Indhold Indledning 1 Lokalplanområdets beliggenhed 1 Baggrund og formål 1 Bestemmelser 2 1 Formål 2 2 Område 2 3 Områdets anvendelse 3 4 Udstykninger 3 5 Veje, stier og parkering 3 6 Ledningsanlæg 3 7 Bebyggelsens omfang og placering 3 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 4 9 Ubebyggede arealer 5 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 5 11 Bevaring af bebyggelse 5 12 Ophævelse af lokalplan 6 13 Eventuelle tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 6 14 Grundejerforening 6 15 Servitutter 6 16 Påtaleret 6 VEDTAGELSESPÅTEGNING 6 Retsvirkninger 7 Redegørelse 9 Eksisterende forhold 9 Bebyggelse 9 Opholdsarealer 9 Naturindhold 10 Lokalplanens indhold 10 Trafik 11 Bebyggelsens fremtræden 11 Opholdsarealer og grønt område 11 Affaldshåndtering 11 Økologi i planlægning og byggeri 11 Agenda 21 - naturmiljøvurdering 11 Forhold til øvrig planlægning for området 12 Regionplan 2001-2013 12 Kommuneplan 2001-2009 12 ISBN 87-90773-67-5
Indledning Slotsøen m003 Beliggenhedsplan. Lokalplanområdet er vist som mørkt felt Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanens område er i kommuneplanens funktionsområde 00 centrale bydel, og er et etageboligområde mellem Vifdam og Ndr Ringvej. Den nordlige del af området er et skråningsareal, der henligger som naturområde op mod Ndr Ringvej. Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet for at fastholde områdets grønne præg og den eksisterende, ensartede bebyggelse således, at boligetagearealet ikke forøges. Naturindholdet skal fastholdes med mulighed for at øge kvaliteten af beplantningen. Vedligehold og ændringer i bebyggelsen skal ske med respekt for oprindelig byggeskik. 1
Bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i 2: 1 Formål Lokalplanens formål er at fastholde områdets anvendelse til etageboligområde at fastholde den oprindelige karakter af etagebebyggelsen i området at sikre, at boligetagearealet i området ikke forøges at sikre, at lokalplanområdets opholdsarealer og grønne områder bevares uden boligbebyggelse eller parkering at værdifuld beplantning bliver bevaret ved sædvanlig pleje og fornyelse at sikre mulighed for at styrke lokalplanområdets naturindhold, uden at udsigten fra Ndr Ringvej over bykernen samlet forringes 2 Område Kortbilag 1 Lokalplanområde Lokalplanområdet afgrænses mod vest af tæt-lav boligbebyggelse ved Vifdam, mod nord af Ndr Ringvej, mod øst af tæt-lav boligbebyggelse ved Koldingbjerg og Vifdam og mod syd af Vifdam. Lokalplanområdets afgrænsning er vist på kortbilag 1 Lokalplanområde og omfatter ejendommene med følgende matrikelnumre: 50 bk, 50 bl, 50 bm, 50 bo, 50 bp, 50 bq, 50 br, 50 bs og 50 bæ, Kolding Markjorder 1. afdeling og alle parceller, der efter den 29. januar 2003 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2
3 Områdets anvendelse Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål som helårsbeboelse og bebyggelsen må kun bestå af etageboligbebyggelse. 4 Udstykninger Ingen bestemmelser. 5 Veje, stier og parkering Areal til vej og sti udlægges som vist på kortbilag 2, hvor vej er vist som A-A og sti er vist som B-B. Vejen udlægges i en bredde af 6 meter og stien udlægges i en bredde af 3 meter. 6 Ledningsanlæg Bebyggelse skal opføres i en afstand af mindst 2 meter fra den enkelte kloaklednings midtlinie. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse må kun opføres i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste bebyggelsesplan og således at etagearealet for den enkelte matrikel ikke overstiger den eksisterende boligbebyggelse. 7.2 Der fastlægges på hver parcel et byggefelt, som vist på kortbilag 2 afgrænset med en kraftig, fuldt optrukket og med en stiplet linie. Den kraftigt optrukne linie er udgangslinie, og den stiplede linie er slutlinie. Al bebyggelse til beboelse skal placeres inden for byggefeltet og op mod udgangslinier, der findes på hver parcel. 