vi tidligere har købt grund hos dem, men også fordi de også sælger grunde i (byen, hvor grunden er beliggende). Her er det helt klart, at byggemodningsbidraget ikke er en del af den opkrævning, de pålægger købere af deres grunde i forbindelse med tilslutningsafgifter men at byggemodningsbidraget er den del af byggemodningen og derfor ikke skal afholdes af køber. Det er iøjnefaldende, at der åbenbart ikke hersker ens retningslinjer om dette, og hvorfor skal man som køber af private grunde være ringere stillet end købere af grunde i private udstykninger. Hvordan man end vender det, så er byggemodningsbidrag ikke det samme som en tilslutningsafgift det er to vidt forskellige begreber. Derfor vil jeg stadig konkludere, at byggemodningsbidraget alene påhviler sælger. Den 21. november 2007 skrev klagerne på ny til sælgers advokat: er vi blevet opkrævet betaling af såkaldt byggemodningsbidrag på kr. 28.000 ekskl. moms, hvilket vi ser os berettiget til at få tilbagebetalt. Købsaftalen fastslår at købesummen er uden alle former for tilslutningsbidrag. Vi har derfor kunnet konstatere alle omkostningerne ved købet at lægge de takster for tilslutning til vi har kunnet se på det udleverede takstblad og som vi har kunnet finde hos forsyningsselskaberne. Der står intet sted i købsaftalen, at der er os der skal betale byggemodningsbidrag hvorfor vi ikke har kunnet tage højde for dette ved vores budgetlægning. Deres fortolkning af Dansk Fjernvarmes tarifvejledning og Energistyrelsens praksis lader sig ikke umiddelbart verificere, men uanset dette må sådanne praksis i et sådant tilfælde som her forbrugerkøb være underordnet, når der ikke er nogen chance for at gennemskue dette i købsmaterialet. Vi hører derfor gerne, om De fortrækker, at vi indsender en klage over ejendomsmægleren til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere for manglende overholdelse af formidlingsbekendtgørelsen, der er udstedt med hjemmel i omsætningsloven, ved ikke at oplyse alle udgifter ved købet,
7 eller om Deres klient kan tilbyde at tilbagebetale beløbet og selv afklare denne problemstilling med ejendomsmægleren. Kopi af brevet blev samtidig fremsendt til indklagede. Den 19. december 2007 rykkede klagerne sælgers advokat på svar af brevet af 22. november 2007, idet klagerne bad sælgers advokat tilbagebetale det opkrævede byggemodningsbidrag. Den 21. december 2007 skrev sælgers advokat og henviste til sin tidligere besvarelse. Den 15. januar 2008 skrev klagerne til indklagede og oplyste, at der ville blive indgivet klage til henholdsvis Klagenævnet for Ejendomsformidling og Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Klagerne anførte videre: I salgsopstillingen er beløbet til tilslutningsafgifter anslået til 110.000,- dkr. Vi er blevet opkrævet 129.682,18 dkr. Et beløb, der også inkluderer en opkrævning af byggemodningsbidrag som udgør 28.000,- dkr. ex moms. Ifølge mail-korrespondance med (varmeforsyningsselskabet) samt gennemlæsning af deres tarifblad, skelnes der tydeligt mellem byggemodningsbidrag og tilslutningsafgifter og ifølge vores købsaftale skal vi som købere afholde tilslutningsafgifter, hvorimod byggemodningen påhviler sælger. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagernes udgift til byggemodning kr. 35.000,00 inkl. moms. Indklagede gav ikke fuldstændige og gennemskuelige oplysninger om, hvad der skulle betales i tilslutningsbidrag, og klagerne står nu med en ekstraregning, som de ikke på nogen måde har kunnet gennemskue ud fra de udleverede dokumenter. Desuden skelner købsaftalen også mellem, hvad der er byggemodningsbidrag samt, hvad der er tilslutningsafgifter. Ifølge købsaftalen skulle klagerne betale tilslutningsafgifter og sælger skulle afholde udgifter til byggemodning. I forbindelse med byggemodningen blev sælger opkrævet diverse tilslutningsafgifter, som blev videresendt til klagerne. Ved nærmere eftersyn viste det sig, at beløbet var væsentlig højere end det beløb, der var nævnt i salgsopstillingen, kr. 110.000,00.
8 Varmeforsyningsselskabet oplyste, at man skelnede mellem, hvad der var tilslutningsbidrag, og hvad der var byggemodningsbidrag. Det samme gjorde sig gældende i det takstblad, som klagerne fik udleveret i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen. Sælgers advokat har fremsendt nogle afgørelser fra Energistyrelsen for at understøtte argumentationen om, at byggemodningsbidraget skulle være en del af tilslutningsbidraget. Klagerne mener dog ikke, at afgørelserne er sammenlignelige med klagernes sag. Klagerne har forgæves forsøgt at korrespondere med indklagede angående en løsning på problemet både på eget initiativ og senere med assistance med en advokat uden nogen respons direkte fra indklagede. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. De indklagede er enige i, at byggemodningsbidraget ikke fremgår af salgsopstilling eller købsaftale. De indklagede skal i den forbindelse bemærke, at såvel salgsopstilling som købsaftale er godkendt af sælger, der ikke har påpeget, at byggemodningsbidraget skulle medtages som køberudgift. De indklagede er derfor af den opfattelse, at klagerne ikke skal betale byggemodningsbidraget. Det bemærkes, at det fremgår af takstblad af 1. juli 2006 fra varmeforsyningsselskabet, at byggemodningsbidrag ved nye udstykninger betales af udstykkeren (sælger). Takstbladet blev udleveret til klagerne i forbindelse med købet. Klagerne har tidligere reklameret over for indklagede. Indklagede har forsøgt efter flere drøftelser med sælger at løse tvisten, men desværre uden held. De indklagede må derfor afvise at have misinformeret klagerne, hvorfor de indklagede påstår frifindelse over for klagernes påstand om at have givet ufuldstændige oplysninger. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke besvarede klagernes henvendelser vedrørende indsigelser om byggemodningsomkostningerne. Det fremgår af købsaftalen, at byggemodningsomkostninger skulle betales af sælger og
9 tilslutningsomkostninger skulle betales af klagerne. De indklagede anslog i salgsopstillingen, at klagerne skulle betale ca. kr. 110.000,00 i tilslutningsomkostninger. De indklagede udleverede endvidere til klagerne varmeforsyningsselskabets takstblad, hvoraf henholdsvis udgift til tilslutning og byggemodning fremgik. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede fremsendte sælgers advokats brev af 3. juli 2007 med meddelelse om, at klagerne skulle deponere kr. 129.682,18 i sælgers pengeinstitut pr. overtagelsesdagen samt inden da stille bankgaranti for beløbet, uden at foretage undersøgelse af, om beløbet var korrekt henset til aftalen om fordelingen mellem klagerne og sælger. Nævnet finder imidlertid ikke, at indklagede ved sin handlemåde har begået en erstatningspådragende fejl, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Spørgsmålet, om sælger skal tilbagebetale kr. 35.000,00 til klagerne, er en tvist mellem klagerne og sælger, som nævnet ikke kan tage stilling til. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagerne det af disse til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand