Investeringsejendom Sag 26061 TIL SALG Vejle - Gormsgade 15A Præsentabel ejendom Beliggende ned til en lille å 8 boliger og 1 erhvervslejemål Kontantpris kr. 5.400.000 1. års nettoafkast % 4,95 Etageareal m 2 481
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Præsentabel ejendom i Vejle centrum. Ejendommen er indrettet med 8 boliger, og et lille erhvervslejemål, som har samme indretning som boligerne. Ejendommen samlede areal er 511 m², hvoraf de 481 m² er indrettet og udlejet til beboelse. Boligerne har en eftertragtet størrelse på mellem 54-61 m² og er alle med to værelser, eget køkken, bad og toilet. Ejendommen er en murstensejendom, med hvide termovinduer og rødt tegltag. Ejendommen ligger med gårdhave ned til en lille å. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 196 i Engene, Vejle Jorder Vejle Opført / Ombygget Opførelsesår 1896 Ombygningsår 1988 Arealer Grundareal 332 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 156 m 2 Boligareal 481 m 2 Etageareal i alt 481 m 2 Sekundære arealer 122 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1896/1988 Bebygget areal 122 m 2 Sekundære arealer 122 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning 7 boliger 413 m 2 Boligareal Nej Kælder 122 m 2 Sekundært areal Nej Fredning / bevaringsværdi Bevaringsværdi 5 Beskrivelse bygning nr. 1 I kælder er kun Gormsgade 15A, kld. tv. godkendt til beboelse. Kælder th. er et erhvervslejemål, men er ikke registreret som erhverv i BBR-ejermeddelelse. 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1896 Bebygget areal 34 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning 1 bolig 68 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr. 4.400.000 heraf grundværdi kr. 492.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området, hvor ejendommen er beliggende gælder kommuneplanens område 1.1.C.8, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, boligformål og offentlige formål. Byggemulighed: Bebyggelsesprocent: 80. Max. antal etager: 4. Max. bygningshøjde: 16 m. Ejendommen er endvidere omfattet af lokalplan nr. 1000. Lokalplanen omhandler facader og skilte i Vejle Midtby. Lokalplanen bestemmer endvidere, at der kun må etableres butikker i området, hvor ejendommen er beliggende, hvis de er til lokalområdets daglige forsyning. Ejendommen har bevaringsværdi 5. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 1896: Dok om forbud mod gartneri, åoprensning m.v. 1896: Dok om fælles brandmur/gavl m.v. 1899: Dok om bolværk. 1902: Dok om ikke at benytte nogen del af ejendommens ubebyggede arealer til underjordiske anlæg. 1936: Dok om fælles brandmur/gavl m.v. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 3
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat, alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 5.400.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 397.075 Lejeindtægt trappevask kr. 7.200 I alt kr. 404.275 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 21.600 Lejeindtægt vaskeri kr. 4.800 I alt kr. 26.400 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr. 11.738 Renovation Renovation kr. 18.766 Vand / Vandafledning / El Fælles vand kr. 2.600 Fælles el kr. 3.900 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 10.000 Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18 kr. 46.176 Bindingskonto: BRL 18 B: Bolig høj 481 á kr. 89 kr. 42.809 Administration Administration kr. 18.000 Vand-/varmeregnskab kr. 6.000 Forsikringer Præmie årligt anslået kr. 6.000 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 270 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 166.259 6.4 Vedligeholdelseskonti Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 31.12.2016 kr. -118.278 6.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 17.030 Advokatsalær - skøde kr. 22.800 Moms kr. 5.700 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 45.530 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 5.400.000 Handelsomkostninger anslået kr. 45.530 -Refusion depositum kr. 98.958 -Refusion forudbetalt leje kr. 4.021 Anslået kapitalbehov kr. 5.342.551 5
6.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 430.675 - Driftsudgifter iht. budget kr. 166.259 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 264.416 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 264.416 x 100 5.342.551 = 4,95% (anslået) 6.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 5.400.000 Kontantomregnet købesum kr. 5.400.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 17.030 Advokatsalær skøde kr. 22.800 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.700 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 5.445.530 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr. 603.800 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.316.600 Særlige installationer kr. 479.600 Kontantomregnet købesum kr. 5.400.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 483.644 = kr. 19.346 Afskrivninger 1. år kr. 19.346 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6
6.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 166.259 kr. 166.259 Udgifter i alt kr. 166.259 kr. 166.259 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 404.275 kr. 404.275 Lejeindtægter, anslåede kr. 26.400 kr. 26.400 1. år før afskrivning / skat kr. 264.416 kr. 264.416 Afskrivning 1. år, anslået kr. 19.346 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 245.070 Likviditet 1. år før skat kr. 264.416 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 53.915 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 210.500 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Jens Mårtensen, erhvervsmægler Tlf.: 6613 8060, mobil: 2917 6886, e-mail: jmx@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Mark Gormsgade 15A, st. tv. 2 Kenneth Gormsgade 15A, st. th. 3 Ditte Gormsgade 15A, 1. tv. 4 Stefan Gormsgade 15A, 1. th. 5 Andreas Gormsgade 15A, 2. tv. 6 Amanda Gormsgade 15A, 2. th. Bolig Bolig 61 47.109 772 11.762 Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Bolig 61 48.310 792 12.062 4.021 Bolig Bolig 61 51.835 850 12.959 Bolig Bolig 61 52.197 856 13.034 Bolig Bolig 54 47.694 883 11.924 Bolig Bolig 54 41.214 763 10.290 7 Solveig Gormsgade 15B Bolig Bolig 68 60.389 888 14.861 8 Morten Gormsgade 15A, kld. tv. Bolig Bolig 61 48.327 792 12.067 9 Tomgang Gormsgade 15A, kld. Erhverv Erhverv 30 21.600 720 10 Vaskeriindtægt Gormsgade 15A Andet Vaskeri 4.800 11 Trappevask Gormsgade 15A Andet Trappevask 7.200 Refunderede driftsudgifter I ALT 511 430.675 98.958 4.021 0 Erhvervsdelens andel 30 21.600 0 0 0 Boligdelens andel 481 397.075 98.958 4.021 0 Øvrige arealer 0 12.000 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 430.675 98.958 4.021 heraf faktisk 404.275 98.958 4.021 heraf anslået 26.400 0 0 11
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Mark Nej Faktisk Nej 2 Kenneth Nej Faktisk Nej 3 Ditte Nej Faktisk Nej 4 Stefan Nej Faktisk Nej 5 Andreas Nej Faktisk Nej 6 Amanda Nej Faktisk Nej 7 Solveig Nej Faktisk Nej 8 Morten Nej Faktisk Nej 9 Tomgang Nej Anslået Nej 10 Vaskeriindtægt Nej Anslået Nej 11 Trappevask Nej Faktisk Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Mark 0 15.06.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Kenneth 0 01.09.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ditte 0 01.01.2018 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Stefan 0 01.03.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Andreas 0 01.01.2018 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Amanda 0 01.12.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Solveig 0 01.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Morten 0 15.06.2017 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Vaskeriindtægt 0 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Trappevask 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 12