7.3 Bygningshøjden for boligbebyggelse må ikke overstige 2½ etage og 11 meter. 7.4 Tage skal være symmetriske sadeltage og tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 35 og 45 grader. 7.5 Ved opførelse af boligbebyggelse skal mindst én af en boligs facader og boligernes primære opholdsarealer placeres med sikkerhed for at støjniveauet ikke overstiger grænseværdierne angivet i Vejle Amts Regionplan. Grænseværdien er 55 db(a) i forhold til vejstøj. 7.6 På hver parcel må der uden for byggefeltet placeres højst et udhus med en grundflade på indtil 10 m2 og en bygningshøjde på indtil 3 meter. Bygningen må opføres ind til 1 meter fra naboskel. 3
8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Tage og facader skal have overflader i ensartet materiale- og farvesammensætning. 8.2 Til udvendige bygningssider og tagflader skal anvendes uglaseret tegl i rød nuance svarende til eksisterende. 8.3 På tagflader må blanke, reflekterende tagmaterialer kun anvendes til tagvinduers flader og solfangere. Overflader må højst have en glans svarende til malerbehandlet overflade med glanstrin 60. 8.4 Udhuse må kun have overflader af træ med tagflader af tegl eller tagpap med listedækning, og skal i øvrigt gives en udformning og et udseende i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 8.5 På etageboligbebyggelse må de udvendige bygningssider kun være som blank mur. 8.6 Træbeklædningen af udhuse skal være som natur eller malerbehandlet i sort (Natural Color System: 9000-N). 8.7 Eksisterende bebyggelse skal bibeholdes. Den sluttede bebyggelse skal bevares i sin ydre fremtræden, herunder vinduesudformning, tagbeklædning, farver og materialer. 8.8 Vedligeholdelse af bebyggelse og eventuel ombygning skal ske med respekt for arkitekturen, herunder farver, materialevalg og proportionering af døre og vinduer. 8.9 Ovenlysvinduer, solceller og solfangere må kun udgøre en tiendedel af en tagflades areal og sammenlagt kun en tredjedel af en tagflades længde. 8.10 Inden for området eller på de enkelte parceller må der ikke etableres synlige sender- og modtagerantenner. 4
9 Ubebyggede arealer 9.1 Arealer vist med priksignatur på kortbilag 3 illustrationsplan, skal udlægges til fælles opholdsarealer med mulighed for aktivitet og leg. 9.2 Ubebyggede arealer må kun anvendes som fælles opholdsareal, have, terrasse, og affaldsø. Arealerne skal beplantes eller befæstes. Henlæggelse af materiale eller materiel må kun finde sted på visuelt tæt hegnede arealer. 9.3 Terrænregulering må kun udføres i et mindstemål. Eksisterende terræn skal lades ureguleret i en afstand af mindst 1,5 meter fra skel. Terrænregulering skal begynde og slutte jævnt afrundet. Skråningsanlæg mod fællesareal må højst være 1:3 (1 meter stigning for hver 3 meter vandret længde). Mellem private grunde må skråning højst være 1:2 (1 meter stigning for hver 2 meter vandret længde). 9.4 Beplantning af fælles friarealer skal udføres efter retningslinierne vist på kortbilag 3 illustrationsplan. 9.5 Træer og beplantning i lokalplanområdet skal bevares og supplerende plantning må finde sted dog således, at det frie udsyn fra Ndr Ringvej over bykernen samlet ikke forringes. 9.6 Der tillades ikke parkering af personbiler, lastbiler, campingvogne og anhængere. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der i det enkelte delområde - eller for den pågældende bebyggelse - er etableret fællesantenneanlæg eller tilslutning til fællesantenneanlæg anlæg til opbevaring af restaffald og genbrugsmaterialer eller der er skabt sikkerhed for, at etableringen sker i takt med byggeriets færdiggørelse gennem stillelse af anfordringsgaranti til kommunen. 10.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning har fundet sted. 11 Bevaring af bebyggelse Ingen bestemmelser. 5
