Investeringsejendom med 4 beboelseslejligheder Central beliggenhed i Horsens midtby Sag 20918 TIL SALG Horsens - Levysgade 21 Klassisk byejendom med god beliggenhed En nem og sikker investering 4 lejligheder i gode størrelser 95 m² kælder med 2 vaskemaskiner og tørretumbler til brug for lejerne Kontantpris kr. 4.850.000 1. års nettoafkast % 4,81 Etageareal m 2 363
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Investeringsejendom med 4 beboelseslejligheder. Central beliggenhed i midtbyen, ca. 100 meter fra gågadenettet. Ejendommen, som er opført i 1911, er løbende renoveret, og alle lejligheder fremstår i rigtig pæn stand. Samlet boligareal ca. 363 m² er fordelt på 4 lejligheder. Hertil kommer kælder på 95 m². 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Levysgade 21 8700 Horsens Matr.nr. 981 a Horsens Bygrunde Kommune Horsens Opført / Ombygget Opførelsesår/ombygningsår 1911/2004 Arealer Grundareal 200 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 105 m 2 Boligareal 363 m 2 Etageareal i alt 363 m 2 Sekundære arealer 105 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1911/2004 Bebygget areal 95 m 2 Sekundære arealer 95 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Stuen 95 m 2 Boligareal Nej 1. sal 95 m 2 Boligareal Nej 2. sal 95 m 2 Boligareal Nej 3. sal (tagetage) 78 m 2 Boligareal Nej Kælder 95 m 2 Sekundært areal Nej Fredning / bevaringsværdi Bevaringsværdi 6 Bygningen er i kommuneatlas for Horsens i 1991 registreret med bevaringsværdi 6 (1 er høj - 9 er lav). Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Bebygget areal 10 m 2 Sekundære arealer 10 m 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 10 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Bygningsarealer overtages i enhver henseende, således som de er og forefindes, og uden ansvar for rigtigheden af arealer jfr. BBR-registret, salgsopstilling, lejekontrakter m.v. 2
Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr. 3.050.000 heraf grundværdi kr. 643.500 Ejendommen er vurderet som beboelsesejendom med 4 lejligheder. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret via Alm. Brand, police nr. 36919671 Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Der foreligger gyldigt energimærke af 11.7.2017 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er omfattet af lokalplan 185; Blandet bolig- og erhvervsområde Levysgade. Ejendommen er ligeledes omfattet af lokalplan 150-2013; Skilte og facaderegulering. Ejendommen er omfattet af Horsens Kommunes kommuneplanramme HR.00.01.C.1. Områdets anvendelse fastlægges til centerformål; butikker, boliger, liberale erhverv, privat og offentlig service. Servitutter Der er p.t. tinglyst følgende servitutter på ejendommen: 25.06.1887: Dokument om færdselsret m.v., forsynings-/afløbsledninger m.v. 26.07.1887: Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 22.02.1910: Dokument om forbud mod ildsted m.v. 18.12.1923: Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. Der henvises i øvrigt til ejendommens blad i tingbogen. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer El, vand og varme Lejerne står selv for tilslutning og betaling til antenneforening, internetudbyder m.v. Ejendommen opvarmes ved fjernvarme. Lejerne betaler for varme udover lejen. Elforsyning fra NRGi. Der er installeret særskilt elmåler til hvert lejemål. Lejerne betaler selv for el direkte til værket. Der er tillige installeret ejendomsmåler. Vandforsyning fra Horsens Vand. Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Lejere betaler ikke for vand udover lejen. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Af attest indhentet på Region Midtjyllands hjemmeside fremgår det, at regionen for nuværende ikke har oplysninger om forurening af ejendommen 3
Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 4.850.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 222.000 I alt kr. 222.000 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 84.000 I alt kr. 84.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Lejen indgår uden indsigelse fra lejerne. Der gives ingen garanti for, at lejen og lejekontrakterne er i overensstemmelse med lejelovgivningens og byfornyelseslovens bestemmelser. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 10.305 Renovation 4 stk. 3/4 husholdningsgebyr kr. 3.825 110 ltr. sæk, ugetømning, 2 stk. kr. 2.588 4 stk. 3/4 adm.gebyr jord kr. 60 Vand / Vandafledning El Elforbrug ejendomsmåler, anslået kr. 4.000 Vand/vandafledning, á conto opkrævning 2017 kr. 11.200 Renholdelse / Vicevært Vicevært, anslået kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 16.400 Administration Administration, anslået kr. 8.000 Varmeregnskab, anslået kr. 4.000 Forsikringer Præmie årligt kr. 6.100 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 163 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 72.641 4
Vedligeholdelseskonti: Der er ikke ført regnskab over ejendommens vedligeholdelseskonti, og der sker ingen refusion i den forbindelse. På såvel indvendig som udvendig vedligeholdelseskonto henstår kr. 0,00. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejerne. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 15.380 Advokatsalær - skøde kr. 24.600 Moms kr. 6.150 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 46.130 Bemærkninger: Tinglysningsafgift til skøde betales af parterne med halvdelen til hver. Sælgers advokat udfærdiger skøde og refusionsopgørelse og varetager handlens berigtigelse i øvrigt. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 4.850.000 Handelsomkostninger anslået kr. 46.130 -Refusion depositum kr. 41.925 Anslået kapitalbehov kr. 4.854.205 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 306.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 72.641 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 233.359 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 233.359 x 100 4.854.205 = 4,81 % (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 4.850.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.850.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 15.380 Advokatsalær skøde kr. 24.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.150 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.896.130 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 72.641 kr. 72.641 Udgifter i alt kr. 72.641 kr. 72.641 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 222.000 kr. 222.000 Lejeindtægter, anslåede kr. 84.000 kr. 84.000 1. år før afskrivning / skat kr. 233.359 kr. 233.359 5
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Horsens Vitus Berings Plads 6 8700 Horsens Tlf. 7628 2610 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Stuen Bolig Bolig 95 84.000 884 21.000 2 Boliglejer 1. sal Bolig Bolig 95 72.000 758 8.925 3 Boliglejer 2. sal Bolig Bolig 95 84.000 884 4 Boliglejer 3. sal (tagetage) Bolig Bolig 78 66.000 846 12.000 I ALT 363 306.000 41.925 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 363 306.000 41.925 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 306.000 41.925 heraf faktisk 222.000 41.925 heraf anslået 84.000 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Boliglejer 9.000 Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer 9.000 Nej Faktisk Hver den 1.7. i h.t. udviklingen i nettoprisindexet 01.07.2018 Nej 3 Boliglejer Nej Anslået Nej 4 Boliglejer 9.000 Nej Faktisk Hver den 1.7. i h.t. udviklingen i nettoprisindexet KONTRAKTSVILKÅR 01.01.2018 Nej Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 15.01.2001 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 01.10.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 16