12 Ophævelse af lokalplan Ingen bestemmelser. 13 Eventuelle tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Ingen bestemmelser. 14 Grundejerforening Ingen bestemmelser. 15 Servitutter Ingen bestemmelser. 16 Påtaleret Kolding Byråd er påtaleberettiget om overholdelse af lokalplanen. VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget vedtoges endeligt. Sagsemne: 03.41.23 KOLDING BYRÅD, den 13. oktober 2003 Per B. Andersen Offentligt bekendtgjort jf. planlovens 30, i Kolding Ugeavis den 22. oktober 2003. Ovenstående lokalplan begæres i henhold til 2 tinglyst på matr. nr. 50 bk, 50bl, 50bm, 50 bo, 50 bp, 50 bq, 50 br, 50 bs og 50 bæ Kolding Markjorder, 1. afd. Kolding, den 04.11.2003. Jens Kr. Petersen Landinspektør Retten i Kolding Tinglysningsafdelingen Lyst første gang den: 05.11.2003 under nr. 36979 Senest ændret den: 05.11.2003 under nr. 36979-36987 Retten i Kolding den 05.11 2003 Pia Birgitte Jensen 6
Retsvirkninger Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker eller blot ønsker om at gøre tingene på en anden måde i fremtiden i et lokalsamfund. Blandt andet før gennemførelse af byfornyelse, større bygge- og anlægsarbejder og nedrivninger skal planlægningsarbejdet føre til fremlæggelse af et forslag til lokalplan. I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område, for eksempel om anvendelse udstykning vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelse og materialer sikring af resultater efter byfornyelse bevaring af bygninger fællesanlæg Alle har mulighed for at fremsætte bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet (dvs. 8 uger fra annoncering ) kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 2. juli 2003 og indtil, den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse 7
med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 8
Redegørelse Eksisterende forhold Bebyggelse Bebyggelsen er en fritliggende, ensartet stokbebyggelse og består af boligetageejendomme i 2½ etager med adgang fra Vifdam. Boligblokkene fremtræder i rød tegl med blank mur. Tagfladerne er med tagsten i rød tegl, med helvalmet tag (Vifdam nr. 14, 16 og 18) eller med sadeltag (Vifdam nr. 20-28). Bebyggelsen er opført samlet i midten af 1930erne. Bag Vifdam nr. 20 er et bemærkelsesværdigt, mindre udhus i træ med sort bemaling og med rødt tegltag. I Kommuneatlas Kolding er bebyggelsen Vifdam nr. 14, 16 og 18 betegnet med middel bevaringsværdi (5). Skrænten ovenfor lokalplanområdets bebyggelse og udsigten fra Ndr Ringvej er detaljeret beskrevet i kommuneatlasset: Hele den terrasserede skrænt folder sig smukt ud over den gamle, tætte bykerne, og der er en storslået udsigt over byen herfra. Langs Ringvejens videre krumning glider byen forbi som et kæmpepanorama med Låsbyhøj i den ene side og Koldinghus i den anden. Udsigten fra Ndr Ringvej mod sydøst, ind over lokalplanområdets bebyggelse Opholdsarealer Forarealerne langs lokalplanområdets bebyggelse har mindre bede med urter og blomster og en bænk som samlingssted. Arealerne har et højt plejeniveau. På ejendommene Vifdam nr. 14, 16 og 18 er nogle af baghaverne adskilt fra forarealerne med en bemærkelsesværdig teglstensmur med fine detaljeringer, andetsteds deles arealerne af en stedsegrøn beplantning eller hæk. De bagvedliggende opholdsarealer var oprindeligt haveanlæg. Arealerne er i dag opdelt i flere små lodder med varierende beplantning, der giver læ og ly for op- 9
holdsmuligheder af høj kvalitet. Der er anlagt små stier, der forbinder de intime uderum med det fælles. Opholdsarealerne bag Vifdam nr. 20 28 er anlagt terrasseret som samlede arealer. Arealerne er for størstedelen tilsået med græs uden anden beplantning. Arealerne egner sig til fælles aktivitet og leg. Mindre arealer er udlagt som plantebede eller er stier med grusbelægning. Bag alle bebyggelserne er opsat stativer med tøjsnore. Detalje fra Vifdam nr. 16. Den murede bue markerer fint indgangen til det fælles haveareal Naturindhold Opholdsarealerne bag Vifdam nr. 14, 16 og 18 giver gode opholds- og levemuligheder for insekter og fugle. Samlet set er naturindholdet højt. På skråningen nord for Vifdam nr. 14, 16 og 18 og op mod Ndr. Ringvej er lave buske, høje træer og tæt bundvegetation med lavt plejeniveau. Der er mange fugle i området, og samlet set er naturindholdet højt. Beplantningen på skråningsarealerne nord for Vifdam nr. 20 28 er mere spredt og åben. Rødtjørn er dominerende, med et bunddække af græs. En del af skråningen benyttes som kælkebakke. Samlet set er naturindholdet lavt. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastholder omfanget og udformningen af den eksisterende, ensartede etageboligbebyggelse, der er karakteristisk for bebyggelsen langs Vifdam og Ndr Ringvej. Planen sikrer også områdets opholdsarealer og grønne områder, således at det værdifulde naturindhold i området, der knytter sig til den grønne kile mellem Kolding Ådal og Slotssøområdet, ikke forringes. 10
Trafik Lokalplanen udlægger vejareal for det eksisterende vejstykke, der er adgangsvej for Vifdam nr. 30-38 beliggende udenfor lokalplanområdet. Ligeledes udlægges areal til en gangsti, som kan give Vifdamområdet forbindelse med Ndr Ringvej. Der udlægges ikke parkering på lokalplanområdets friarealer. Den eksisterende parkering ved Ndr Ringvej er fortsat mulig. Bebyggelsens fremtræden Ny bebyggelse i området skal fremtræde med den eksisterende bebyggelses oprindelige udseende. Ombygning og vedligeholdelse af eksisterende bebyggelse skal ske med respekt for oprindelig byggeskik. Opholdsarealer og grønt område Lokalplanen lægger op til, at kvaliteterne i opholdsarealerne fastholdes, og at beplantningen kan styrkes. Veksling mellem højere træer, lavere buske og undervegetation giver den største artsvariation af flora og fauna. Beplantningen må dog ikke hindre udsigten set fra Ndr Ringvej over bykernen, eller fratage muligheden for at bruge skråningen rekreativt, eksempelvis som kælkebakke. Planen muliggør at der anlægges et fælles opholdsareal på parkeringsarealet langs Ndr Ringvej vist med P på kortbilag 3. Forslag til retningslinier for anlæg og pleje Planterne bør være egnskarakteristiske, hjemmehørende arter arter med god pollen- og frugtproduktion arter, der samlet har lang blomstringstid arter med stor artsvariation og en blanding af træer, buske og urter Plejeniveauet bør være lavt. Beskæring af træer og buske undlades eller holdes på et minimum. Nedfaldne grene og blade skal så vidt muligt blive liggende til selvformuldning. Hensigten er at sikre størst muligt naturindhold med gode levemuligheder for insekter, fugle og andre smådyr. Affaldshåndtering Ved ny bebyggelse skal der anvises mulighed for placering af miljøstationer til genbrugsmaterialer. Økologi i planlægning og byggeri Lokalplanen fastlægger alene forhold af planmæssig karakter i henhold til planloven. Natur- og miljøhensyn er søgt fremmet i bestemmelser omfattende terrænet og beplantning. En særlig byøkologisk indsats må gøres i forbindelse med realisering af det enkelte bygge- og anlægsarbejde, herunder ved projektering og byggesagsbehandling. Agenda 21 - naturmiljøvurdering Natur- og miljøvurderingen viser, at lokalplanen kan gennemføres under hensynstagen til områdets natur- og miljøinteresser. Natur- og miljøhensynene er tilgodeset i denne plan ved at: Eksisterende beplantning og grønne områder fastholdes 11
Supplerende beplantning kan finde sted efter nærmere angivne retningslinier for anlæg og pleje, hvori der tages hensyn til naturindholdet. Derved giver planen mulighed for at fremme Kolding Kommunes Agenda 21 mål på naturområdet, såsom at lokalplanlægning skal sikre forbedring af planter og dyrs livsvilkår. Forhold til øvrig planlægning for området Regionplan 2001-2013 Kystnærhed. Området ligger inden for en afstand af 3 km fra kysten. Lokalplanen giver ikke mulighed for yderligere etagebebyggelse i området. Kystlandskabets karakter er derfor visuelt upåvirket af lokalplanen. Grundvand. Lokalplanens område ligger i Regionplan 2001-2013 for Vejle Amt i område uden drikkevandsinteresse, og er uden for Kolding Kommunes indvindingsopland. Miljøforhold. Ved opførelse af ny bebyggelse skal støjniveauet på bebyggelsens primære opholdsarealer overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj. Området er uden registreret jordforurening med kemikalieaffald. Kommuneplan 2001-2009 Hovedstruktur. Lokalplanområdet ligger ved den grønne kile fra Kolding Ådal, der går via Vestre Ringgade og stadionområdet, Vifdam og Sct. Jørgens Have ind til Slotsøen og Slotsbanken. Området er således en vigtig del af bylandskabet. Lokalplanens bevarende karakter er derfor i overensstemmelse med hovedstrukturens intentioner om Koldings udvikling frem til år 2009. Rammedel. Området er del af rammedelens funktionsområde 00. Her er lokalplanområdet udlagt som etageboligområde. Særlige bestemmelser i rammedelen for det enkeltområde, som lokalplanområdet er en del af - (0024 Vifdam-området) - rummer bestemmelserne: Bebyggelse som eksisterende forhold. Bebyggelsen må i sin ydre fremtræden kun ændres med respekt for oprindelig byggeskik. Grønt område udlægges som naturområde med bevarelse af boldbane, til ubrudt vedligeholdelse ved sædvanlig pleje og fornyelse af allerede hjemmehørende arter. Fjernvarmeområde, tilslutningspligt. Lokalplanen er i overensstemmelse med disse særlige bestemmelser. Zonestatus. Lokalplanens område har status af byzone. Spildevandsplan. Lokalplanområdet er udlagt til fælleskloakering. Det er hensigtsmæssigt at forberede bebyggelsens tilslutning til separat kloakering. 12
Vandforsyning. Lokalplanområdet hører under Kolding Kommunes vandforsyning. Naturforhold. Området har forbindelse med naturområdet, der forbinder Kolding Ådal med Slotsøen, Byparken og Marielundskoven ud i det åbne land mod nord. Varmeforsyningsplan. Lokalplanområdet er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ledningsanlæg. Ved godkendelse af ledningsarbejder kan det blive krævet, at ledningsanlæg overalt skal registreres i den udstrækning, de er til brug for mere end en forbruger. På ejendomme med flere selvstændige forbrugere skal der registreres frem til sokkel af bygning. Registrering omfattende tracepunkter og bygværker skal ske i landskoordinatsystemet. Anlæg, hvis ledninger eller byggelinier fører over matrikuleret ejendom og er til brug for flere forbrugere eller for andre end ejendommens ejer, skal yderligere sikres ved tinglysning. Såfremt det af tekniske/økonomiske grunde viser sig nødvendigt at etablere ledninger til kloak, vand, fjernvarme, el, gas, telefon, fællesantenne over parcellerne, er parcelejerne efter anden lovgivning pligtige til uden vederlag at tåle dette, i det omfang det kan ske uden indskrænkning i grundenes mulighed for opførelse af bebyggelse efter de angivne retningslinier. Byggeriets omfang og placering. Ved godkendelse af byggeri kan det blive krævet, at afsætning af al bebyggelse skal opmåles ved facade. Opmåling og registrering skal ske i landskoordinatsystemet. Arkæologiske fund. Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) er omfattet af museumslovens kapitel 8 om sikring af kultur- og naturarven, 23-29. Forud for byggemodning og byggeri skal der ske anmeldelse til Museet på Koldinghus. Hvis der ved anlægsarbejdet påtræffes fortidsminder, skal arbejdet standses, og der skal rettes henvendelse til museet. 13
14 Kortbilag 2 Arealanvendelse og byggefelter. Prikket linie angiver lokalplanområdets afgrænsning, skraveret felt er byggefelt, kraftig optrukket linie er udgangslinie, stiplet linie er slutlinie. A-A angiver vejudlæg, B-B er stiudlæg, P er eksisterende parkeringsareal
Kortbilag 3 Illustrationsplan. Prikket felt angiver opholdsareal med mulighed for aktivitet og leg 15